【正文】 季度全面防治。每天巡回檢查觀察，發(fā)現(xiàn)病蟲 害及時(shí)對(duì)癥施藥，每 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。草坪補(bǔ)缺隨缺隨種，保證草坪的完整率達(dá)到 98%以上。 補(bǔ)苗。 做好澆水工作，尤其在夏季，草皮和花草作為重點(diǎn)。 清除雜草 :每月 1 次，對(duì)草坪雜草嚴(yán)重混雜的進(jìn)行換草。我們將在小區(qū)的園林用地，規(guī)劃專門場(chǎng)地，根據(jù)業(yè)主的喜好，種植樹木，比如結(jié)婚紀(jì)念樹，小朋友的同齡樹等，并制作 統(tǒng)一的標(biāo)牌。花木品種數(shù)量及生長(zhǎng)情況有記錄，主要品種掛牌標(biāo)識(shí)，養(yǎng)護(hù)工作有計(jì)劃、有實(shí)施、有記載。 在綠化特色方面，重在營(yíng)造生機(jī)盎然的環(huán)境氛圍，在大門入口處和大樓主要公共區(qū)域，以四季花卉和綠色耐蔭植物點(diǎn)綴小區(qū)環(huán)境，展示“ 北城春色 小區(qū)”綠色文化。并切實(shí)貫徹執(zhí)行，按照不同季節(jié)以及不同樹木的生長(zhǎng)習(xí)性做好養(yǎng)護(hù)工作，使養(yǎng)護(hù)計(jì)劃落到實(shí)處 。綠化養(yǎng)護(hù)在保養(yǎng)期滿接手后進(jìn)行。 綠化養(yǎng)護(hù)人員的安排。 五、綠化養(yǎng)護(hù)管理的具體實(shí)施方案 （一）綠化管理方案、措施 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （三）、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理 加強(qiáng)宣傳工作，請(qǐng)商戶配合和自律，清衛(wèi)人員按規(guī)范完成 12 小時(shí)滾動(dòng)清掃保潔，及時(shí)清理垃圾桶。沿街首次清掃，在 8:00 前完成，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)巡回保潔。利用宣傳窗及社區(qū)文化活動(dòng)等宣傳工具，加強(qiáng)生態(tài)教育，倡導(dǎo)生態(tài)消費(fèi)，崇尚生態(tài)文化，讓生態(tài)文明觀深入人心。如訂立“業(yè)主公約”和“精神文明建設(shè)公約”，倡導(dǎo)業(yè)主環(huán)保意識(shí)，形 成良好習(xí)慣，使業(yè)主成為環(huán)境衛(wèi)生管理的參與者。內(nèi)容有控?zé)熀皖A(yù)防艾滋病、性病等宣傳內(nèi)容及宣傳品。并運(yùn)用宣傳窗等宣傳工具，積極開展健康教育工作，使居民基本衛(wèi)生知識(shí)知曉率大于 70%，健康行為形成率大于 60%。 (3)積極做好國(guó)家衛(wèi)生城市的創(chuàng)建工作。 (2)保持垃圾亭、垃圾桶清潔無異味，減少二次污染。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 保潔措施及考核 (1)推行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，建立和完善一整套行之有效的清衛(wèi)保潔標(biāo)準(zhǔn)、操作程序細(xì)則、考核獎(jiǎng)懲辦法，實(shí)行 12 小時(shí)動(dòng)態(tài)巡回保潔。同時(shí)在裝修管理方案中考慮好裝修垃圾的堆放地點(diǎn)和清運(yùn)時(shí)間。做到日常保養(yǎng)與計(jì)劃維修并重，保證設(shè)備的大、中、小修合格率 100%，設(shè)備運(yùn)行處于良好狀態(tài)。 (三 )日常維護(hù)。在設(shè)備上設(shè)置設(shè)備卡或噴刷相應(yīng)的編號(hào)，做到賬、物相符，做好年度設(shè)備清查、核對(duì)和使用鑒定工作。全面準(zhǔn)確掌握所配置的設(shè)備種類、數(shù)量、分布位置、管線走向、性能、使用操作要求、維修保養(yǎng)要求等情況，了解房產(chǎn)商、施工單位的保修期限。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。對(duì)于未投入使用和不經(jīng)常開啟的各種消防水泵，每 季度進(jìn)行一次試運(yùn)轉(zhuǎn)，運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間一般不低于 10 分鐘，運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)特別注意超壓保護(hù)，謹(jǐn)防發(fā)生事故。