項(xiàng)目類別開發(fā)策略項(xiàng)目開發(fā)模式(doc19)-經(jīng)營管理-文庫吧資料
2024-08-22 15:32本頁面
【正文】 目前在深圳市別墅物業(yè)的結(jié)構(gòu)主要有三種：（ 1）獨(dú)立式（ 2）連體獨(dú)立式（ 3）連體復(fù)式。私密性好的別墅物業(yè)價(jià)值，高于度假別墅市場潛力巨大，關(guān)鍵問題在于發(fā)展商如何做。 支柱 B：維護(hù)別墅物業(yè)的私密性 私密性是居住物業(yè)追求的一個(gè)基本要素，具體指居住人員擁有的高度私有的環(huán)境空間。建筑藝術(shù)風(fēng)格越具獨(dú)異性，其審美價(jià)值越恒久，其保值性也越強(qiáng)，如碧濤苑。因?yàn)閯e墅物業(yè)充分體現(xiàn)和滿足了人們心理存在的各種嗜好及人們生來就存在的獨(dú)異性和尊重感。建筑藝術(shù)風(fēng)格，就是建筑的本體特征，通過建筑造型、材料、顏色、柿物等因素綜合表現(xiàn)出來。別墅居民的高指數(shù)生活標(biāo)準(zhǔn)下，健康無疑為最重要，所以健身運(yùn)動(dòng)場所是物業(yè)配套中的重要環(huán)節(jié)，從近年別墅項(xiàng)目可見一斑，比如，田園居、齊明別墅，在會(huì)所設(shè)施確良更加設(shè)豐富的健身運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，如高爾夫球練習(xí)場、壁球場等。 核心要素 J：別墅項(xiàng)目配套設(shè)施策略 別墅物業(yè)一般比較注重外界自然環(huán)境、遠(yuǎn)離城市的喧囂，所以難以追求與物質(zhì)環(huán)境的豐富統(tǒng)一，物業(yè)生活?yuàn)蕵放涮自O(shè)施就顯得猶為重要，具體項(xiàng)目如所列。明智發(fā)展商也認(rèn)識到高素質(zhì)的物業(yè)，尤其要由高素質(zhì)的物業(yè)管理公司管理。 核心要素 I：別墅項(xiàng)目物業(yè)管理策略 隨著房地產(chǎn)市場逐步成熟完善，購房者的理念逐漸由感性化轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇曰?，不但對硬件要求高，而且對物業(yè)管理“軟件”要求更加挑剔。一樓為公共活動(dòng)空間，二樓為私人生活空間的兩層式別墅是符合中國人生活方式的主流類型。 輕鋼結(jié)構(gòu)別墅外形新潮、豪華，深得時(shí)尚人士的青睞。 可見、木結(jié)構(gòu)別墅是喜歡懷舊、追求休閑的最好的選擇。 木結(jié)構(gòu)別墅中幾乎所有的建造材料都是各式各樣的木材制品，而這些木材制品在生產(chǎn)過程中，經(jīng)過不同的生產(chǎn)程序，已經(jīng)具有防潮、防蟲、耐高溫等特點(diǎn)一與普通的磚混結(jié)構(gòu)房屋相比，木結(jié)構(gòu)別墅建設(shè)的成本低、環(huán)保、抗震等優(yōu)點(diǎn)更是顯而易見的。 木結(jié)構(gòu)別墅 木結(jié)構(gòu)是美式別墅中歷史最悠久的結(jié)構(gòu)方式。為了保證主業(yè)使用的舒適和便利，主要從以下幾個(gè)方面考慮： （ 1）功能分區(qū)合理 （ 2）空間寬敞，滿足功能需求，保證舒適性 （ 3） 建筑、室內(nèi)配套設(shè)備強(qiáng)調(diào)“環(huán)保、舒適、寧靜、安全” （ 4）考慮家庭結(jié)構(gòu)，適合不同年齡人群居住 核心要素 G：別墅項(xiàng)目結(jié)構(gòu)風(fēng)格策略 在普通人眼中，別墅一直是時(shí)尚、經(jīng)典、舒適、豪華居住條件的標(biāo)志，但以往眾多別墅“農(nóng)民屋”式的外形與結(jié)構(gòu)，卻令不少高品味的消費(fèi)者大失所望。 