【正文】 第六十三條 本規(guī)程由北京市地方稅務(wù)局解釋。第五十六條 納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算鑒證的，稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照財政部、國家稅務(wù)總局、中國注冊稅務(wù)師協(xié)會相關(guān)文件規(guī)定開展鑒證、出具鑒證意見，涉及調(diào)整事項以及重大事項的，應(yīng)當(dāng)在鑒證報告中披露調(diào)整過程、調(diào)整結(jié)論及其他應(yīng)當(dāng)說明的重大事項。第五十一條 全市凡符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目和已清算完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)經(jīng)市局篩選、確定后，移交稽查部門作為稽查工作案源，相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)配合完成清算移交的相關(guān)工作。具體計算公式按本規(guī)程第四十六條第三款規(guī)定執(zhí)行。清算時單位建筑面積成本費用=本次清算扣除項目總金額247。（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算扣除項目金額時不允許扣除代收費用。（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。（二）提供的開發(fā)成本資料不實的。，不予扣除相應(yīng)的成本、費用。（六）公共配套設(shè)施費：、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、人防等為公共事業(yè)建造，不可銷售的公共設(shè)施。，以及所提供建筑安裝工程費與其施工方登記的建安項目開票信息保持一致。第三十三條 除本規(guī)程第三十二條規(guī)定的原則外，扣除項目金額應(yīng)符合下列規(guī)定：（一）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的契稅計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”準(zhǔn)予扣除。屬于境內(nèi)代扣代繳稅款的，按稅務(wù)機(jī)關(guān)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（四）同一清算單位中納稅人可以提供土地使用權(quán)證或規(guī)劃資料及其他材料證明該類型房地產(chǎn)屬于獨立占地的，取得土地使用權(quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費可按占地面積法計算分?jǐn)?。（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)納稅人報送的清算資料，結(jié)合發(fā)票、普通住宅明細(xì)表和其他類型房地產(chǎn)明細(xì)表、商品房預(yù)售（銷售）許可證、測繪成果資料，核實房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。第二十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)完成審核后，應(yīng)向納稅人出具《土地增值稅清算審核意見書》（見附件8）。第四章 清算審核管理第二十條 清算審核包括案頭審核、實地審核。（十）《鑒證報告》或《清算報告》。（二）國有土地使用權(quán)證書。（二）符合本規(guī)程第十三條情形的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算。（四）納稅人申請注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項目。第八條 納稅人應(yīng)按照房地產(chǎn)項目管理的要求和清算管理規(guī)定，自取得相關(guān)主管部門批復(fù)手續(xù)后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供立項批復(fù)、土地出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗收備案表、預(yù)（銷）售許可證等材料。第二條 本規(guī)程適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作。（2）個人不能提供購房發(fā)票的：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓日期減購買日期滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓日期減購買日期滿三年未滿五年的，％的核定征收率計算繳納土地增值稅；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓日期減購買日期未滿三年的，％的核定征收率計算繳納土地增值稅。如其轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的相關(guān)規(guī)定繳納土地增值稅。納稅人四項成本的每平方米扣除額高于《扣除額度表》中公布的每平方米四項成本金額，但確有正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報請市局同意后，可允許按四項成本實際發(fā)生額扣除。?（五）在清算期間和清算后取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、發(fā)生成本、費用處理在土地增值稅清算期間，納稅人于主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算結(jié)論通知書》前取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，仍應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。（三）土地增值稅清算資料的受理納稅人應(yīng)當(dāng)在收到《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算通知書》之日起60個工作日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送以下清算資料：，應(yīng)報送《鑒證報告》一式二份；2.《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算納稅申報表》（一式三份，見附件3）；、建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、銷（預(yù)）售許可證的原件及復(fù)印件；；：政府部門的土地批件、國有土地使用權(quán)出讓合同、土地出讓金繳費證明、土地出讓金收據(jù)或發(fā)票、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、發(fā)票原件及復(fù)印件、支付搬遷補(bǔ)償費的合同發(fā)票原件及復(fù)印件等；；；；；、單位房產(chǎn)的證明材料的原件及復(fù)印件；；。