【正文】 持程度不同，制約著項(xiàng)目管理水平。因項(xiàng)目的管理水平要受到具體管理者的業(yè)務(wù)素質(zhì)、敬業(yè)精神限制， 高水平的管理者可管出國(guó)優(yōu)、省優(yōu)項(xiàng)目，而管理水平差、職業(yè)道德不佳的管理者，則會(huì)使項(xiàng)目管理混亂，時(shí)刻處于被業(yè)主 “炒魷魚 ”邊緣。 2．項(xiàng)目主管水平制約。一方面，我國(guó)物業(yè)管理法 制建設(shè)相對(duì)滯后，目前還沒(méi)有全國(guó)統(tǒng)一使用的國(guó)家立法，立法權(quán)限各不相同的地方性法規(guī)可資參照；另一方面，我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展極其不平衡，如果項(xiàng)目是在物業(yè)管理 市場(chǎng)發(fā)育不完全、居民繳費(fèi)意識(shí)差的地區(qū)，項(xiàng)目管理處的大部分精力要放在催費(fèi)上；第三方面，分散的地域也是物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一監(jiān)督調(diào)控的 “天塹 ”，對(duì)一些跨省、市項(xiàng)目，可能物業(yè)管理總公司一年僅能去一至二次，項(xiàng)目之間也匱乏溝通，只能孤軍備戰(zhàn)。 一、物業(yè)管理企業(yè)外接項(xiàng)目的管理中受到不利條件制約的原因 1．地域制約。 ] 突破物業(yè)管理企業(yè)項(xiàng)目管理中的不利制約 2020 年 7 月 10 日 突破物業(yè)管理企業(yè)項(xiàng)目管理中的不利制約 物業(yè)管理企業(yè)走向規(guī)?；谴髣?shì)所趨，也是物業(yè)管理企業(yè)真正走向市場(chǎng)、降低管理成本、增加經(jīng)濟(jì)效益的有效途徑，現(xiàn)已有許多物業(yè)管理公司為此承接了少則幾個(gè)多則幾十多個(gè)項(xiàng)目，并分別設(shè)立項(xiàng)目管理處。 有利于物業(yè)企業(yè)增加無(wú)形資產(chǎn)，提高名牌含金量。 有利于物業(yè)企業(yè)由 “人治 ”真正走向 “法治 ”。有條件的物業(yè)管理公司就盡早行動(dòng)起來(lái)，借 ISO14000 的推行和ISO14000 環(huán)境管理體系的建立，讓 “綠色、環(huán)保 ”意識(shí)成為企業(yè)投資的良機(jī)。在未來(lái)的物業(yè)管理市場(chǎng)，要靠精品和名牌去占領(lǐng)與拓展。物業(yè)公司走這樣一條 “生態(tài)效益型經(jīng)濟(jì) ”的道路，降低經(jīng)營(yíng)成本，可以幫助物業(yè)管理贏得商機(jī)。 有利于企業(yè)改進(jìn)和降低成本 。 物業(yè)管理自身發(fā)展的需要。環(huán)保 是一種消費(fèi)需求的表現(xiàn)，當(dāng)生活水準(zhǔn)達(dá)到較高層次時(shí)，人們對(duì)美好生活環(huán)境質(zhì)理的追求已逐步突出 “綠色消費(fèi) ”的觀念開(kāi)始滲透到住房消費(fèi)的各個(gè)方面。從某種意義上講，貫徹 ISO14000 環(huán)境管理體系對(duì)物業(yè)管理來(lái)說(shuō)，將是二十一世紀(jì)備 受人們關(guān)注的管理熱點(diǎn)。在企業(yè)內(nèi)部溝通中，應(yīng)確定改進(jìn)的目標(biāo)，及時(shí)通報(bào)改進(jìn)情況，從而使質(zhì)量管理體系不斷改進(jìn)、提高、完善。企業(yè)應(yīng)注意利用平時(shí)在各類檢查活動(dòng)、服務(wù)提供過(guò)程、內(nèi)審、業(yè)主投訴等記錄中的信息和資料，分析服務(wù)的開(kāi)展情況、水準(zhǔn)、內(nèi)部管理水平。 堅(jiān)持強(qiáng)調(diào) \持續(xù)改進(jìn) \ 對(duì)物業(yè)管理企業(yè)質(zhì)量管理體系的改進(jìn)，應(yīng)首先建立自我完善機(jī)制，如按 管理評(píng)審、 內(nèi)部審核、 持續(xù)改進(jìn)、 糾正措施、 預(yù)防措施等條款的要求建立相應(yīng)的文件化程序。例如，對(duì)某小區(qū)的公共環(huán)境衛(wèi)生管理，可在小區(qū) \物業(yè)管理方案 \中明確要求管理商的服務(wù)承諾與檢查集中；在小區(qū) \環(huán)境衛(wèi)生考核制度 \中明確檢查的安排和評(píng)定準(zhǔn)則；在具體的清潔衛(wèi)生過(guò)程中落實(shí)這種檢查和考核（如開(kāi)展日檢、周檢、月檢等），并對(duì)檢查情況予以記錄，對(duì)問(wèn)題及時(shí)采取整改或糾正措施等。