【正文】 住西 ” 的居住觀念和西部發(fā)展現(xiàn)狀禁錮了西部房地產(chǎn)業(yè)像東部那樣大踏步的前進(jìn)。 第二部分 濟(jì)南西部房地產(chǎn)發(fā)展分析 第一節(jié) 概述 濟(jì)南 西部曾一度為 濟(jì)南人甚至外地人視作經(jīng)濟(jì)落后、消費(fèi)水平低、居住環(huán)境差的代名詞，一段時(shí)間以來(lái)，由于歷史的原因和區(qū)域間的偏見(jiàn)，西部各行業(yè)無(wú)法有效的發(fā)展支持，東西部差距越來(lái)越大，房地產(chǎn)行業(yè)就是其中的一個(gè)典型代表。 新增項(xiàng)目驟增 東西南北齊頭并進(jìn) 據(jù)山東中原住宅新增項(xiàng)目監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示， 06 年新增住宅項(xiàng)目個(gè)數(shù)較 05 年整整翻了一番，新增供應(yīng)量較 05 年同期增長(zhǎng) 35%。 房?jī)r(jià)繼續(xù)平穩(wěn)上漲 漲幅平緩 據(jù)山東中原全年住宅價(jià)格監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示， 06年濟(jì)南市濟(jì)南年住宅整體均價(jià)呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，整體均價(jià)較去年增長(zhǎng) %，月度漲幅保持在 1%以內(nèi)，漲幅平緩。 產(chǎn)品供需結(jié)構(gòu)日漸合理化 ： 隨著 2020 年房產(chǎn)部分產(chǎn)品的市場(chǎng)供需錯(cuò)位，經(jīng)過(guò)不斷的檢驗(yàn)和調(diào)整，在 2020 年將會(huì)得到明顯的改善，而開(kāi)發(fā)商也將以高品質(zhì)及高性價(jià)比的優(yōu)勢(shì)來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。與北京、上海、深圳等特大城市的飽和狀態(tài)相比，濟(jì)南的住宅檔次及規(guī)模有很大的提升空間。 濟(jì)南市計(jì)劃利用 5年的時(shí)間，完成二環(huán)以內(nèi)重 中國(guó)最大管理資源中心 第 9 頁(yè) 共 45 頁(yè) 點(diǎn)項(xiàng)目的改造，建設(shè)一批規(guī)劃合理、設(shè)計(jì)新穎、配套齊全的大型住宅社區(qū)，因此也吸引了大批投資者 。其中，老城區(qū)擬重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè) 32個(gè)項(xiàng)目；老城區(qū)外圍主城區(qū)內(nèi)擬開(kāi)發(fā)建設(shè) 14個(gè)住宅項(xiàng)目；西部新城區(qū)擬開(kāi)發(fā)建設(shè)7個(gè)住宅項(xiàng)目；東部新城區(qū)擬開(kāi)發(fā)建設(shè) 5個(gè)住宅項(xiàng)目；空港組團(tuán)擬開(kāi)發(fā)建設(shè)兩個(gè)住宅項(xiàng)目。按照規(guī)劃， 濟(jì)南市在今后 5 年的時(shí)間內(nèi)擬重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅項(xiàng)目 60 個(gè)，建筑面積約 3300萬(wàn)平方米 ， 年均開(kāi)發(fā) 650萬(wàn)平方米 。截至 7 月末，房屋竣工面積 ，增長(zhǎng) %，其中住宅竣工面積為 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %。 1－ 7 月，全市房屋施工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，下降 %。其中本年到位資金為 億元，增長(zhǎng) %。 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，住宅 億元，同比增長(zhǎng) %；辦公樓 億元，下降 %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 億元，增長(zhǎng) %：其他投資 億元，增長(zhǎng) %?？偼顿Y 16億元的東業(yè)國(guó)際物流中心、 城以及投資 130億元的領(lǐng)秀城項(xiàng)目、 20億元的外?，F(xiàn)代城市花園、 10 億元的宏潤(rùn)置業(yè)等房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)工建設(shè)，對(duì)濟(jì)南市重大項(xiàng)目建設(shè)起到明顯的支撐作用。進(jìn)入 2020 年，在國(guó)家新出臺(tái)的一系列調(diào)控措施作用下，濟(jì)南市房地產(chǎn)投資規(guī)模適度增長(zhǎng)，商品住房?jī)r(jià)格增幅趨降，投機(jī)、投資性購(gòu)房明顯減少，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基本 中國(guó)最大管理資源中心 第 8 頁(yè) 共 45 頁(yè) 平穩(wěn)，進(jìn)入 06年以來(lái)，受整體市場(chǎng)的回轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重新活躍，房地產(chǎn)投資及開(kāi)發(fā) 規(guī)模增加，新開(kāi)盤、開(kāi)發(fā)數(shù)量劇增。市場(chǎng)形勢(shì)的驟然升溫，除宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)的影響外，主要是政府舊城改造規(guī)劃等政策的拉動(dòng)作用。規(guī)模以上工業(yè)增加值 億元，中央 億元，增長(zhǎng)%；省 ，增長(zhǎng) %，市級(jí)及市以下 ，增長(zhǎng) 26%。 近郊區(qū)已成為濟(jì)南市工業(yè)經(jīng)濟(jì)的主要聚集地。 居民消費(fèi)傾向逐步增強(qiáng) 。住宿餐飲市場(chǎng)持續(xù)活躍。 四、消費(fèi)品市場(chǎng)持續(xù)活躍，消費(fèi)需求顯著增強(qiáng)。 房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)。工業(yè)投資繼續(xù)增長(zhǎng)。第一產(chǎn)業(yè)投資明顯增強(qiáng)。 截至 2020年 1月底，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 ，同比增長(zhǎng) %。截至 11月底，非公有制企業(yè)銷售收入 ，增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)利稅 ，增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) ，增長(zhǎng) %。 指 標(biāo) 19 月累計(jì) 累計(jì)同比177。第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) 17%。 第一部分 濟(jì)南市房地產(chǎn)綜合分析 第一節(jié) 濟(jì)南社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展簡(jiǎn)析 一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長(zhǎng)速度加快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整。濟(jì)南某綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目集房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)批發(fā)、文化娛樂(lè)、物業(yè)服務(wù)等為一體，它的開(kāi)發(fā)建設(shè)是建設(shè)西部新城的重要組成部分，必將適應(yīng)城市現(xiàn)代化、村鎮(zhèn)城市化、居住文明化 、生活小康化的發(fā)展需要，為濟(jì)南城市發(fā)展和西部新城建設(shè)做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。因此，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，適應(yīng)濟(jì)南市 2020 年全面實(shí)現(xiàn)小康居住目標(biāo)的要求。 隨著濟(jì)南“東西兩翼展開(kāi)”發(fā)展戰(zhàn)略的確立和實(shí)施，特別是經(jīng)十路的拓寬改造和環(huán)境綜合整治工程的結(jié)束與濟(jì)南某立交橋的建成通車，經(jīng)十路產(chǎn) 業(yè)帶的形成，濟(jì)南某村逐漸形成了“城中村”，村民要求改善居住環(huán)境和提高生活待遇的需求也越來(lái)越迫切。 按照市 舊村（居）改造 的有關(guān)規(guī)定，槐蔭區(qū)濟(jì)南某北路街道辦事處組織編制了《濟(jì)南某村 舊村改造 總體策劃方案》， 2020年 6月 20日，濟(jì)南市 舊村（居） 改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組批復(fù)了《濟(jì)南某村 舊村改造 總體策劃方案》。 