【正文】 報(bào)警信息 智能指揮中心 查證落實(shí) 人為誤報(bào) 一般故障 重大事故 智能中心 工程技術(shù)人員 公司本部 巡更人員 專業(yè)保養(yǎng)公司 專業(yè)保養(yǎng)公司 勞動(dòng)局 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機(jī)械 請(qǐng)致電 03177896222 劉雨桐 第七項(xiàng) 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)管理 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機(jī)械 請(qǐng)致電 03177896222 劉雨桐 公共設(shè)施和房屋本體的維修養(yǎng)護(hù)是 怡泰雅苑 物業(yè)管理的重要內(nèi)容。在智能監(jiān)控中心的調(diào)度下 、 電梯的應(yīng)急問題將由專業(yè)人員在最短時(shí)間內(nèi)解決。各種報(bào)警 、 都將通過智本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機(jī)械 請(qǐng)致電 03177896222 劉雨桐 能監(jiān)控中心得到迅速有序的處理。 報(bào)警信息 智能監(jiān)控中心 查證落實(shí) 人為誤報(bào) 設(shè)備誤報(bào) 初期火警 重大火警 智能中心 工程技 固定崗 消防局 術(shù)人員 巡邏隊(duì) 義務(wù)消防隊(duì) 巡更人員 義務(wù)消防隊(duì) 各職能部門 各職能部門 消除 檢修調(diào)整 現(xiàn)場(chǎng)撲救 全力配合 參與撲救 消防報(bào)警處理流程圖 3．治安報(bào)警的應(yīng)急處理 每幢樓宇均安裝了較為先進(jìn)齊全的技防設(shè)施 、 但是 、 僅有先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備優(yōu)勢(shì)是不足夠的 、 決定的因素是人 、 是經(jīng)過恰當(dāng)培訓(xùn)具備優(yōu)秀素質(zhì)的安全保衛(wèi)隊(duì) 伍。 知己知彼 、 方能百戰(zhàn)不殆?；鹁l(fā)生時(shí) 、 迅速進(jìn)入緊急狀態(tài) 、 在智能中心統(tǒng)一指揮下履行自己的 職責(zé)。特別是隨著 ISO9002 質(zhì)量保證體系的建立 、 制定了更嚴(yán)密規(guī)范的程序文件（如“滅火作戰(zhàn)方案”、“突發(fā)事件的處理”等） 、 管理處將嚴(yán)格 按照文件的要求 、 將事故消滅在萌芽狀態(tài)。必要時(shí)報(bào)政府主管部門 、 如公安局、消防局、勞動(dòng)局、自來水公司、供電局、煤氣公司等 、 并如實(shí)記錄在案。 1．以智能監(jiān)控中心為主導(dǎo)的應(yīng)急信息處理網(wǎng)絡(luò) 居家報(bào)警 政府職能部門 監(jiān)控設(shè)備 供水供電部門 巡更保安 電梯保養(yǎng)公司 固定保安 智能監(jiān)控中心 快速應(yīng)急隊(duì)伍 報(bào)警電話 （信息收集處理） 維修電工 上級(jí)部門 管理處 巡更保安 新聞媒介 固定保安 其它 義務(wù)消防隊(duì) 公司后備支援 應(yīng)急信息處理網(wǎng)絡(luò)圖 智能監(jiān)控中心在接到報(bào)警后 、 首先應(yīng)經(jīng)過核實(shí) 、 確定真?zhèn)?。一支?duì)伍是否訓(xùn)練有素、能征善戰(zhàn) 、 關(guān)鍵時(shí)刻的應(yīng)急處理能力最能體現(xiàn)隊(duì)伍整體素質(zhì)。 3． 巡邏路線的確定 根據(jù)不同情況 、 按智能監(jiān)控系統(tǒng)配置特點(diǎn) 、 合理安排保安管理工作方案和巡邏路線 各固定崗 小區(qū)各巡更點(diǎn) 重點(diǎn)防火部位 小區(qū)內(nèi)重 要保衛(wèi)目標(biāo) 保安防范圖 巡邏路線應(yīng)根據(jù)小區(qū)不同時(shí)期的管理要求 、 因地因時(shí)制宜 、 制訂出恰當(dāng)方案 、 并經(jīng)常加以調(diào)整、交換 、 防止被人掌握規(guī)律造成漏洞。