【正文】 28 ．合同的附件包括哪些內(nèi)容 二手房買賣合同主要應(yīng)附下面所列的附件： 附件一 ：房屋平面圖和四至范圍。附終止期限的合同，自期限屆滿時(shí)失效。二手房買賣合同的當(dāng)事人 也可以對(duì)合同的效力可以附期限。附解除條件的合同，自條件成就時(shí)失效。 但二手房買賣合同的當(dāng)事人可以約定合同生效的條件，可以對(duì)合同的效力約定附條件。如果買賣雙方在合同中約定不得轉(zhuǎn)讓，那么買賣雙方都不能將合同中的權(quán)利與義務(wù)轉(zhuǎn)讓。 當(dāng)事人一方經(jīng)對(duì)方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人。 26 ．如何約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓 二手房買賣合同簽訂之后，在履行完畢之前，雙方都可以通過(guò)協(xié)商一致對(duì)合同進(jìn)行變更。 如果合同中沒(méi)有約定合同解除的條件，那么按照法律規(guī)定 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同： （ 1 ）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；不可抗力一般是指當(dāng)事人簽訂合同時(shí)不能預(yù)見、不能避免、無(wú)法克服的事件，一般指地震、臺(tái)風(fēng)等，在合同的履行過(guò)程當(dāng)中發(fā)生此類事件，導(dǎo)致房屋滅失。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。 25 ．如何約定二手房買賣合同的解除 二手房買賣合同成立后，經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除二手房買賣合同。或者約定由某某仲裁委員會(huì)裁決。解決爭(zhēng)議的方式條款可以這樣約定：因履行本合同所產(chǎn)生的爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決。 如果合同中約定的違約金比例過(guò)低，不足以彌補(bǔ)損失，任何一方均可以在產(chǎn)生爭(zhēng)議后要求法院或仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)調(diào)整，但涉及到訴訟對(duì)約定過(guò)低的違約金對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)仍有風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房人必須有證據(jù)證明自己的實(shí)際損失高于約定的違約金，法院或仲裁機(jī)構(gòu)才會(huì)支持購(gòu)房人的請(qǐng)求。其它的一般違約可以確定比較低的 比例，比如沒(méi)有按期辦理房產(chǎn)證，但最終還是辦理完畢了，只是逾期了，可以約定 1% 到 5% 的違約金，也可以按日來(lái)算。 23 ．房屋買賣合同中違約金的比例約定多少為合適 二手房買賣合同有關(guān)違約金的比例到底約定多少法律并沒(méi)有強(qiáng)制性規(guī)定，完全由雙方自行協(xié)商確定。若本合同生效后乙方違反本合同約定的，甲方有權(quán)單方解除合同，并要求乙方支付總房款 20% 的違約金；若甲方選擇繼續(xù)履行合同的，乙方應(yīng)繼續(xù)履行合同并向甲 方支付總房款 10% 的違約金。若本合同生效后甲方違反本合同約定的，乙方有權(quán)單方解除合同，并要求甲方支付總房款 20% 的違約金；若乙方選擇繼續(xù)履行合同的，甲方應(yīng)繼續(xù)履行合同并向乙方支付總房款 10% 的違約金。 另外，對(duì)于出售方隱瞞事實(shí)，比如共有權(quán)人不同意出售房屋、存在抵押未解除、法院查封等情況，導(dǎo)致合同無(wú)法履行，買方的利益無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，為避免這種情況，可以這樣在合同中約定：售房人保證房屋產(chǎn)權(quán)真實(shí)，不存在抵押、查封或其它方式被限制房屋轉(zhuǎn)讓的權(quán)利、不存在房屋有關(guān)的債權(quán)、債務(wù)糾紛，如果售房人的聲明與實(shí)際不符，導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的的，售房人應(yīng)賠償購(gòu)房人總房?jī)r(jià)款 20% 的違約責(zé)任。 