【正文】 步行街生態(tài)商業(yè)，因勢能動 XX 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 13 頁 共 27 頁 第五章 項目實(shí)施銷售及推廣計劃 一、銷售原則 ? 本項目盡可能全部銷售，實(shí)現(xiàn)最大現(xiàn)金流 ? 分部銷售，控制節(jié)奏，制造銷售饑餓度，實(shí)現(xiàn)快速集中銷售 分三次開盤，在每次開盤中再進(jìn)行銷控，互為穿插，實(shí)現(xiàn)立體銷售體系 ? 以上 3次開盤實(shí)現(xiàn)銷售總額 70%(春節(jié)前 )在都市廣場的銷售 中進(jìn)行鋪王拍賣，拉升價位，聚集人氣 二、銷售計劃 順序 時間 推出產(chǎn)品 備注 第一次開盤 （ 10月 26 日） 2020年 10月 26日 至 11 月 14 日 1F、 2F 臨街門面依廣場分三次推出： 2F 2F 2F 第二次開盤 （ 11月 15 日） 2020年 11月 15日 至 12 月 5日 負(fù) 1F、負(fù) 2F 第三次開盤 （ 12月 6 日） 2020 年 12 月 6日 至年底 電梯公寓 三、目標(biāo)任務(wù)（總銷售額共計 億） 序號 執(zhí)行時間 目標(biāo)銷售額 1 2020 年 11 月 億 2 2020 年 12 月 4 千萬 3 2020 年 1 月 2 千萬 4 2020 年 2 月 1 千萬 5 2020 年 3 月 1 千萬 6 2020 年 4 月 1 千萬 7 2020 年 5 月 1 千萬 8 2020 年 6 月 1 千萬 9 2020 年 7 月 1 千萬 10 2020 年 8 月 1 千萬 11 總計 億 四、推廣計劃 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 14 頁 共 27 頁 ：形象推廣（ 8 月中旬 —— 9 月中旬） 推廣主題 A：（ 8 月 10—— 8月 20 日） XX 區(qū) —— 重慶一個新興的工業(yè)強(qiáng)區(qū)，國家西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展、綜合體改試點(diǎn)區(qū) 目的：讓全社會了解 XX，盡大擴(kuò)張客戶面 通路：晨、晚、商報媒的新聞炒寫 推廣主題 B：（ 8 月 23—— 9 月 3 日） 欣欣 XX，投資熱土， XX 區(qū)各級黨委和政府為投資者創(chuàng)造一個發(fā)財發(fā)展的投資環(huán)境 目的：項目是政府規(guī)劃開發(fā)，以增強(qiáng)投資者的信心 通路：晨、晚、商報媒的新聞炒寫 / 政府性投資招商會 / DM / 廠礦單位巡展物料準(zhǔn)備 / XX 主城入口廣告位一塊 推廣主題 C：（ 9 月 5 日 —— 9 月 20 日） XX 區(qū)政府舊城改造工程， 2020 年 XX 地區(qū)商業(yè)項目的典范 —— XX 84535 萬平方米 =2183元 /㎡ 其中：商業(yè)建筑成本： 2323元 /㎡ 住宅成本： 1486元 /㎡ ： 25000— 18455 萬元 =6545萬元 （僅計算銷售收入）： 6545 萬元247。 序號 工作內(nèi)容 完成時間要求 執(zhí)行部門 一 前期手續(xù) 1 初步設(shè)計 8 月 25 日完成初步設(shè)計方案， 8 月30 日辦理完報建手續(xù) 項目部、研發(fā)部、總工辦、拓展 部 2 施工圖審查 9 月 16 日完成建施圖， 10 月 15 日完成施工圖 項目部、研發(fā)部、營銷部、購物中心經(jīng)營公司、 總工辦、拓展部 3 臨時施工許可證 8 月 30 日至 9 月 10 日 項目部、拓展部、總工辦 4 施工許可證 10 月 8 日至 10 月 15 日 項目部、拓展部、總工辦 預(yù)售許可證 10 月 16 日至 10 月 20 日 項目部、拓展部、總工辦、銷售 部 二 崗位安排 1 項目總監(jiān)到崗 8 月 1 日 項目部、總工辦 2 監(jiān)理工程師到崗 9 月 1 日（土建、安裝、預(yù)算個一名） 項目部、總工辦 3 現(xiàn)場辦公室確定 8 月 5 日 項目部、總工辦 三 開工前準(zhǔn)備 1 施工臨時用水電 8 月 4 日至 20 日 項目部、總工辦 2 市政管網(wǎng)拆 遷 9 月 10 日完成 項目部、拓展部 3 地質(zhì)勘察單位確定 8 月 22 日進(jìn)場 項目部、成本部、總工辦、設(shè)計院 