2020年 10月 16日濟(jì)南某村委會(huì)與山東某集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了合作開(kāi)發(fā)濟(jì)南某綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的《合同書》。《會(huì)議紀(jì)要》提出：“為加快濟(jì)南某村的建設(shè)，確?？沙掷m(xù)發(fā)展，西二環(huán)路以東濟(jì)南某村商貿(mào)居住區(qū)，由濟(jì)南某村按照規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)進(jìn)行建設(shè)”。 2020年以來(lái)，經(jīng)十路拓寬改造、西二環(huán)立交橋等市政建設(shè)占用了濟(jì)南某村大量土地，拆除了大量村民住宅和工商企業(yè)用房，嚴(yán)重影響了濟(jì)南某村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和村民的生活。為此，濟(jì)南將由東向西逐步形成“東部產(chǎn)業(yè)帶、東部新城、泉城特色風(fēng)貌帶、西部新城、西部片區(qū)”等五大區(qū)域和擬跨黃河發(fā)展的北部片區(qū)，城市用地規(guī)模擴(kuò)大至 400平方公里，城市常住人口規(guī) 模達(dá)到 400萬(wàn)人，最終發(fā)展成為“南北承接滬寧、京津兩大城市圈、東西輻射黃河中下游并推動(dòng)山東半島城市群發(fā)展的東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海地區(qū)的現(xiàn)代化國(guó)際性城市之一”。凱旋新城 ........................................................................................ 18 三、實(shí)力 ..................................................................... 7 第二節(jié) 濟(jì)南房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 ................................................................................... 7 一、概述 ............................................................................................................ 7 二、 06年以來(lái)濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 ............................................................. 8 三、發(fā)展趨勢(shì) 分析 .............................................................................................. 8 第二部分 濟(jì)南西部房地產(chǎn)發(fā)展分析 ................................................................................ 9 第一節(jié) 概述 .......................................................................................................... 9 第二節(jié) 濟(jì)南西部房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 ........................................................................ 10 一、雙動(dòng)力引擎，加速西部地產(chǎn)列車 ................................................................ 10 二、樓群怒放，直把西部比西子 ........................................................................11 三、比翼齊飛，東邊日出西更晴 ....................................................................... 12 第三節(jié) 濟(jì)南西部房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) ........................................................................ 13 一、逐漸走向繁榮 ............................................................................................ 13 二、跨越式發(fā)展，西部土地價(jià)值實(shí)現(xiàn)全新飛躍 .................................................. 13 第四節(jié) 區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 ............................................................................ 13 一、區(qū)域主要商業(yè)概況 ..................................................................................... 14 二、區(qū)域在售底商概況 ..................................................................................... 14 三、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng) ........................................................................................ 15 第五節(jié) 項(xiàng)目所屬片區(qū)樓市分析 ............................................................................. 15 一、樓盤規(guī)模狀況 ............................................................................................ 15 二、價(jià)格分析 ................................................................................................... 16 三、戶型分析 ................................................................................................... 16 四、銷售狀況分析 ............................................................................................ 17 五、可比性樓盤調(diào)研分析 ................................................................................. 17 一、外海 ....................................................... 7 四、消費(fèi)品市場(chǎng)持續(xù)活躍，消費(fèi)需求顯著增強(qiáng)。 濟(jì)南某綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)估書 1 山東某集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公 濟(jì)南某綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)估書 ShanDong RuiXin Real Estate CO.,LTD The evaiuation book of DuanDian integrated Development project 2020 年 1 月 January 2020 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 目 錄 一、前言 .......................................................................................................................... 4 二、可行性報(bào)告內(nèi)容指引 ................................................................................... 5 第一部分 濟(jì)南市房地產(chǎn)綜合分析 .................................