【正文】 (5)、實(shí)行“零干擾”服務(wù)，維修服務(wù)過(guò)程，盡量避免對(duì)業(yè)主的二次干擾。 (3)、電路故障、水管爆裂、水龍頭漏水、門窗損壞、門鎖維修、管道疏通等小型維修、保證在接到業(yè)主求助后， 10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)， 3 小時(shí)內(nèi)修理完畢。發(fā)現(xiàn)故障或損壞立即進(jìn)行維修，保證在第一時(shí)間內(nèi)修理完畢，小修不過(guò)夜。 1小型維修管理 幾年來(lái)，公司在對(duì)各種類型物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中，培養(yǎng)和建立了一支技術(shù)過(guò)硬的專業(yè)維修隊(duì)伍。 F、負(fù)責(zé)制定會(huì)議室設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)計(jì)劃，報(bào)部門主管審核批準(zhǔn)后實(shí)施。 D、具有較強(qiáng)的責(zé)任心和專業(yè)技能，除因檢修、保養(yǎng)需要外，不得私自開(kāi)啟設(shè)施設(shè)備，注意節(jié)約能源，避免浪費(fèi)。 C、熟悉會(huì)議室電視線路的分布，每周對(duì)會(huì)議室的照明設(shè)施和燈飾進(jìn)行一次系統(tǒng)檢查，發(fā)現(xiàn)線路故障要及時(shí)排除，對(duì)損壞的燈具及配套設(shè)施要及時(shí)更換，保證會(huì)議室照明系統(tǒng)的運(yùn)行需要。 B、熟知會(huì)議室音響系統(tǒng)、閉路電路系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的工作原理，具有一定的家電維修技術(shù)，每天或會(huì)議前要對(duì)會(huì)議室的音響系統(tǒng)，閉路電視系統(tǒng)進(jìn)行認(rèn)真檢查，確保系統(tǒng)正常運(yùn)行，滿足會(huì)議需要。 會(huì)議室音響、閉路電視、通訊、照明系統(tǒng)的管理 (1)、人員配置：設(shè)專職電工專業(yè)人員 1 人 (2)、職責(zé)范圍 A、負(fù)責(zé)會(huì)議室音響系統(tǒng)的日常維修、養(yǎng)護(hù)工作 B、負(fù)責(zé)會(huì)議室閉路電視系統(tǒng)的維護(hù)、保養(yǎng)工作 C、負(fù)責(zé)會(huì)議室燈光照明系統(tǒng)和其它用電設(shè)施設(shè)備的日常檢查、維修、養(yǎng)護(hù)工作 D、負(fù)責(zé)通訊系統(tǒng)的日常維修養(yǎng)護(hù)工作。對(duì)不聽(tīng)勸阻者，應(yīng)立即報(bào)告管理處，停止作業(yè)。 (3)、使用的電動(dòng)設(shè)備、工具及電源線等器材，必須符合國(guó)家有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定和安全要求，并安裝漏電保護(hù)器開(kāi)關(guān)，配備分線電閘箱和安裝電表，電動(dòng)工具，臨時(shí)照明線路應(yīng)有合格插座，并在專業(yè)管理人員指定地點(diǎn)接線，禁止亂拉亂接電線。 臨時(shí)用電管理 為了加強(qiáng)辦公樓臨時(shí)用電的管理，確保電源線路案例和電 氣設(shè)備安全運(yùn)行，維護(hù)業(yè)主的正常工作秩序，特制訂本規(guī)定： (1)、對(duì)辦公樓及附屬設(shè)施的臨時(shí)用電，必須在不影響正常運(yùn)作和在供電負(fù)荷量允許范圍內(nèi)進(jìn)行，并及時(shí)申報(bào)用電設(shè)備，報(bào)物管處審核批準(zhǔn)。 c、定期檢查消防設(shè)備運(yùn)行情況，對(duì)消防設(shè)施設(shè)備及時(shí)進(jìn)行維修保養(yǎng)，并做好記錄。 