4 環(huán)境評估及污水處理 8 月 15 日確定 項目部、成本部、總工辦 5 平基單位確定 8 月 30 日確定 項目部、成本部、總工辦 6 土建單位招標(biāo) 8 月 31 日完成 項目部、成本部、總工辦 7 監(jiān)理單位招標(biāo) 8 月 31 日完成 項目部、成本部、總工辦 四 銷售前期準(zhǔn)備 1 售樓部選址 8 月 4 日討論 項目部、營銷部、研發(fā)部 2 售樓部設(shè)計 8 月 12 日完成方案， 8 月 25 日完成結(jié)構(gòu)和裝修施工圖設(shè)計 項目 部、研發(fā)部、營銷部、總工 辦 3 售樓部與圍墻 9 月 11 日動工， 25 日完工 項目部 4 銷售面積測繪報告 9 月 30 日 項目部、研發(fā)部、銷售部 5 交房標(biāo)準(zhǔn)確定 9 月 30 日 項目部、研發(fā)部、銷售部 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 9 頁 共 27 頁 二 項目建設(shè)進(jìn)度控制計劃 序號 工作內(nèi)容 完成時間要求 備注 1 場地平整 9 月 10 日至 11 月 10 日 2 基礎(chǔ)工程 2020 年 11 月 10 日至 2020 年 12 月 30 日 基礎(chǔ)到177。 七 質(zhì)量目標(biāo) 工程質(zhì)量達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)。 六 招商目標(biāo) 2F～ 4F 的主力店招商簽約應(yīng)在 2020 年 8 月底簽定協(xié)議或合同； 2020 年 9月 10 日完成至少 10 家骨架店招商；輔主力店必須引進(jìn)知名品牌， 2020年 10 月初開始全面招商， 2020 年 8月完成 90%的招商任務(wù)； 年出租總收益 564 萬元（含物管費(fèi)），其中自有資產(chǎn)出租收 益 331 萬元 /年。 五 銷售及推廣目標(biāo) 項目計劃總銷售額 億元， 2020 年底力爭實(shí)現(xiàn)合同銷售收入 億元（開盤 3個月內(nèi)）。 四 總成本控制目標(biāo) 總成本（含稅費(fèi)）為 20320 萬元，力爭控制在 19000 萬元以內(nèi)； 單方成本控制在 2400 元 /㎡（不含稅控制在 2158 元 /㎡）。 三 工程進(jìn)度目標(biāo) 工程總進(jìn)度從 2020 年 9 月 11 日開工； 商業(yè)部分主題建筑 2020 年 5月 31 日完工， 9 月 30 日客戶進(jìn)場裝修， 12月底商業(yè)試營業(yè)；住宅建筑 2020 年 12 月 31 日完成結(jié)構(gòu)封頂；整個項目 2020 年 6 月竣工，住宅 2020 年 10 月交付使用。 二 投資收益目標(biāo)： 項目投資收益率 %(僅計算現(xiàn)金回收部分 ),自有資產(chǎn)年收益 331 萬元（其中車庫未計算收益）。 3 目標(biāo)客戶 目標(biāo)客戶群： 商業(yè)步行街 70%為： 30%為： XX區(qū)為主體的商業(yè)物業(yè)投資者 本區(qū)域拆遷的臨時門面經(jīng)營者 XX 區(qū)部分政府官員及灰色收入階層 主城區(qū)商業(yè)物業(yè)投資群體 主城區(qū)個人投資經(jīng)營戶 主 城區(qū)各餐飲、娛樂、休閑、購物等業(yè)態(tài)的擴(kuò)張發(fā)展購買 新都市精品豪宅90%為： 10%為： XX 區(qū)成功的私企、個體老板 XX 區(qū)部分政府官員、公務(wù)員 追求現(xiàn)代生活的 XX區(qū)中青年人群 主城區(qū)向 XX 區(qū)擴(kuò)張的經(jīng)營戶 外來移民居住者 終端消費(fèi)群： 區(qū)域內(nèi)各小區(qū)的青中年居民、周圍寫字樓的工作人員、大江工業(yè)園區(qū)人群、李家沱地區(qū)流動時尚的消費(fèi)者 —— 年齡主要在 18 到 48 歲之間，生活節(jié)奏快、消費(fèi)檔次高、接受流行元素強(qiáng)；充滿個性、活力和激情、追求時尚消費(fèi)和激情的生活方式。 XXXXX 項目策劃書》 （三）《 XXXXX 項目經(jīng)濟(jì)測算報告》 （四）《 XXXXX 項目方案設(shè)計及初步設(shè)計》 （五） XX 項目部提供的工程進(jìn)度計劃 （六）成本控制中心提供的成本信息 （七）營銷中心提供的銷