我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)年度發(fā)展趨勢研究報(bào)告-文庫吧資料
2025-05-20 01:09本頁面
【正文】 米，同比增長接近50%，而優(yōu)秀企業(yè)管理項(xiàng)目總建筑面積均值在2007年僅400多萬平方米，%，可見服務(wù)規(guī)模TOP10企業(yè)的主要規(guī)模指標(biāo)在絕對(duì)數(shù)和增長速度上均領(lǐng)先于優(yōu)秀企業(yè)，呈現(xiàn)出一定的行業(yè)集中趨勢。中國房地產(chǎn)TOP10研究組認(rèn)為，服務(wù)規(guī)模是衡量物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。值得注意的是，近年來用工成本的不斷提高加大了企業(yè)的發(fā)展力，而屬于勞動(dòng)密集型的物業(yè)服務(wù)企業(yè)更是面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。2007年，%，相對(duì)2005年下降近10個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)遠(yuǎn)低于同期物業(yè)服務(wù)成本收入比（%）。2005年－2007年，優(yōu)秀企業(yè)營業(yè)成本占營業(yè)收入的比重基本穩(wěn)定在85%的水平，其中2007年相比2005年下降1個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，長城物業(yè)、中航物業(yè)等企業(yè)的多種經(jīng)營收入超過億元，占企業(yè)同期營業(yè)收入比重超過30%，為優(yōu)秀企業(yè)擴(kuò)大收入規(guī)模、提高經(jīng)營效益起到了良好的示范作用。近年來，優(yōu)秀企業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入均值大幅增長，%%，增幅保持穩(wěn)定，同時(shí)其在營業(yè)收入中所占比重始終保持在65%以上，表明物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入仍是企業(yè)的主要收入來源。值得注意的是，中海物業(yè)、長城物業(yè)、綠城物管、中航物業(yè)等多家企業(yè)2007年?duì)I業(yè)收入均超過2億元，金融街物業(yè)、達(dá)文等多家企業(yè)營業(yè)收入超過1億元。優(yōu)秀企業(yè)管理項(xiàng)目類型結(jié)構(gòu)的變化可能有兩點(diǎn)原因：（1）別墅、高檔寫字樓等物業(yè)項(xiàng)目相對(duì)較高的利潤吸引了更多物業(yè)服務(wù)企業(yè)的爭相進(jìn)入；（2）由于部分普通住宅物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)率普遍較低，很多企業(yè)入不敷出，為了保證生存，部分優(yōu)秀企業(yè)有選擇地退出普通住宅物業(yè)的管理。2005年，優(yōu)秀企業(yè)中，67%的企業(yè)在管項(xiàng)目的建筑面積在300萬平方米以下，僅有3%的企業(yè)管理面積超過1000萬平方米；但到2007年時(shí)，管理面積在1500萬平方米以上的優(yōu)秀企業(yè)多達(dá)13%，綠城物管、中航物業(yè)更是超過2000萬平方米，另有11%的優(yōu)秀企業(yè)管理面積在1000－1500萬平方米之間，而僅有39%的優(yōu)秀企業(yè)管理面積低于300萬平米。管理項(xiàng)目數(shù)均修值從23個(gè)增長到46個(gè)，%%。這些數(shù)據(jù)均表明，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的各種專業(yè)人員仍較為缺乏，企業(yè)在提升人員素質(zhì)、優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)、提高服務(wù)質(zhì)量、增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ确矫嫒匀沃囟肋h(yuǎn)。此次研究對(duì)樣本企業(yè)員工中的物業(yè)管理專業(yè)人員和工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)管理和技術(shù)人員數(shù)（簡稱“相關(guān)專業(yè)人員”）等指標(biāo)進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，數(shù)據(jù)顯示，%，%的企業(yè)占比低于5%，%的企業(yè)專業(yè)人員占比在5%和10%之間。在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生顯著變化、就業(yè)壓力不斷加大的社會(huì)背景下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在吸收剩余勞動(dòng)力、促進(jìn)就業(yè)、緩解社會(huì)矛盾方面發(fā)揮了顯著的積極作用。