本通知下發(fā)之日前已竣工驗收且全部轉(zhuǎn)讓完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人應(yīng)當(dāng)于2008年1月31日前，主動到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)。三、本公告何時開始執(zhí)行？本公告自2016年7月1日起執(zhí)行。第六十二條 本規(guī)程未盡事項，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則及財政部、國家稅務(wù)總局、北京市地方稅務(wù)局相關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)及相關(guān)專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)對其出具的《鑒證報告》承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第九章 監(jiān)督管理第五十條 北京市地方稅務(wù)局對全市土地增值稅清算工作實行統(tǒng)籌監(jiān)督管理。第四十七條 清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)納稅人在清算審核期間轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，扣除項目金額以本次清算確認(rèn)的單位建筑面積成本費用乘以轉(zhuǎn)讓面積計算。（三）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項目金額按清算時確認(rèn)的普通住宅、其他商品房單位建筑面積成本費用乘以轉(zhuǎn)讓面積確認(rèn)。（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算扣除項目金額時不允許扣除代收費用。（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。（二）提供的開發(fā)成本資料不實的。，不予扣除相應(yīng)的成本、費用。（六）公共配套設(shè)施費： 、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、人防等為公共事業(yè)建造,不可銷售的公共設(shè)施?！咀ⅲ号c國稅發(fā)[1995]192號文件規(guī)定精神一致，也就是所謂“三流合一（三流同一）”，保證交易真實性，避免接受虛開發(fā)票增加扣除項目的金額。異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補(bǔ)償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補(bǔ)償費。（五）對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。納稅人辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。第三十一條 扣除項目金額的計算分?jǐn)偅海ㄒ唬┘{稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M用：：即按照房地產(chǎn)土地使用權(quán)面積占土地使用權(quán)總面積的比例計算分?jǐn)偅唬杭窗凑辗康禺a(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比例計算分?jǐn)偅?：即按照受益對象或清算單位直接歸集成本費用； 。（三）對于納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格明顯偏低的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求納稅人提供書面說明。對于成片開發(fā)分期清算土地增值稅的項目，應(yīng)在該項目土地增值稅清算工作全部辦理完畢后再進(jìn)行歸檔。各區(qū)（分）局可成立清算審核領(lǐng)導(dǎo)小組和審核小組，開展清算審核工作。納稅人提交的《鑒證報告》或《清算報告》內(nèi)容不規(guī)范、相關(guān)涉稅事項情況不清楚的，應(yīng)退回修改；資料不完整的，應(yīng)開具《土地增值稅清算補(bǔ)充材料及情況通知書》（見附件7），通知納稅人補(bǔ)全清算資料。（七）清算項目的工程竣工驗收報告。納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算的，稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)按《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的有關(guān)規(guī)定完成鑒證，并出具《土地增值稅清算鑒證報告》（以下簡稱鑒證報告，標(biāo)準(zhǔn)格式見附件4）。開發(fā)項目無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理竣工（完工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)納稅人開始辦理開發(fā)項目交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)項目開始投入使用。第三章 清算申報與受理 第十二條 符合下列情況之一的，納稅人應(yīng)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：（一）全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目?！咀ⅲ涸瓌t上按建設(shè)工程規(guī)劃許可證為清算單位，經(jīng)過稅務(wù)機(jī)關(guān)判定后，可以按建筑工程施工許可證為清算單位。附件：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅申請審批表二ОО三年十二月十日本內(nèi)容來源于政府官方網(wǎng)站，如需引用，請以正式文件為準(zhǔn)。一、關(guān)于辦理竣工清算稅款審批手續(xù)時間問題為確保納稅人及時辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅竣工清算稅款審批手續(xù)，對已辦理竣工的開發(fā)項目或按小區(qū)立項的分期開發(fā)項目，在開發(fā)項目銷售面積達(dá)到可銷售總建筑面積85％以上時，可由納稅人提出清稅申請，并填寫《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅申請審批表》，經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，即可辦理清稅稅款手續(xù)，清算期限為3年。四、關(guān)于簡化污染擾民搬遷行政審批項目資料問題為了進(jìn)一步簡化行政審批工作，取消部分申報資料，重新確定需提交有關(guān)證明材料如下：（一）北京市發(fā)展改革委員會（原北京市經(jīng)濟(jì)委員會、北京市發(fā)展計劃委員會、北京規(guī)劃委員會、北京市市政管理委員會）下達(dá)的《關(guān)于實施污染擾民搬遷有償轉(zhuǎn)讓原廠址土地使用權(quán)的批復(fù)》文件；（二）房地產(chǎn)合同、公證書；（三）房地產(chǎn)價格評估報告；（四）房屋所有權(quán)證；（五）土地使用權(quán)證；（六）有關(guān)的稅費繳納憑證（印花稅、交易手續(xù)費、評估費等）（七）《國家征用、收回及搬遷企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征土地增值稅審批表》一式四份；（八）非從事房地產(chǎn)開發(fā)的土地增值稅納稅申報表。