本合同簽訂后，如乙方不購(gòu)買該房屋，則甲方有權(quán)解除合同或依據(jù)本合同請(qǐng)求法院強(qiáng)制履行，若甲方解除合同的，乙方應(yīng)向甲方支付總房款 20% 的違約金。 對(duì)于根本違約可這樣約定：本合同簽訂后，如甲方不出售該房屋，則乙方有權(quán)解除合同或依據(jù)本合同請(qǐng)求法 院強(qiáng)制履行，若乙方解除合同的，甲方應(yīng)向乙方支付總房款 20% 的違約金。按英美法的分類，違約分為根本違約與一般違約，根本違約指雙方簽訂合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，比如買方簽訂合同后放棄購(gòu)房房屋或賣方簽訂合同后不售房屋，都屬于根本違約。 21 ． 如何約定違約責(zé)任 二手房買賣履行過(guò)程當(dāng)中的違約現(xiàn)象種類比較多，比如延期交房、延期付款、延期辦理房產(chǎn)證、房屋質(zhì)量問(wèn)題、稅費(fèi)問(wèn)題等等，有些違約導(dǎo)致合同不能履行，有些問(wèn)題不足以導(dǎo)致合同無(wú)法履行，但是影響了一方的權(quán)益，至少給對(duì)方造成日期的延誤。買方的違約責(zé)任可以按下列方式約定： 若由于買方原因?qū)е沦I方逾期取得房屋所有權(quán)證的，致使賣方不能按期 取得房款的，賣方有權(quán)追究買方違約責(zé)任，每逾期一日，買方應(yīng)按總房款的萬(wàn)分之三向賣方支付滯納金，逾期超過(guò)三十日，賣方有權(quán)解除合同或依據(jù)本合同請(qǐng)求法院強(qiáng)制買方履行過(guò)戶手續(xù)。若買方解除合同的，賣方應(yīng)向買方支付總房款 20% 的違約金。買賣雙方可以這樣約定：買賣雙方在房屋買賣合同簽訂后七日內(nèi)備齊所有辦理過(guò)戶的資料，向房屋交易行政主管部門申請(qǐng)辦理房屋買賣權(quán)屬過(guò)戶登記相關(guān)手續(xù)，將房屋所有權(quán)證辦理至買方名下。 如何約定辦理過(guò)戶的日期 20 ．關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定 二手房買賣產(chǎn)權(quán)登記過(guò)戶是最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。在 簽訂房屋買賣合同時(shí)購(gòu)買人可以充分表達(dá)自己和意愿，售房人也可能充分表達(dá)自己的意思，如果售房人無(wú)論如何都不同意簽訂雙方已協(xié)商一致的內(nèi)容或?qū)㈦p方協(xié)商一致的內(nèi)容細(xì)化，或者不同意購(gòu)房人更改售房人自己擬定的補(bǔ)充協(xié)議，那就是將自己的意志強(qiáng)加于人。簽訂房屋買賣合同 當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)按照自愿、公平及誠(chéng)實(shí)信用的原則訂立合同，任何一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。寬限期過(guò)后，購(gòu)房者不想退 房，那么售房人仍應(yīng)繼續(xù)支付違約金，直至房屋交付之日止。（ 3 ）寬限期過(guò)后，售房人仍不能交房，那么購(gòu)房者有權(quán)解除合同。（ 2 ）假如售房人不能按期交房，那么購(gòu)房者應(yīng)給售房人一個(gè)寬限期，允許售房人在該寬限期內(nèi)交房。為了讓售房人保證按期交房和避免在售房人不能按期交房時(shí)產(chǎn)生糾紛，購(gòu)房者一定要在購(gòu)房合同中就售房人不能按規(guī)定的時(shí)間內(nèi)交房時(shí)，應(yīng)該如何處理作出明確的規(guī)定。目前，買賣雙方不做公共維修基金更名的情況非常普遍，為了保護(hù)買方的合法權(quán)益， 律師建議還是應(yīng)該辦理更名手續(xù)，且更名手續(xù)并不復(fù)雜。 公共維修基金是專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)范圍以外的中修、大修及改造、更新工程。 