每月二次巡視檢查各類水泵，主要內(nèi)容 :聲響、震動(dòng)、電流、電壓及壓力表等。 (3) 做好各類水泵的維修保養(yǎng)工作。例如開泵前檢查進(jìn)出水泵的閥門是否打開，閥門有否漏水，壓力表讀數(shù)、控制柜電源指示燈和電壓是否正常，然后開泵運(yùn)行。無關(guān)人員不進(jìn)入機(jī)房，進(jìn)出人員情況有登記。機(jī)房?jī)?nèi)無易燃易爆物品及雜物堆放，檢修通道暢通。 (2)嚴(yán)格水泵房管理制度，做到水泵房?jī)?nèi)各水泵及其控制箱 (柜 )一一對(duì)應(yīng)編號(hào)，所有管道標(biāo)明水流方向。每年一次檢查各種水管、閥門、減壓閥和排水井等工作情況，做到供水正常、排水排污無阻塞外溢。 給排水系統(tǒng)管理方案 (1) 做好日常 檢查養(yǎng)護(hù)工作。 (2)每季度檢查和試驗(yàn)消防系統(tǒng) /設(shè)備功能，包括探測(cè)器、電源、防火門、消火栓。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 消防系統(tǒng)管理方案。 (4)車管系統(tǒng)。 (3)可視對(duì)講系統(tǒng) /電控防盜門 /巡更系統(tǒng)調(diào)界報(bào)警系統(tǒng)。 做好攝像監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作。 (1)有線 電視及電話通訊系統(tǒng)，重點(diǎn)做好與有線電視臺(tái)及電話公司之間的聯(lián)系、銜接及裝機(jī)、故障處理等相關(guān)配合工作。 (4)制定《應(yīng)急預(yù)案》，并按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定處理供配電方面應(yīng)急事件。接待小區(qū)業(yè)主用電故障報(bào)修，并及時(shí)做出處理，如屬供電部門的，及時(shí)與之聯(lián)系，如屬業(yè)主報(bào)修求助的，按服務(wù)規(guī)程盡快給予維修。發(fā)現(xiàn)有異?，F(xiàn)象，或停電跳閘等故障及時(shí)與供電部門聯(lián)系。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 (三 )設(shè)備設(shè)施安全管理運(yùn)行方案 供電系統(tǒng)管 理方案。 健全維修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量管理制度，抓好維修施工質(zhì)量管理。公布《維修服務(wù)承諾制度》，切實(shí)做好回訪和記錄，接受業(yè)主對(duì)維修質(zhì)量的監(jiān)督和評(píng)議。 在保修期內(nèi)，密切同開發(fā)商的聯(lián)系，保修期內(nèi)如建筑單位不能及時(shí)處 理的，采取先處理后協(xié)商的辦事原則。與業(yè)主約定的維修時(shí)間如有變動(dòng)則提前通知業(yè)主 。電力、照明、供水、排水故障等特急項(xiàng)目，及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)，組織搶修。 健全報(bào)修約修制度和維修服務(wù)規(guī)程。 制定維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，安排落實(shí)房屋日常維修養(yǎng)護(hù)工作。 巡檢公共照明、開 關(guān)、消防系統(tǒng)等設(shè)備設(shè)施運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除，并記錄維修情況 (需聯(lián)系供電、供水、煤氣、網(wǎng)通、有線電視、電訊等管理部門解決的及時(shí)聯(lián)系 )。每日 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、房屋設(shè)施、設(shè)備管理，維修管理方案 (一 )全面掌握房屋的數(shù)量、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)籍及使用情況等，利用物業(yè)管理軟件，建立健全房屋、設(shè)施、設(shè)備檔案以及業(yè)主維修檔案，及時(shí)將維修養(yǎng)護(hù)情況記錄存檔，做到檔案完整、準(zhǔn)確、隨時(shí)可查。利用小區(qū)會(huì)所，長(zhǎng)期開展文體活動(dòng)，并以“生態(tài)、環(huán)保、智能”為社區(qū)活動(dòng)主題，創(chuàng)小區(qū)文化特色。 開展社區(qū)文化活動(dòng)，推進(jìn)社區(qū)精神文明建設(shè)。 堅(jiān)持業(yè)主滿意第一，保持企業(yè)發(fā)展的后勁。 