【正文】 值稅清算手續(xù)：（一）全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目。第九條 屬于保障房項目的，納稅人需提供政府主管部門制發(fā)的相關文件。對于分期開發(fā)的項目，可以結合項目實際情況及相關材料進行判定，以確定的分期建設項目作為清算單位。第三條 本規(guī)程所稱土地增值稅清算（以下簡稱清算），是指納稅人依照稅收法律、法規(guī)的規(guī)定，計算符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并按照規(guī)定的程序和時限，向稅務機關提供有關資料，辦理清算手續(xù)，結清稅款的行為。《北京市地方稅務局關于印發(fā)的通知》（京地稅地〔2008〕92號）同時廢止。（3）“轉讓日期”和“購買日期”的確定本通知中的“轉讓日期”指《完稅憑證》上注明的日期，房地產(chǎn)“購買日期”按契稅完稅憑證開具日期和房屋所有權證填發(fā)日期孰先的原則進行確定。（三）關于個人轉讓自用住宅的土地增值稅征管規(guī)定，免征土地增值稅；（以下簡稱“非普通住宅”）的，按以下方法征收土地增值稅：（1）個人能夠提供購房發(fā)票的：房地產(chǎn)轉讓日期減購買日期滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；房地產(chǎn)轉讓日期減購買日期滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；房地產(chǎn)轉讓日期減購買日期未滿三年的，按規(guī)定全額計征土地增值稅。二、關于個人轉讓房產(chǎn)征收土地增值稅問題（一）關于個人轉讓房產(chǎn)的土地增值稅納稅地點個人轉讓坐落在市內(nèi)四區(qū)的房產(chǎn)，其土地增值稅由大連市地方稅務局直屬局負責征收。（八）處罰及處理規(guī)定納稅人有下列行為之一的，稅務機關應當按照《中華人民共和國稅收征收管理法》六十二、六十三條等的有關規(guī)定進行處理；，未及時清算或未及時提供清算資料的；；。（3）關于定率核定征收的規(guī)定定率核定征收，以轉讓房地產(chǎn)的收入乘以核定征收率計算應征土地增值稅稅款，核定征收率確定如下：坐落在市內(nèi)四區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，核定征收率為：普通標準住宅，為6％；超過普通標準住宅條件的住宅，為8％；非住宅，為9%；坐落在市內(nèi)四區(qū)以外的房地產(chǎn)開發(fā)項目，核定征收率應當在4％～15％之間，由各區(qū)、市、縣地方稅務機關根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)增值水平和房地產(chǎn)市場發(fā)展情況自行測算確定，并報市局備案。（2）核定四項成本核定四項成本的公式為：核定扣除的四項成本＝《扣除額度表》中對應的額度清算房地產(chǎn)的建筑面積《扣除額度表》系參照大連市建設工程造價管理部門的定額標準，結合專家經(jīng)驗和市場狀況制定，大連市地方稅務局將根據(jù)市場狀況，不定期調(diào)整《扣除額度表》。主管稅務機關出具《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算結論通知書》后，納稅人取得的轉讓房地產(chǎn)收入，按照國稅發(fā)[2006]187號文件第八條規(guī)定，于每月終了后10日內(nèi)，向主管稅務機關申報繳納土地增值稅。土地增值稅清算審核結束后，主管稅務機關應當下發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算結論通知書》（附件5），納稅人在接到《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算結論通知書》后10個工作日內(nèi)，辦理稅款補繳或者退還手續(xù)。主管稅務機關確定受理納稅人提交的清算材料后，應當向納稅人開具《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算資料受理通知書》（見附件4）。（二）關于稅務中介機構參與土地增值稅清算鑒證的規(guī)定納稅人在辦理土地增值稅清算稅款手續(xù)時可委托經(jīng)大連市注冊稅務師管理工作領導小組年檢合格并公告的稅務中介機構進行鑒證。主管稅務機關應當向納稅人出具《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算通知書》，通知納稅人進行土地增值稅清算。對在同一項目中相同類別的房地產(chǎn)已竣工驗收且全部轉讓完畢的，可單獨對此類房地產(chǎn)進行土地增值稅清算?！侗本┦械胤蕉悇站株P于印發(fā)的通知》(京地稅地〔2008〕92號)同時廢止。關于《北京市地方稅務局關于發(fā)布的公告》的政策解讀一、本公告出臺的背景是什么？為進一步加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，提高清算質(zhì)量和效率，我市根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于印發(fā)的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)及有關文件規(guī)定,對《北京市地方稅務局關于印發(fā)的通知》（京地稅地〔2008〕92號）文件進行了修訂。第六十三條 本規(guī)程由北京市地方稅務局解釋。第五十九條 對稅務中介機構出具的《鑒證報告》，經(jīng)稅務機關審核退回后，再報送仍未達到稅務機關要求且拒不修改的，稅務機關可向上級機關反映相關情況。第五十六條 納稅人委托稅務中介機構進行清算鑒證的，稅務中介機構應當按照財政部、國家稅務總局、中國注冊稅務師協(xié)會相關文件規(guī)定開展鑒證、出具鑒證意見，涉及調(diào)整事項以及重大事項的，應當在鑒證報告中披露調(diào)整過程、調(diào)整結論及其他應當說明的重大事項。