17 ．如何約定公共維修基金 在二手房買賣中一般售房人交納的公共維修基金，在房產(chǎn)過(guò)戶之后購(gòu)房人將公共維修基金款項(xiàng)一次性補(bǔ)償給售房人， 賣方交的公共維修基金不能自然轉(zhuǎn)到購(gòu)房人名下， 售房人應(yīng)當(dāng)協(xié)助購(gòu)房人辦理過(guò)戶手續(xù)。一般樓層低、采光差或者處于端單元的房屋用氣量大，花費(fèi)高。還有一種是自采暖的供暖方式，每一戶都是獨(dú)立的供暖，由購(gòu)房人自己到銀行購(gòu)買天然氣，然后插卡，這樣才能開通天然氣。 16 ．簽約時(shí)注意小區(qū)的供暖方 式及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 2021 年 10 月 17 日 北京市物價(jià)局〔 2021 〕 372 號(hào)文規(guī)定，鍋爐供暖價(jià)格如下：（ 1 ）燃煤鍋爐（直供方式）供應(yīng)的民用供暖價(jià)格由每建筑平方米、采暖季 16 元調(diào)整為 元；（ 2 ）燃煤鍋爐（間供方式）供應(yīng)的民用供暖價(jià)格由每建筑平方米、采暖季 18 元調(diào)整為 19 元。 15 ．已售公房物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)如何處理 已購(gòu)公房上市出售后，買受人應(yīng)與該房屋的供暖、物業(yè)部門簽訂新的協(xié)議，新發(fā)生的供暖、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用由買受人承擔(dān)，原產(chǎn)權(quán)單位及出售人所在單位不再承擔(dān)該房屋的上述費(fèi)用。 14 ．如何約定物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用 在二手房買賣合同中，經(jīng)常發(fā)生物業(yè)費(fèi)及其它費(fèi)用的爭(zhēng)議。若由于甲方違約導(dǎo)致合同被確定無(wú)效或者解除的，甲方除了承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任之外還應(yīng)當(dāng)賠償乙方支付的一切裝修費(fèi)用。提前入住一旦雙方發(fā)生糾紛，買方又對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，那么裝修的費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)雙方的爭(zhēng) 議就非常大。對(duì)于買方來(lái)說(shuō)，如果合同中沒(méi)有約定裝修損失的問(wèn)題，那么買方的損失可能特別大，所有的裝修費(fèi)用由 可能要自己承擔(dān)，即便讓賣方承擔(dān)，那么通過(guò)訴訟解決的可能性比較大，對(duì)買方來(lái)說(shuō)可謂費(fèi)時(shí)費(fèi)力，因此建議買賣雙方最好不要提前入住，即便提前入住了，也不要裝修，另外，對(duì)提前入住后合同不能繼續(xù)履行應(yīng)約定房屋使用費(fèi)問(wèn)題，這樣對(duì)買賣雙方來(lái)說(shuō)是比較公平的，即便是賣方違約，也應(yīng)該給賣方的房屋在占用期間的使用費(fèi)。有時(shí)，買賣雙方對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)及過(guò)戶條件或一方存在詐騙等并不了解，簽訂合同后導(dǎo)致無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)，合同無(wú)法繼續(xù)履行，那么裝修損失由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)則成了雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。選擇房屋交付之日風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移對(duì)賣方有利，選擇辦理完過(guò)戶手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移對(duì)買方有利。 11 ．