D、崗位職責(zé) a、負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集和保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備配件、材料采購(gòu)計(jì)劃的編制和委托修理的聯(lián)系工作。 c、按《設(shè)備、設(shè)施檢查保養(yǎng)計(jì)劃》和《消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的要求，進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)。 C、維修保養(yǎng) a、弱電操作維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)工作。 b、有運(yùn)行主管，安保主管組織管理員、維修工每年共同對(duì)消防栓、噴淋泵、送風(fēng)排煙系統(tǒng)、電源、控制聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)以及報(bào)警安全系統(tǒng)進(jìn)行一次全面測(cè)試。 b、公共 秩序管理員負(fù)責(zé)消防設(shè)施設(shè)備的日常巡視檢查，每周對(duì)辦公樓各層面消防設(shè)施巡視一遍，將巡視結(jié)果記錄在案，并將巡視情況報(bào)告部門主管。 G、維修人員違反制度，拖延時(shí)間，損壞設(shè)備，追究當(dāng)事人責(zé)任。維修要迅速及時(shí)，維修完畢后，立即返回待命。 D、維修人員停機(jī)維修前，應(yīng)事先通知運(yùn)行主管，并關(guān)掉電源開(kāi)關(guān)。 B、嚴(yán)格執(zhí)行安全操作及保養(yǎng)規(guī)程，保證維修質(zhì)量，按時(shí)完成任務(wù)，空調(diào)系統(tǒng)維修人員檢查設(shè)備前通知運(yùn)行主管，事后匯報(bào)維修情況，并在技術(shù)檔案中做好記錄。 K、檢查組合風(fēng)柜盤管內(nèi)部積水和排水情況。 I、檢查組合風(fēng)柜內(nèi)和風(fēng)機(jī)盤管上空氣過(guò)濾器的工作情況，查看是否過(guò)臟。 G、檢查溫度、壓力、流量、壓差等，控制傳感器 的靈敏度。 E、檢查空調(diào)機(jī)組的運(yùn)轉(zhuǎn)聲音、運(yùn)轉(zhuǎn)電流及溫度是否正常。 C、檢查壓縮機(jī)運(yùn)行狀態(tài)，確保運(yùn)行狀態(tài)良好，無(wú)泄露。 (4)、空調(diào)系統(tǒng)巡回檢查制度 A、檢查機(jī)房設(shè)備的運(yùn)行情況：各運(yùn)行數(shù)據(jù)是否符合規(guī)程要求，設(shè)備運(yùn)行數(shù)據(jù)每小時(shí)記錄一次。 H、維修人員按計(jì)劃擦洗設(shè)備及清理機(jī)房地面的衛(wèi)生。除記錄清楚運(yùn)行參數(shù)外，必須記錄清楚巡檢范圍內(nèi)的設(shè)備開(kāi)、停時(shí)間，停機(jī)修理原因和停機(jī)開(kāi)始及恢復(fù)運(yùn)行的時(shí)間，每天由領(lǐng)班負(fù)責(zé)將當(dāng)天運(yùn)行情況向機(jī)電運(yùn)行主管匯報(bào)，并累計(jì)當(dāng)天設(shè)備運(yùn)行定時(shí)，負(fù)責(zé)將發(fā)生的故障幾維修內(nèi)容詳細(xì)記入技術(shù)檔案，每月報(bào)管理處文員歸檔留存。設(shè)備開(kāi)、停，必須根據(jù)業(yè)主的需求和室內(nèi)溫度需要進(jìn)行。 D、按保養(yǎng)規(guī)程做好所管設(shè)備日常及月度保養(yǎng)工作，確保重點(diǎn)設(shè)備處于良好的技術(shù)狀態(tài)。 