【正文】 互通報(bào)信息和有需要時(shí)主動(dòng)提供協(xié)助的責(zé)任?！八亩ā蹦繕?biāo)管理責(zé)任書由公司總經(jīng)理或各醫(yī)院的后勤服務(wù)管理處主任與部門負(fù)責(zé)人簽定，一經(jīng)生效，即以此為依據(jù)實(shí)施管理。 定人員，定成本，定獎(jiǎng)罰“四定”目標(biāo)管理 各級(jí)服務(wù)機(jī)構(gòu)，凡無(wú)特殊的，均應(yīng)實(shí)行“四定”目標(biāo)管理，由上級(jí)組織與下級(jí)組織商定其任務(wù)和具體目標(biāo)，配置的崗位和人員數(shù)量，成本開(kāi)支定額和獎(jiǎng)罰的方式和標(biāo)準(zhǔn)。 專業(yè)化，標(biāo)準(zhǔn)化，制度化“三化”模式 ，員工隊(duì)伍的配置和服務(wù)工作，堅(jiān)持“三化”的管理標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)此形成管理機(jī)制。七、內(nèi)部管理內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)公司的內(nèi)部管理，我們計(jì)劃重點(diǎn)抓四個(gè)方面，即員工管理、財(cái)務(wù)管理、經(jīng)營(yíng)管理和檔案管理。當(dāng)發(fā)生運(yùn)行故障時(shí)，維修人員及時(shí)到場(chǎng)，按應(yīng)急處理預(yù)案及時(shí)處理，恢復(fù)系統(tǒng)正常運(yùn)行。采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)依據(jù)季節(jié)變化合理調(diào)節(jié)樓內(nèi)溫度、相對(duì)濕度、氣流速度和空氣潔凈度，為辦公人員創(chuàng)造一個(gè)舒適環(huán)境。落實(shí)責(zé)任制，并加強(qiáng)檢查考核。⑶由于智能化設(shè)備的技術(shù)含量較高，我們必須努力與安裝施工單位搞好長(zhǎng)期協(xié)作，包括對(duì)我們的技術(shù)培訓(xùn)和特別重大故障的處理等應(yīng)及時(shí)得到他們的支持。根據(jù)我們多年來(lái)的管理經(jīng)驗(yàn)和常規(guī)做法，就本項(xiàng)目的智能化管理提出如下意見(jiàn)：⑴根據(jù)本大樓智能化設(shè)施的各類項(xiàng)目，分別制訂一整套較為完善的管理制度，從使用到維護(hù)，從報(bào)警到善后處理，形成操作依據(jù)。智能化設(shè)施管理大樓智能化設(shè)施是大樓通訊和安防的主要設(shè)施。第三條 遇到其它復(fù)雜情況，應(yīng)及時(shí)報(bào)告電梯維修保養(yǎng)單位進(jìn)行處理。Δ確認(rèn)剎車制動(dòng)無(wú)誤，放開(kāi)盤車手輪。Δ拆除電機(jī)之軸端蓋（如有），安上旋柄座及旋柄。第二條 轎廂停于遠(yuǎn)離電梯口位置時(shí)（必須由專業(yè)電梯工操作）Δ利用電話或其它方式，通知轎廂內(nèi)的乘客保持冷靜，并說(shuō)明轎廂可能隨時(shí)移動(dòng)，不必驚慌，同時(shí)如果轎廂門處于半關(guān)閉狀態(tài)，則應(yīng)先行將其完全關(guān)閉。Δ協(xié)助乘客離開(kāi)轎廂。Δ用專用外門鑰匙開(kāi)啟外門。第一條 轎廂停于接近電梯口的位置Δ確定轎廂所在位置（根據(jù)樓層燈指示或小心開(kāi)啟外門查看）。⑵電梯故障應(yīng)急預(yù)案凡遇到故障時(shí)，應(yīng)首先通知電梯工。