【正文】 諧的居住環(huán)境。 ③ 總體上來(lái)說(shuō)，后湖花園的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計(jì)采用靈活的戶型和變化的立體效果。 ② 總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項(xiàng)目建成后的周邊景觀以及 社區(qū)人員的視覺(jué)效果。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 本板塊 內(nèi) 要 具有其他物業(yè)不可替代的優(yōu)勢(shì)。 良 好。 消費(fèi)群界定 1. 高校、科研院所高級(jí)職稱人士 2. 民營(yíng)或私營(yíng)企業(yè)家或個(gè)體老板 3. 行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級(jí)領(lǐng)導(dǎo) 4. 附近居民區(qū)部分富裕居民購(gòu)房和二次換房的需要 年齡判斷在 30－ 45 歲 購(gòu)買(mǎi)目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 第五章 項(xiàng)目定位 面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長(zhǎng)、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。 （ 2）項(xiàng)目區(qū)域位置 處在 市中心， 人文 環(huán)境得天獨(dú)厚，加之其成本較市中心同類(lèi)物業(yè)便宜，而且近年來(lái)， 本區(qū)域 有大規(guī)模的開(kāi)發(fā)建設(shè)， 整個(gè)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新的項(xiàng)目未來(lái)的前景，而且整個(gè) 區(qū)域 的潛在購(gòu)買(mǎi)力也是相當(dāng)有分量的，這也正是項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)。 上述這些優(yōu)勢(shì)點(diǎn)的正確運(yùn)用，有利于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的打造良好的基礎(chǔ)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ① 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)核心可實(shí)行新組建的班子，在人事、財(cái)務(wù)管理等方面可實(shí)行全新的體制， ② 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營(yíng)思想應(yīng)以營(yíng)造精品品牌，為 濟(jì)南 市人民 、政府作出貢獻(xiàn)。 （ 2）項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與地段優(yōu)勢(shì)及其發(fā)展空間與規(guī)模 ① 人文 環(huán)境，在 濟(jì)南 市得地獨(dú)優(yōu)； ② 可作為 濟(jì)南市 企事業(yè)單位人員，私營(yíng)、民營(yíng)企業(yè)家理想的生活基地； ③ 占地 60 余 畝，規(guī)模適中，可作為 理想家居 住房，是置業(yè)的理想地方。 ③ 置業(yè)意識(shí) —— 古往今來(lái)中國(guó)文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會(huì)占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念。 ① 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)走出低谷，進(jìn)入上升繁榮期，恰恰是本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)營(yíng)期?，F(xiàn)對(duì)該項(xiàng)目真正的、突出于 文化東路 住宅市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)集中如下。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目個(gè)性以后，即成為在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)、賣(mài)點(diǎn)。 第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)的實(shí)質(zhì)是尋求、識(shí)別、把握企業(yè)可進(jìn)取的 市場(chǎng)空間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、 最專(zhuān)業(yè)、更新速 度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 目標(biāo)客源 目前，在本區(qū)域購(gòu)房的客戶大都是鄰近區(qū)域客戶。 戶型 本區(qū)域的大戶型如 120150 平方米特別暢銷(xiāo)， 85110 平方米的中戶型也較為好銷(xiāo)， 85 平方米以下， 150 平方米以上基本上處于滯銷(xiāo)狀態(tài)，未來(lái)戶型將仍以 3*2*2 和 2*2*2 為主。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 物業(yè)形態(tài) 本區(qū)域的物業(yè)形態(tài)已形成已多層住宅為主的格局，將來(lái)仍將是以多層住宅為主，小高層，聯(lián)體別墅為輔的格局。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。