智能監(jiān)控中心 24 小時(shí)全方位監(jiān)控 、 這就形成了一個(gè)內(nèi)外結(jié)合、立體交叉、動(dòng)靜互補(bǔ)的全方位防范體系。流動(dòng)崗巡邏路線的定時(shí)輪換將使巡更人員始終保持良好的精神狀態(tài)和充沛的體力。 （二）巡邏路線的最佳選擇 最佳的巡邏路線與通訊工具將使各小區(qū)的安全管理無死區(qū)、盲區(qū)。管好用好小區(qū)的智能化系統(tǒng)是物業(yè)管理工作中一個(gè)極其重要的環(huán)節(jié)。 （ 6） 背景音樂及電子布告欄：檢查各音響的音質(zhì)、音色、背景噪音水平 、 電子顯示屏顯示是否正常、清晰。 （ 5） 水電煤氣表自動(dòng)抄表系統(tǒng)：檢查系統(tǒng)主機(jī)功能 、 檢查各戶數(shù)據(jù)是否出現(xiàn)不合理之嚴(yán)重盈縮 、 抽查電表、水表表身計(jì)度 數(shù)與自動(dòng)采集抄錄數(shù)是否有差 、 抽查有否人為干擾損壞計(jì)量表具現(xiàn)象。 （ 4） 消防監(jiān)控系統(tǒng)：檢測(cè)消防聯(lián)動(dòng)控制臺(tái)各項(xiàng)控制功能是否有效 、 線路連接是否可靠 、報(bào)警信號(hào)裝置是否失效。 （ 3） 停車場(chǎng)管理子系統(tǒng)：檢測(cè)道閘升降是否自如 、 讀卡器是否工作正常 、 各處指示燈是否正常動(dòng)作 、 報(bào)警器是否工作 、 計(jì)算機(jī)停車場(chǎng)數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)是否運(yùn)行良好。 （ 2） 中央監(jiān)控室機(jī)房監(jiān)控系統(tǒng)：檢測(cè)監(jiān)控室的空氣溫濕度是否符合標(biāo)準(zhǔn) 、 防靜電環(huán)境是否合格 、 各路子系統(tǒng)弱電信號(hào)是否連接正常 、 各主機(jī)及監(jiān)視器和電 視墻顯示是否正常 、 各個(gè)設(shè)備接地是否良好 、 UPS 不間斷電源是否工作良好。 3．主要系統(tǒng)定檢工作要點(diǎn) （ 1） 閉路電視監(jiān)控子系統(tǒng)：對(duì)各處監(jiān)視探頭檢測(cè)鏡頭是否清潔 、 螺絲是否有松脫 、 云臺(tái)是否轉(zhuǎn)動(dòng)靈活 、 線路是否連接完好 、 監(jiān)控室的屏幕圖象是否清晰 、 信號(hào)是否受到干擾 、 24小時(shí)錄象機(jī)是否工作正常 、 錄制磁帶是否圖像清晰。管理處主任及工程師根據(jù)設(shè)備管理和維護(hù)保養(yǎng)制度分層次、分系統(tǒng)對(duì)設(shè)備狀況、保養(yǎng)工作質(zhì)量進(jìn)行定期和不定期檢查、評(píng)議 、 發(fā)現(xiàn)不合格即查找其發(fā)生原因 、 提出改進(jìn)措施并跟進(jìn)實(shí)施。保養(yǎng)工作按工作性質(zhì)和區(qū)域劃分到人 、 專職負(fù)責(zé)。定期維護(hù)保養(yǎng)工作內(nèi)容包含性能狀態(tài)檢查 、 系統(tǒng)試驗(yàn)及計(jì)劃性修理 、 由維修人員按有關(guān)規(guī)范進(jìn)行實(shí)施。 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機(jī)械 請(qǐng)致電 03177896222 劉雨桐 （三）智能化系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng) 1．維護(hù)保養(yǎng)工作方式分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)兩個(gè)層次。 10．