【正文】 規(guī)范技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，辦理驗收手續(xù)，對部分在《前期物業(yè)服務(wù)合同》中未明確的設(shè)備設(shè)施免費維保的管理工作可一并交接給物業(yè)公司，同時對供應(yīng)商保證金的扣罰流程共同進行確定。第十三條 房屋工程維修保修期限屆滿前三個月，地產(chǎn)公司應(yīng)通知物業(yè)公司，并在項目管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主（用戶）公示，征集反饋意見。維修完畢后，專職客服員隨即進行初驗，合格后會同業(yè)主（用戶）、施工單位負責(zé)人進行驗收，并請業(yè)主（用戶）在《房屋返修工作記錄單》上簽字確認；九、專職客服員將返修資料歸檔。如較大維修，專職客服員需與業(yè)主（用戶）商定維修時間，與施工單位進行現(xiàn)場交底，并與施工單位負責(zé)人在《房屋維修任務(wù)書》（附表2）上簽名確認。七、如施工單位不履行責(zé)任，或多次返修不成功的，由物業(yè)制定返修方案，安排返修，通知地產(chǎn)公司客服部并填寫扣款通知單交施工單位確認，工程返修費用從施工單位質(zhì)量保修金中扣除。如查看結(jié)果為業(yè)主（用戶）誤報或其自身原因造成，無需維修或業(yè)主自行解決的，專職客服人員將《房屋返修工作記錄單》存檔。四、物業(yè)公司項目部接到業(yè)主（用戶）工程質(zhì)量問題時，須進行記錄，并開具《房屋返修工作記錄單》（附表1），交專職客服員負責(zé)處理。物業(yè)公司內(nèi)部須制定保證金（備用金）扣罰/使用審批流程，并將扣罰標(biāo)準(zhǔn)通知施工單位。第十一條 如地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司代理跟進服務(wù)，其主要業(yè)務(wù)流程如下： 一、地產(chǎn)公司與物業(yè)公司在房屋交付前簽訂工程返修委托代理合同或施工方、地產(chǎn)公司、物業(yè)公司簽訂三方協(xié)議，明確工作方法及相關(guān)責(zé)任。并將處理信息反饋給物業(yè)項目部，以便協(xié)助處理和跟進；三、在處理過程中，地產(chǎn)公司售后服務(wù)管理部門應(yīng)積極與業(yè)主（客戶）進行溝通，防止問題升級。二、地產(chǎn)委托物業(yè)代理跟進服務(wù)。第七條 物業(yè)公司各項目部（物業(yè)服務(wù)中心）負責(zé)在保修階段對設(shè)備設(shè)施進行日常監(jiān)控管理；接受業(yè)主的申訴和報修并反饋給地產(chǎn)公司，由地產(chǎn)公司通知施工單位組織返修；約定維修時間，跟進施工單位對工程質(zhì)量和設(shè)備設(shè)施問題的處理。第二章 職責(zé)劃分 第五條 地產(chǎn)公司對工程保修期內(nèi)的質(zhì)量問題負責(zé)，對己過工程保修期但經(jīng)專業(yè)機構(gòu)確認屬于質(zhì)量問題的仍需地產(chǎn)公司承擔(dān)責(zé)任。對己過質(zhì)保期但經(jīng)專業(yè)機構(gòu)確認屬于質(zhì)量問題的仍由地產(chǎn)負責(zé)。第四條 公共區(qū)域房屋及設(shè)備設(shè)施的質(zhì)保期限按照建設(shè)部頒布的《房屋建筑工程質(zhì)量維修規(guī)定》 中明確的房屋建筑工程的最低保修期限。六、其他項目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。四、電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年。二、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。