【正文】 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 第一年 第二年 第三年 第四年 一季 二季 三季 四季 一季 二季 三季 四季 一季 二季 三季 四季 一季 二季 三季 四季 1 資金來源 230,440 55,000 13,770 9,425 9,670 14,872 20,318 13,872 14,198 21,787 16,708 11,383 11,628 17,809 11 銷售收入 175,440 13,770 9,425 9,670 14,872 20,318 13,872 14,198 21,787 16,708 11,383 11,628 17,809 12 自有資金 40,000 40,000 13 銀行借貸 15,000 15,000 2 資金運(yùn)用 151,295 51,110 2,313 6,066 4,972 5,657 6,158 8,220 6,666 6,324 7,658 6,485 5,250 4,524 4,079 10,812 15,000 21 建設(shè)投資 107,366 51,110 2,313 4,173 3,675 4,327 4,113 5,427 4,759 4,373 4,663 4,188 3,685 2,925 1,631 6,004 22 歸還借款本金 15,000 15,000 23 營業(yè)稅金及附加 9,649 757 518 532 818 1,117 763 781 1,198 919 626 640 979 24 所得稅 19,280 1,136 778 798 1,227 1,676 1,144 1,171 1,797 1,378 939 959 1,469 4,808 3 當(dāng)期稅后現(xiàn)金盈余 3,890 2,313 7,704 4,453 4,013 8,714 12,098 7,206 7,874 14,129 10,223 6,133 7,104 13,730 10,812 15,000 4 上期現(xiàn)金盈余轉(zhuǎn)入 3,890 1,577 9,281 13,734 17,747 26,462 38,559 45,765 53,639 67,768 77,991 84,123 91,227 104,957 94,145 5 累計(jì)現(xiàn)金盈余 79,145 3,890 1,577 9,281 13,734 17,747 26,462 38,559 45,765 53,639 67,768 77,991 84,123 91,227 104,957 94,145 79,145 山東天泓置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書 32 d、靜態(tài)盈利預(yù)測 項(xiàng)目損益表 表 5 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng) 目 金 額 1 銷售收入 175,440 2 減：主營業(yè)務(wù)成本 99,889 3 營業(yè)稅金及附加 9,649 主營業(yè)務(wù)利潤 65,902 4 減：銷售費(fèi)用 1,327 5 管理費(fèi)用 900 6 財(cái)務(wù)費(fèi)用 5,250 利潤總額 58,425 7 減：所得稅 19,280 凈利潤 39,145 項(xiàng)目總回報(bào)率： 銷售利潤率＝ 稅后利潤 100％＝ 39,145 100％＝ % 銷售收入 175,440 成本利潤率＝ 稅后利潤 100％＝ 39,145 100％＝ % 總成本 136,295 投資回報(bào)率＝ 稅后利潤 100％＝ 39,145 100％＝ % 自有資金 40000 山東天泓置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書 33 動(dòng)態(tài)分析 a、 項(xiàng)目凈現(xiàn)值分析：折現(xiàn)率為 7 % 凈現(xiàn)值分析表（表 6） 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 第一年 第二年 第三年 第四年 一季 二季 三季 四季 一季 二季 三季 四季 一季 二季 三季 四季 一季 二季 三季 四季 1 現(xiàn)金流入 175,440 13,770 9,425 9,670 14,872 20,318 13,872 14,198 21,787 16,708 11,383 11,628 17,809 11 銷售收入 175,440 13,770 9,425 9,670 14,872 20,318 13,872 14,198 21,787 16,708 11,383 11,628 17,809 2 現(xiàn)金流出 136,295 51,110 2,313 6,066 4,972 5,657 6,158 8,220 6,666 6,324 7,658 6,485 5,250 4,524 4,079 10,812 21 土地費(fèi)用 42,024 42,024 22 前期費(fèi)用 8,022 8,022 23 土建費(fèi)用 20,400 612 1,836 1,836 1,224 816 2,448 2,448 1,632 612 1,836 1,836 。 內(nèi)容 合計(jì) 第一年 第二年 第三年 第四年 一季 二季 三季 四季 一季 二季 三季 四季 一季 二季 三季 四季 一季 二季 三季 四季 預(yù)計(jì)銷售面積 (M2) 204,000 18,360 12,240 12,240 18,360 24,480 16,320 16,320 24,480 18,360 12,240 12,240 18,360 預(yù)計(jì)單位售價(jià) (元 ) 8,600 7,500 7,700 7,900 8,100 8,300 8,500 8,700 8,900 9,100 9,300 9,500 9,700 銷售收入 (萬元 ) 175,440 13,770 9,425 9,670 14,872 20,318 13,872 14,198 21,787 16,708 11,383 11,628 17,809 銷售收入合計(jì) (萬元 ) 175,440 13,770 9,425 9,670 14,872 20,318 13,872 14,198 21,787 16,708 11,383 11,628 17,809 預(yù)計(jì)現(xiàn)金流入 (萬元 ) 175,440 13,770 9,425 9,670 14,872 20,318 13,872 14,198 21,787 16,708 11,383 11,628 17,809 山東天泓置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書 30 c、 資金來源與運(yùn)用分析 資金來源與運(yùn)用分析表 （表 4） 單位：萬元 注： 根據(jù)資金來源與運(yùn)用表，除自有資金 40000 萬元外，尚有資金缺口 15000 萬元，計(jì)劃以銀行借款解決。 