【正文】 增長(zhǎng)速度上均領(lǐng)先于優(yōu)秀企業(yè)，呈現(xiàn)出一定的行業(yè)集中趨勢(shì)。 中國(guó)房地產(chǎn) TOP10 研究組認(rèn)為，服務(wù)規(guī)模是衡量物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力的重要標(biāo)準(zhǔn)之 2020中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展研究報(bào)告 ⑨ 一。 值得注意的是，近年來(lái)用工成本的不斷提高加大了企業(yè)的發(fā)展力，而屬于勞動(dòng)密集 型的物業(yè)服務(wù)企業(yè)更是面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。2020 年，優(yōu)秀企業(yè)多種經(jīng)營(yíng)的成本收入比 %，相對(duì) 2020 年下降近 10 個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)遠(yuǎn)低于同期物業(yè)服務(wù)成本收入比（ %）。 2020 年－ 2020 年，優(yōu) 秀企業(yè)營(yíng)業(yè)成本占營(yíng)業(yè)收入的比重基本穩(wěn)定在 85%的水平，其中 2020 年相比 2020 年下降 1 個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，長(zhǎng)城物業(yè)、中航物業(yè)等企業(yè)的多種經(jīng)營(yíng)收入超過(guò)億元，占企業(yè)同期營(yíng)業(yè)收入比重超過(guò) 30%，為優(yōu)秀企業(yè)擴(kuò)大收入規(guī)模、提高經(jīng)營(yíng)效益起到了良好的示范作用。近年來(lái)，優(yōu)秀企業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入均值大幅增長(zhǎng)，由 2020年的 2020年和 萬(wàn)元，連續(xù)兩年增長(zhǎng)率分別為 %和 %，增幅保持穩(wěn)定，同時(shí)其在營(yíng)業(yè)收入中所占比重始終保持在 65%以上，表明物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入仍是企業(yè)的主要收入來(lái)源。值得注意的是，中海物業(yè)、長(zhǎng)城物業(yè)、綠城物管、中航物業(yè)等多家企業(yè) 2020 年?duì)I業(yè)收入均超過(guò) 2 億元，金融街物業(yè)、達(dá)文等多家企業(yè)營(yíng)業(yè)收入超過(guò) 1 億元。優(yōu)秀企業(yè) 2020中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展研究報(bào)告 ⑧ 管理項(xiàng)目類型結(jié)構(gòu)的變化可能有兩點(diǎn)原因：（ 1）別墅、高檔寫字樓等物業(yè)項(xiàng)目相對(duì)較高的利潤(rùn)吸引了更多物業(yè)服務(wù)企業(yè)的爭(zhēng)相進(jìn)入；（ 2）由于部分普通住宅物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)率普遍較低，很多企業(yè)入不敷出，為了保證生存，部分優(yōu)秀企業(yè)有選擇地退出普通住宅物業(yè)的管理。 2020 年，優(yōu)秀企業(yè)中， 67%的企業(yè)在管項(xiàng)目的建筑面積在 300 萬(wàn)平方米以下，僅有 3%的企業(yè)管理面積超過(guò) 1000 萬(wàn)平方米；但到 2020 年時(shí)，管理面積在 1500 萬(wàn)平方米以上的優(yōu)秀企業(yè)多達(dá) 13%，綠城物管、中航物業(yè)更是超過(guò) 2020萬(wàn)平方米，另有 11%的優(yōu)秀企業(yè)管理面積在 1000－ 1500萬(wàn)平方米之間，而僅有 39%的優(yōu)秀企業(yè)管理面積低于 300萬(wàn)平米。管理項(xiàng)目數(shù)均修值從 23個(gè)增長(zhǎng)到 46 個(gè)，管理項(xiàng)目總建筑面積均值由 萬(wàn)平方米增至 萬(wàn)平方米， 2020 年項(xiàng)目總數(shù)和建筑面積的同比增長(zhǎng)率分別是%和 %，增速比上年分別提高 和 個(gè)百分點(diǎn)。這些數(shù)據(jù)均表明，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的各種專業(yè)人員仍較為缺乏，企業(yè)在提升人員素質(zhì)、優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)、提高服務(wù)質(zhì)量、增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ确矫嫒匀沃囟肋h(yuǎn)。此次研究對(duì)樣本企業(yè)員工中的物業(yè)管理專業(yè)人員和工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)管理和技術(shù)人員數(shù)（簡(jiǎn)稱“相關(guān)專業(yè)人員”）等指標(biāo)進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，數(shù)據(jù)顯示，相關(guān)專業(yè)人員占比均值僅為 %，其中 %的企業(yè)占比低于 5%，另有 %的企業(yè)專業(yè)人員占比在 5%和 10%之間。在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生顯著變化、就業(yè)壓力不斷加大的社會(huì)背景下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在吸收剩余勞動(dòng)力、促進(jìn)就業(yè)、緩解社會(huì)矛盾方面發(fā)揮了顯著的積極作用。 此外，研究組還對(duì)企業(yè)年均人員流動(dòng)率進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)。 