第二條 本規(guī)定適用于投資公司內(nèi)部企業(yè)和億達物業(yè)管理公司（以下簡稱地產(chǎn)公司、物業(yè)公司）在房屋建筑工程最低保修期限內(nèi)的維修管理。業(yè)主簽署：　　 　　　　　　　　　　　　　日　期　　　 　　…………………………………………………………………………………………乙、本人（業(yè)主／授權(quán)人）：現(xiàn)證明此報告上述所列之損壞項目已修理妥當(dāng)及收回所留下之大門匙　　　把。物業(yè)服務(wù)中心將不負責(zé)因業(yè)主自己處理不當(dāng)或不正確使用任何固定裝置及設(shè)備而導(dǎo)致之任何損壞。如業(yè)主于驗收結(jié)束前，并無交回此報告或交回報告沒有情況記錄，則表示該樓宇一切設(shè)備妥當(dāng)，日后才有發(fā)現(xiàn)，除符合保修條款外則由業(yè)主自行負責(zé)。業(yè) 戶 情 況 登 記 表 戶主聯(lián)絡(luò)方式入住時間使用性質(zhì)房型地址建筑面積 M2 辦公 自住 出租姓名與戶主關(guān)系籍貫身份證號碼戶口所在工作單位常住/暫住愛好照片及姓名照片照片照片照片照片照片 其 他 情 況業(yè) 戶 入 伙 統(tǒng) 計 表 序號日 期房 號業(yè)主姓名聯(lián)系電話資料收發(fā)驗房/鑰匙發(fā)放費 用問題整改備 注注：“資料收發(fā)”、“驗房”、“費用”、“問題整改”欄的填寫方式：完成的打“√”，未完成的打“ ”，增補完成后將三角符號涂黑，特殊情況在備注欄寫明。 物業(yè)服務(wù)中心（簽章）： 經(jīng)辦人簽名： 日 期： 項目物業(yè)保修卡 房號： 業(yè)戶姓名： 聯(lián)系電話： 入住日期： 年 月 日維 修 內(nèi) 容施工單位維修人員維修時間服務(wù)中心跟進人員業(yè)戶意見/簽名備 注至至至至至至至至注：1．本卡由物業(yè)服務(wù)中心將其與業(yè)戶檔案保存，發(fā)生保修時由物業(yè)服務(wù)中心督促相關(guān)人員進行保修記錄。將此表下聯(lián)“回執(zhí)”撕開交給業(yè)戶，作為復(fù)驗時回收所留鑰匙的憑證。又本人/本公司同意貴處保留房屋門匙 把以便安排進行修善工作。說明：入伙收樓確認單致： 物業(yè)服務(wù)中心：有關(guān)： 區(qū) 棟 房茲收到貴處上述單元下列鑰匙及本人/本公司已檢查該戶設(shè)備，并聲明除列于《整改項目報告》內(nèi)需要更正及改善的項目外，本人/本公司對其他設(shè)備感到滿意，并確認收樓時水表讀數(shù)為 電表讀數(shù)： 。4驗收組：(1) 開通該物業(yè)的水電；(2) 與業(yè)主對房屋進行驗收；(3) 在《入伙收樓確認單》中登記水電表初始讀數(shù)及驗收情況。2接待組：(1) 核對、回收《出庫單》存根聯(lián)；(2) 留存業(yè)主證件復(fù)印件，填寫《業(yè)戶情況登記表》；(3) 與未簽約業(yè)主補簽《前期物業(yè)管理協(xié)議》和《業(yè)主公約》。第十四條 本規(guī)定自下發(fā)之日起執(zhí)行。第十二條 零星入住(入住) ：在物業(yè)集中入住之后，針對物業(yè)正常運營期間個別業(yè)戶(租戶)入住手續(xù)辦理，除不必制訂準(zhǔn)備工作計劃和交付方案外，相關(guān)入住手續(xù)仍必須按第十條規(guī)定辦理。五、集中入住期間，物業(yè)公司必須每日對入住辦理情況進行匯總統(tǒng)計，在當(dāng)天報告項目所在地產(chǎn)公司。三、維修完成并通過物業(yè)公司檢驗后，物業(yè)公司聯(lián)系業(yè)戶前來復(fù)驗，向業(yè)戶交回所保留的鑰匙并請其在《整改項目報告》、《物業(yè)保修卡》中簽字確認。第十一條 房屋驗收問題的整改一、驗收發(fā)現(xiàn)問題時，業(yè)戶在《整改項目報告》中記錄交給驗收人員，將鑰匙交給驗收人員便于維修，并在《入住收樓確認單》的“回執(zhí)欄”中填寫相關(guān)記錄并保留回執(zhí)欄。