故明思意，居住在這里的人都有頗有的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，當(dāng)然他們購(gòu)房的標(biāo)準(zhǔn)要比其它人高，在很大程度上這里的周邊環(huán)境是吸引他們的主要因素，這塊區(qū)域南面是千佛山、臥佛山及燕子山，生態(tài)環(huán) 境相當(dāng)好，清靜、幽雅，絕對(duì)是養(yǎng)生的好地方，且離市區(qū)不遠(yuǎn)，交通也比較便利，周邊的生活配套也相對(duì)齊全醫(yī)院、學(xué)校、銀行、郵局、菜場(chǎng)一應(yīng)俱全，故“茅頭峪”，又稱開(kāi)元山莊地區(qū)四周樓盤(pán)很多，這里的樓盤(pán)價(jià)位高，生態(tài)環(huán)境占了很大因素。 、周邊環(huán)境 這塊區(qū)域主要屬于歷下區(qū)。 、文教、醫(yī)療 該區(qū)域內(nèi)的大專(zhuān)院校眾多，如山東師大、省藝術(shù)學(xué)院、省經(jīng)濟(jì)學(xué)院等，中小學(xué)校更是遍布此區(qū)域內(nèi)，就學(xué)方便。 與徑十東路交匯處有一家“萬(wàn)嘉隆”會(huì)員店，屬濟(jì)南第一家僅對(duì)會(huì)員開(kāi)放的大型倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、 最專(zhuān)業(yè)、更新速 度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 商業(yè)狀況 在這塊區(qū)域里沒(méi)有特別明顯的大型商圈，值得提出的是二環(huán)東路 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。另外本區(qū)域東二環(huán)路以內(nèi)是濟(jì)南大專(zhuān)院校、省市、機(jī)關(guān)集中 辦公區(qū)，整體屬鬧中取靜地段。 自然環(huán)境 該地塊總體來(lái)看屬于 鬧市 區(qū)，空氣較好，無(wú)大型污染 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、 最專(zhuān)業(yè)、更新速 度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 該地塊位于 ，整個(gè)地塊較平整， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤(pán)的品質(zhì)等， 決定了此地塊大部分的市場(chǎng)家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。本次調(diào)查分析主要是針對(duì)擬投資地塊的地理環(huán)境，文化東路 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件， 文化東路區(qū)域住宅消費(fèi)者等幾個(gè)方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。而經(jīng)過(guò)了國(guó)家宏觀調(diào)控以后 ，面臨著一個(gè)快速增長(zhǎng)的消費(fèi)市場(chǎng)，必將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)新的增長(zhǎng)高峰。 地價(jià)格將對(duì)市場(chǎng)定位與產(chǎn)品售價(jià)產(chǎn)生很大的壓力，當(dāng)對(duì)市場(chǎng)銷(xiāo)售不暢時(shí)或操作出現(xiàn)偏差時(shí)可能會(huì)影響到企業(yè)的發(fā)展甚至是生存。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、 最專(zhuān)業(yè)、更新速 度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。因此，開(kāi)發(fā)商們也不需要對(duì)于市中心區(qū)內(nèi)的開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行過(guò)分的爭(zhēng)搶?zhuān)^(guò)高的土 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。目前，公平的土地交易體系已初步建立，但在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下如何利用土地 的供應(yīng)去調(diào)節(jié)土地成交價(jià)格，穩(wěn)定整體的房地產(chǎn)的價(jià)格是十分關(guān)鍵的。 隨著項(xiàng)目投資者的理性化增強(qiáng)，一些高價(jià)土地在公開(kāi)市場(chǎng)上也會(huì)造成流拍現(xiàn)象， 這也說(shuō)明了投資者的專(zhuān)業(yè)性，不再是盲目的競(jìng)價(jià)拿地，這對(duì)于土地市場(chǎng)的規(guī)范化有一定的好處。 滯后開(kāi)發(fā)的土地也必將被良好市場(chǎng)態(tài)勢(shì)所引發(fā)，存量土地必將趁勢(shì)快速上市。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、 最專(zhuān)業(yè)、更新速 度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。從 2020 年前三個(gè)月的數(shù)據(jù)分析來(lái)看，濟(jì)南市房地產(chǎn)又開(kāi)始了高速的增長(zhǎng)， 2020 年由于宏觀政策原因所壓制的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求在今年將會(huì)全面爆發(fā)，由于政策愿意所 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 城市（市區(qū)）非農(nóng)業(yè)居民人均可支配收入 增加到 13578 元 。 濟(jì)南市 2020年發(fā)展態(tài)勢(shì)預(yù)測(cè) 根據(jù) 2020 年政府公布的各種經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)，以及我們專(zhuān)業(yè)人員對(duì)市場(chǎng)一線的體察。 2020 年末農(nóng)村居民人 均生活用房面積為 平方米，比 2020年末增加 平方米，年均增長(zhǎng) %。 