南海中心尾盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)建議書(shū)doc23-銷(xiāo)售管理-文庫(kù)吧資料
2024-08-21 20:01本頁(yè)面
【正文】 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 14 頁(yè) 共 23 頁(yè) 三、南海中心尾盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)調(diào)整建議 （一）戶(hù)型拆小 從市場(chǎng)投資交易或租賃的情況來(lái)看，大戶(hù)型并不適合作投資出租使用，因?yàn)橹苯佑绊懽饨鸬母叩汀Ｕw來(lái)看，羅湖市場(chǎng)的供應(yīng)量仍然不小， 2020 年上半年的報(bào)建面積達(dá)到 ㎡，占總市場(chǎng)的 17%強(qiáng)，而未來(lái) 23 年，該區(qū)域仍聚集了數(shù)十萬(wàn)平方米的待建項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)將非常激烈。 由以上個(gè)案分析可以看出： 羅湖區(qū)在售中小戶(hù)型樓盤(pán)，大都配套完善，交通便捷；管理越來(lái)越趨于完善化、港式化、人文化；裝修精美；戶(hù)型趨于中小型化 、多樣化，非常適合來(lái)源廣泛的不同階層的客戶(hù)群體；但是與此同時(shí)，因?yàn)槿胧袝r(shí)間短等各種因素影響，除萬(wàn)科俊園外，目前的銷(xiāo)售率都只在 5070%。 優(yōu)勢(shì) 港式設(shè)計(jì)，名牌物業(yè)管理； 城市配套完備。 劣勢(shì) 臨近城市主干道，吵雜、污染嚴(yán)重； 有些戶(hù)型偏大。 劣勢(shì) 臨近城市主干道，吵雜、污染嚴(yán)重； 戶(hù)型偏大。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 10 頁(yè) 共 23 頁(yè) （三） 羅湖 在售樓盤(pán)對(duì)比 狀況分析 下面就羅湖東門(mén) 螺嶺區(qū)域在售的代表性樓盤(pán)，如聚龍大廈、旺業(yè)豪苑、丹楓白露等作一些對(duì)比分析，以便對(duì)供應(yīng)狀況有一個(gè)比較清晰的了解： 聚龍大廈 名稱(chēng) 位置 戶(hù)型及面積㎡ 均價(jià) 付款方式 /折扣 發(fā)展商 入伙時(shí)間 銷(xiāo)售率 車(chē)位 戶(hù) /個(gè) 聚龍大廈 2期 羅湖文錦中路 11， 41㎡ 22， 65㎡ 32， 86㎡ 7400 一次性 82折 /按揭 88折 香港沿海物業(yè)集團(tuán) /沿海綠色家園發(fā)展有限公司 2020/10 70 2 智能化管理 樓面照明自控，保安、消防監(jiān)控，紅外線(xiàn)波探測(cè)系統(tǒng)值班管理； 大門(mén)出入口設(shè)防盜密碼控制系統(tǒng)，停車(chē)場(chǎng)及電梯間裝有閉路電視攝錄機(jī)。所以，他們選擇華僑城這種以生態(tài)居住為主題的樓盤(pán)，這也是源于他們的需求。其實(shí)由于深圳的生活水平相對(duì)香港要低得多，因此這部份 低收入人士只要有幾十萬(wàn)就能過(guò)渡晚年。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 9 頁(yè) 共 23 頁(yè) 外銷(xiāo) 置業(yè)用途 —— 投資仍占很大比重 由于早年在深圳買(mǎi)房的是一些低收入人士， 他們要么是買(mǎi)不起香港樓，要么經(jīng)常在大陸，所以他們選擇在深圳置業(yè)。但海悅?cè)A庭是一個(gè) 名 符其實(shí)的香港樓，購(gòu)買(mǎi)者都是香港的公務(wù)員，他們主要是購(gòu)買(mǎi)來(lái)用作養(yǎng)老之用。 雖然 2020 年 以來(lái) ， 隨著 海悅?cè)A庭，金海灣的熱銷(xiāo)，已經(jīng) 使 人們覺(jué)得市場(chǎng)正在發(fā)生變化。