六、鑰匙發(fā)放組對房屋驗收無問題或業(yè)戶要求在搬入后再行維修的，可將房屋鑰匙全部交給業(yè)戶；對房屋驗收有問題的，在將業(yè)戶房屋鑰匙交給業(yè)戶時，經(jīng)業(yè)戶同意留下一套鑰匙(在《收樓問題整改報告》中記錄)，供維修使用；業(yè)戶領(lǐng)取鑰匙后，在《鑰匙領(lǐng)取登記表》及《入住流程簽認單》上簽字確認，鑰匙托管的，在表單備注欄注明；將《住戶手冊》、《裝修手冊》、《房屋質(zhì)量保證書》、《房屋使用說明書》發(fā)給業(yè)戶保存，并請業(yè)戶在《入住資料交收登記表》上簽字確認，入住手續(xù)辦理完畢。地產(chǎn)公司承諾贈送業(yè)主管理費的，應(yīng)在《入住通知書》上注明，以便物業(yè)公司與業(yè)主溝通，并憑此向地產(chǎn)公司如數(shù)收取管理費，并向業(yè)主提供管理費己付通知單。三、接待組核對、回收《出庫單》存根聯(lián)，留存業(yè)戶證件復(fù)印件；組織業(yè)戶填寫《業(yè)戶情況登記表》；與個別未簽約業(yè)戶補簽《前期物業(yè)管理協(xié)議》和《業(yè)戶臨時公約》；請業(yè)戶在《入住流程簽認單》文件欄上簽字確認。三、入住發(fā)放資料及記錄的準(zhǔn)備總體環(huán)境應(yīng)布置成喜慶、熱烈的場面，襯托出億達品牌；入住辦理的區(qū)域必須保持干凈衛(wèi)生、井然有序，必要時采用燈籠、彩旗、彩帶、擺放花籃、盆栽花木等進行裝飾；入住現(xiàn)場辦理地址、辦理時間、入住注意事項、入住流程等標(biāo)識，相關(guān)場地、道路應(yīng)有明顯、溫馨的指路牌；辦公現(xiàn)場資料擺放整齊有序，工作人員按分工不同應(yīng)有明確的工作區(qū)域，避免出現(xiàn)慌亂現(xiàn)象、服務(wù)人員著裝整齊，精神飽滿；在許可條件下，現(xiàn)場設(shè)置盡量考慮滿足人們輕松地等候或進行辦理入住的環(huán)境。入住發(fā)放資料包括(不限于)：入住通知書、出庫單、入住須知(可制成印刷品張貼)、入住流程圖(可制成印刷品張貼)、業(yè)主臨時公約、住戶手冊、房屋質(zhì)量保證書、房屋使用說明書、裝修手冊、物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)等文本。第九條 交樓入住準(zhǔn)備工作一、人員培訓(xùn)入住工作小組按人員分工，明確各組的任務(wù)及與其它組的銜接要求；對工作流程、注意事項及入住中業(yè)戶普遍關(guān)注的收費、驗收、房屋質(zhì)量保修、裝修等問題進行匯總整理，在正式入住前30日內(nèi)編制《入住工作統(tǒng)一說辭》，并組織相關(guān)人員進行培訓(xùn)。集中入住方案的日期應(yīng)與預(yù)定的入住日期至少提前15天。二、物業(yè)公司負責(zé)配合項目所在地產(chǎn)公司做好業(yè)戶集中入住工作，擬訂項目集中入住方案。根據(jù)入住工作需要，地產(chǎn)公司與物業(yè)公司工作人員組成接待組、收費組、驗收組、發(fā)鑰匙組、咨詢及后勤保障組等，入住當(dāng)天現(xiàn)場總指揮為物業(yè)公司總經(jīng)理。第六條 物業(yè)公司負責(zé)具體編制物業(yè)入住方案，按計劃準(zhǔn)備及組織實施入住管理工作。第二章 職責(zé)劃分第四條 投資公司物業(yè)管理部負責(zé)各項目入住管理工作的指導(dǎo)和監(jiān)督。第二條 本規(guī)定適用于投資公司內(nèi)部全資及控股的所有房地產(chǎn)公司和億達物業(yè)管理公司（以下簡稱地產(chǎn)公司、物業(yè)公司）之間新項目集中入住管理。第二十二條 本規(guī)定自下發(fā)之日起執(zhí)行。第二十條 資料的保存: 承接驗收后物業(yè)公司將物業(yè)產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料及所有交接記錄、表單于三個月內(nèi)交所在物業(yè)服務(wù)中心歸檔長期保存。