日常運(yùn)行的管理 （ 1）建立智能化系統(tǒng)設(shè)備檔案 —— 設(shè)備分類及編號(hào) —— 建立設(shè)備臺(tái)帳和卡片 —— 建立設(shè)備技術(shù)資料檔案 —— 定期進(jìn)行設(shè)備全面測(cè)試聯(lián)動(dòng)記錄 （ 2） 編制日常運(yùn)行管理制度及操作、維修規(guī)程 （ 3） 操作維修人員常規(guī)培訓(xùn) 此措施能夠使操作維修人員了解系統(tǒng)構(gòu)成及工作原理、熟練掌握操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)范、故障處理方法、報(bào)警處理程序等規(guī)定。定時(shí)公布物業(yè)管理費(fèi)用的收支情況和小區(qū)重大改造項(xiàng)目情況介紹 、 通過這一窗口讓住戶能夠充分了解小區(qū)物業(yè)管理的指導(dǎo)思想及運(yùn)作情況。當(dāng)有險(xiǎn)情發(fā)生時(shí) 、 監(jiān)控人員將視情況通知該區(qū)域的固定崗、巡更人員和快速應(yīng)急分隊(duì)、公安等相關(guān)部門進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)處理。如電梯內(nèi)發(fā)生治安報(bào)警 、 智能中心將立即派巡更人員或快速應(yīng)急隊(duì)伍前往現(xiàn)場(chǎng)處理。因此電梯中設(shè)有報(bào)警按鈕和對(duì)外通話裝置。智能中心消防監(jiān)控在任何時(shí)候均有人值班 、 并嚴(yán)格按照公司消防設(shè)施管理規(guī)定 、 定時(shí)檢查維護(hù)和試運(yùn)行各消防系統(tǒng)設(shè)備 、 一旦發(fā)生火警信號(hào) 、 將按公司“應(yīng)急處理程序”和“滅火作戰(zhàn)本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機(jī)械 請(qǐng)致電 03177896222 劉雨桐 方案”執(zhí)行。消防設(shè)施是樓宇火災(zāi)自救的重要手段。緊急情況時(shí)按應(yīng)急處理方案執(zhí)行。結(jié)合流動(dòng)崗、固定崗的人員多層監(jiān)控 、 對(duì)小區(qū)的治安起到可靠的保障作用。 4．保安監(jiān)控系統(tǒng) 電梯、小區(qū)及周邊各重要通道等部位布置的攝像機(jī) 、 24 小時(shí)密切監(jiān)控小區(qū)停車場(chǎng)、重要出入口、圍墻等主要場(chǎng)所。出場(chǎng)時(shí)調(diào)出電腦資料核對(duì)無誤方能離開。一旦車主將磁卡丟失 、 應(yīng)立即報(bào)告管理處 、 可避免出現(xiàn)丟車事故。 3．智能停車管理系統(tǒng) 小區(qū)管理處對(duì)于車輛的管理 、 除了采用固定崗?fù)?、 將充分利用智能設(shè)備的先進(jìn)功能。 燃?xì)獬?、?jì)費(fèi)由市燃?xì)夤矩?fù)責(zé) 、 而水電表的抄錄、計(jì)費(fèi)等工作將由小區(qū)物業(yè)管理處配合供水、供電通過電腦終端進(jìn)行操作。為保證巡更人員和固定崗人員始終保持良好的體力和精神狀況 、我們將制定合理的值班程序 、 對(duì)流動(dòng)崗、固定崗、巡查路線進(jìn)行輪換。當(dāng)出現(xiàn)異常情況報(bào)警時(shí) 、 監(jiān)控人員將立即與巡更人員進(jìn)行對(duì)講聯(lián)系 、 確認(rèn)情況類別。 （二）智能化系統(tǒng)的日常運(yùn)行 1．保安巡更系統(tǒng) 為保證保安巡更人員切實(shí)巡查到位 、 及時(shí)了解巡查過程中的任何異常情況和保障巡查人員的人身安全 、 根據(jù)小區(qū)所布置的巡更簽到點(diǎn)和小區(qū)特征 、 管理處將組織隊(duì)伍 、 合理安排路線 、 實(shí)行 24 小時(shí)全天候巡更。 —— 受理小區(qū)住戶、業(yè)主及本管理處其它崗位人員提出的服務(wù)申請(qǐng)與投訴 、 協(xié)調(diào)相關(guān)人員并予以處理 、 對(duì)處理結(jié)果作電話回訪和記錄。 智能監(jiān)控中心權(quán)限及職能： —— 負(fù)責(zé)智能系統(tǒng)之監(jiān)控主機(jī)設(shè)備的運(yùn)行操作、維護(hù)。 