第五十四條 主管稅務機關受理清算申請后，稽查部門對納稅人立案檢查的，主管稅務機關應終止清算審核，待稽查完畢后重新辦理清算事宜。第五十一條 全市凡符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目和已清算完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應經(jīng)市局篩選、確定后，移交稽查部門作為稽查工作案源，相關稅務機關應配合完成清算移交的相關工作。納稅人須在《清算報告》或《鑒證報告》中提供普通住宅的判定情況由稅務機關審核確認。具體計算公式按本規(guī)程第四十六條第三款規(guī)定執(zhí)行。（六）納稅人清算后再轉讓房地產(chǎn)的，對于買賣雙方簽訂的房地產(chǎn)銷售合同有約定付款日期的，納稅義務發(fā)生時間為合同簽訂的付款日期的當天；對于采取預收款方式的，納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。清算時單位建筑面積成本費用=本次清算扣除項目總金額247。第四十五條 核定征收率原則上不得低于5%。稅務機關在稽查工作中，認為房地產(chǎn)開發(fā)項目符合上述核定征收情形的，可以核定征收土地增值稅。（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。第三十九條 稅務機關在審核時，應重點關注關聯(lián)企業(yè)交易是否符合獨立交易原則。（六）納稅人向金融機構支付的財務咨詢費等非利息性質(zhì)的款項，不得作為利息支出扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照本款扣除?！斗诸惙慨a(chǎn)單位面積建安造價表》及核算方法，由北京市地方稅務局另行制定下發(fā)。（三）發(fā)現(xiàn)清算資料中存在虛假、不準確的涉稅信息，影響清算稅款計算結果的。（八）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。（七）開發(fā)間接費用：、管理開發(fā)項目實際發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。應計算收入，并準予扣除成本、費用。，其成本、費用可以扣除。，隨房屋一同出售的家具、家電，如果安裝后不可移動，成為房屋的組成部分，并且拆除后影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本計入開發(fā)成本予以扣除?！浚ㄎ澹┘{稅人銷售已裝修的房屋，其發(fā)生的合理的裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本?！浚ㄋ模┙ㄖ惭b工程費：，應準確核算施工人工費、材料費、機械臺班使用費等。（三）納稅人委托其他單位進行規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪的，提供服務的單位應當符合相關法律、法規(guī)的要求。對納稅人因容積率調(diào)整等原因補繳的土地出讓金及契稅，準予扣除。會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準。、國家稅務總局規(guī)定的其他合法有效憑證。本規(guī)程所稱合法有效憑證，一般是指：，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以開具的發(fā)票為合法有效憑證。（五）同一清算單位中部分轉讓國有土地使用權或在建工程，其共同受益的項目成本,無法按照建筑面積法分攤計算的，可按照占地面積法或稅務機關確認的其他合理方法進行分攤。（二）屬于多個清算單位共同發(fā)生的扣除項目金額，原則上按建筑面積法分攤，如無法按建筑面積法分攤，應按占地面積法分攤或稅務機關確認的其他合理方法分攤。（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用。若成交價格明顯偏低又無正當理由的，稅務機關參照本條第二款規(guī)定的方法或房地產(chǎn)評估價值確定。具體確認方式如下：（一）土地增值稅清算時，已全額開具發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。第二十八條 稅務機關可聘請稅務、會計、工程造價、房地產(chǎn)估價等中介機構提供清算相關咨詢、評估等服務。第二十五條 納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。第二十二條 主管稅務機關審核中發(fā)現(xiàn)疑點、未采信或部分未采信《鑒證報告》《清算報告》的，應填寫《土地增值稅清算補充材料及情況通知書》要求納稅人限期進行說明。案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核納稅人申報情況的一致性、數(shù)據(jù)計算準確性等。納稅人在限期內(nèi)補全資料的，予以受理；逾期未能補齊資料，經(jīng)納稅人提供確因不可抗力客觀原因造成資料難以補齊的書面說明及相關證明材料，可以受理；不能補齊資料且無正當理由的，稅務機關可進行核定征收或移交稅務稽查部門處理。（十二）稅務機關要求報送的其他與清算有關的證明資料等。（八）清算項目的銷售許可證。（四）房地產(chǎn)項目的預算、概算書、項目工程合同結算單。納稅人提交資料時，可以使用鑒證報告代替清算報告。納稅人應在接到《土地增值稅清算通知書》之日起90日內(nèi)，填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管稅務機關，辦理清算手續(xù)。（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目已取得了初始產(chǎn)權證明。（二）取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的。