五、承接驗收完畢后，將《物業(yè)承接驗收報告》及《承接驗收存在問題復(fù)驗報告》報投資公司物業(yè)管理部備案。三、所有承接驗收中發(fā)現(xiàn)的問題都需在入伙前處理完畢。項目所在地產(chǎn)公司根據(jù)《物業(yè)承接驗收報告》建議，將《物業(yè)承接驗收問題處理單》交給相應(yīng)單位(部門)進行整改，將整改結(jié)果填寫在《物業(yè)承接驗收問題處理單》上，作為復(fù)檢依據(jù)。三、移交小組與接管驗收小組解散，承接驗收遺留問題的處理由物業(yè)公司專人跟進監(jiān)督，項目所在地產(chǎn)公司指定專人負責(zé)處理承接驗收遺留問題。第十七條 物業(yè)移交與接管一、房屋本體公共部位、公共設(shè)施、設(shè)備等在落實存在問題的整改措施，承接驗收合格后，地產(chǎn)公司與物業(yè)公司移交及承接雙方負責(zé)人填寫《項目工程移交記錄表》（附件4），完成物業(yè)移交與承接。第十六條 物業(yè)驗收總結(jié)會議物業(yè)移交與接管各方在接管驗收報告完成后召開物業(yè)移交與接管會議。第十五條 編制承接驗收報告一、物業(yè)公司接管驗收小組在驗收完成后，根據(jù)匯總的所有接管驗收記錄，在三個工作日內(nèi)編制《物業(yè)承接驗收報告》，內(nèi)容包括：承接驗收范圍及過程說明；資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不齊全、不真實、不合格等問題；房屋本體、公共配套設(shè)施、機電設(shè)備驗收中發(fā)現(xiàn)的不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安 全的質(zhì)量問題；房屋本體、公共配套設(shè)施、機電設(shè)備驗收中發(fā)現(xiàn)的影響房屋結(jié)構(gòu)安全、影響相鄰房屋安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題；建議整改期限；驗收記錄附件（復(fù)印件）。三、各項目接管驗收人員按制定好的清單內(nèi)容及相應(yīng)的接管驗收標(biāo)準(zhǔn)進行檢查驗收，將存在的問題填寫在《物業(yè)承接驗收項目清單》上。業(yè)主房屋驗收由地產(chǎn)公司負責(zé)，如委托物業(yè)公司進行驗收，應(yīng)簽訂書面協(xié)議，明確工作內(nèi)容、工作標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)費用等。第十四條 物業(yè)的檢查驗收一、地產(chǎn)公司組織物業(yè)公司現(xiàn)場驗收，一般接管驗收每10萬平米需要投入20人約需15天的工作量，地產(chǎn)公司每10萬平方米應(yīng)預(yù)留15個工作日給接管驗收。第四章 物業(yè)移交與接管工作實施第十三條 文件資料的驗收一、一般情況下，文件資料應(yīng)提前于其他項目完成驗收；驗收責(zé)任人發(fā)現(xiàn)缺少有關(guān)資料時，應(yīng)及時向移交單位索取；驗收完畢填寫相關(guān)記錄。清單可進行以下分類：單體房屋驗收清單（從業(yè)主方面考慮）、公共設(shè)施設(shè)備及場地按系統(tǒng)驗收清單（從不同施工方方面考慮）。三、接管驗收小組將經(jīng)審批的接管驗收方案轉(zhuǎn)呈物業(yè)移交小組，由其負責(zé)轉(zhuǎn)發(fā)地產(chǎn)公司相關(guān)部門、各施工單位、監(jiān)理單位。第十一條 制定物業(yè)接管驗收方案一、接管驗收小組按照建設(shè)部《 房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》及現(xiàn)場驗收工作進度計劃在正式入住前30個工作日編制完成項