首先，尊重業(yè)主，從思想上重視業(yè)主的作用 。除派到顧問單位培訓(xùn)和企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)外，還把員工送到公司內(nèi)部的星級(jí)賓館培訓(xùn)，作為一個(gè)亮點(diǎn)和重要措施，讓他們到賓館跟班實(shí)習(xí)，學(xué)習(xí)現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)管理、對(duì)客服務(wù)的意識(shí)和技能，接受酒店服務(wù)意識(shí)的熏陶，造就一支既樂于奉獻(xiàn)，又具有綜合素質(zhì)的管理服務(wù)隊(duì)伍。 加強(qiáng)員工的培訓(xùn)，建立高素質(zhì)管理隊(duì)伍。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 在“ 北城春色 小區(qū)”小區(qū)物業(yè)管理整個(gè)運(yùn)作過程中，我們將引入酒店服務(wù)理念，采用到賓館培訓(xùn)和直接引進(jìn)賓館 管理人員相結(jié)合的方式，實(shí)行走動(dòng)式管理，沿用“內(nèi)緊外松”的酒店管理準(zhǔn)則等措施，達(dá)到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。 第 四 章 企業(yè)創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃和具體實(shí)施方案 一、爭(zhēng)創(chuàng)“物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的可行性方案 我們把“ 北城春色 小區(qū)”的物業(yè)管理基 本 思路定位在酒店式物業(yè)管理。 (四 )員工著裝、標(biāo)志 保安服裝、清潔綠化服裝、維修工服裝、管理員服裝管理處所有工作人 員均佩戴帶有公司司徽的工作牌。各部門之間、員工之間相互配合，真誠(chéng)協(xié)作，不自以為是，互相扯皮，同心協(xié)力解決疑難，維護(hù)管理處的聲譽(yù)。 責(zé)任一一無論是常規(guī)的服務(wù)還是日常的管理工作，都應(yīng)盡職盡責(zé)，一切務(wù)求得到及時(shí)圓滿的效果，給人以效率高和服務(wù)優(yōu)的印象。 效率 —— 提供高效率的服務(wù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 喜悅 —— 最恰當(dāng)?shù)谋硎痉椒ㄊ浅Ｂ缎θ荨? （三）態(tài)度 禮儀 —— 是員工對(duì)業(yè)主和同事的最基本態(tài)度。 如有業(yè)主走近，立即示意，不無所表示，等業(yè)主先開口。請(qǐng)人讓路先講對(duì)不起。 行走迅速，不要跑步，不挽肩搭背，不從業(yè)主二人中間穿行 。通話完畢，不先于對(duì)方掛機(jī)。 來電話在三響之內(nèi)接聽電話，依次問好、報(bào)單位，說“請(qǐng)講”，以后問清事由，并做好記錄，如遇解決不了的或難以答復(fù)的問題，請(qǐng)示領(lǐng)導(dǎo)后再作答復(fù)，同時(shí)做好耐心解釋。和住戶講話時(shí)全神貫注，用心傾聽并注意說話藝術(shù)。 上班時(shí)間不吃東西、讀報(bào)刊雜志。 平正，兩眼平視前方，挺胸、收腹。 (二 )行為 以立姿工作的員工，正確的立姿為 :雙腳與肩同寬，自然垂直分開，肩部 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。維修人員與清潔工不佩戴任何飾物、留長(zhǎng)指甲。 男士前發(fā)不遮眼，不蓋耳，后發(fā)不 及領(lǐng)，不留小胡子與大鬢角。既體現(xiàn)人性化管理又保持公司的活力。 制定嚴(yán)格的紀(jì)律和規(guī)章，并依照規(guī)定，對(duì)違紀(jì)違規(guī)的員工進(jìn)行處分。 根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)情況和員工表現(xiàn)、貢獻(xiàn)，設(shè)立月度獎(jiǎng)和年終獎(jiǎng)，以鼓勵(lì)員工努力工作。具體內(nèi)容包括 : 與工資 掛鉤。 接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，管理處主任和員工的考核評(píng)議同時(shí)征求和參考業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督反饋意見。 新員工試用期結(jié)束進(jìn)行全面測(cè)評(píng)，未合格者視情況延長(zhǎng)試用期或不予錄用，延長(zhǎng)試用者，需繼續(xù)培訓(xùn)重新考核。