（二）整體轉讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目。第十條 納稅人應按照財務會計制度的要求進行財務會計核算工作，準確歸集房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入、成本、費用?！康谄邨l 納稅人應自取得立項批準文件之日起30日內(nèi)，到主管稅務機關辦理土地增值稅項目登記手續(xù)。第五條 稅務機關負責清算的受理和審核。第二篇：北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程第一章 總則第一條 為加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于印發(fā)的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)及有關文件規(guī)定，制定本規(guī)程。四、關于簡化污染擾民搬遷行政審批項目資料問題為了進一步簡化行政審批工作，取消部分申報資料，重新確定需提交有關證明材料如下：（一）北京市發(fā)展改革委員會（原北京市經(jīng)濟委員會、北京市發(fā)展計劃委員會、北京規(guī)劃委員會、北京市市政管理委員會）下達的《關于實施污染擾民搬遷有償轉讓原廠址土地使用權的批復》文件；（二）房地產(chǎn)合同、公證書；（三）房地產(chǎn)價格評估報告；（四）房屋所有權證；（五）土地使用權證；（六）有關的稅費繳納憑證（印花稅、交易手續(xù)費、評估費等）（七）《國家征用、收回及搬遷企業(yè)轉讓房地產(chǎn)免征土地增值稅審批表》一式四份；（八）非從事房地產(chǎn)開發(fā)的土地增值稅納稅申報表。對未銷售面積的成本都不允許在清稅時進行分攤扣除。一、關于辦理竣工清算稅款審批手續(xù)時間問題為確保納稅人及時辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅竣工清算稅款審批手續(xù)，對已辦理竣工的開發(fā)項目或按小區(qū)立項的分期開發(fā)項目，在開發(fā)項目銷售面積達到可銷售總建筑面積85％以上時，可由納稅人提出清稅申請，并填寫《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅申請審批表》，經(jīng)主管地方稅務機關批準后，即可辦理清稅稅款手續(xù)，清算期限為3年。在此之前已預繳的土地增值稅，一律在待項目竣工后統(tǒng)一進行匯算清繳。附件：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅申請審批表二ОО三年十二月十日本內(nèi)容來源于政府官方網(wǎng)站，如需引用，請以正式文件為準。第四條 納稅人是清算的主體，對清算申報的真實性、合法性、準確性、完整性負責?！咀ⅲ涸瓌t上按建設工程規(guī)劃許可證為清算單位，經(jīng)過稅務機關判定后，可以按建筑工程施工許可證為清算單位。第九條 屬于保障房項目的，納稅人需提供政府主管部門制發(fā)的相關文件。第三章 清算申報與受理 第十二條 符合下列情況之一的，納稅人應到主管稅務機關辦理土地增值稅清算手續(xù)：（一）全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目。第十三條 符合下列情況之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：（一）納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目已竣工，且已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積（含視同銷售房地產(chǎn)）占項目全部可轉讓建筑面積在85%以上的，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用1年以上的。開發(fā)項目無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理竣工（完工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當納稅人開始辦理開發(fā)項目交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)項目開始投入使用。確定需要進行清算的，主管稅務機關應出具《土地增值稅清算通知書》（見附件2）送達納稅人。納稅人委托稅務中介機構進行清算的，稅務中介機構應按《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》的有關規(guī)定完成鑒證，并出具《土地增值稅清算鑒證報告》（以下簡稱鑒證報告，標準格式見附件4）。（三）取得土地使用權時所支付的地價款有關證明憑證及國有土地使用權出讓或轉讓合同。（七）清算項目的工程竣工驗收報告。（十一）《土地增值稅納稅申報表（二）》。納稅人提交的《鑒證報告》或《清算報告》內(nèi)容不規(guī)范、相關涉稅事項情況不清楚的，應退回修改；資料不完整的，應開具《土地增值稅清算補充材料及情況通知書》（見附件7），通知納稅人補全清算資料。稅務機關清算審核以案頭審核為主，必要時進行實地審核。各區(qū)（分）局可成立清算審核領導小組和審核小組，開展清算審核工作。第二十四條 主管稅務機關完成審核后，應向納稅人出具《土地增值稅清算審核意見書》（見附件8）。對于成片開發(fā)分期清算土地增值稅的項目，應在該項目土地增值稅清算工作全部辦理完畢后再進行歸檔。主管稅務機關應根據(jù)納稅人報送的清算資料，結合發(fā)票、普通住宅明細表和其他類型房地產(chǎn)明細表、商品房預售（銷售）許可證、測繪成果資料，核實房地產(chǎn)轉讓收入。（三）對于納稅人轉讓房地產(chǎn)的成交價格明顯偏低的，稅務機關應要求納稅人提供書面說明。（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、