B、對(duì)空調(diào)系統(tǒng)及末端設(shè)備的運(yùn)行負(fù)有全部責(zé)任，維修人員必須按照巡檢制度的要求，按時(shí)對(duì)空調(diào)區(qū)域內(nèi)的溫度，相對(duì)濕度進(jìn)行監(jiān)測(cè)，根據(jù)外界天氣變化及時(shí)進(jìn)行空調(diào)二次調(diào)節(jié)，努力使空調(diào)區(qū)域的溫度，相對(duì)濕度符合要求的數(shù)值范圍，并做好運(yùn)行記錄。 D、所有空調(diào)及控制電器的維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修。 B、辦公樓內(nèi)所有空調(diào)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)、保養(yǎng)和檢修。 空調(diào)系統(tǒng)及末端設(shè)備管理 (1)、人員設(shè)置：設(shè)專職維修人員 1 人。 C、汛期如遇雨襲擊，排水系統(tǒng)無(wú)法滿足排水需要時(shí)，應(yīng)立即啟動(dòng)防汛應(yīng)急預(yù)案，組織人員構(gòu)筑防水壩，首先保證辦公樓及配電室等重點(diǎn)部位的安全，并組織排水泵搶排雨水。 B、如發(fā)生辦公樓給水管道爆裂險(xiǎn)情事故時(shí)，應(yīng)在第一時(shí)間關(guān)閉供水管道閥門。 I、保持工作環(huán)境衛(wèi)生，工作完畢，及時(shí)清理干凈工作現(xiàn)場(chǎng)。 G、對(duì)空調(diào)末端設(shè)備、送排水設(shè)備、衛(wèi)生潔具要認(rèn)真排查維修，鉆研技術(shù)，盡最大努力改善設(shè)備性能，節(jié)能降耗。 E、及時(shí)清理化糞池、雨水井、疏通排水、排污管道，保證排水、排污系統(tǒng)暢通、汛期道路無(wú)積水。協(xié)助招標(biāo)方安排合理的用水和節(jié)水計(jì)劃。并認(rèn)真填寫運(yùn)行維護(hù)記錄。 (2)、崗位職責(zé) A、嚴(yán)格執(zhí)行給排水保養(yǎng)制度和操作規(guī)程，每天按巡檢路線逐步巡檢，并認(rèn)真填寫巡檢記錄。 D、負(fù)責(zé)辦公樓內(nèi)衛(wèi)生間 潔具，五金構(gòu)件的維修和保養(yǎng)。 B、確保辦公樓所轄范圍內(nèi)的雨水、污水管道保持暢通。如需要采用盤機(jī)方式使用電梯平層，必須把故障電梯的動(dòng)力電源分?jǐn)嚅_(kāi)關(guān)打開(kāi)，如果無(wú)法盤機(jī)，應(yīng)采取從救生窗把乘客救出的措施。 B、出現(xiàn)故障的電梯，經(jīng)檢查后，由于人力或技術(shù)水平所限，暫無(wú)法修復(fù)時(shí)，應(yīng)報(bào)部門主管同意后，作故障停梯處理，并報(bào)招標(biāo)方主管部門。檢修前現(xiàn)場(chǎng)要放好檢 修標(biāo)志，迅速檢查排除故障。 I、電梯機(jī)房、井道因工作需要?jiǎng)踊饡r(shí)，必須遵守防火規(guī)定，指定專人操作和監(jiān)控，事后清理火種。 G、對(duì)電梯門廳保養(yǎng)作業(yè)時(shí)，應(yīng)用工具墊住門腳，嚴(yán)禁采取掛重錘的方式，以免造成事故。 E、下井底作業(yè)時(shí)，首先開(kāi)亮井燈，按下井底安全開(kāi)關(guān)，再落井底，且必須佩戴安全帽。 C、在維修保養(yǎng)施工中，必須注意工作的協(xié)調(diào)配合，行梯、停梯前必須事先告知對(duì)方，在得到對(duì)方許可后方可操作。特殊情況下，不拉電源開(kāi)關(guān)時(shí)，應(yīng)做好安全措施，并小心謹(jǐn)慎地進(jìn)行，避免造成人身和設(shè)備事故。 D、報(bào)檢和年審 根據(jù)技術(shù)監(jiān)督部門的要求，每年對(duì)電梯進(jìn)行報(bào)檢和年審，領(lǐng)取電梯使用合格證。 C、季度和年度設(shè)備安全檢查 除了日常對(duì)電梯進(jìn)行巡檢和實(shí)行周期性維修保養(yǎng)外，進(jìn)行季度和年度安全檢查是保障電梯運(yùn)行的一項(xiàng)重要措施。 