此外，研究組還對(duì)企業(yè)年均人員流動(dòng)率進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)。數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，%。，有效吸納社會(huì)剩余勞動(dòng)力，但專業(yè)人員較為缺乏此次研究數(shù)據(jù)顯示，樣本企業(yè)2007年的員工平均數(shù)為872人，%的企業(yè)員工人數(shù)在500－1000人之間，%的企業(yè)員工人數(shù)在1000－1500人之間。以上變化表明，物業(yè)服務(wù)企業(yè)近年來積極實(shí)行市場化運(yùn)作，管理規(guī)?？焖偕仙?。類似的還有鵬基物業(yè)，2005年到2007年管理的非關(guān)聯(lián)項(xiàng)目累計(jì)增幅達(dá)146%，遠(yuǎn)高于同期關(guān)聯(lián)項(xiàng)目的增幅。數(shù)據(jù)顯示，與開發(fā)企業(yè)存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，%，高過同期所有企業(yè)在管非關(guān)聯(lián)項(xiàng)目總建筑面積均值增長率。2005－2007年，非關(guān)聯(lián)項(xiàng)目總建筑面積占比持續(xù)增加，%。數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)服務(wù)企業(yè)近年來加大了對(duì)非關(guān)聯(lián)項(xiàng)目的拓展力度。數(shù)據(jù)顯示，在此次研究的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，與開發(fā)企業(yè)不存在隸屬關(guān)系的企業(yè)占比已達(dá)到58%，其中北京、上海、深圳三個(gè)物業(yè)管理市場相對(duì)成熟且一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)較為集中的城市中，非隸屬關(guān)系企業(yè)占比均高于全國平均水平，其中北京62%，上海68%，最高的為深圳，達(dá)到75%，表明深圳物業(yè)服務(wù)企業(yè)在建管分離、市場化方面走在了全國的前列。隨著物業(yè)管理行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，兩類企業(yè)的競爭將繼續(xù)存在。以上數(shù)據(jù)表明：由于物業(yè)管理行業(yè)門檻較低，地域性較強(qiáng)，行業(yè)不具備壟斷性質(zhì)，使得近年來民營物業(yè)服務(wù)企業(yè)如雨后春筍般出現(xiàn)。國營企業(yè)在各城市仍占有較大比重，上海的國營企業(yè)數(shù)量占比為30%，在三個(gè)城市中比例最高，而北京合資企業(yè)數(shù)量占比均超過其他兩城市，為30%。數(shù)據(jù)顯示，半數(shù)以上的企業(yè)為民營企業(yè)，其次為國營企業(yè)，占比達(dá)到26%。對(duì)成立10年以上企業(yè)的研究還發(fā)現(xiàn)，與開發(fā)企業(yè)易受房地產(chǎn)市場大勢影響、銷售收入常常出現(xiàn)較大波動(dòng)不同，這部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)費(fèi)收入通常較為平穩(wěn)，尤其是那些管理水平高、品牌形象好、市場開拓能力強(qiáng)的企業(yè)，往往能夠獲得更多的管理項(xiàng)目；而在管項(xiàng)目個(gè)數(shù)多，區(qū)域分布廣，企業(yè)接管項(xiàng)目選擇空間大，來自物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入的現(xiàn)金流也就更為穩(wěn)定。如成立已達(dá)18年的中海物業(yè)，%，在此基礎(chǔ)上，%，增長的提速現(xiàn)象明顯。數(shù)據(jù)表明，物業(yè)管理是一個(gè)馬太效應(yīng)明顯的行業(yè)，雖然在行業(yè)發(fā)展初期準(zhǔn)入門檻較低，但一旦企業(yè)成立并開始承接項(xiàng)目，就開始了一個(gè)優(yōu)勢積累的過程。企業(yè)成立時(shí)間從一個(gè)側(cè)面反映了我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展歷程：1980－1990第一個(gè)10年間，我國的物業(yè)管理發(fā)展較為緩慢，基本處于萌芽階段，華南地區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量占比居高；第二個(gè)10年間，特別是在1998年住房制度改革之后，隨著房地產(chǎn)市場的繁榮，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量放
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