二、智能化系統(tǒng)的日常運(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng) （一）智能監(jiān)控中心的設(shè)置及運(yùn)作 小區(qū)設(shè)置集中的智能監(jiān)控中心 、 遣專人實(shí)施 24 小時(shí)監(jiān)控操作 、 當(dāng)班人員負(fù)責(zé)全小區(qū)運(yùn)行狀況的監(jiān)視及信息采集、傳遞、記錄、反饋等 、 作為小區(qū)總值班聯(lián)絡(luò)各種支持和資源 、 完成小區(qū)正常運(yùn)行或應(yīng)急狀態(tài)下的協(xié)調(diào)、調(diào)度功能。 4．對(duì)保安員進(jìn)行住宅內(nèi)智能終端設(shè)施、巡更簽到器、停車場(chǎng)設(shè)備設(shè)施的使用操作方法以及各類事件處理程序等方面的進(jìn)行嚴(yán)格的培訓(xùn)。 2．管理處相關(guān)人員進(jìn)行住宅內(nèi)智能系統(tǒng)終端設(shè)施操作、使用方法、檢查保養(yǎng)方法等方面的培訓(xùn)。對(duì)相關(guān)上崗人員 、 進(jìn)行崗前業(yè)務(wù)技能、技術(shù)培訓(xùn)以及持續(xù)的在職培訓(xùn)。 （十四）管理處對(duì)違反本規(guī)定者 、 根據(jù)情節(jié)和后果可做如下處理： 1． 責(zé)令停工； 2． 責(zé)令恢復(fù)原狀； 3． 扣留或沒收工具； 4． 停水、停電； 5． 賠償經(jīng)濟(jì)損失； 6． 按《保證書》從裝修押金中扣除； 7． 采取法律手段； 8． 重新參加“業(yè)主入住培訓(xùn)班”學(xué)習(xí)。 （十二）裝修垃圾只能在每天下午 2： 30 至 5： 00 袋裝清運(yùn)出小區(qū)（袋裝放于管理處指定位置 、 裝修垃圾由管理處統(tǒng)一清運(yùn)）。裝修現(xiàn)場(chǎng)施工單位必須統(tǒng)一配備滅火器 、 有燒焊作業(yè)的須出示特種行業(yè)操 作證。 （九）空調(diào)機(jī)必須按指定位置安裝 、 不得影響樓宇外觀 、 空調(diào)機(jī)滴水必須引入雨水管或地漏內(nèi)。不得私自在戶外更改或接駁水、電。嚴(yán)禁加設(shè)附加建筑物或屋外廣告。 （五）不允許封閉陽臺(tái)、設(shè)防盜網(wǎng) 、 但可以在窗戶內(nèi)側(cè)安裝防盜窗花 、 由管理處統(tǒng)一格式、統(tǒng)一施工。否則 、 管理處有權(quán)責(zé)令停工。 （三）裝修施工不能按期完成或增加內(nèi)容時(shí) 、 須提前兩天到管理處辦理延期或增加裝修內(nèi)容申報(bào)手續(xù)。 4．經(jīng)管理處批準(zhǔn)后 、 到財(cái)務(wù)部繳納裝 修管理押金。 2．詳細(xì)填寫《裝修申請(qǐng)表》、《保證書》 、 裝修內(nèi)容必須如實(shí)填寫。 （二）業(yè)主裝修居室必須通知裝修施工單位提前三天到管理處申請(qǐng)裝修手 續(xù)。 三、住戶裝修管理 為了加強(qiáng)本小區(qū)裝修工程的管理和監(jiān)督 、 有效防止違章裝修行為 、 保障住宅結(jié)構(gòu)安全和外觀統(tǒng)一 、 維護(hù)居民的正常生活秩序 、 根據(jù)《 珠海 市住宅裝修管理規(guī)定》、建設(shè) 部《家庭居室裝修管理試行辦法》等有關(guān)法規(guī) 、 我們將采取有效措施加強(qiáng)住戶裝修管理。 6． 業(yè)主鑒定業(yè)主公約儀式； 7． 業(yè)主代表講話。同時(shí) 、 管理處開始現(xiàn)場(chǎng)辦公 、 采用“一站一式一日通”的形式 、 方便住戶本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機(jī)械 請(qǐng)致電 03177896222 劉雨桐 辦理入住手續(xù)。 1．對(duì)建筑規(guī)劃圖紙、文字資料、竣工驗(yàn)收資料（占地面積、建筑面積、道路面積、清潔面積、 綠化面積）等了解并存檔 、 以盡快掌握設(shè)施、設(shè)備的操作方法、性