【正文】 10 ．付款憑證丟失怎么辦 目前在二手房交易中，絕大多數(shù)都是個人售房。即使法院受理了，因為沒有合同作為證據(jù)，在對方不出示合同也不承認的情況下，購房人很可能會輸?shù)艄偎尽?9 ．二手房屋買賣合同丟了怎么辦 二手房買賣合同不用辦理預售登記手續(xù)，如果在過戶之前丟失可以與對方協(xié)商，再補簽一份即可。 8 ．在二手房交易中如何明確稅費 二手房交易中的稅費是由相關的法規(guī)及政策規(guī)定的，對于由誰交納是非常明確的，但是賣方經(jīng)常要求其售房價格自己凈得多少萬，而不包括稅費，這樣稅費就存在爭議了，因此必須在合同中約定稅費的承擔方式或變更售房款的價格。一旦售房人不同意退租金，承租人拒不搬出承租的房屋，那么買房人將不能按期入住該房屋，而承租人又不同意另行將房屋租金支付給新的房東，售房人也不同意將已收取的房租轉付給購房人，那么三方就會產生糾紛。在出售的房屋存在租賃關系的情況下，產生糾紛的原因最多的是租金問題。另外，賣方在出售該房屋時，同等條件下承租人有優(yōu)先購買權。 出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產，可能會產生糾紛。二是買方就戶口問題與賣方進行協(xié)商，約定戶口不能按期遷出的違約責任，比如不能按期遷出按房價款的日萬分之五承擔違約責任，直至遷出為止，或者將戶口問題與付款的進度掛鉤，在履行完過戶手續(xù)等義務后賣方將戶口遷走再支付最后一筆購房款。 有鑒于戶口問題的復雜性，建議購買二手房時購買人為了避免因戶口問題而引發(fā)房產糾紛，筆者認為，買方要做以下兩件事情：一是要求賣方出示戶口本，在必要時到公安機關查詢交易房屋的戶籍狀況。因此，買方的戶口也就無法遷入。因為戶籍的遷入和遷出歸公安機關管理，對于遷入遷出的條件公安機關的行政行為很多是受戶籍政策的限制。 6 ．二手房交易如何解決戶口問題 有的買房人購買了二手房，辦理完過戶及入住手續(xù)后，想把戶口遷過來，可是到派出所辦理遷戶口的手續(xù)時，發(fā)現(xiàn)原房主的戶口還在這里，派出所不給我辦理遷入手續(xù)，找原房主要求她把戶口遷走，但原房主拒絕配合，出現(xiàn)這類問題怎么解決？ 目前買賣二手房發(fā)生戶口問題的糾紛越來越多，一般買房人最關心的是房屋的產權是否合法、價格是否便宜，在談判過程當中把主要精力都放在自己最關心的問題上，往往忽略可能引發(fā)對買方不利后果的戶口問題。在買賣雙方未能達成一致前，銀行暫停支付托管資金，待雙方爭議解決后再決定將資金支付給買方或賣方。 因該房屋不具備過戶條件或買賣雙方約定終止交易的，經(jīng)確認解除原《房屋買賣合同》，買方可以領取托管資金，提供的要件包括買賣雙方身份證；資金托管憑證；買賣雙方確認解除《房屋資金托管協(xié)議》。 資金托管銀行核準，賣方填寫支出憑證，買賣雙方辦理取款手續(xù)，賣方提取賣房款（因賣方特殊原因需提前支取部分賣房款的，買賣雙方協(xié)商一致的，也可按以上程序辦理）。 賣方領取托管資金需提供買方名下房屋權屬證書，買賣雙方的身份證，托管協(xié)議書及資金托管憑證。 買房人將購房款存入指定銀行托管賬戶； ? ? (2) 二手房資金托管辦理程序 辦理二手房資金托管按下列程序辦理 ?銀行作為交易資金受托管方，保障二手房交易資金劃轉安全。買方雙方對中介公司也是不信任，因為有些中介公司收取當事人購房款后，挪作他用，造成房屋成交后房款給付不及時，更有個別不法中介公司收取當事人購房款后，由于經(jīng)營不善，卷款逃跑，給買賣雙方造成經(jīng)濟損失。 5 ．