【正文】 二條 、 關(guān)于房屋附屬設(shè)備的解釋：房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施 。 ? （四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 ? （二）購(gòu)置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 56 房地產(chǎn)業(yè)重要的房產(chǎn)稅政策 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 、 城鎮(zhèn)土地使用稅 有關(guān)政策規(guī)定的通知 2020年 7月 15日 國(guó)稅發(fā) [2020]89號(hào) 一、 關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房征免房產(chǎn)稅問(wèn)題 ? 鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 ? ，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。 來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 55 五 、 房產(chǎn)稅檢查要點(diǎn) ? 、出租房產(chǎn)與免稅的房產(chǎn)混淆，未按規(guī)定申報(bào)納稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 53 普通住宅標(biāo)準(zhǔn) （一） 《 中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 （財(cái)法字 [1995]006號(hào)）第十一條：條例第八條（一）項(xiàng)所稱的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。 ?對(duì)于納稅人計(jì)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的 ， 應(yīng)分別核算增值額 。 ? ， 適用稅率 、 應(yīng)納稅額是否正確 ， ?注意納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售 ， 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20%的要免征土地增值稅 。 來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 52 ? ， 對(duì)已計(jì)入管理費(fèi)用的印花稅是否重復(fù)扣除 。 ? ， 能按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明 ， 是否在 “ 利息 +（ 取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 ） 5%”以內(nèi)計(jì)算扣除； 凡不能按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的 ， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是否按 “ （ 取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 ） 10%”以內(nèi)計(jì)算扣除 。 來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 51 ? ， 計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)成本的利息支出是否在計(jì)算土地增值稅時(shí) ， 從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中減除 。 ? 括貨幣收入 、 實(shí)物收入 、 其他收入等全部收入 。 （ 2） 上述不動(dòng)產(chǎn)是購(gòu)置后未再對(duì)原不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行建筑開(kāi)發(fā) （ 不是安裝 、 裝飾 、 裝修或添付 ） 的不動(dòng)產(chǎn) ，因此不包括自己立項(xiàng)獨(dú)立開(kāi)發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)或購(gòu)進(jìn)在建工程后繼續(xù)開(kāi)發(fā)的不動(dòng)產(chǎn) （ 3） 不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置或受讓原價(jià) ， 不包括在購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)時(shí)由購(gòu)買者支付的契稅 、 物業(yè)管理費(fèi)及其他應(yīng)由購(gòu)買者直接負(fù)擔(dān)而由銷售方代收的各項(xiàng)稅 、 費(fèi) 。 來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 49 ? 一般不適用 財(cái)稅字 [2020]16號(hào)文第二十條： “ 單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán) ， 以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額 。 ? “ 樓花 ” 者的房產(chǎn)更名費(fèi)是否作為收入申報(bào)納稅 。 來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 48 ? 18. 納稅人是否將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為 ， 分別簽訂兩份契約 （ 或合同 ） ， 向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款 ， 有無(wú)分別按照 “ 銷售不動(dòng)產(chǎn) ” 和 “ 建筑業(yè) ” 納稅的錯(cuò)誤現(xiàn)象 。 ? “ 還本 ” 方式銷售商品房時(shí) ， 有無(wú)扣除 “ 還本 ” 支出后再申報(bào)納稅的錯(cuò)誤現(xiàn)象 。 補(bǔ)償面積和拆遷面積相等的部分按成本價(jià)征收營(yíng)業(yè)稅；補(bǔ)償面積超過(guò)拆遷面積的部分 ， 按實(shí)際取得的價(jià)款征稅 。 ? 、 土地等不動(dòng)產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位或被法院拍賣的房產(chǎn) ， 有否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)申報(bào)納稅 。 ? ， 是否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)納稅 。 來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 46 ? 。 ? 、 銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí) ， 如果將折扣額另開(kāi)發(fā)票的 ， 是否從營(yíng)業(yè)額中減除 。 ? 、 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的 ，有無(wú)不按預(yù)售收入 （ 含定金 ） 繳納營(yíng)業(yè)稅 ， 不申報(bào)或者少申報(bào)稅款的現(xiàn)象 。 ? 3. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用免租的經(jīng)營(yíng)策略出租時(shí)納稅是否正確 。 來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 43 開(kāi)辦費(fèi)稅前扣除臺(tái)賬 （單位：萬(wàn)元） 年度 項(xiàng)目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 會(huì)計(jì)攤銷額 96 稅前扣除額 8 納稅調(diào)整額 88 尚未扣除額 88 0 來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 44 三 、 營(yíng)業(yè)稅檢查要點(diǎn) ? 1. 開(kāi)發(fā)商將未售出的房屋 、 商鋪 、 車位出租 ，其取得的租金收入有否申報(bào)納稅 。 5247。 12 5=8（萬(wàn)元），應(yīng)調(diào)增所得額 =968=88（萬(wàn)元）； ? 20202020年每年應(yīng)調(diào)減所得額 =96247。 來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 42 ? 