核心要素 E：別墅項(xiàng)目建筑風(fēng)格策略 別墅的建筑標(biāo)準(zhǔn) 在設(shè)計(jì)上要有獨(dú)特的建筑風(fēng)格和非常合理的別墅使用功能 須有必要有配置和多方位功能服務(wù) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 6 頁 共 16 頁 應(yīng)采用先進(jìn)的建筑工藝、技術(shù)和材料 綜觀珠三角現(xiàn)時(shí)的一些著名別墅樓盤，其建筑外形仍難以擺脫當(dāng)?shù)剜l(xiāng)土氣息（俗稱農(nóng)民樓），而穆天子山莊的發(fā)展商直接引進(jìn)了北美最受歡迎的別墅戶型，簡潔明快，樸實(shí)無華，獨(dú)立車庫、中空大廳、落地門窗等等，每一個(gè)細(xì)部都散發(fā)著濃郁的北美風(fēng)情。 核心力素 D：別墅項(xiàng)目規(guī)劃策略 不少大型樓盤的總體規(guī)劃仍停留在行列式、兵營式的水平，而穆天子山莊的發(fā)展商特意聘請香港石安空間創(chuàng)建有限公司和順德設(shè)計(jì)院的名師精心布局，依山形水勢將山莊劃分為18 個(gè)各具風(fēng)格的小區(qū)，每個(gè)小區(qū)都有自己的中心景觀及主題，別墅排列錯(cuò)落有致，宛如凝固的田園交響樂。另外，市郊別墅以前不注重規(guī)劃配套，相比郊外如順德、番禺的某些別墅盤也是欠缺的地方。最高是金湖花園售價(jià)達(dá)至一萬三千元港幣每平方米。除了因 為前幾年政策上的因素、地產(chǎn)過熱因素使得開發(fā)成本高企之外，發(fā)展商對別墅市場的過高估計(jì)也是原因。 因此穆天子山莊發(fā)展商果斷決策，在這個(gè)空白區(qū)域發(fā)展高檔物業(yè)，不但吸引了不少廣 州的客人，附近佛山、南海一帶的買家更絡(luò)繹不絕。在廣州的中心地帶，是尊貴的二沙島別墅群；北部，有以白云山為賣點(diǎn)的 白云堡豪苑；南部，除了珠江沿岸的江景榮宅，碧桂圓、祈福新村等超大型樓盤亦大兵壓境；東部，是以生態(tài)型、健康型社區(qū)為標(biāo)榜的匯景新城、澳洲山莊等；唯有西部，暫時(shí)而言還是空白。 核心要素 B：別墅項(xiàng)目選址策略 穆天子山莊的發(fā)展商選中在南海市獅山區(qū)興建這個(gè)北美式純別墅樓盤，是經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)查和慎重考慮的。 隨著香港樓市逐步回溫，中國即將加入世貿(mào)組織等眾多因素，深圳別墅升值空間更大，具體數(shù)據(jù)見下表 年份 年度港幣價(jià)格 指數(shù) 升幅 1990 7330 206 6 1991 9382 264 28 1992 14424 405 53 1993 15900 10 1994 14500 1995 13662 1996 12466 19971999 14370 % 由上表可見深圳別墅物業(yè)自 1994年下跌，原因是整個(gè)地產(chǎn)市場滑坡。 （ 3）別墅物業(yè)配套設(shè)施差異較大。 （ 2）深圳別墅市場總體價(jià)格不高，主要由于目前現(xiàn)有的別墅除少數(shù)別墅外大多素質(zhì)不高。目前深圳市的別墅市場差價(jià)很大，高價(jià)可達(dá) 2萬／平方米，低價(jià)不足 1萬元／平方米，主要是各別墅在區(qū)位、環(huán)境、物業(yè)綜合素質(zhì)及物業(yè)管理上的差別引起的。隨著深圳房地產(chǎn)大市日升溫，別墅物業(yè)的價(jià)格已見底回升，部分別墅的升值潛力正在逐漸的顯現(xiàn)出來，近期位于銀湖區(qū)域的“鳴翠谷”熱銷就是一個(gè)很好的說明，加之目前港人對深圳住房強(qiáng)大的購買力，不少別墅物業(yè)的發(fā)展商已把目光放到了外銷上，但具體有否成效還需在下半
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