b預(yù)計(jì)將于開工的第三個(gè)季度第一期達(dá)到可預(yù)售狀態(tài)，第三個(gè)季度預(yù)售第一期建筑面積的 30%，第四個(gè)季度預(yù)售 20%，第二年第一個(gè)季度預(yù)售 20%，第二年度第二季度銷售 30%；第二年度第三季度第二期達(dá)到可預(yù)售狀態(tài)，銷售進(jìn)度同第一期；第三年度第三季度第三期 達(dá)到可預(yù)售狀態(tài)，銷售進(jìn)度同第一期。 a財(cái)務(wù)費(fèi)用測算依據(jù)：按對外借款本金 15,000 萬元，年利率為 7%估算，貸款期限為三年 9 個(gè)月。 a、 開發(fā)成本估算 山東天泓置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書 26 開發(fā)成本估算表 （表 2） 序號(hào) 項(xiàng) 目 單方成本 成本 比重 % 1 土地費(fèi)用 11 二期土地費(fèi)用 2, 40,800 % 12 契稅 1,224 % 土地費(fèi)用小計(jì) 2, 42,024 % 2 前期費(fèi)用 21 結(jié)建人防費(fèi) 612 % 22 白蟻預(yù)防費(fèi) 41 % 23 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 5,018 % 24 水土保持費(fèi) 23 % 25 墻改費(fèi) 204 % 26 勘查設(shè)計(jì)費(fèi) 816 % 27 監(jiān)理費(fèi) 337 % 28 質(zhì)監(jiān)費(fèi) 61 % 29 招標(biāo)管理費(fèi) 41 % 210 勞保費(fèi) 796 % 211 標(biāo)底代編費(fèi) 55 % 212 交易信息咨詢費(fèi) 18 % 前期費(fèi)用小計(jì) 8,022 % 3 工程成本 31 建安工程費(fèi) % 311 土建費(fèi)用 1, 20,400 % 312 電梯等設(shè)備及安裝費(fèi) 3,671 % 313 給排水 工程 918 % 314 電氣 工程 2,448 % 315 智能化 工程 1,326 % 建安工程費(fèi)小計(jì) 1, 28,763 % 4 室外環(huán)境等工程成本 43 室外綠化、道路等工程 1,633 % 44 室外雨、污水、給排水等工程 408 % 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)小計(jì) 2,041 % 5 不可預(yù)見工程費(fèi)用 617 % 6 其他工程成本（如圍墻等） 62 % 7 裝飾工程費(fèi)用 18,360 % 工程成本小計(jì) 2, 49,843 % 8 期間費(fèi)用及其他費(fèi)用 81 管理費(fèi)用 900 % 82 銷售費(fèi)用 1,327 % 續(xù)表 山東天泓置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書 27 821 其中：交易費(fèi)用 877 % 83 財(cái)務(wù)費(fèi)用 5,250 % 期間費(fèi)用小計(jì) 7,477 % 9 營業(yè)稅金及附加 9,649 % 91 其中：營業(yè)稅 8,772 % 92 城建稅 614 % 93 教育費(fèi)附加 263 % 合計(jì) 5, 117,015 % 表 2 附注： a單方成本 =投資額 247。 ： 見附頁 第十章 經(jīng)營預(yù)測及財(cái)務(wù)分析 ： 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 （表 1） 序號(hào) 項(xiàng) 目 單位 數(shù) 量 備 注 1 占地總面積 M2 113, 2 容積率 建筑面積 /占地總面積 3 總建筑面積 M2 204, 31 其中：住宅面積 M2 311 多層面積 M2 312 高層面積 M2 32 車庫面積 M2 分析 。整個(gè)房地產(chǎn)市場受到諸多因素的影響，雖然我們前期做了大量的市場分析，但仍不能保證預(yù)山東天泓置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書 25 知所有的影響因素，更不能保證能完全控制這些因素，因此我們只能在現(xiàn)有的條件下，做出合理的推斷，這樣必然存在著不確定性，這種不確定性導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的存在。選擇帶土建施工的總包－指定分包－業(yè)主分包模式。招標(biāo)后，嚴(yán)格按照合理確定的標(biāo)段、工期、定價(jià)執(zhí)行，總承包單位除在合同中約定的情況外，必須經(jīng)發(fā)包單位認(rèn)可，才能分包，主體結(jié)構(gòu)不能分包，分包單位不能再 分包。 針對公司的流動(dòng)性 風(fēng)險(xiǎn)，公司將根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營的實(shí)際情況，適當(dāng)減少銀行流動(dòng)資金貸款，從而使公司保持良好的現(xiàn)金流動(dòng)性和較強(qiáng)的償債能力。當(dāng)然公司將進(jìn)一步加強(qiáng)銷售管理，對購房者的資信狀況進(jìn)行審慎核查，以降低公司該擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。為購房者提供銀行按揭貸款擔(dān)保事宜，是目前房地產(chǎn)行業(yè)的通行作法，是保證公司正常經(jīng)營所必要的措施，有異于一般的擔(dān)保。 山東天泓置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書 24 擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn) 按照房地產(chǎn)行業(yè)的慣例，在購房者（小業(yè)主）以銀行按揭方式購買商品房，購房者支付了首期房款（一般為總房款的 30%），且將所購商品房作為銀行借款的抵押后，銀行還要求開發(fā)商提供購房者抵押借款的擔(dān)保。 公司將加強(qiáng)對國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和本行業(yè)產(chǎn)業(yè)政策的研究，把握國家政策的動(dòng)態(tài)。僅這一項(xiàng)政策，對中心城市就會(huì)產(chǎn)生巨大的市場需求。十六屆三中全會(huì)決定提出的許多政策，對未來市場需求均有較大的影響。對于未來一段時(shí)期的市場潛力都比較認(rèn)同，一是小康社會(huì)