【正文】 （十）審核以。（八）審核將房地產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人或被法院拍賣的房產(chǎn)，是否按規(guī)定申報納稅。（六）審核納稅人采用“還本”方式銷售商品房和以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶時，是否按規(guī)定申報納稅。（四）審核按揭款收入有無申報納稅，有無掛在往來賬，如“其他應(yīng)付款”，不作銷售收入申報納稅的情形。重點審查給予關(guān)聯(lián)方的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉(zhuǎn)利于關(guān)聯(lián)方等情況。審核的主要內(nèi)容包括：（一）審核企業(yè)按照項目設(shè)立的“預(yù)售收入備查簿”的相關(guān)內(nèi)容，觀察項目合同簽訂日期、交付使用日期、預(yù)售款確認(rèn)收入日期、收入金額和成本費用的處理情況。（二）代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。第二十五條 對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：（一）代收費用計入房價向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。（三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確認(rèn)。第二十三條 納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其視同銷售收入按下列方法和順序?qū)徍舜_認(rèn)：（一）按本企業(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格核定。對于以分期收款形式取得的外幣收入，應(yīng)當(dāng)按實際收款日或收款當(dāng)月1日國家公布的市場匯價折合人民幣。第二十一條 土地增值稅以人民幣為計算單位。第十九條 本準(zhǔn)則所稱清算項目的收入，是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱房地產(chǎn)）并取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。（五）正確劃分預(yù)售收入與銷售收入，防止影響清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。（三）了解納稅人與土地增值稅清算項目相關(guān)的合同、協(xié)議及執(zhí)行情況。第三章 清算項目收入的審核第十八條 土地增值稅清算項目收入審核的基本程序和方法包括：（一）評價收入內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守。（二）依法組成的清算組織。（六）納稅人隱瞞房地產(chǎn)成交價格，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價格低于房地產(chǎn)評估價格且無正當(dāng)理由，經(jīng)稅務(wù)師事務(wù)所與委托人溝通，溝通無效的。（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。第十五條 納稅人能夠準(zhǔn)確核算成本費用支出或成本費用支出能夠查實，但其收入總額不能準(zhǔn)確核算的，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)先按照本準(zhǔn)則第四章的規(guī)定審核扣除項目的金額。（六）明確清算項目的起止日期。（四）正確劃分不同時期的開發(fā)項目，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。（二）正確劃分清算項目與非清算項目的收入和支出。（十）與土地增值稅清算有關(guān)的其他證明資料。（八）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目成本費用、分期開發(fā)分?jǐn)傄罁?jù)。（六）商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的其他證明資料。（四）銀行貸款合同及貸款利息結(jié)算通知單。（二）項目竣工決算報表和有關(guān)帳薄。第十一條 稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本準(zhǔn)則。第九條 稅務(wù)師事務(wù)所從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)以法律、法規(guī)為依據(jù)，按照獨立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當(dāng)、真實證據(jù)基礎(chǔ)上，根據(jù)審核鑒證的具體情況，出具真實、合法的鑒證報告并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第八條 稅務(wù)師事務(wù)所從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)以職業(yè)懷疑態(tài)度、有計劃地實施必要的審核程序，獲取與鑒證對象相關(guān)的充分、適當(dāng)、真實的證據(jù)；并及時對制定的計劃、實施的程序、獲取的相關(guān)證據(jù)以及得出的結(jié)論作出記錄。第七條 稅務(wù)師事務(wù)所運用職業(yè)判斷對鑒證對象作出合理一致的評價或計量時，應(yīng)當(dāng)符合適當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。第六條 土地增值稅清算鑒證的鑒證對象，是指與土地增值稅納稅申報相關(guān)的會計資料和納稅資料等可以收集、識別和評價的證據(jù)及信息。（三）稅務(wù)師事務(wù)所能夠獲取充分、適當(dāng)、真實的證據(jù)以支持其結(jié)論并出具書面鑒證報告。第五條 承接土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）接受委托的清算項目符合土地增值稅的清算條件。第四條 在接受委托前，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)初步了解業(yè)務(wù)環(huán)境。第二條 本準(zhǔn)則所稱土地增值稅清算鑒證，是指稅務(wù)師事務(wù)所接受委托對納稅人土地增值稅清算稅款申報的信息實施必要審核程序，提出鑒證結(jié)論或鑒證意見，并出具鑒證報告，增強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)對該項信息信任程度的一種鑒證業(yè)務(wù)。本準(zhǔn)則自2008年1月1日起施行。第三十八條 本規(guī)程自2009年6月1日起施行，各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合本地實際，對本規(guī)程進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化。第三十六條 對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。第五章 核定征收第三十三條 在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進(jìn)行清算。第三十一條 對納稅人委托中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)未采信或部分未采信鑒證報告的，應(yīng)當(dāng)告知其理由。應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)大額應(yīng)付款余額，審核交易行為是否真實。第二十九條 關(guān)聯(lián)方交易行為的審核。第二十八條 代收費用的審核。（二）分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分?jǐn)偂＃ǘ╅_發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。（五）建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。（三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。第二十五條 審核建筑安裝工程費時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：（一）發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入公共配套設(shè)施費。（三）多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費，是否按項目合理分?jǐn)?。