B、周期性維修保養(yǎng) 為了更有效地對(duì)電梯和自動(dòng)門進(jìn)行日常的維護(hù)保養(yǎng)，實(shí)行周期性的維修保養(yǎng)制度，周而復(fù)始地對(duì)電梯的主曳引電動(dòng)機(jī)、轎門電動(dòng)機(jī)、速發(fā)電機(jī)、電子感應(yīng)重開(kāi)門裝置進(jìn)行維修保養(yǎng)，定期對(duì)主曳引鋼絲繩進(jìn)行檢測(cè)及調(diào)整。 (4)、電梯設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度 A、巡檢制 維修人員要按照規(guī)定時(shí)間對(duì)電梯及自動(dòng)門進(jìn)行巡檢。 H、配合有關(guān)部門做好電梯年度安檢工作。 F、按保養(yǎng)規(guī)劃對(duì)電梯進(jìn)行日常及定期保養(yǎng)，保證設(shè)備運(yùn)行處于良好狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)有重大缺陷，應(yīng)及時(shí)報(bào)告上級(jí)，并盡力進(jìn)行搶修，以減少對(duì)辦公樓辦公產(chǎn)生的影響。 E、在電梯顯眼處張貼標(biāo)識(shí)牌及乘客須知，并建立電梯運(yùn)行檔案資料，定期進(jìn)行檢查測(cè)試。 C、負(fù)責(zé)電梯照明及內(nèi)外呼叫指示器的巡查和維修工作。 (3)、崗位職責(zé) A、電梯維修人員對(duì)電梯設(shè)備的狀況及安全運(yùn)行負(fù)責(zé)。 D、電梯照明及內(nèi)選、外呼、方向指示燈的巡查和維修。 B、電梯及附屬設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)和故障檢修。 (2)、職責(zé)范圍。 F、認(rèn)真做好報(bào)警 及交接班記錄，保持監(jiān)控設(shè)備和監(jiān)控室整潔，每班次交班前清理一次。情況危急時(shí)應(yīng)撥打 119 火警電話請(qǐng)求援助，同時(shí)啟動(dòng)火災(zāi)應(yīng)急系統(tǒng)，配合專業(yè)消防人員指揮疏散火災(zāi)區(qū)域的被困人員。 C、當(dāng)出現(xiàn)火災(zāi)報(bào)警及消防報(bào)警時(shí)，應(yīng)在 5秒鐘內(nèi)進(jìn)行確認(rèn)，同時(shí)報(bào)告公共秩序管理部巡檢員去報(bào)警部位檢查確認(rèn)。 (3)、消防監(jiān)控員崗位職責(zé) A、在部門領(lǐng)導(dǎo)和運(yùn)行領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)辦公 樓消防報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)的監(jiān)控工作。 K、愛(ài)護(hù)監(jiān)控室設(shè)施設(shè)備，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)報(bào)修并報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)，不得擅自拆修。 I、值班人員不得隨意更換值班班次，特殊情況需經(jīng)值班領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。 H、嚴(yán)格禁止非監(jiān)控室人員進(jìn)入監(jiān)控室，未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)許可嚴(yán)禁將系統(tǒng)資料帶出監(jiān)控室或轉(zhuǎn)借他人。 F、嚴(yán)格按權(quán)限進(jìn)行操作，對(duì)于定時(shí)開(kāi)關(guān)的設(shè)備應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行開(kāi)關(guān)時(shí)間及順序，不得擅自更改。