資金托管 (1) 二手房交易資金托管業(yè)務的好處 由于房屋買賣少則十幾萬，多則幾十萬，甚至上百萬，交易雙方都會擔心自己在買賣過程中上當受騙，所以在付款方式上都十分謹慎。協(xié)商不成的，雙方都有權向所售房屋所在地人民法院提起訴訟。 (5) 甲乙雙方約定本次公證提存的費用由甲方（或乙方或共同承擔）。逾期超過十日的，乙方有權解除本合同，乙方解除合同的，甲方應向乙方支付總房款 20% 的違約金。逾期超過十日的，甲方有權解除本合同，甲方解除合同的，乙方應向甲方支付總房款 20% 的違約金。 (2) 若乙方原因導致逾期辦理提存事宜的，甲方有權追究乙方的違約責任。具體內容如下： (1) 甲乙雙方房屋買賣合同簽訂后三日內雙方共同辦理公證提存手續(xù)。但買賣雙方也可自己擬定提存協(xié)議內容。 買賣雙方簽訂協(xié)議，約定買賣雙方到公證處做公證提存，將房款置于公證處的監(jiān)督之下，待辦理完畢過戶手續(xù)，賣方將房款從公證處提走。在賣方先辦過戶的情況下，買方需提供擔保，保證自己不按時支付房款應承擔擔保責任，并以擔保財產對賣方承擔責任。 (4) 買方或賣方自己提供擔保。 目前有些銀行辦理這項業(yè)務。 目前有些擔保公司開展這項業(yè)務，實際上與房屋中介公司開展的居間擔保業(yè)務是一致的，只不過這類公司更專業(yè)，但這類金融擔保公司首先必須考慮自己擔保責任的絕對安全，比如采取反擔保措施或者抵押等方式，保證一旦出現(xiàn)買方或賣方違約的情況下保證自己不受損失。這種交易方式必須選擇一個實力強、信譽好的中介公司，不能選擇小的中介公司。這種方式可以解決買方雙方互不信任的問題，但這種方式買賣雙方必須相信中介公司。目前在二手房交易的過程當中通常采用下列幾種方式解決買賣雙方對于交易安全的矛盾沖突： (1) 引入房屋中介公司作為交易安全的擔保。這種交易方式買方未必會同意，因為買方擔心自己付完房款后能否得到所購房屋或能否辦理過戶手續(xù)。 2 ．對賣方有利的交易程序 在二手房的交易過程當中，對于賣方來說最大的風險是買方不付款，尤其是在房屋交付后或辦理完畢房屋所有權證后，買方不付款，更嚴重的是買方將已經(jīng)取得房屋所有權證的房屋再次上市出售后賣方無法找到其地址的，賣方最大的損失是所售房屋得不到任何房款。買方按這種交易方式簽訂合同并按這種方式履行是沒有什么風險的，但這需到買賣雙方協(xié)商，達成一致意見后才能執(zhí)行。如果在簽訂合同后買方支付了全部房款，那么在合同的履行過程當中存在上述兩個嚴重的問題，對于買方的利益損失是非常大的，尤其是房主或其它人存在詐騙的情況下，買方可能既不能將所交房款索回，也得不到房屋。如果認為自己所提的要求不能被中介公司接受，那么就可以通過匯總各方面的信息做出決策，比如擔心產權方面存在問題，比如擔心存在假房主，那么買方可以通過談判確定是買還是不買這套房屋。建議消費者在交定金之前，在認購書上說明，如果雙方將來就主合同或補充協(xié)議條款達不成一致意見，或者中介公司有未披露對買方或賣方不利的信息，那么消費者有權退回定金。當買方或賣方了解到對自己不利方面信息后，想簽訂補充協(xié)議中介公司往往不不同意，在分歧比較大時，中介公司往往不讓步，他們會以“定金不退”的事先約定向買方或賣方施壓。目前在有中介公司參與的情況下中介公司一般不愿意與買賣雙方簽訂對自己不利的合同，這樣中介公司就沒有了操作的空間，因此在與中介公司談判時應據(jù)理力爭，將中介公司設置的陷阱填平或繞開。一手房市場的價格是二手房市場價格的參照表，一手房的價格決定和影響著二手房市的價格。近期珠三角地區(qū)房價上漲仍然過快。就目前的形勢而言，有購買二手房意向的消費者在現(xiàn)階段購房時要注意下列幾個問題： (1) 冷靜觀察，不要輕信中介公司預言繼續(xù)大幅漲價的誤導。