二手房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂流程(參考版)
2024-10-14 02:29本頁(yè)面
【正文】 近日，有不少市民通過(guò)網(wǎng)上提問(wèn)或電話(huà)的形式向我們咨詢(xún)買(mǎi)房中遇到的問(wèn)題，我們都一一耐心做了回答，感謝廣大市民對(duì)我們的信任和支持。通過(guò)這樣的一些相關(guān)條款的約束，還貸和過(guò)戶(hù)的事情得到了圓滿(mǎn)解決，既規(guī)避了風(fēng)險(xiǎn)，又達(dá)到了令雙方滿(mǎn)意的結(jié)果。再次，若房東在張先生為其還完貸款之后不進(jìn)行過(guò)戶(hù)則構(gòu)成違約，張先生有權(quán)依法追回11萬(wàn)元并要求房東支付房屋總價(jià)3%的違約金，同時(shí)追究中介連帶責(zé)任，要求中介支付房屋總價(jià)3%的違約金。首先，幫房東還款的11萬(wàn)元作為首付款，另外去銀行還貸的時(shí)候要三方一同前往，在幫房東還貸之后，房東要開(kāi)正規(guī)收據(jù)，并由中介作見(jiàn)證。房東趙某表示，該房還有11萬(wàn)元的貸款沒(méi)有還清，所以要求張先生先幫自己還清貸款，之后再過(guò)戶(hù)。也有專(zhuān)家表示，此類(lèi)房產(chǎn)在交易時(shí)，最好委托一些品牌好、口碑好的中介來(lái)辦理，這樣也可以避免一些黑中介利用這一狀況進(jìn)行不法行為。至于買(mǎi)家替賣(mài)家還貸款的金額，可以作為房?jī)r(jià)的預(yù)付款，這就需要買(mǎi)賣(mài)雙方具體約定了。再次，針對(duì)此類(lèi)情況簽訂三方協(xié)議的重中之重是要明確相應(yīng)的違約責(zé)任，如果買(mǎi)方替賣(mài)方還清貸款后賣(mài)方?jīng)]有給買(mǎi)方過(guò)戶(hù)，此時(shí)賣(mài)方應(yīng)承擔(dān)怎樣的違約責(zé)任，中介又該承擔(dān)何種連帶責(zé)任，這些條款尤其要明確。武漢房產(chǎn)中介業(yè)內(nèi)人士伍鵬表示，若賣(mài)方要求買(mǎi)方先還完貸款再過(guò)戶(hù)，首先就要約定好付款方式，買(mǎi)方替賣(mài)方還貸款的金額如何操作等都要慎重決定。在二手房交易時(shí)，針對(duì)房子的貸款還沒(méi)有還清的情況，究竟買(mǎi)家替賣(mài)家還貸款安不安全?這一行為在三方協(xié)議中該如何進(jìn)行條款約束才能保證交易雙方的權(quán)益呢?為此，記者采訪了多位業(yè)內(nèi)人士。究竟在購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋時(shí)應(yīng)怎樣簽訂三方協(xié)議，三方協(xié)議中的內(nèi)容又該如何進(jìn)行約束呢?據(jù)記者了解，所謂三方協(xié)議就是房屋買(mǎi)方、賣(mài)方和中介三方在經(jīng)過(guò)平等協(xié)商之后簽訂的就房屋交易有關(guān)事項(xiàng)達(dá)成的具有法律效力的約束三方行為的協(xié)議。劉先生就有疑問(wèn)了：“這樣操作安全嗎?而且在合同里并沒(méi)有關(guān)于這一方面的條款來(lái)進(jìn)行約束，這樣的合同我到底該不該簽?怎么做才能保障自己的合法權(quán)益?”另外一位網(wǎng)友許小姐也被類(lèi)似的事情所困擾，她所購(gòu)買(mǎi)的二手房是直接和賣(mài)家協(xié)商的，并未通過(guò)中介，但是賣(mài)家也有7萬(wàn)元的貸款沒(méi)有還清，因此許小姐也被要求先替賣(mài)家還完貸款后再過(guò)戶(hù)。不過(guò)在很多二手房交易中，房子的貸款并沒(méi)有還完，而貸款沒(méi)有還完的二手房是無(wú)法過(guò)戶(hù)交易的，這時(shí)如何簽訂三方協(xié)議才能保障交易雙方的權(quán)益，如何約束三方才能保證交易的安全性?最近有不少網(wǎng)友致電億房網(wǎng)咨詢(xún)此類(lèi)問(wèn)題。提交材料及流程：《購(gòu)房抵押借款合同》原件買(mǎi)方申請(qǐng)貸款的材料(如接收入證明、身份證等)如銀行審核同意，有關(guān)當(dāng)事人簽訂《變更協(xié)議》辦理貸款保險(xiǎn)變更手續(xù)辦理抵押登記變更手續(xù)買(mǎi)方憑貸款銀行出具的還貸證明和貸款證明以及其它材料到交易中心辦理二手房交易手續(xù)。(3)如果提前還貸資金是由買(mǎi)方出的，那么買(mǎi)方最好要求中介公司或其他第三人能夠提供擔(dān)保，以防款項(xiàng)落空。