應(yīng)及時(shí)通知部門主管，待有接替的值班人員到崗后，方可交班。 C、值班人員要嚴(yán)格遵守交接班制度，提前 15 分鐘到崗，并認(rèn)真審核交班記錄，了解掌握上班次設(shè)備運(yùn)行狀況。 B、值班人員當(dāng)值時(shí)間內(nèi)，應(yīng)認(rèn)真監(jiān)控和控制設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)確認(rèn)并做出相應(yīng)處理，對(duì)于報(bào)修故障，應(yīng)問(wèn)清故障現(xiàn)象、地點(diǎn)，及時(shí)通知維修人員并做好記錄。 F、負(fù)責(zé)本專業(yè)崗位人員的技能培訓(xùn)工作，使上崗人員達(dá)到上崗標(biāo)準(zhǔn)。 D、負(fù)責(zé)辦公樓安監(jiān)系統(tǒng)的維護(hù)和保養(yǎng)。 B、負(fù)責(zé)辦公樓入口門禁系統(tǒng)的管理。 D、加強(qiáng)同駐地公安機(jī)關(guān)、招標(biāo)方安保部門的溝通協(xié)作，共同制定應(yīng)急處理預(yù)案并組織實(shí)施，確保萬(wàn)無(wú)一失。 B、對(duì)因供電設(shè)備、線路原因 可能造成的突然停電，要制定切實(shí)可行的應(yīng)急處理預(yù)案，明確各崗位人員的職責(zé)和責(zé)任，把夜間突然停電做為防范的重點(diǎn)，確保辦公大樓的安全。 I、部門主管要每天檢查過(guò)問(wèn)備用電源系統(tǒng)運(yùn)行情況，確保各項(xiàng)措施得到全面落實(shí)。同時(shí)提出相應(yīng)的合理化建議，供招標(biāo)方參考。 F、要經(jīng)常對(duì)備 用電源系統(tǒng)進(jìn)行檢查保養(yǎng)確保其使用功能，隨時(shí)可用。 E、經(jīng)常檢查備用電源系統(tǒng)的蓄電情況，定期對(duì)備用電源系統(tǒng)充、放電。 C、備用電源室除專業(yè)電工外，任何無(wú)關(guān)人員不得入內(nèi)或逗留。 (4)、備用電源系統(tǒng)管理制度 A、制訂年度、月保養(yǎng)計(jì)劃，并組織實(shí)施。 H、注意節(jié)約材料，在保證設(shè)備正常運(yùn)行的基礎(chǔ)上，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命，減少配件消耗，并妥善保管好設(shè)備和工具。要注意禮貌，文明施工，愛(ài)護(hù)室內(nèi)設(shè)施，不打擾客人， G、認(rèn)真做好節(jié)電降耗工作，根據(jù)季節(jié)與氣候情況，及時(shí)調(diào)整公共照明系統(tǒng)的開(kāi)啟和關(guān)閉時(shí)間，避免浪費(fèi)。 F、非工作需要不準(zhǔn)進(jìn)入辦公區(qū)、大堂等公共場(chǎng)所。 D、努力做好所管轄電氣設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，對(duì)報(bào)修求助，應(yīng)隨叫隨到，及時(shí)維修并做好記錄。 B、熟悉辦公樓的照明、動(dòng)力系統(tǒng)等設(shè)備的控制位置，保證設(shè)備安全運(yùn)行。安全帽、安全帶完好，數(shù)量能滿足工作需要。存放地點(diǎn)和地線本體均有編號(hào)，存放要對(duì)號(hào)入座。 d、各種安全工具均應(yīng)按安全規(guī)程規(guī)定的周期進(jìn)行試驗(yàn)，不得超期使用。 b、各種安全工具應(yīng)配有適量的合格配品。 F、安全工具的使用和保管制度。 d、各設(shè)備室不得存放糧食及其它食品，應(yīng)放有鼠藥或捕鼠器械。 b、各設(shè)備的門窗應(yīng)嚴(yán)密，出入時(shí)隨手將門關(guān)好。 