例題 p160頁(yè) 某內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè) 2020年 7月份開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，前期發(fā)生的開(kāi)辦費(fèi)總額為 96萬(wàn)元， 7月份攤銷開(kāi)辦費(fèi)時(shí)，會(huì)計(jì)分錄如下： 借：管理費(fèi)用 —開(kāi)辦費(fèi)攤銷 96萬(wàn)元 貸：長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 —開(kāi)辦費(fèi) 96萬(wàn)元 ? 2020年度允許稅前扣除額 =96247。規(guī)定年限 ， 殘值比例是否合理 ， 固定資產(chǎn)修理和改良區(qū)分是否正確 ， 提取的固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備是否進(jìn)行納稅調(diào)整 。 ? 付的利息是否調(diào)整 。 ? 。 ? 4. 工資扣除是否正確 。 來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 40 ? ， 因違反法律 、 行政法規(guī)而交付的罰款 、 罰金 、 滯納金是否已作納稅調(diào)整 。 ?《 企業(yè)所得稅稅前扣除辦法 》 （國(guó)稅發(fā) [2020]84號(hào)）規(guī)定：納稅人申報(bào)扣除的廣告費(fèi)支出應(yīng)與贊助支出嚴(yán)格區(qū)分。如果沒(méi)有確鑿的證據(jù)表明當(dāng)期發(fā)生的廣告費(fèi)是為了在以后會(huì)計(jì)年度取得有關(guān)廣告服務(wù)，則應(yīng)將廣告費(fèi)于相關(guān)廣告見(jiàn)諸于媒體時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。企業(yè)為擴(kuò)大其產(chǎn)品或勞務(wù)的影響而在各種媒體上作廣告宣傳所發(fā)生的廣告費(fèi)， 應(yīng)于相關(guān)廣告見(jiàn)諸于媒體時(shí)，作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期營(yíng)業(yè)費(fèi)用，不得預(yù)提和待攤。 ? 國(guó)稅發(fā) [2020]56號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于修訂企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表的通知第四條第四款規(guī)定，廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)等項(xiàng)扣除的計(jì)算基數(shù)為申報(bào)表主表第 1行“銷售（營(yíng)業(yè)）收入”。 ? 。 來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 36 ? 4. 配套設(shè)施成本結(jié)轉(zhuǎn)是否正確 。 3． 第一期未銷售部分應(yīng)分擔(dān)金額 2 15 20%=6（萬(wàn)元）隨今后銷售進(jìn)度沖減以后年度應(yīng)納稅所得額。 1． 計(jì)算每平方米應(yīng)負(fù)擔(dān)的幼兒園成本 50萬(wàn)元 247。第二期開(kāi)發(fā)建筑面積為 10萬(wàn)平方米，正在建造。 完工前 直接計(jì)入成本對(duì)象 已完工成本對(duì)象 未完工成本對(duì)象 已銷 未銷 完工后 來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 35 例題： 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在一塊宗地上分兩期進(jìn)行開(kāi)發(fā)。 4=96(萬(wàn)元 ) ? 50%內(nèi)利息超支額 ? 800 50% (8%% ) 3247。 金融機(jī)構(gòu)存款利率保持不變 。 金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) ， 由現(xiàn)行的 %提高到 %。以調(diào)整后的一年期貸款基準(zhǔn)利率（ ％）為例，城鄉(xiāng)信用社可以在 %的區(qū)間內(nèi)自主確定貸款利率。 金融機(jī)構(gòu)（不含城鄉(xiāng)信用社）的貸款利率原則上不再設(shè)定上限，貸款利率下浮幅度不變，貸款利率下限仍為基準(zhǔn)利率的 。其他各檔次存、貸款利率也相應(yīng)調(diào)整，中長(zhǎng)期上調(diào)幅度大于短期。 商業(yè)銀行、城市信用社貸款利率浮動(dòng)區(qū)間擴(kuò)大到 [， ]， 即商業(yè)銀行、城市信用社對(duì)客戶貸款利率的下限為基準(zhǔn)利率乘以下限系數(shù) ，上限為基準(zhǔn)利率乘以上限系數(shù) ； 農(nóng)村信用社貸款利率浮動(dòng)區(qū)間擴(kuò)大到 [， 2]， 即農(nóng)村信用社貸款利率下限為基準(zhǔn)利率乘以下限系數(shù) ，上限為基準(zhǔn)利率乘以上限系數(shù) 來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 31 金融利率政策的變動(dòng)過(guò)程（二） ? 中國(guó)人民銀行決定，從 2020年 10月 29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。 來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 30 金融利率政策的變動(dòng)過(guò)程（一） ? 銀發(fā) [2020]250號(hào)規(guī)定：自 2020年 1月 1日起，擴(kuò)大金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間。 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 、 公共設(shè)施配套費(fèi)是否按成本對(duì)象進(jìn)行歸集 。 ? 關(guān)于外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)接受捐贈(zèng)稅務(wù)處理的通知 國(guó)稅發(fā) [1999]195號(hào) 三、企業(yè)的應(yīng)付未付款，凡債權(quán)人逾期兩年未要求償還的，應(yīng)計(jì)入企業(yè)當(dāng)年度收益計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。 ? 第十五條 因保修不及時(shí)造成新的人身、財(cái)產(chǎn)損害，由造成拖延的責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任。 ? 第十四條 在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財(cái)產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設(shè)單位提出賠償要求。 來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 27 ? 第十二條 施工單位不按工程質(zhì)量保修書(shū)約定保修的，建設(shè)單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 ? 施工單位接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)?shù)浆F(xiàn)場(chǎng)核查情況，在保修書(shū)約定的時(shí)間內(nèi)予以保修。 建設(shè)工程的保修期 ， 自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算 。 來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 25 《 建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例 》 （ 國(guó)務(wù)院令第 279號(hào) ）第四十條規(guī)定：正常使用條件下 ， 建設(shè)工程的最低保修期限為： （ 1） 基礎(chǔ)設(shè)施工程 、 房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程 ， 為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； （ 2） 屋面防水工程 、 有防水要求的衛(wèi)生間 、 房間和外墻面的防滲漏 ， 為 5年； （ 3） 供熱與供冷系統(tǒng) ， 為 2個(gè)采暖期 、 供冷期； （ 4） 電氣管線 、 給排水管道