數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，物業(yè)服務(wù)企業(yè)吸收剩余勞動(dòng)力占員工總數(shù)比例達(dá) %。 ，有效吸納社會(huì)剩余勞動(dòng)力，但專業(yè)人員較為缺乏 此次研究數(shù)據(jù)顯示，樣本企業(yè) 2020 年的員工平均數(shù)為 872 人，其中 %的企業(yè)員工人數(shù)在 500－ 1000 人之間， %的企業(yè)員工人數(shù)在 1000－ 1500 人之間。以上變化表明，物業(yè)服務(wù)企業(yè)近年來(lái)積極實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作，管理規(guī)?？焖偕仙?。類似的還有鵬基物業(yè)， 2020 年到 2020 年管理的非關(guān)聯(lián)項(xiàng)目累計(jì)增幅達(dá) 146%，遠(yuǎn)高于同期關(guān)聯(lián)項(xiàng)目的增幅。數(shù)據(jù)顯示，與開(kāi)發(fā)企業(yè)存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的物業(yè)服務(wù)企業(yè)， 2020 年管理的非關(guān)聯(lián)項(xiàng)目總建筑面積均值為 ，同比增長(zhǎng)率為 %，高過(guò)同期所有企業(yè)在管非關(guān)聯(lián)項(xiàng)目總建筑面積均值增長(zhǎng)率。2020－ 2020年，非關(guān)聯(lián)項(xiàng)目總建筑面積占比持續(xù)增加，到 2020 年已上升到 %，相比 2020年提高 個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)服務(wù)企業(yè)近年來(lái)加大了對(duì)非關(guān)聯(lián)項(xiàng)目的拓展力度。數(shù)據(jù)顯示，在此次研究的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，與開(kāi)發(fā)企業(yè)不存在隸屬關(guān)系的企業(yè)占比已達(dá)到58%，其中北京、上海、深圳三個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)相對(duì)成熟且一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)較為集中的城市中，非隸屬關(guān)系企業(yè)占比均高于全國(guó)平均水平，其中北京 62%，上海 68%，最高的為深圳，達(dá)到 75%，表明深圳物業(yè)服務(wù)企業(yè)在建管分離、市場(chǎng)化方面走在了全國(guó)的前列。隨著物業(yè)管理 行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，兩類企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將繼續(xù)存在。以上數(shù)據(jù)表明：由于物業(yè)管理行業(yè)門檻較低，地域性較強(qiáng)，行業(yè)不具備壟斷性質(zhì)，使得近年來(lái)民營(yíng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)如雨后春筍般出現(xiàn)。國(guó)營(yíng)企業(yè)在各 城市仍占有較大比重，上海的國(guó)營(yíng)企業(yè)數(shù)量占比為 30%，在三個(gè)城市中比例最高，而北京合資企業(yè)數(shù)量占比均超過(guò)其他兩城市，為 30%。數(shù)據(jù)顯示，半數(shù)以上的企業(yè)為民營(yíng)企業(yè)，其次為國(guó)營(yíng)企業(yè)，占比達(dá)到 26%。 對(duì)成立 10 年以上企業(yè)的研究還發(fā)現(xiàn)，與開(kāi)發(fā)企業(yè)易受房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)影響、銷售收入常常出現(xiàn)較大波動(dòng)不同，這部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)費(fèi)收入通常較為平穩(wěn)，尤其是那些管理水平高、 品牌形象好、市場(chǎng)開(kāi)拓能力強(qiáng)的企業(yè)，往往能夠獲得更多的管理項(xiàng)目；而在管項(xiàng)目個(gè)數(shù)多，區(qū)域分布廣，企業(yè)接管項(xiàng)目選擇空間大，來(lái)自物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入的現(xiàn)金流也就更為穩(wěn)定。如成立已達(dá) 18年的中海物業(yè)， 2020 年的經(jīng)營(yíng)收入較 2020 年增長(zhǎng) %，在此基礎(chǔ)上， 2020 年同比增速達(dá)到 %，增長(zhǎng)的提速現(xiàn)象明顯。數(shù)據(jù)表明，物業(yè)管理是一個(gè)馬太效應(yīng)明顯的行業(yè)，雖然在行業(yè)發(fā)展初期準(zhǔn)入門檻較低，但一旦企業(yè)成立并開(kāi)始承接項(xiàng)目，就開(kāi)始了一個(gè)優(yōu)勢(shì)積 累的過(guò)程。企業(yè)成立時(shí)間從一個(gè)側(cè)面反映了我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展歷程：1980－ 1990第一個(gè) 10 年間，我國(guó)的物業(yè)管理發(fā)展較為緩慢，基本處于萌芽階段，華南地區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量占比居高；第二個(gè) 10 年間，特別是在 1998 年住房制度改革之后，隨著房 2020中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展研究報(bào)告 ④ 地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量放量增長(zhǎng)，促進(jìn)