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 推行“首問責(zé)任制”和“失職追究責(zé)任制”。 對(duì)管理處實(shí)行月度考核，考核工資與業(yè)績(jī)掛鉤。優(yōu)先招聘有物業(yè)管理專業(yè)學(xué)歷或經(jīng)驗(yàn)者，經(jīng)上崗培訓(xùn)和業(yè)務(wù)考核，試用 13 個(gè)月，合格者正式錄用。 工程技術(shù)人員，采用內(nèi)部選調(diào)具有敬業(yè)精神，樂意為業(yè)主服務(wù)的員工充當(dāng)骨干。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 公司 考核 了解公司管理模式，掌握基本操作技能。 公司 考核 了解掌握物業(yè)管理基本知識(shí) 2 禮貌禮節(jié) 1 天 禮節(jié)禮貌規(guī)范（儀表、行為、態(tài)度）、服務(wù)意識(shí)、職業(yè)道德、接待與處理投訴藝術(shù)。 （ 2）專業(yè)技術(shù)人員均持證上崗。 說明： （ 1）人員配置安排共計(jì) 20 人，門崗、巡邏、監(jiān)控崗位實(shí)行 24 小時(shí)服務(wù)，人員實(shí)行 3 班 2 運(yùn)轉(zhuǎn)，保安班長(zhǎng)負(fù)責(zé)本班保安管理工作和巡邏崗，兼管地面和地下車庫(kù)巡視管理。 第三章 管理人員的配備和管理 一、人員配備及培訓(xùn)計(jì)劃和內(nèi)容 （一）“ 北城春色 小區(qū)”人員配置表（總計(jì)為 20 人） 管理處主任 1 人 業(yè)務(wù)服務(wù)中心 2人 物業(yè)管理部 工程維修部 保安隊(duì)長(zhǎng)1人 延伸服務(wù)1人 班長(zhǎng)2人 門崗監(jiān)控3人 形象崗2人 車管巡邏機(jī)動(dòng)2人 清衛(wèi)人員2人 綠化養(yǎng)護(hù)1人 業(yè)主接待受理投訴 管家服務(wù) 服務(wù)調(diào)度與質(zhì)量管理 入住收費(fèi)與文檔管理 萬能工1人 水電工1人 工程主管1人 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 物業(yè)設(shè)施的利用 (1)充分利用小區(qū)設(shè)立的宣傳窗，做好物業(yè)管理宣傳工作，并用于國(guó)內(nèi)外重大新聞、節(jié)日問候、重要事項(xiàng)的通 知等，其他如平面圖、各類標(biāo)識(shí)牌、警示牌、樓層分布圖等如開發(fā)時(shí)已設(shè)立應(yīng)充分使用，如未設(shè)立則由物業(yè)彌補(bǔ)。 會(huì)所的利用 小區(qū)的會(huì)所，將成為區(qū)內(nèi)業(yè)主的活動(dòng)中心。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 (2)日常階段 :與品牌商家合作，開設(shè)干洗、美發(fā)、便利餐館 (條件許可時(shí) )、小超市等生活配套網(wǎng)點(diǎn)。 經(jīng)營(yíng)用房根據(jù)居住區(qū)的規(guī)劃環(huán)境以及業(yè)主的消費(fèi)習(xí)慣，從 方便業(yè)主出發(fā)，分階段開設(shè)各類商店。使業(yè)主實(shí)實(shí)在在體驗(yàn)到優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理所帶來的物業(yè)保值、增值。 (2)一方面充分利用 北城春色 小區(qū)的現(xiàn)有資源，另一方面不斷引入高新科技，增加物業(yè)的附加值，保障投資者的利益，為物業(yè)保值、增值打下基礎(chǔ)。 遠(yuǎn)期規(guī)劃 (1)按照“統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)”的原則，在管理服務(wù)中動(dòng)態(tài)監(jiān)督工作質(zhì)量，不斷引入新的理念，強(qiáng)調(diào)員工的培訓(xùn)，不 斷提高業(yè)務(wù)水準(zhǔn)。充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用，使業(yè)主參與到物業(yè)管理中來在經(jīng)營(yíng)管理上，奉行“業(yè)主滿意第一”的服務(wù)理念，在管理服務(wù)中去發(fā)現(xiàn)、挖掘業(yè)主的需求，以滿足業(yè)主需要為核心和經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向，全方位提升服務(wù)質(zhì)量，使小區(qū)管理逐步從持平走向盈利，同時(shí)讓業(yè)主感受到與日俱增的溫馨服務(wù)。最大程度的搜