第二十三條 審核前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：（一）前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費是否真實發(fā)生，是否存在虛列情形。（二）是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費的情形。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。（五）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M用。（三）扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。第二十一條 審核扣除項目是否符合下列要求：（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。必要時，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可通過實地查驗，確認(rèn)有無少計、漏計事項，確認(rèn)有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。第十七條 清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計算準(zhǔn)確性等。具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。對確定暫不通知清算的，應(yīng)繼續(xù)做好項目管理，每年作出評估，及時確定清算時間并通知納稅人辦理清算。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的清算申請，納稅人無正當(dāng)理由不得撤消。第十三條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補(bǔ)報，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的項目，不予受理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。第十一條 對于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。第八條 對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，有條件的地區(qū)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人實施項目專用票據(jù)管理措施。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項目分別建立檔案、設(shè)置臺帳，對納稅人項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項目開發(fā)同步。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進(jìn)行審核，依法征收土地增值稅。第四條 納稅人應(yīng)當(dāng)如實申報應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準(zhǔn)確性和完整性。第二條 《規(guī)程》適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作。國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知文號國稅發(fā)[2009]第91號 | 添加日期：20090526 | 發(fā)文單位：國家稅務(wù)總局 | 【閱讀：3551次】各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務(wù)局：為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的特點，國家稅務(wù)總局制定了《土地增值稅清算管理規(guī)程》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。同時，對本《通知》下發(fā)前，按原預(yù)征率或核定征收率征收的稅款，一律改按本《通知》規(guī)定的預(yù)征率征收稅款，已繳納的稅款多退（抵）少補(bǔ)。九、各級稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真貫徹落實文件精神，積極做好土地增值稅預(yù)征率和核定征收率調(diào)整的宣傳和準(zhǔn)備工作。（二）個人轉(zhuǎn)讓二手房的減免稅手續(xù)個人轉(zhuǎn)讓二手房的，凡符合減免土地增值稅條件的，由縣（市）、區(qū)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審批。八、其它問題（一）個人轉(zhuǎn)讓二手房的，交易價格一般情況下有市場指導(dǎo)價、社會中介機(jī)構(gòu)評估價格、繳納契稅的價格和實際交易價格等多種。（二）審核人員的組成各省轄市、縣（市）、區(qū)地方稅務(wù)局于4月25日前成立土地增值稅審核小組。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人土地增值稅清算申報和資料后，應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)及時組織審核，審核結(jié)果告知納稅人，進(jìn)行納稅調(diào)整，結(jié)清稅款。六、土地增值稅清算主體根據(jù)國家稅務(wù)總局《土地增值稅清算管理規(guī)程》第三條的規(guī)定，納稅人在符合土地增值稅清算條件（包括主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的）后，應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)，按照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，自行進(jìn)行土地增值稅清算，也可委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算，并出具《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。對無法計算扣除項目金額的納稅人可按核定征收的方式征收土地增值稅。轉(zhuǎn)讓土地是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)為主（建筑物占總售價的30%以內(nèi)）的行為。四、所有納稅人轉(zhuǎn)讓“土地”的一律按查賬方式征收土地增值稅。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，按核定征收率8%征收土地增值稅。（一）納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目有下列情形之一的，按規(guī)定的核定征收率征收土地增值稅。三、土地增值稅的核定征收所有房地產(chǎn)開發(fā)項目納稅人自本通知執(zhí)行之日起，一律按查賬征收方式按預(yù)征率征收土地增值稅，待符合土地增值稅清算條件后，由納稅人按規(guī)定自行清算，并結(jié)清稅款。（二）除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅4%。二〇一一年十一月六日河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知文號豫地稅發(fā)[2010]第28號 | 添加日期：20100317 | 發(fā)文單位：河南省地方稅務(wù)局 | 【閱讀：10085次】 各省轄市地方稅務(wù)局、省局直屬各單位，各擴(kuò)權(quán)縣（市）地方稅務(wù)局：為了加強(qiáng)我省土地增值稅的管理，根據(jù)全國地方稅工作會議精神和國家稅務(wù)總局關(guān)于《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號）及其他相關(guān)規(guī)定的要求，結(jié)合我省土地增值稅政策執(zhí)行的實際情況，做好土地增值稅清算工作，現(xiàn)將有關(guān)問題明確如下：一、土地增值稅預(yù)征率根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十六條的規(guī)定，我省土地增值稅預(yù)征率按不同項目分別確定：（一）%；（二）%；（三）除上述（一）、（二）%。我省之前確定的土地增值稅有關(guān)規(guī)定凡與本公告不符的，一律按本公告規(guī)定執(zhí)行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對購買者未購買房屋但單獨購買了地下室、車庫、