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北京市地方稅務(wù)局關(guān)于進一步明確土地增值稅征收管理若干問題的通(參考版)

2024-11-16 04:16本頁面
  

【正文】 本規(guī)程生效前已收到稅務(wù)機關(guān)清算受理通知書或稽查部門稅務(wù)檢查通知書的土地增值稅清算項目,仍按京地稅地。第六十四條 本規(guī)程自2016年7月1日起生效。第六十二條 本規(guī)程未盡事項,按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則及財政部、國家稅務(wù)總局、北京市地方稅務(wù)局相關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。第十一章 附則第六十條 本規(guī)程所涉及各文書和表格均列舉在附件中。第五十八條 稅務(wù)中介機構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時,應(yīng)按稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的格式對鑒證情況出具《鑒證報告》。第五十七條 稅務(wù)中介機構(gòu)的相關(guān)專業(yè)人員開展清算鑒證時,應(yīng)當(dāng)對納稅人取得票據(jù)的真實性進行披露。稅務(wù)中介機構(gòu)及相關(guān)專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)對其出具的《鑒證報告》承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第十章 稅務(wù)中介機構(gòu)管理第五十五條 稅務(wù)中介機構(gòu)從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)以法律、法規(guī)為依據(jù),按照獨立、客觀、公正原則,在獲取充分、適當(dāng)、真實證據(jù)基礎(chǔ)上,根據(jù)審核鑒證的具體情況,出具真實、合法的《鑒證報告》,并按照稅務(wù)機關(guān)要求提供鑒證工作底稿。第五十三條 稽查部門在稽查工作中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目符合清算條件的,應(yīng)及時告知納稅人到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù),同時通知主管稅務(wù)機關(guān)。第五十二條 按照本地區(qū)工作的實際情況,稽查部門可對已清算項目進行抽查、檢查。第九章 監(jiān)督管理第五十條 北京市地方稅務(wù)局對全市土地增值稅清算工作實行統(tǒng)籌監(jiān)督管理。清算單位中建造的普通住宅,應(yīng)單獨計算增值額、增值率。納稅人進行土地增值稅清算時,稅務(wù)機關(guān)應(yīng)按單套房屋銷售時同級別土地上適用的普通住房標(biāo)準進行審核確認。納稅人應(yīng)按照上述方法計算清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)對應(yīng)的稅款,與本次清算稅款合并后,一并申報繳納。第四十七條 清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)納稅人在清算審核期間轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),扣除項目金額以本次清算確認的單位建筑面積成本費用乘以轉(zhuǎn)讓面積計算。(七)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅計算方式應(yīng)與項目的清算方式保持一致。(五)清算后再轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),按照上述方式計算的增值率未超過20%的普通住宅,免征土地增值稅;增值率超過20%的,應(yīng)征收土地增值稅。清算的總已售面積上述公式中,“本次清算扣除項目總金額”不包括納稅人進行清算時扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。(三)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項目金額按清算時確認的普通住宅、其他商品房單位建筑面積成本費用乘以轉(zhuǎn)讓面積確認。第四十五條 核定征收率原則上不得低于5%.第七章 清算審核期間及清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理第四十六條 土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),納稅人清算后轉(zhuǎn)讓的(以下簡稱清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)),按以下規(guī)定辦理:(一)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的納稅人應(yīng)在每季度終了后15日內(nèi)進行納稅申報(含零申報)。第四十三條 核定征收的具體規(guī)定由北京市地方稅務(wù)局另行發(fā)文制定。稅務(wù)機關(guān)在稽查工作中,認為房地產(chǎn)開發(fā)項目符合上述核定征收情形的,可以核定征收土地增值稅。(四)符合土地增值稅清算條件,未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù),經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算,逾期仍不清算的。(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。第四十一條 稅務(wù)機關(guān)在清算審核中發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情形之一的,可以實行核定征收。第三十九條 稅務(wù)機關(guān)在審核時,應(yīng)重點關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否符合獨立交易原則。第三十八條 對于縣級及縣級以上人民政府要求納稅人在售房時代收的各項費用,如果計入房價中向購買方一并收取的,可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅;如果代收費用是在房價之外單獨收取的,可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。(六)納稅人向金融機構(gòu)支付的財務(wù)咨詢費等非利息性質(zhì)的款項,不得作為利息支出扣除。(四)清算時已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出,應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。全部使用自有資金,沒有利息支出的,按照本款扣除。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用,在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計算扣除?!斗诸惙慨a(chǎn)單位面積建安造價表》及核算方法,由北京市地方稅務(wù)局另行制定下發(fā)。第三十五條 主管稅務(wù)機關(guān)對四項成本核定扣除的,應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅四項成本核定通知書》(見附件9)。(三)發(fā)現(xiàn)清算資料中存在虛假、不準確的涉稅信息,影響清算稅款計算結(jié)果的。