【正文】 。 本公告自 2024 年 7 月 1 日起執(zhí)行。增加了營改增后土地增值稅收入及扣除項(xiàng)目的相關(guān)規(guī)定，明確了計(jì)稅依據(jù)。 二、規(guī)程較原辦法進(jìn) 行了哪些調(diào)整。 關(guān)于《 XX省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布的公告》的政策解讀 一、本公告出臺的背景是什么?！?XX 省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)的通知》（京地稅地〔 2024〕 92 號）同時廢止。 第六十三條本規(guī)程由 XX省地方稅務(wù)局解釋。 第六十一條各區(qū)（分）局可根據(jù)本規(guī)程制定本單位土地增 值稅清算管理辦法，并報 XX省地方稅務(wù)局備案。 第 24 頁 共 25 頁 第五十九條對稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)出具的《鑒證報告》，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核退回后，再報送仍未達(dá)到稅務(wù)機(jī)關(guān)要求且拒不修改的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可向上級機(jī)關(guān)反映相關(guān)情況。稅務(wù)機(jī)關(guān)對土地增值稅清算鑒證報告中涉及的全部票據(jù)有檢查、抽查、復(fù)查的權(quán)利。 第五十六條納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算鑒證的，稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照財政部、國家稅務(wù)總局、中國注冊稅務(wù)師協(xié)會相關(guān)文件規(guī)定開展鑒證、出具鑒證意見，涉及調(diào)整事項(xiàng)以及重大事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)在鑒證報告中披露調(diào)整過程、調(diào)整結(jié)論及其他應(yīng)當(dāng)說明的重大事項(xiàng)。 稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為需要就清算鑒證事項(xiàng)開展調(diào)查了解情況的，受托的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)及相關(guān)專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)積極配合。 第五十四條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理清算申請后，稽查部門對納稅人立案檢查的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)終止清算審核，待稽查完畢后重 第 23 頁 共 25 頁 新辦理清算事宜。在清算中有下列情況之一的，可作為重點(diǎn)檢查案源： （一）納稅人涉嫌偷稅、逃避追繳欠稅、抗稅或者其他需要立案查處的稅收違法行為的； （二）納稅人辦理清算時，發(fā)生《鑒證報告》《清算報告》內(nèi)容不規(guī)范，退回重報仍不規(guī)范且拒不重報的； （三）納稅人辦理清算后，根據(jù)《鑒證報告》《清算報告》發(fā)生退稅的； （四）納稅人清算后，再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)情況異常的。第五十一條全市凡符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和已清算完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)經(jīng)市局篩選、確定后，移交稽查部門作為稽查工作案源，相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng) 配合完成清算移交的相關(guān)工作。 第四十九條納稅人按照本規(guī)程規(guī)定辦理清算申報時，其自行申報的普通住宅部分增值率未超過 20%的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可將減免稅事項(xiàng)一并審核，并在審核意見書中注明。 納稅人須在《清算報告》或《 鑒證報告》中提供普通住宅的判定情況由稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)。 第八章稅收優(yōu)惠管理 第四十八條土地增值稅政策中普通住宅依照 XX 省公布的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)。具體計(jì)算公式按本規(guī)程第四十六條第三款規(guī)定執(zhí)行。以核定征收方式清算的項(xiàng)目再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按清算時核定征收率計(jì)征稅款。 （六）納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對于買賣雙方簽訂的房地產(chǎn)銷售合同有約定付款日期的，納稅義務(wù)發(fā)生時間為合同簽 第 21 頁 共 25 頁 訂的付款日期的當(dāng)天；對于采取預(yù)收款方式的，納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 （四）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅金在本次申報繳納土地增值稅時予以扣除。 清算時單位建筑面積成本費(fèi)用 =本次清算扣除項(xiàng)目總金額 247。 （二）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)區(qū)分普通住宅和其他商品房分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。 第 20 頁 共 25 頁 第四十五條核定征收率原則上不得低于 5%。 第四十三條核定征收的具體規(guī)定由 XX 省地方稅務(wù)局另行發(fā)文制定。 稅務(wù)機(jī)關(guān)在稽查工作中，認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目符合上述核定征收情形的，可以核定征收土地增值稅。 （四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。 （二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。 第四十一條稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算審核中發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情形之一的，可以實(shí)行核定征收。 第 19 頁 共 25 頁 第三十九條稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核時，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否符合獨(dú)立交易原則。 第三十八條對于縣級及縣級以上人民政府要求納稅人在售房時代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果計(jì)入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用是在房價之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)的收入。 （六）納稅人向金融機(jī)構(gòu)支付的財務(wù)咨詢費(fèi)等非利息性質(zhì)的款項(xiàng)，不得作為利息支出扣除。 （四）清算時已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費(fèi) 用中計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照本款扣除。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照 “ 取得土地 使用權(quán)所支付的金額 ” 與 “ 房地產(chǎn)開發(fā)成本 ”金額之和的 5%計(jì)算扣除?！斗诸惙慨a(chǎn)單位面積建安造價表》及核算方法，由 XX 省地方稅務(wù)局另行制定下發(fā)。 第三十五條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對四項(xiàng)成本核定扣除的，應(yīng)向納稅人開具《土地增值 稅四項(xiàng)成本核定通知書》（見附件 9）。 （三）發(fā)現(xiàn)清算資料中存在虛假、不準(zhǔn)確的涉稅信息，影響清算稅款計(jì)算結(jié)果的。對納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時，有下列情況之一的，應(yīng)按核定辦法扣除： （一）無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的。 （八）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。 準(zhǔn)則或企業(yè)會計(jì)制度的規(guī)定分別核算。 （七）開發(fā)間接費(fèi)用： 、管理開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目但公共配套設(shè)施滯后建設(shè)的，在部分公共配套設(shè)施已建設(shè)、費(fèi)用已實(shí)際發(fā)生并且已取得合法有效憑證的情況下，可按照各分期清算項(xiàng)目可售建筑面積占項(xiàng)目 總可售建筑面積的比例計(jì)算清算項(xiàng)目可扣除的公共配套設(shè)施費(fèi)，但不得超過已實(shí)際發(fā)生的金額。 ，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； （ 1）納稅人建設(shè)的公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提