沒有一定數(shù)量能買得起房的人支持房地產市場，那這個市場只能繁榮一時，不可能維持長久繁榮。消費者收入過低和樓價過高，都會產生這一問題。 30 ．在樓價上漲背景下的購房應注意的問題 近一兩年來，房價止?jié)q過快，雖然國家出臺了調控措施，但在部分地區(qū)房價沒有降，而且還在漲，很多購房人現(xiàn)在猶豫不決，想買房覺得房價太高，不買擔心房價繼續(xù)漲，還不如現(xiàn)在買能省點錢，在現(xiàn)階段買房應注意哪些問題，在樓市看漲背景下的購房有什么策略？ 近兩年全國的房價整體來說上漲比較快，國家出臺了一些措施平抑房價，從目前來看，國家陸續(xù)出臺的措施起到一定的作用，房價雖然還在繼續(xù)上漲，但漲幅明顯回落。 (6) 賣方應收取定金。對賣方影響較大的細節(jié)主要是 維修基金歸屬、物業(yè)、水電氣、有線電視費、電話費等等費用的承擔問題。糾紛發(fā)生后，可能會給屋主帶來一些不必要的損失。在交易過程中，有些房屋買賣的情況比較特殊，比如所購房屋還沒有辦理房產證，暫時無法辦理過戶，等待的時間比較長，這時購房者可能會提出要求在辦理買賣雙方的過戶手續(xù)前入住，這種要求也是比較合理的要求，因為售房人的房產證什么時間辦理完畢決定權不在售房人，而在開發(fā)商，因此一般在買房人交清房款或交清大部分房款前都會讓買房人入住。 (3) 最好在過戶前付款，在履行時敦促買方按合同規(guī)定的時間和方式支付價款。另外，在有中介公司參與的情況下，一般是 房子交接完畢，房產登記過戶后當日，房主就可拿到全部售房款。 (2) 房價款應明確。 29 ．賣方在簽訂和履行買賣合同時應注意事項 (1) 一定要辦理過戶手續(xù) 。 乙方于 年 月 日前 后 日支付 幣 元 ( 大寫 ) ： 。待支付尾款時抵作房價款。 附件四： 物業(yè)管理費、水、電、煤、電訊等其他費用的支付 （ 1 ）由甲方承擔的費用： （ 2 ）由乙方承擔的費用： 附件五： 付款協(xié)議 如果雙方在主合同中沒有詳細約定付款的方式，則可在附件中詳細約定。 (2) 裝修情況：裝修情況可以擇其重點簡要描述。處理房屋抵押關系首先應通知抵押權人，其次應將房款首先用于清償?shù)盅簱５膫鶆詹⑥k理抵押注銷登記手續(xù)。處理房屋租賃關系應當注意兩方面的法律關系，一是承租人的優(yōu)先購買權，二是買賣不破租賃的原則。 附件二： 租賃、抵押關系及其處理辦法。普通單元住宅直接參照產權證附圖繪制或復制即可。 28 ．合同的附件包括哪些內容 二手房買賣合同主要應附下面所列的附件： 附件一 ：房屋平面圖和四至范圍。附終止期限的合同，自期限屆滿時失效。二手房買賣合同的當事人 也可以對合同的效力可以附期限。附解除條件的合同，自條件成就時失效。 但二手房買賣合同的當事人可以約定合同生效的條件，可以對合同的效力約定附條件。如果買賣雙方在合同中約定不得轉讓，那么買賣雙方都不能將合同中的權利與義務轉讓。 當事人一方經(jīng)對方同意，可以將自己在合同中的權利和義務一并轉讓給第三人。 26 ．如何約定合同的變更與轉讓 二手房買賣合同簽訂之后，在履行完畢之前，雙方都可以通過協(xié)商一致對合同進行變更。 如果合同中沒有約定合同解除的條件，那么按照法律規(guī)定 有下列情形之一的，當事人可以解除合同： （ 1 ）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；不可抗力一般是指當事人簽訂合同時不能預見、不能避免、無法克服的事件，一般指地震、臺風等，在合同的履行過程當中發(fā)生此類事件，導致房屋滅失。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。 