⑦按規(guī)定定期對(duì)機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)施和設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。⑤機(jī)房門窗應(yīng)完好并上鎖，未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)允許禁止外人進(jìn)入，并注意采取有效措施防止小動(dòng)物進(jìn)入。③保證機(jī)房照明良好，并配備有應(yīng)急燈，滅火器和盤車工具掛于顯眼處。一是從正確使用到電梯維修、養(yǎng)護(hù)制訂一整套完整的規(guī)章制度；二是配備專業(yè)技術(shù)人員，持上崗證，專門從事電梯日常管理，并由物業(yè)公司經(jīng)理把關(guān)，檢查考核巡查制度；三是與安裝廠家建立熱線聯(lián)系；四是由專業(yè)公司實(shí)行專業(yè)化維修養(yǎng)護(hù)；⑴電梯機(jī)房要求達(dá)到以下管理標(biāo)準(zhǔn)①每周對(duì)機(jī)房進(jìn)行一次全面清潔，保證機(jī)房和設(shè)備表面無(wú)明顯灰塵，機(jī)房及通道內(nèi)不得住人，不得堆放雜物。對(duì)此，我們應(yīng)給予高度重視。⑸轄區(qū)內(nèi)安裝減速帶、反光鏡和文明行車的警示標(biāo)志。⑶地面汽車停車位，原則上不安排醫(yī)務(wù)職工使用，只安排外來(lái)車輛臨時(shí)停放，必須安裝性能最佳的監(jiān)控設(shè)備。為了切實(shí)有效做好該項(xiàng)服務(wù)，除了物管本身需要從管理制度，人員配備，規(guī)范操作加大力度外，建議醫(yī)院在硬件建設(shè)上給予保障：⑴供醫(yī)務(wù)職工使用的地面自行車、摩托車、電動(dòng)車停車棚，安裝封閉設(shè)施?；鹁馂?zāi)應(yīng)急處理操作規(guī)程（待中標(biāo)后視現(xiàn)場(chǎng)實(shí)況編制）車輛管理大樓車輛管理是物業(yè)管理的一項(xiàng)很重要的任務(wù)。消防監(jiān)控室每周保潔1次，每天填寫工作記錄，建檔備查。發(fā)現(xiàn)有火警有義務(wù)迅速向當(dāng)?shù)叵狸?duì)報(bào)警，并馬上派人前往報(bào)警地點(diǎn)，迅速采取措施，組織力量救火，搶救生命和物資，派人接應(yīng)消防車，服從火場(chǎng)總指揮員的統(tǒng)一指揮。根據(jù)防火、滅火的需要，配置相應(yīng)種類、數(shù)量的消防器材、設(shè)備和設(shè)施，配合做好各類設(shè)施的年度報(bào)檢、報(bào)驗(yàn)工作；保持消防信道暢通，禁止在消防通道設(shè)置路障。物業(yè)公司24小時(shí)值班，健全消防組織，建立消防責(zé)任制。我公司已制定了詳細(xì)的《突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案》，在預(yù)案中要求全體員工增強(qiáng)對(duì)火警、火災(zāi)、偷盜、搶劫、群毆、吸毒、賭博等刑事突發(fā)事件的反應(yīng)能力，做到遇突發(fā)事件不慌亂，有步驟、有秩序地實(shí)施各項(xiàng)應(yīng)急措施，確保轄區(qū)內(nèi)醫(yī)務(wù)職工的人身財(cái)產(chǎn)安全。⑶設(shè)計(jì)安全服務(wù)應(yīng)急預(yù)案，遇突發(fā)事件能應(yīng)急處理根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況，對(duì)可能發(fā)生的突發(fā)事件做好預(yù)案，建立物業(yè)管理應(yīng)急處置班子是物業(yè)管理安全服務(wù)的一項(xiàng)重要工作。