他們都以體力勞動(dòng)人士為主，例如，建筑業(yè)，司機(jī)等，由于條件所限他們大多數(shù)人都買(mǎi)不起香港的物業(yè)，也娶不到老婆。種種現(xiàn)象表明，香港人對(duì)深圳置業(yè)的興趣與信心越來(lái)越來(lái)強(qiáng)，而且香港的中產(chǎn)階級(jí)開(kāi)始問(wèn)津深圳的百萬(wàn)元大面積高檔物業(yè) ，但是這只是一種初始現(xiàn)象，還不是市場(chǎng)的主流 。 2020 年以后，港人傳統(tǒng)置業(yè)習(xí)慣開(kāi)始發(fā)生變化，已經(jīng)不再局限于單身公寓，單房及二房的小戶(hù)型物業(yè)。這現(xiàn)象主要是因?yàn)?，香港人初期在深圳置業(yè)主要以渡假，養(yǎng)老，中港家庭為主，而且他們已經(jīng)習(xí)慣了香港的小戶(hù)型居住，太大的面積對(duì)他們來(lái)說(shuō)沒(méi)有太大的意義，而且這部分置業(yè)人士 主要是香港低收入人士，也導(dǎo)致他們的購(gòu)買(mǎi)有限。 而且根據(jù)一項(xiàng)調(diào)查表明，福田皇崗已經(jīng)成為港人的第一 待 選地區(qū)?；蕧?，擁有便利的交通環(huán)境，而且將來(lái)的深圳地鐵直接與香港的西北鐵路、港九東鐵以及地鐵機(jī)鐵銜接， 界 時(shí)深港聯(lián)成一體。這些變化對(duì)深圳市的外銷(xiāo)格局產(chǎn)生了重大的變化。 十幾年的開(kāi)發(fā)，羅湖有限的土地已經(jīng)達(dá)到飽和，而且城市規(guī)劃存在著諸多問(wèn)題，障礙了 該 區(qū)外銷(xiāo)樓盤(pán)的進(jìn)一步升級(jí)。經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，該區(qū)樓盤(pán)林立，基本上形成了一種港式生活的模式，無(wú)論從生活配套，還是語(yǔ)言習(xí)慣上等都與香港十分相似，因此很多香港人都喜歡到這里來(lái)，對(duì) 這里也很熟悉，正所謂 “ 物以類(lèi)聚 ” 。其中，有不少是當(dāng)年生活在這里的原居民。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 6 頁(yè) 共 23 頁(yè) （二）、 羅湖 物業(yè) 供求狀況分析 外銷(xiāo)市場(chǎng)“領(lǐng)頭羊”地位開(kāi)始動(dòng)搖 羅湖、文錦渡、沙頭角等都是外銷(xiāo)樓盤(pán)的聚集之處。 商務(wù)概念 該類(lèi)物業(yè)基本位處深圳商務(wù)活動(dòng)發(fā)達(dá)的區(qū)域，為滿(mǎn)足往返特區(qū)與內(nèi)地、深港兩地的商務(wù)人員所特設(shè)，定位的立足點(diǎn) 和廣告銷(xiāo)售的重點(diǎn)都放在商務(wù)中心、“三流迅速（人流、物流、信息流）”這一賣(mài)點(diǎn)上，代表性樓盤(pán)有金園、聚龍大廈、源興居、名仕閣、 TCL 閱讀繽紛、匯展閣等等。 價(jià)格參考表 價(jià)格項(xiàng)目 折前均價(jià)（元 /㎡） 折后均價(jià)（元 /㎡） 均價(jià)最高單位 A25K： 16， 678 13， 342 均價(jià)最低單位 A7C： 13， 062 10， 450 總價(jià)款（元） 29， 161， 458． 00 總面積（㎡） 總均價(jià) 14， 969 11， 975 （四）使用年限偏短 南海中心自 1993 年獲得土地使用權(quán)開(kāi)始，實(shí)際使用年限只有 50 年，那么到現(xiàn)在為此，剩下不到 42 年的使用權(quán)，實(shí)際使用年限偏短，加之房屋建成后按年均 2%的折舊率 進(jìn)行折舊的過(guò)程，所以綜合估價(jià)時(shí)，不得不充分考慮 1
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