【正文】 ?。ㄒ唬┡挪殡A段（20xx年5月10日至5月31日）　　由市領導小組牽頭，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)、公安、行政執(zhí)法等相關部門配合，各區(qū)政府組織實施，對開發(fā)建設遺留問題、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問題進行一次拉網(wǎng)式排查，并進行登記造冊，建立管理檔案?！　「鲄^(qū)政府為物業(yè)管理工作的責任主體，要針對目前物業(yè)管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。一是在進行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時，要規(guī)劃建設必要的物業(yè)管理服務用房等相關配套設施，以方便后期的物業(yè)管理工作；二是嚴格按照規(guī)劃對住宅小區(qū)進行竣工驗收，不按規(guī)劃建設的住宅小區(qū)，不能予以驗收，并限期整改；三是對開發(fā)建設遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達到合格標準?！　∈蟹慨a(chǎn)局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，具體負責全市物業(yè)管理工作的指導、監(jiān)督，并會同相關部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作，如：物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、物業(yè)管理工作的調(diào)研和宣傳等工作。　　四、職責分工　　規(guī)范物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)工程，要堅持“條塊結合、區(qū)域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監(jiān)督、指導；市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協(xié)調(diào)和監(jiān)督、檢查；各區(qū)政府要針對物業(yè)管理存在的問題負責此項工作的具體實施；各相關部門按照職責分工，密切配合各區(qū)政府實施整改工作?！　☆I導小組辦公室設在市房產(chǎn)局，負責日常的組織協(xié)調(diào)。　　三、組織領導　　為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組。　?。ㄎ澹┎扇《喾N形式，加大對物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作。逐步形成以社區(qū)為主，專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結合的新型管理體制?！　。ㄋ模┙⑹小^(qū)、街道、社區(qū)職責明確責任體系。引導業(yè)主大會，在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定組織能力的業(yè)主進入業(yè)主委員會?！　∷氖且?guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，積極引導業(yè)主正確行使權力和履行義務。同時，加強對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓，與建設部培訓中心聯(lián)合，繼續(xù)對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進行培訓，達到從業(yè)人員要持證上崗。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準入、退出機制，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務合同》情況，對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項目經(jīng)理，實行實名誠信考評制度，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項目經(jīng)理出現(xiàn)違法、違規(guī)、違諾現(xiàn)象，依據(jù)情節(jié)的嚴重程度，扣除相應的分數(shù)，年終進行綜合考評，考評結果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件，報房產(chǎn)行政主管部門，并在沈陽房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。同時，加強物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評定，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節(jié)嚴重的取消其物業(yè)管理資質(zhì)?！　《菄栏裎飿I(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。同時，鼓勵業(yè)主大會采用招投標的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標管理辦法》?！　。ㄈ┘哟髮ξ飿I(yè)市場的監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為。特別是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90％以上。開發(fā)建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規(guī)劃設計和施工標準，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關配套法規(guī)、規(guī)章，結合我市物業(yè)管理實際情況，通過調(diào)研，同時借鑒國內(nèi)先進城市取得的成功經(jīng)驗，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。根據(jù)排查結果，進行清理整頓，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為?！　〖訌姌I(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達到80％以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會?！　娀瘜ξ飿I(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達到100％，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案?！　⌒陆ㄗ≌^(qū)推行招投標率達到100％；20xx年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100％簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》?！　⌒^(qū)物業(yè)管理方案2　　為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及有關法律、法規(guī)， 結合我市物業(yè)管理工作實際，特制定本方案：　　一、指導思想　　以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務水平為宗旨，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。　　在實際工作當中，業(yè)戶的投訴率和員工違章的行為是評價員工工作的基礎。組織員工座談會，交流事件處理技巧及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗?！　《⒃趰弳T工循環(huán)培訓　　通過實際工作中所產(chǎn)生的問題，不定期地安排當事人（指員工）參加班后的專題培訓?！　⌒聠T工上崗培訓期為180天。崗位編制原則上不設閑崗、不留閑人，一人多崗，精簡高效?！　《?、物業(yè)管理崗位編制及管理架構　　xxx物業(yè)管理有限公司　　物業(yè)管理辦公室　　業(yè)戶接待主管 設備維修主管 保潔主管 綠化主管 秩序管理主管　　業(yè)戶接待員 設備維修工 保潔員 綠化工　　秩序管理員　　備注：根據(jù)小區(qū)概況，以上崗位編制 x人?！　。?） 配合辦公室開展員工培訓工作。　?。?） 負責業(yè)戶檔案的建立和管理工作。　?。?） 上級領導交辦的其它工作?！　。?） 負責小區(qū)的日常巡視工作以及車輛停放管理?！　≈刃蚬芾聿俊　。?） 負責物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。　?。?） 負責小區(qū)內(nèi)的園景設施的養(yǎng)護工作。　?。?） 上級領導指派的其它工作?！　。?） 負責物業(yè)機電設備的日常維修保養(yǎng)工作?！　。?） 上級領導交辦的其它工作。　　保潔部　?。?） 負責管轄區(qū)域內(nèi)的清掃工作以及單元樓道、欄桿的保潔?！　。?） 負責對外承辦、接待工作，物業(yè)管理市場營銷和招投標?！　。?） 負責編寫、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。其優(yōu)點是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責權分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)管理的要求，又能為將來業(yè)務的發(fā)展留下充足的空間?！　”疚飿I(yè)管理處按“直線制”設置管理架構?！　∷?、物業(yè)管理制度　　管理處經(jīng)理職責；　　管理人員崗位職責；　　作業(yè)人員崗位職責；　　員工培訓；　　管理處運作管理工作規(guī)程；　　人事管理及員工培訓、考核制度；　　五、管理處運作管理規(guī)程　　內(nèi)部運