在年終考評(píng)中實(shí)行10%的淘汰率，以保持安護(hù)隊(duì)伍的高素質(zhì)和良好的戰(zhàn)斗力。接受過(guò)相關(guān)的安全護(hù)衛(wèi)知識(shí)與技能培訓(xùn)，訓(xùn)練有素，掌握基本安全護(hù)衛(wèi)技能，熟悉物業(yè)管理及有關(guān)法律法規(guī)，能恰當(dāng)?shù)奶幚砗蛻?yīng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)護(hù)衛(wèi)工作，并定期進(jìn)行安全防范學(xué)習(xí)，增強(qiáng)安全防范能力。大樓的安全重點(diǎn)：治安、消防、交通、糾違。安全、秩序管理安全、秩序管理是物業(yè)管理重要內(nèi)容，是做好物業(yè)管理的前提和基礎(chǔ)。 有輕微病蟲害及人為損害，泥面部開(kāi)裂，花木不缺水枯萎。③花壇 花卉長(zhǎng)勢(shì)良好，開(kāi)花期間每周剪殘枝、花5－7次。 喬木根部無(wú)20cm以上高的蔭蘗枝，無(wú)過(guò)長(zhǎng)雜草、雜物； 缺株在2％以下。綠化養(yǎng)護(hù)（若由其他專業(yè)公司承擔(dān)，不在服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)）⑴綠化養(yǎng)護(hù)管理范圍轄區(qū)內(nèi)的所有裝飾樹(shù)、果樹(shù)、灌木、綠籬、綠化地、爬藤、地面覆蓋物、攀緣物、草皮和其它植物的養(yǎng)護(hù)。垃圾的清運(yùn)由物業(yè)公司聯(lián)系專業(yè)的垃圾清運(yùn)公司或環(huán)衛(wèi)公司到現(xiàn)場(chǎng)垃圾中轉(zhuǎn)站，每天一次定期清運(yùn)；有害物質(zhì)不和普通垃圾混合，定期專門送到有關(guān)單位處理；后勤餐廳垃圾經(jīng)分類后，部分送到垃圾中轉(zhuǎn)站清運(yùn)到垃圾場(chǎng)，部分可利用的剩飯殘?jiān)c利用單位簽訂協(xié)議。⑶垃圾的清運(yùn)和處理每天收集垃圾兩次，垃圾日產(chǎn)日清，保潔員保潔時(shí)巡回檢查，保證垃圾桶內(nèi)呈半空狀態(tài)，樓內(nèi)回收垃圾桶垃圾重新鋪好垃圾袋，鋪垃圾袋時(shí)將垃圾袋口張開(kāi)，袋口反卷折貼在垃圾簍外沿。⑵垃圾的收集①辦公、生活垃圾的收集：醫(yī)務(wù)職工將生活垃圾袋裝扎緊后，存放在垃圾桶內(nèi)，再由保潔員每天及時(shí)將桶內(nèi)垃圾收集起來(lái)，及時(shí)轉(zhuǎn)運(yùn)到垃圾中轉(zhuǎn)站；②綠化區(qū)的垃圾收集：在綠化區(qū)定點(diǎn)設(shè)置垃圾桶，與綠化區(qū)相配套。⑵滅鼠①消殺區(qū)域a、各類樓宇的梯口、梯間及樓宇周圍；b、廁所、沙井、化糞池、垃圾池、垃圾站周圍等公共區(qū)域c、綠化帶d、地下庫(kù)②操作方法1）滅鼠工作應(yīng)至少每月一次；2）投放餌料滅鼠應(yīng)注意以下幾方面：a、必須保證在安全的前提下進(jìn)行，要掛上明顯的警示標(biāo)識(shí)；b、將鼠藥成堆裝放在紙片上；c、盡量放在隱藏處或角落、小孩子拿不到的地方；d、禁止成片或隨意撒放；e、掌握轄區(qū)范圍內(nèi)的鼠害情況，根據(jù)鼠情投放藥物，及時(shí)補(bǔ)藥，定時(shí)一周后撤回餌料，期間注意撿拾死鼠，并將數(shù)量記錄在《消殺記錄表》里。并負(fù)責(zé)對(duì)消殺藥品、名稱、數(shù)量、使用情況進(jìn)行詳細(xì)記錄。2）對(duì)污水井、排水溝、陰溝、豎井等害蟲隱藏的地點(diǎn)，每月進(jìn)行二次以上淹泡消殺；3）消殺藥物一般用滅害靈、敵百蟲、聚脂類藥噴灑劑等。