對納稅人進行土地增值稅清算時,有下列情況之一的,應(yīng)按核定辦法扣除:(一)無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的。(八)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額,允許在銷項稅額中計算抵扣的,不計入扣除項目,不允許在銷項稅額中計算抵扣的,可以計入扣除項目。(七)開發(fā)間接費用:、管理開發(fā)項目實際發(fā)生的費用,包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項目但公共配套設(shè)施滯后建設(shè)的,在部分公共配套設(shè)施已建設(shè)、費用已實際發(fā)生并且已取得合法有效憑證的情況下,可按照各分期清算項目可售建筑面積占項目總可售建筑面積的比例計算清算項目可扣除的公共配套設(shè)施費,但不得超過已實際發(fā)生的金額。,應(yīng)計算收入,并準予扣除成本、費用。、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的,其成本、費用可以扣除;(1)納稅人建設(shè)的公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的,應(yīng)當(dāng)提供政府、公用事業(yè)單位書面接收文件。,其成本、費用可以扣除。納稅人在清算單位內(nèi)裝修的樣板房并作為開發(fā)產(chǎn)品對外轉(zhuǎn)讓的,且《房地產(chǎn)買賣合同》明確約定裝修價值體現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓價款中的,其發(fā)生的合理的樣板房裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。,隨房屋一同出售的家具、家電,如果安裝后不可移動,成為房屋的組成部分,并且拆除后影響或喪失其使用功能的,如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等,其外購成本計入開發(fā)成本予以扣除。沒有明確約定的,其裝修費用不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。(五)納稅人銷售已裝修的房屋,其發(fā)生的合理的裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。,根據(jù)合同約定扣留的質(zhì)量保證金,在清算截止日已取得建筑安裝施工企業(yè)發(fā)票的,按發(fā)票所載金額予以扣除;未取得發(fā)票的,扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。(三)納稅人委托其他單位進行規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪的,提供服務(wù)的單位應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)法律、法規(guī)的要求。納稅人支付給回遷戶的補差價款,計入拆遷補償費;回遷戶支付給納稅人的補差價款,應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。對納稅人因容積率調(diào)整等原因補繳的土地出讓金及契稅,準予扣除。(七)納稅人支付的罰款、滯納金、資金占用費、罰息以及與該類款項相關(guān)的稅金和因逾期開發(fā)支付的土地閑置費等罰沒性質(zhì)款項,不允許扣除。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的,以稅務(wù)處理規(guī)定為準。(四)扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準確地在各扣除項目中分別歸集,不得混淆。、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。,以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證,稅務(wù)機關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的,可以要求納稅人提供境外公證機構(gòu)的確認證明。本規(guī)程所稱合法有效憑證,一般是指:,且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的,以開具的發(fā)票為合法有效憑證。(二)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用,必須實際發(fā)生并取得合法有效憑證。(五)同一清算單位中部分轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或在建工程,其共同受益的項目成本,無法按照建筑面積法分攤計算的,可按照占地面積法或稅務(wù)機關(guān)確認的其他合理方法進行分攤。對于納稅人能夠提供相關(guān)證明材料,單獨簽訂合同并獨立結(jié)算的成本,可按直接成本法歸集。(二)屬于多個清算單位共同發(fā)生的扣除項目金額,原則上按建筑面積法分攤,如無法按建筑面積法分攤,應(yīng)按占地面積法分攤或稅務(wù)機關(guān)確認的其他合理方法分攤。(五)國家規(guī)定的其他扣除項目。(三)房地產(chǎn)開發(fā)費用。第三十條 土地增值稅清算扣除項目包括:(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額。若成交價格明顯偏低又無正當(dāng)理由的,稅務(wù)機關(guān)參照本條第二款規(guī)定的方法或房地產(chǎn)評估價值確定。(二)納稅人將房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等,發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認:、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。具體確認方式如下:(一)土地增值稅清算時,已全額開具發(fā)票的,按照發(fā)票所載金額確認收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的,以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。第二十八條 稅務(wù)機關(guān)可聘請稅務(wù)、會計、工程造價、房地產(chǎn)估價等中介機構(gòu)提供清算相關(guān)咨詢、評估等服務(wù)。第二十七條 主管稅務(wù)機關(guān)負責(zé)土地增值稅清算存檔工作,并按照北京市地方稅務(wù)局、北京市檔案局有關(guān)文件規(guī)定,在清算工作中形成的資料應(yīng)與原保存的該項目稅務(wù)資料合并立卷存檔。第二十五條 納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后,清算補繳的土地增值稅,在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的,不加收滯納金。第二十三條 主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)在清算受理之日起90日內(nèi)完成審核出具意見,審核時限不含納稅人應(yīng)稅務(wù)機關(guān)要求說明情況、補充資料的時間。各區(qū)(分)局可成立清算審核領(lǐng)導(dǎo)小組和審核小組,開展清算審核工作第二十二條 主管稅務(wù)機關(guān)審核中發(fā)現(xiàn)疑點、未采信或部分未采信《鑒證報告》《清算報告》的,應(yīng)填寫《土地增值稅清算補充材料及情況通知書》要求納稅人限期進行說明。