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，如何設(shè)置適宜的監(jiān)控點(diǎn)是需要很好考慮的 問(wèn)題。對(duì)過(guò)程控制，應(yīng)規(guī)定相關(guān)的質(zhì)量記錄。在作業(yè)指導(dǎo)書中，應(yīng)運(yùn)用過(guò)程方法的要求，首先研究各服務(wù)過(guò)程，即識(shí)別服務(wù)過(guò)程和子過(guò)程，明確這些過(guò)程的輸入和輸出，識(shí)別所需的資源（包括人員、設(shè)備、場(chǎng)所、資金等）。 物業(yè)管理服務(wù)可以劃分為常規(guī)性的公共服務(wù)（如房屋建筑主體的管理、房屋設(shè)備設(shè)施管理、環(huán)境衛(wèi)生和綠忽視掛尼龍、治安和消防管理、車輛道路秩序管理等）、公共性的代辦房屋、專項(xiàng)服務(wù)等。對(duì)員工的服務(wù)意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)的培養(yǎng)更是物業(yè)管理企業(yè)不能忽視的。對(duì)于人員，尤其要注意崗位技能的培訓(xùn)、質(zhì)量服務(wù)意識(shí)的培養(yǎng)?？刂频年P(guān)鍵在于利用資源使業(yè)主滿意。 應(yīng)注意資源管理和服務(wù)提供的控制。這樣做，才能真正將質(zhì)量管理體系文件作為企業(yè) ?quot。 當(dāng)然，程序文件的數(shù)量應(yīng)由企業(yè)自己決定，質(zhì)量管理基礎(chǔ)好的企業(yè) 可酌情減少，質(zhì)量管理基礎(chǔ)較差的企業(yè)可酌情增加。例如： 為了識(shí)別、確定業(yè)主的需求并分析、判斷自身是否具有滿足業(yè)主要求的能力，可以根據(jù) 條款建立 \物業(yè)服務(wù)要求的評(píng)審程序 \，對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)等級(jí)、服務(wù)收費(fèi)、服務(wù)承諾等進(jìn)行綜合性評(píng)審； 可以按 條款建立 \原材料采購(gòu)和服務(wù)分包管理控制程序 \，控制原材料供方和服務(wù)分包方的質(zhì)量，以滿足組織和業(yè)主的要求； 可以按 條款建立 \物業(yè)管理方案的策劃控制程序 \，對(duì)投標(biāo)書、物業(yè)管理方案的編寫和審核、新服務(wù)項(xiàng)目的策劃和開(kāi)展進(jìn)行規(guī)范； 對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的提供，可根據(jù) 、 條款建立 \物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施控制程序 \，根據(jù) 條款建立 \服務(wù)標(biāo)識(shí)和可追溯性控制程序 \等進(jìn)行管理；同時(shí)，與第三層次文件緊密結(jié)合，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的全過(guò)程進(jìn)行有效控制； 對(duì)物業(yè)管理服 務(wù)實(shí)施過(guò)程的監(jiān)控是，可根據(jù) 條款建立 \物業(yè)管理服務(wù)的檢查、監(jiān)督控制程序 \；按 條款建立 \不合格服務(wù)控制程序 \，按 條款建 ?quot。文件既是指導(dǎo)員工開(kāi)展工作的指南，又是評(píng)價(jià)、考核員工 工作績(jī)效的規(guī)范和要求。 2020 版標(biāo)準(zhǔn)減少了對(duì)形成文件程序的強(qiáng)制性要求，強(qiáng)調(diào)組織應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況編制文件。 物業(yè)管理企業(yè)的質(zhì)量體系文件必須具有嚴(yán)肅性、權(quán)威性、可行性、先進(jìn)性和靈活性，應(yīng)根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)要求、行業(yè)特點(diǎn)顧客（業(yè)主）需求、期望和企業(yè)實(shí)際情況進(jìn)行設(shè)計(jì)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)建立動(dòng)態(tài)的調(diào)查和信息收集程序，不斷研究市場(chǎng)，完善自己。物業(yè)有寫字樓、住宅小區(qū)、商住樓、商場(chǎng)、工業(yè)園區(qū)之分，業(yè)主有私人業(yè)主、企事業(yè)單位之分；業(yè)主的地位、層次、成分也有所不同。這種需求和期望既包括在《物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范》、《物業(yè)管理委托書（合同）》、《住