9綠化帶每天清掃、撿雜物2次，達(dá)到綠化帶基本干凈，無(wú)污漬、無(wú)垃圾、花壇表面潔凈10領(lǐng) 導(dǎo)辦公室班前全面清潔1次/日，地毯清洗1次/月11門衛(wèi)、崗?fù)けO(jiān)控設(shè)施門衛(wèi)室清潔2次/日，內(nèi)外墻面清潔2次/月，崗?fù)るS時(shí)保潔，探頭擦抹1次/周，保持地面、墻面、燈具、用品干凈、光亮、整潔、室內(nèi)器具擺放整齊有序12垃圾桶果殼箱清運(yùn)箱桶垃圾2次/日，清洗1次/日，達(dá)到無(wú)明顯污跡，經(jīng)常噴灑藥水消毒（夏季1次/周），垃圾桶、果殼箱周圍地面無(wú)散落垃圾、無(wú)污水、無(wú)明顯污跡13會(huì)議室清潔1次/日，地毯清洗1次半月，設(shè)施表面干凈、無(wú)污染B、消殺服務(wù)消殺服務(wù)要點(diǎn)（1）滅蚊、蠅、蟑螂、螞蟻的消殺①消殺區(qū)域——樓宇的梯口、梯階及周圍；廁所、窨井、陰溝、落水溝、排污管口、化糞池、垃圾桶、垃圾中轉(zhuǎn)站；員工餐廳、地下車庫(kù)、各類設(shè)備房、主樓及裙樓天臺(tái)；水景排水口。電梯廳（含層間廳）每天拖抹一次，地面上光打蠟1次/月，墻面除塵、擦抹玻璃1次/周3公共洗手間全面清洗至少2次/天，擦燈具1次/月，衛(wèi)生間消殺2次/月，夏季1次/周，達(dá)到室內(nèi)無(wú)異味、臭味；地面無(wú)煙頭、紙屑、污漬、積水，天花板、墻面無(wú)灰塵、蛛網(wǎng)，目視墻壁干凈、便器潔凈無(wú)黃漬；隔板、墻面無(wú)圖邪、廣告、文字4停車場(chǎng)、公共車庫(kù)、車棚清掃1次/日，地下室積水坑和排水溝沖刷1次/月，門窗、消防栓、指示牌、指示燈、防火門燈擦抹1次/月，地下室消殺1次/月，達(dá)到地面無(wú)垃圾、果殼、紙屑、積水、油跡和雜物，無(wú)異味、空氣流通，標(biāo)識(shí)、指示牌等無(wú)明顯灰塵，地面管線基本無(wú)污跡、無(wú)積灰5道 路全面清掃2次/日，并不間斷巡潔，達(dá)到基本干凈、整潔，無(wú)垃圾、雜物、浮砂、無(wú)污跡。四、規(guī)章制度149醫(yī)院物業(yè)公司根據(jù)ISO9002國(guó)際質(zhì)量體系的要求，將設(shè)立兩大體系的規(guī)章制度，一是服務(wù)處內(nèi)部管理制度，包括管理的宗旨、任務(wù)、各類人員及各職能部門的職能、職責(zé)、言行舉止、著裝等，這為造就一支良好的員工隊(duì)伍，樹(shù)立企業(yè)的整體形象打下基礎(chǔ)；二是公眾管理制度，它是企業(yè)的行為準(zhǔn)則。三、管理目標(biāo)自接管大樓一年內(nèi)，達(dá)到市級(jí)物業(yè)管理辦公大樓的標(biāo)準(zhǔn)。各班組職責(zé)明確，工作程序有嚴(yán)格的質(zhì)量文件進(jìn)行規(guī)范。內(nèi)部運(yùn)作流程，堅(jiān)持全過(guò)程管理、保證指揮、監(jiān)督的封閉性。整體運(yùn)作各環(huán)節(jié)的詳細(xì)工作流程嚴(yán)格按照我公司ISO9002質(zhì)量保證體系進(jìn)行。物業(yè)公司實(shí)行經(jīng)理負(fù)責(zé)制，內(nèi)部實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率，物業(yè)公司各班組直接對(duì)經(jīng)理負(fù)責(zé)。物業(yè)處配備經(jīng)理1名，管理員1保，下設(shè)保安班、環(huán)境班、工程班三個(gè)服務(wù)班，管理服務(wù)機(jī)構(gòu)見(jiàn)下列框圖：149醫(yī)院物物業(yè)管理公司機(jī)構(gòu)框架圖