實地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上,通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式,對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。稅務(wù)機關(guān)清算審核以案頭審核為主,必要時進行實地審核。納稅人清算申請不符合受理條件的,主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)將不予受理的理由在《土地增值稅清算申請表》中注明并退回納稅人。納稅人提交的《鑒證報告》或《清算報告》內(nèi)容不規(guī)范、相關(guān)涉稅事項情況不清楚的,應(yīng)退回修改;資料不完整的,應(yīng)開具《土地增值稅清算補充材料及情況通知書》(見附件7),通知納稅人 補全清算資料。第十九條 主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)認真核對納稅人提供的資料,嚴格按照《鑒證報告》《清算報告》的標(biāo)準格式進行審核。(十一)《土地增值稅納稅申報表(二)》。(九)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證,包括:已繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加等。(七)清算項目的工程竣工驗收報告。(五)能夠按房地產(chǎn)項目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同。(三)取得土地使用權(quán)時所支付的地價款有關(guān)證明憑證及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。第十八條 納稅人在辦理清算申請手續(xù)時,應(yīng)按要求報送有關(guān)資料,并填寫《土地增值稅清算材料要求及清單》(見附件5):(一)項目竣工清算報表,當(dāng)期財務(wù)會計報表(包括:損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品(工程)銷售明細表、已完工開發(fā)項目成本表)等。納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)進行清算的,稅務(wù)中介機構(gòu)應(yīng)按《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則》的有關(guān)規(guī)定完成鑒證,并出具《土地增值稅清算鑒證報告》(以下簡稱鑒證報告,標(biāo)準格式見附件4)。第十六條 納稅人應(yīng)以滿足應(yīng)清算條件之日起90日內(nèi)或者接到主管稅務(wù)機關(guān)清算通知書之日起90日內(nèi)的任意一天,確認為清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間(以下簡稱清算截止日),并將清算截止日明確告知主管稅務(wù)機關(guān)。確定需要進行清算的,主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)出具《土地增值稅清算通知書》(見附件2)送達納稅人。第十五條 稅務(wù)機關(guān)應(yīng)對清算項目實行分類管理:(一)符合本規(guī)程第十二條情形的,納稅人應(yīng)在滿足清算條件之日起90日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)提出清算申請,并據(jù)實填寫《土地增值稅清算申請表》(見附件1),辦理清算手續(xù)。開發(fā)項目無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格,或是否辦理竣工(完工)備案手續(xù)以及會計決算手續(xù),當(dāng)納稅人開始辦理開發(fā)項目交付手續(xù)(包括入住手續(xù))、或已開始實際投入使用時,為開發(fā)項目開始投入使用。第十四條 本規(guī)程第十三條所稱竣工,是指除土地開發(fā)外,納稅人建造、開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目,符合下列條件之一:(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。第十三條 符合下列情況之一的,主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算:(一)納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目已竣工,且已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積(含視同銷售房地產(chǎn))占項目全部可轉(zhuǎn)讓建筑面積在85%以上的,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用1年以上的。(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項目。第三章 清算申報與受理第十二條 符合下列情況之一的,納稅人應(yīng)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù):(一)全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目。第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅管理應(yīng)保持連續(xù)性,不得因房地產(chǎn)項目的土地增值稅納稅人、主管稅務(wù)機關(guān)、稅務(wù)管理人員發(fā)生變化而中斷、中止。第九條 屬于保障房項目的,納稅人需提供政府主管部門制發(fā)的相關(guān)文件。土地增值稅項目登記及管理按照北京市地方稅務(wù)局有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。對于分期開發(fā)的項目,可以結(jié)合項目實際情況及相關(guān)材料進行判定,以確定的分期建設(shè)項目作為清算單位。第五條 稅務(wù)機關(guān)負責(zé)清算的受理和審核。第三條 本規(guī)程所稱土地增值稅清算(以下簡稱清算),是指納稅人依照稅收法律、法規(guī)的規(guī)定,計算符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額,并按照規(guī)定的程序和時限,向稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料,辦理清算手續(xù),結(jié)清稅款的行為。附件:北京市地方稅務(wù)局 2016年5月26日北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程第一章 總則第一條 為加強土地增值稅征收管理,規(guī)范土地增值稅清算工作,根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)及有關(guān)文件規(guī)定,制定本規(guī)程?!侗本┦械胤蕉悇?wù)局關(guān)于印發(fā)的通知》(京地稅地〔2008〕92號)同時廢止。附件1:房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算通知書(略)附件2:大連市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算鑒證報告(200711版)(略)附件3:房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算納稅申報表(略)附件4:房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算資料受理通知書(略)附件5:房地產(chǎn)開
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