2020 年人均居住支出為 元，比 2020 年增長(zhǎng) %，年均增長(zhǎng) %。 2020 年城市（市區(qū)）非農(nóng)業(yè)居民人均可支配收入 13578 元，城鄉(xiāng)居民居住條件不斷改善。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、 最專(zhuān)業(yè)、更新速 度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。平均交易價(jià)格 元 /平方米與去年同期相比分別增加 ％ . 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。面積合計(jì) 萬(wàn)平方米，與去年同期相比增加 ％ 。 2020 年濟(jì)南市房地產(chǎn)行業(yè)投資完成情況具體如下： 本年計(jì)劃投資 萬(wàn)元 2097053 本年完成投資 萬(wàn)元 1210872 其中 :商品房投資額 萬(wàn)元 709335 土地開(kāi)發(fā)投資額 萬(wàn)元 42328 本年購(gòu)置土地面積 平方米 3501770 本年完成開(kāi)發(fā)土地面積 平方米 1204463 2020 年商品房買(mǎi)賣(mài) 件，與去年同期相比增加 ％ 。 二、 濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀綜述 2020 年濟(jì)南市 全年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、 最專(zhuān)業(yè)、更新速 度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。深入開(kāi)展市容環(huán)境綜合整治，搞好背街小巷、市區(qū)河道整治和重點(diǎn)景區(qū)建設(shè)，改善城市居民生活環(huán)境。以舉辦十一屆全運(yùn)會(huì)為契機(jī)，精心抓好奧體中心等體育場(chǎng)館建設(shè)，完善各類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施，帶動(dòng)城市新區(qū)開(kāi)發(fā)和形象提升。城區(qū)，以道路改造和市容整治為重點(diǎn)，加快主次干道的拓寬改 造，抓好北園路城市快速公交系統(tǒng) (BRT)等項(xiàng)目建設(shè)，按照 “ 統(tǒng)一規(guī)劃、連片開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)、綜合整治 ” 的思路，精心搞好經(jīng)十路、經(jīng)一路等主要道路兩側(cè)以及城市重點(diǎn)片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的策劃和實(shí)施。穩(wěn)步推進(jìn)城市建設(shè)重點(diǎn)工程建設(shè)。按照 “ 高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理、高水平經(jīng)營(yíng) ” 的要求，抓好城市規(guī)劃、建設(shè)和管理。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。深入開(kāi)展了市容環(huán)境綜合整治，整治背街小巷 2800 條，空氣質(zhì)量良好以上天數(shù)達(dá)到262 天，環(huán)境質(zhì)量進(jìn)一步改善。繞城高速公路北環(huán)線、濟(jì)菏、濟(jì)萊高速公路濟(jì)南段等重點(diǎn)道路建設(shè)進(jìn)展順利。城區(qū)新建、改造主次干道 50 多條，經(jīng)十路段店立交橋東西向通車(chē)，舜耕路南段、濟(jì)微路等工程進(jìn)展順利，北園路城市快速公交 (BRT)和奧體中心等項(xiàng)目正在積極進(jìn)行前期工作。 需要說(shuō)明的是，以上濟(jì)南市總體規(guī)劃正在審批之中。該地區(qū)附近用地條件良好，在保護(hù)城市地下水補(bǔ)給水源的前提下，可有限制地作為城市發(fā)展用地。行政區(qū)劃的擴(kuò)大為城市西部地區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供了保障。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 西進(jìn) ： 在二環(huán)西路以西、京福高速公路以東、小清河以南、經(jīng)十路以北，有可完整使用的土地約２２平方公里，且絕大部分是耕地。在老城區(qū)保留商業(yè)零售中心職能，增加開(kāi)敞空間和公共綠地，改善居住環(huán)境質(zhì)量，恢復(fù)泉城歷史風(fēng)貌。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，濟(jì)南必將跨黃河向北，以工業(yè)轉(zhuǎn)移帶動(dòng)北部經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 北跨 ： 黃河是城市向北發(fā)展的門(mén)檻。南部山區(qū)具有豐富的自然景觀，是風(fēng)景旅游區(qū)和城市森林公園建設(shè)保護(hù)的重點(diǎn)區(qū)域。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。其生態(tài)建設(shè)與北部防護(hù)林建設(shè)相互促進(jìn)，城區(qū)留足綠化用地，連同周邊林帶，發(fā)展苗木生產(chǎn)。 平方公里以下，人口在 35 萬(wàn)左右，建設(shè)成為中心城區(qū)北部生態(tài)屏障的中心生態(tài)節(jié)點(diǎn)，并輻射北部平原的生態(tài)建設(shè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、 最專(zhuān)業(yè)、更新速 度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。規(guī)劃面積控制在 45 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資