f、配電室內(nèi)禁止任何無(wú)關(guān)人員進(jìn)入或逗留，外來(lái)參觀人員進(jìn)入配電室須由管理處經(jīng)理批準(zhǔn)，并安排部門人員陪同。 e、雨季來(lái)臨時(shí)，要對(duì)可能積水的地下室，電纜溝進(jìn)行全面檢查，做好防進(jìn)入措施。 c、運(yùn)行人員應(yīng)熟知安全知識(shí)和火警電話及報(bào)警方法。 D、安全防火防汛制度 a、每月檢查一次消防器具的設(shè)置、完好情況并清點(diǎn)數(shù)量，做好檢查記錄。 c、在處理事故或倒閘操作時(shí)，不得交接；交接班時(shí)發(fā)生事故，應(yīng)暫停交接，待共同處理完畢后再行交接。接班者不簽字，交班者不得離崗。 c、部門主管要每天查看設(shè)備運(yùn)行值班記錄，并簽署意見(jiàn)，對(duì)設(shè)備存在的缺陷及時(shí)安排處理。 b、發(fā)生設(shè)備缺陷，無(wú)論是否消除，都要認(rèn)真做好記錄。 B、設(shè)備缺陷管理制度 a、運(yùn)行中的變配電設(shè)備發(fā)生異常現(xiàn)象，雖能使用， 但影響安全運(yùn)行者，稱為設(shè)備缺陷。 b、配電室內(nèi)設(shè)備每一小時(shí)巡視一次，巡視路線：模擬操作盤 — 變壓器 — 低壓開(kāi)關(guān)控制柜— 高壓開(kāi)關(guān)控制室，并將巡視情況記錄在巡回檢查記錄上。 I、完 成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 G、請(qǐng)假、補(bǔ)休要提前一天報(bào)告部門主管或工程師，由部門主管或工程師安排合適人員替班，嚴(yán)禁漏崗、空崗。 F、負(fù)責(zé)經(jīng)常保持和市供電局調(diào)度部門、變電站的業(yè)務(wù)聯(lián)系，及時(shí)了解供電情況。 D、堅(jiān)守崗位，定期巡檢電氣設(shè)備，正確抄錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)，并做好報(bào)表工作。 B、努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練掌握辦公樓供電方式、供電狀態(tài)、線路分布及所管轄設(shè)備的原理，技術(shù)性能和實(shí)際操作程序 。 G、負(fù)責(zé)辦公樓轄區(qū)范圍內(nèi)所有照明設(shè)備的保養(yǎng)和維修。 E、供水系統(tǒng)電器設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)和故障檢修。 C、辦公樓供電系統(tǒng)低壓配電室的配電柜及控制設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)及故障檢修。 (1)、職責(zé)范圍 A、辦公樓整個(gè)電力系統(tǒng)的運(yùn)行維護(hù)管理。 (7)、發(fā)揚(yáng)主人翁精神，培養(yǎng)良好的職業(yè)道德，開(kāi)動(dòng)腦筋，大膽提出合理化建議，開(kāi)源節(jié)流，為公司和業(yè)主多作貢獻(xiàn)。 (5)、提高工作效率和工作質(zhì)量，工作中發(fā)現(xiàn)解決不了的問(wèn)題和無(wú)完全把握處理的問(wèn)題，要及時(shí)向領(lǐng)班匯報(bào)，請(qǐng)求幫助處理。 (4)、工作中用心做事，精益求精。 (2)、遵守員工守則，本部門規(guī)章制度和操作規(guī)程，努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)，不斷提高思想素質(zhì)、服務(wù)意識(shí)和專業(yè)技術(shù)水平。 (10)、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 (8)、做好本班次設(shè)備維修、故障處理、零件更換記錄和運(yùn)行報(bào)表，每月交管理處文員整