貸款銀行出具《借款清結(jié)證明》，賣(mài)方收回《房地產(chǎn)其他權(quán)利證明》。辦理程序：買(mǎi)方支付定金，并按照約定的方式提前還款，注銷(xiāo)抵押特別提示：本過(guò)程較為關(guān)鍵，其中涉及到諸多手續(xù)，各個(gè)環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)做好銜接，因?yàn)橐坏┿暯硬缓镁蜁?huì)發(fā)生糾紛，雙方最好還是能夠通過(guò)房產(chǎn)中介公司或者律師進(jìn)行操作，他們作為第三方，具有一定的可信度和專(zhuān)業(yè)性。(4)此外在提前還貸過(guò)程中還可能發(fā)生的其它費(fèi)用，根據(jù)目前各大銀行對(duì)于提前還貸的做法不一致，一般還款6個(gè)月或者1年后提出申請(qǐng)即可提前還款，無(wú)須支付違約金。由買(mǎi)方籌集資金抵作購(gòu)房款。(2)如果確實(shí)存在抵押的情況，買(mǎi)方應(yīng)了解賣(mài)方未還款期限和余額，已還款年限和金額，因?yàn)檫@要涉及到后續(xù)的可操作性問(wèn)題，必要時(shí)可以要求賣(mài)方提供最近一個(gè)月的還款憑證。購(gòu)房者如需銀行貸款，還應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)前辦理銀行的申請(qǐng)貸款手續(xù)。一般有兩種方式解決：，請(qǐng)賣(mài)方提前將按揭貸款還清，然后過(guò)戶(hù)。方法二：辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)和上述方式不同的是，買(mǎi)方先到銀行辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，分兩種情況：一是同行轉(zhuǎn)按，二是跨行轉(zhuǎn)按，后者操作手續(xù)比較麻煩。（2）雙方持《借款清結(jié)證明》到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理注銷(xiāo)抵押登記的手續(xù)，同時(shí)辦理房屋交易手續(xù)。（1）雙方按照約定準(zhǔn)備未還貸資金，同時(shí)由賣(mài)方或者賣(mài)方委托的中介公司或律師向貸款銀行提出提前還貸的書(shū)面申請(qǐng)，在經(jīng)過(guò)銀行審核通過(guò)后還款。同時(shí)，出售房屋是重大的財(cái)產(chǎn)的處分，應(yīng)當(dāng)由聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師參與避免風(fēng)險(xiǎn)。如果因特殊原因不可避免的延長(zhǎng)過(guò)戶(hù)時(shí)間，可以提前與買(mǎi)受人協(xié)商，由買(mǎi)受人先期支付大部分房款。在辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)的時(shí)間上，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)注意，辦理房屋過(guò)戶(hù)的最后期限不亦過(guò)長(zhǎng)。實(shí)踐中通過(guò)中介公司成交簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，大多選擇第2項(xiàng)，其實(shí)第二項(xiàng)根本不具可操作性，尤其對(duì)出賣(mài)人不利，因?yàn)槌鲑u(mài)人出售房屋是想盡快拿到房款，如此約定，出賣(mài)人想拿到房款就遙遙無(wú)期。如買(mǎi)受人為貸款購(gòu)買(mǎi)房屋，除應(yīng)在合同中約定首付款數(shù)額，支付時(shí)間外，還應(yīng)注明如銀行批貸額度低于申請(qǐng)額度時(shí)，買(mǎi)受人應(yīng)在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)補(bǔ)齊首付款。如果買(mǎi)受人為全款現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)房屋，首付款的數(shù)額、支付時(shí)間應(yīng)在《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》中注明。如買(mǎi)賣(mài)雙方約定，交易稅費(fèi)應(yīng)由買(mǎi)受人承擔(dān)，雙方在約定總成交價(jià)時(shí)，最好注明房屋的總成交價(jià)
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