25 ．如何約定二手房買賣合同的解除 二手房買賣合同成立后，經(jīng)當事人協(xié)商一致，可以解除二手房買賣合同。或者約定由某某仲裁委員會裁決。解決爭議的方式條款可以這樣約定：因履行本合同所產生的爭議，雙方應協(xié)商解決。 如果合同中約定的違約金比例過低，不足以彌補損失，任何一方均可以在產生爭議后要求法院或仲裁機構申請調整，但涉及到訴訟對約定過低的違約金對購房人來說仍有風險，購房人必須有證據(jù)證明自己的實際損失高于約定的違約金，法院或仲裁機構才會支持購房人的請求。其它的一般違約可以確定比較低的 比例，比如沒有按期辦理房產證，但最終還是辦理完畢了，只是逾期了，可以約定 1% 到 5% 的違約金，也可以按日來算。 23 ．房屋買賣合同中違約金的比例約定多少為合適 二手房買賣合同有關違約金的比例到底約定多少法律并沒有強制性規(guī)定，完全由雙方自行協(xié)商確定。若本合同生效后乙方違反本合同約定的，甲方有權單方解除合同，并要求乙方支付總房款 20% 的違約金；若甲方選擇繼續(xù)履行合同的，乙方應繼續(xù)履行合同并向甲方支付總房款 10% 的違約金。若本合同生效后甲方違反本合同約定的，乙方有權單方解除合同，并要求甲方支付總房款 20% 的違約金；若乙方選擇繼續(xù)履行合同的，甲方應繼續(xù)履行合同并向乙方支付總房款 10% 的違約金。 另外，對于出售方隱瞞事實，比如共有權人不同意出售房屋、存在抵押未解除、法院查封等情況，導致合同無法履行，買方的利益無法實現(xiàn)的，為避免這種情況，可以這樣在合同中約定：售房人保證房屋產權真實，不存在抵押、查封或其它方式被限制房屋轉讓的權利、不存在房屋有關的債權、債務糾紛，如果售房人的聲明與實際不符，導致購房人無法實現(xiàn)合同目的的，售房人應賠償購房人總房價款 20% 的違約責任。 本合同簽訂后，如乙方不購買該房屋，則甲方有權解除合同或依據(jù)本合同請求法院強制履行，若甲方解除合同的，乙方應向甲方支付總房款 20% 的違約金。 對于根本違約可這樣約定：本合同簽訂后，如甲方不出售該房屋，則乙方有權解除合同或依據(jù)本合同請求法院強制履行，若乙方解除合同的，甲方應向乙方支付總房款 20% 的違約金。按英美法的分類，違約分為根本違約與一般違約，根本違約指雙方簽訂合同的目的不能實現(xiàn)，比如買方簽訂合同后放棄購房房屋或賣方簽訂合同后不售房屋，都屬于根本違約。 21 ． 如何約定違約責任 二手房買賣履行過程當中的違約現(xiàn)象種類比較多，比如延期交房、延期付款、延期辦理房產證、房屋質量問題、稅費問題等等，有些違約導致合同不能履行，有些問題不足以導致合同無法履行，但是影響了一方的權益，至少給對方造成日期的延誤。買方的違約責任可以按下列方式約定： 若由于買方原因導致買方逾期取得房屋所有權證的，致使賣方不能按期取得房款的，賣方有權追究買方違約責任，每逾期一日，買方應按總房款的萬分之三向賣方支付滯納金，逾期超過三十日，賣方有權解除合同或依據(jù)本合同請求法院強制買方履行過戶手續(xù)。若買方解除合同的，賣方應向買方支付總房款 20% 的違約金。買賣雙方可以這樣約定：買賣雙方在房屋買賣合同簽訂后七日內備齊所有辦理過戶的資料，向房屋交易行政主管部門申請辦理房屋買賣權屬過戶登記相關手續(xù)，將房屋所有權證辦理至買方名下。 如何約定辦理過戶的日期 20 ．關于產權登記的約定 二手房買賣產權登記過戶是最為重要的一個環(huán)節(jié)。在簽訂房屋買賣合同時購買人可以充分表達自己和意愿，售房人也可能充分表達自己的意思，如果售房人無論如何都不同意簽訂雙方已協(xié)商一致的內容或將雙方協(xié)商一致的內容細化，或者不同