第五條 稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)清算的受理和審核。第十條 納稅人應(yīng)按照財務(wù)會計制度的要求進(jìn)行財務(wù)會計核算工作，準(zhǔn)確歸集房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入、成本、費用。（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的。納稅人應(yīng)在接到《土地增值稅清算通知書》之日起90日內(nèi)，填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，辦理清算手續(xù)。（四）房地產(chǎn)項目的預(yù)算、概算書、項目工程合同結(jié)算單。（十二）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報送的其他與清算有關(guān)的證明資料等。案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核納稅人申報情況的一致性、數(shù)據(jù)計算準(zhǔn)確性等。第二十五條 納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。具體確認(rèn)方式如下：（一）土地增值稅清算時，已全額開具發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用。（五）同一清算單位中部分轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或在建工程，其共同受益的項目成本,無法按照建筑面積法分?jǐn)傆嬎愕?，可按照占地面積法或稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法進(jìn)行分?jǐn)?。、國家稅?wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。對納稅人因容積率調(diào)整等原因補(bǔ)繳的土地出讓金及契稅，準(zhǔn)予扣除?！浚ㄋ模┙ㄖ惭b工程費：，應(yīng)準(zhǔn)確核算施工人工費、材料費、機(jī)械臺班使用費等。，隨房屋一同出售的家具、家電，如果安裝后不可移動，成為房屋的組成部分，并且拆除后影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本計入開發(fā)成本予以扣除。應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。（八）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進(jìn)項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目?！斗诸惙慨a(chǎn)單位面積建安造價表》及核算方法，由北京市地方稅務(wù)局另行制定下發(fā)。（六）納稅人向金融機(jī)構(gòu)支付的財務(wù)咨詢費等非利息性質(zhì)的款項，不得作為利息支出扣除。（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。第四十五條 核定征收率原則上不得低于5%。（六）納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對于買賣雙方簽訂的房地產(chǎn)銷售合同有約定付款日期的，納稅義務(wù)發(fā)生時間為合同簽訂的付款日期的當(dāng)天；對于采取預(yù)收款方式的，納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。納稅人須在《清算報告》或《鑒證報告》中提供普通住宅的判定情況由稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)。第五十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理清算申請后，稽查部門對納稅人立案檢查的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)終止清算審核，待稽查完畢后重新辦理清算事宜。第五十九條 對稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)出具的《鑒證報告》，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核退回后，再報送仍未達(dá)到稅務(wù)機(jī)關(guān)要求且拒不修改的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可向上級機(jī)關(guān)反映相關(guān)情況。關(guān)于《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布的公告》的政策解讀一、本公告出臺的背景是什么？為進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，提高清算質(zhì)量和效率，我市根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)及有關(guān)文件規(guī)定,對《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)的通知》（京地稅地〔2008〕92號）文件進(jìn)行了修訂。對在同一項目中相同類別的房地產(chǎn)已竣工驗收且全部轉(zhuǎn)讓完畢的，可單獨對此類房地產(chǎn)進(jìn)行土地增值稅清算。（二）關(guān)于稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)參與土地增值稅清算鑒證的規(guī)定納稅人在辦理土地增值稅清算稅款手續(xù)時可委托經(jīng)大連市注冊稅務(wù)師管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組年檢合格并公告的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒證。土地增值稅清算審核結(jié)束后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)下發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算結(jié)論通知書》（附件5），納稅人在接到《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算結(jié)論通知書》后10個工作日內(nèi)，辦理稅款補(bǔ)繳或者退還手續(xù)。（2）核定四項成本核定四項成本的公式為：核定扣除的四項成本＝《扣除額度表》中對應(yīng)的額度清算房地產(chǎn)的建筑面積《扣除額度表》系參照大連市建設(shè)工程造價管理部門的定額標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合專家經(jīng)驗和市場狀況制定，大連市地方稅務(wù)局將根據(jù)市場狀況，不定期調(diào)整《扣除額度表》。（八）處罰及處理規(guī)定納稅人有下