如何約定房屋風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 二手房買賣合同中對(duì)于房屋風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移可約定如下：該房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自房屋正式交付之日或者權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起轉(zhuǎn)移給買方。房主在售房時(shí)沒(méi)有在合同中注明房屋的轉(zhuǎn)讓包括地下室，買方也理所當(dāng)然地認(rèn)為該房屋包括地下室，但該地下室并沒(méi)有計(jì)入房產(chǎn)證的房屋建筑面積，房產(chǎn)證的附圖上也沒(méi)有標(biāo)明房屋建筑面積含地下室，但在辦理房屋交付手續(xù)時(shí)，房主拒絕交付地下室，房主稱房款是不含地下室的，如果交付地下室則需另行交錢。 （ 3 ）房屋附屬物的交付 有些房屋附屬帶有獨(dú)立的使用空間，比如地下室等，有些地下室是可獨(dú)立使用的，有些是與房屋一體的，比如一層的地下室。 辦理房屋交接時(shí)，買賣雙方均應(yīng)到場(chǎng)。 （ 2 ）約定與房屋一并交付的物品 售房人交房時(shí)應(yīng)將以下物品同時(shí)向購(gòu)房人交付： ① 房屋鑰匙、單元門鑰匙（或磁卡）、信箱鑰匙、水、電、暖、燃?xì)忾T的鑰匙等所有鑰匙； ② 《住宅使用說(shuō)明書》、《住宅保修書》、物業(yè)合 同、物業(yè)管理公約； ③各種水、電、氣等卡； ④ 有線電視交費(fèi)憑證； ⑤ 買賣雙方約定的其它物品。在簽訂二手房買賣合 同中對(duì)于房屋交付的標(biāo)準(zhǔn)及現(xiàn)狀一定像向一手房一樣列一個(gè)附件，以及將裝修、設(shè)備、電器及家具情況列一清單，作為交房的標(biāo)準(zhǔn)，千萬(wàn)不可省略，并約定實(shí)際交付與合同約定不符的違約責(zé)任。曾經(jīng)發(fā)生過(guò)這樣的事情，買方實(shí)地參觀完所購(gòu)房屋后對(duì)房屋的裝修非常滿意，于是很快簽訂了買賣合同，在房屋交付條件中注明 “按現(xiàn)狀交付 ”，但是買方交完房款、辦理完畢過(guò)戶手續(xù)后，在辦理房屋交接時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)的精裝修都被拆除，空調(diào)也被拆走。這幾種變通的付款方式在后續(xù)問(wèn)題中陸續(xù)介紹。因此購(gòu)房人對(duì)貸款支付首付款的風(fēng)險(xiǎn)也應(yīng)當(dāng)有充分的認(rèn)識(shí)并通過(guò)合適的方式化解。如果某套房屋不能辦貸款，那么證明該套房屋肯定風(fēng)險(xiǎn)比較大，這樣購(gòu)房人就可能判斷該房屋是不能購(gòu)買的。另外，通過(guò)貸款方式支付房款還可以考驗(yàn)售房人所售房屋的合法性。比如某人貸款三十萬(wàn)，還款期限二十年，那么按現(xiàn)行的利率標(biāo)準(zhǔn)，二十年后還清貸款時(shí)，除了三十萬(wàn)本金外，其大約還要支付十八萬(wàn)多元的銀行利息，從購(gòu)房成本的角度來(lái)考慮，其總房款在購(gòu)房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上又增加了十 八萬(wàn)，這是一筆非常大的支出。銀行要求二手房貸款必須先支付不低于購(gòu)房款 20% 的首付款，有些銀行要求不低于 30% 的首付，特殊情況首付款比例還要提高，其余部分由購(gòu)房者按月向銀行償還。 貸款支付房款的方式目前相當(dāng)多的一部分購(gòu)房者都采用，原因主要是資金的問(wèn)題。因?yàn)橛行┵?gòu)房人辦理完畢過(guò)戶手續(xù)及取得房屋鑰匙后，消極對(duì)待尾款，不按合同約定支付，給售房人造成一定的麻煩。首先買方的首付款 安全不能保證，有些售房人利用先付定金或首付款的形式進(jìn)行詐騙，或者惡意違約，購(gòu)房人交付定金或者首付款后，再次將房屋出售，與其它第三方辦理過(guò)戶手續(xù)，這樣即使購(gòu)房人起訴得到法院的支持，在執(zhí)行階段也未必能順利要回定金或首付款。 相對(duì)來(lái)說(shuō)，分期付款對(duì)購(gòu)房者比較有利，購(gòu)房者可以按交易的階段分幾次向售房人支付房款，直至房屋辦理完畢產(chǎn)權(quán)證、實(shí)際交付房屋為止再付最后一筆尾款，這樣對(duì)買賣雙方都比較公平。一次性付款適用于購(gòu)房者資金充足、售房人信譽(yù)良好且經(jīng)確信房屋產(chǎn)權(quán)等沒(méi)有任何問(wèn)題的情況下。 選擇一次性付款可能會(huì)得到售房人一定幅度的房?jī)r(jià)款優(yōu)惠，但購(gòu)房者必須以足夠的資金做后盾，對(duì)資金尚不寬裕的購(gòu)房者會(huì)有一定難度，這種付款方式 風(fēng)險(xiǎn)比較大，尤其是在售房人要求先付款后辦過(guò)戶的情況下，當(dāng)購(gòu)房人把全部積蓄都交給售房人時(shí)，可以說(shuō)主動(dòng)權(quán)已經(jīng)不在購(gòu)房人手里了，如果售房人詐騙或惡意違約，不辦理過(guò)戶、不交付房屋或者將來(lái)房屋質(zhì)量出了問(wèn)題或出現(xiàn)延期交房的情況，對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)就相當(dāng)不利，最大的風(fēng)險(xiǎn)是房子住不上，錢又要不回來(lái)。 三種主要的最常見的付款方式表面看沒(méi)有什么太大區(qū)別，都是向售房人付款，但這幾種方式對(duì)購(gòu)房人的影響還是不一樣的，有時(shí)影響還比較大，決定著買賣雙方的利益甚至風(fēng)險(xiǎn)。 9 ．如何約定付款方式 購(gòu)房人購(gòu)買房屋的付款方式主要有三種，第一種是一次性付款，第二 種是分期付款，第三種是貸款方式付款。并要求售房人聲明對(duì)其所提供的商品房買賣合同、購(gòu)房款發(fā)票原件、稅費(fèi)發(fā)票原件的合法 性、真實(shí)性及有效性負(fù)責(zé)，否則將承擔(dān)具體約定的違約責(zé)任。未辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣至少應(yīng)注意下面的問(wèn)題： 約定售房人保證于某年某月某日之前辦理完畢本人名下的所售房屋所有權(quán)證，否則雙方可解除合同。 8 ．簽訂未辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣合同應(yīng)注意的問(wèn)題 房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證即簽訂買賣合 同，所簽訂的合同可能被認(rèn)定為無(wú)效。 7 ．對(duì)特殊事件的聲明 有些售房人賣房的原因是因?yàn)樵摲课輧?nèi)發(fā)生過(guò)刑事案件，或者其它治安案件，或者其它類似的事件，如果購(gòu)房人知道后肯定不會(huì)購(gòu)買，因此購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)要求售房人聲明該房屋未發(fā)生過(guò)任何異常事件，不會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房人做出錯(cuò)誤的判斷。售房人還應(yīng)保證合同簽訂后不得將房屋再次轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與或者以其他的方式處分給任何第三人。雙方可約定賠償?shù)臄?shù)額或約定損失的計(jì)算方式。 4 ．如何審核或約定房屋共有權(quán)內(nèi)容 購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)要求售房人聲明房屋是否存在共有權(quán)人，如存在共有權(quán)人應(yīng)當(dāng)保證簽訂本合同前已經(jīng)征得了房屋共有權(quán)人的書面同意出售該房屋，并要求共有權(quán)人本人到場(chǎng)簽訂同意出售的證明。如果售房人隱瞞抵押的事實(shí)，導(dǎo)致合同無(wú)效或解除的，給購(gòu)房人造成損失的，購(gòu)房人要求售房人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。違約責(zé)任可以這樣約定：首先給售房人一個(gè)解除抵押的寬限期，在寬限期之內(nèi)按照合同總價(jià)款的日萬(wàn)分之三 支付違約金，超過(guò)寬限期仍未解除抵押的，購(gòu)房人有權(quán)解除合同，購(gòu)房人解除合同的售房人應(yīng)賠償購(gòu)