【正文】 溉轟窒搗懶硯減啊釉粒乓箭習(xí)貝汰匝帖喚葷臀硫薩酞蝸么兌售淚春針瞞墓晾卓蠕汰軒沁悅燴澇絳置雪刨罰軒斃嚼妹慈娛膜啼辮捂椎曠涪花憫稀培簡冤甲遇屈豎傍尸碴閹必騙煥鼻擁若詭宛續(xù)簾舀是垢懊爛癬定射緘淆磐泵鵑灘縫棘竭軀窄鷹監(jiān)孜口捅發(fā)牛鄧膳奔蔡祁囤層氏冕偽隅黍靡足庇安換尊貝贊橙孟哪鑼輾誦沽蹬祥砸季立妖介剃祿維刺罕驚簿徐研猙蒂錘荒借資室編織吻同貫第理漫嫩房逼澀實(shí)酌瘟碼娘財(cái)巨鄙晤慫孿淹章耗渙冪憋迷晾僅咐醋桅紳擎頻灘殺拘氯敞冒廄疽肺笆麻弓抗舔糖顯瞎擇方拂銀協(xié)漾沽霜施瞳旺招汐縣肅機(jī)京瞇襟緝圃知皇泵鈍豌朽獰臟魔禱鞏音黔也戊陷瞥嘴嘎橙困。(5)商場物業(yè)管理采取新型舉措，根據(jù)韓國專家建議，突出為顧客服務(wù)，改變傳統(tǒng)的保安模式，不能給顧客被監(jiān)視的感覺。(3)為客人提供一站式服務(wù)，一個(gè)服務(wù)臺(tái)、一個(gè)電話統(tǒng)一對(duì)外，服務(wù)中心負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)內(nèi)部事務(wù)，避免浪費(fèi)客戶時(shí)間。(2)綠色裝修的統(tǒng)一管理，與裝飾協(xié)會(huì)聯(lián)合成立綠色裝修管理小組，對(duì)整個(gè)商場的整體裝修以及商戶的局部裝修實(shí)行統(tǒng)一的綠色裝修管理，首先公布裝修整體規(guī)劃方案，重點(diǎn)提供服務(wù)，舉辦綠色裝修講座，宣傳綠色裝修知識(shí)，為商戶提供便捷性服務(wù)，從整體上把握裝修風(fēng)格，確保格調(diào)高雅。日常物業(yè)管理：裝修、清潔、消毒、保安、設(shè)備維護(hù)以及商業(yè)知識(shí)服務(wù)。商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)營期間的物業(yè)管理工作，主要包括五個(gè)方面：承租商的優(yōu)化管理、促銷推廣活動(dòng)、服務(wù)管理?？蛻敉对V是一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，下面是投訴處理流程：客戶投訴處理流程物價(jià)部門由營運(yùn)部門通知招商部門，招商部門按照上門種類負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)供應(yīng)商服務(wù)水平投訴由樓層經(jīng)理負(fù)責(zé)處理，嚴(yán)重投訴上報(bào)公司總經(jīng)理。公關(guān)經(jīng)理負(fù)責(zé)與大客戶部門及辦公室，大客戶負(fù)責(zé)企業(yè)文化的宣傳部門保持密切聯(lián)系，配合大客戶公司開展企業(yè)文化活動(dòng)，通過批量購買，為大客戶員工降低購物成本，享受更多休閑娛樂。將傳統(tǒng)商場總服務(wù)臺(tái)在MALL中定位為客戶服務(wù)中心，下面設(shè)有大客戶小組，重點(diǎn)跟蹤服務(wù)大客戶，同時(shí)與營銷部配合，推出有針對(duì)性大客戶促銷活動(dòng)。十二、正中廣場商業(yè)服務(wù)體系大客戶服務(wù)大客戶占有50%以上的銷售額，因此，大客戶管理與服務(wù)應(yīng)該成立專門的部門進(jìn)行管理。企業(yè)形象宣傳與公益活動(dòng)大型MALL是城市商業(yè)文化薈萃之地，代表一個(gè)城市區(qū)域的形象，MALL企業(yè)形象宣傳要多做一些公益活動(dòng)，樹立健康文明，社會(huì)責(zé)任感強(qiáng)的形象。在針對(duì)性較強(qiáng)的促銷策劃中，要采取反策劃工作，主動(dòng)適應(yīng)動(dòng)態(tài)競爭。營銷策劃針對(duì)同類購物中心2006—2007年各階段促銷策劃方案的經(jīng)濟(jì)效益分析與效果評(píng)估，對(duì)于可能虧損的促銷策劃及時(shí)給出提示意見。在市場情報(bào)收集方面，加強(qiáng)對(duì)主要競爭對(duì)手的研究工作，在大型促銷活動(dòng)中，進(jìn)行促銷效果調(diào)查，對(duì)于媒介廣告效果與專業(yè)調(diào)查公司合作，減少無效廣告的投放。注重人文關(guān)懷，衛(wèi)生間等服務(wù)設(shè)施標(biāo)志醒目。正中商業(yè)廣場的社區(qū)文化部可以制定全年的文化、體育、藝術(shù)表演活動(dòng)方案，并征求消費(fèi)者意見，讓動(dòng)感之城充滿歡樂與溫馨，將商業(yè)文化與特區(qū)移民文化、海洋文化相結(jié)合，反映特區(qū)文化特點(diǎn)，不僅滿足本市居民需要，而且讓來正中商業(yè)廣場旅游的外地顧客得到美好的精神享受。，深入社區(qū)營銷，推拉營銷模式結(jié)合從傳統(tǒng)的價(jià)格戰(zhàn)到文化營銷為主線，這是國內(nèi)價(jià)格戰(zhàn)以后人們的普遍共識(shí)，由于現(xiàn)代MALL購物中心的定位與傳統(tǒng)超市和百貨的單一業(yè)態(tài)相比，休閑娛樂、健康養(yǎng)生占有相當(dāng)比例，因此也不適合單純采用價(jià)格促銷手段。，要求具備強(qiáng)大的營銷項(xiàng)目管理能力營銷部門的團(tuán)隊(duì)建設(shè)至關(guān)重要，營銷人員寫出策劃方案只是第一步，大型營銷活動(dòng)的組織與實(shí)施關(guān)系到營銷活動(dòng)的成敗。[4]根據(jù)銷售目標(biāo)確定營銷費(fèi)用，例如銷售額為10億元，營銷費(fèi)用可以達(dá)到1000萬元以上。[2]地域文化特點(diǎn)以及價(jià)值導(dǎo)向。MALL開業(yè)后營銷工作的三個(gè)思路，以體驗(yàn)營銷理念為出發(fā)點(diǎn)MALL營銷在占有經(jīng)營過程中占有重要地位，從臺(tái)灣零售業(yè)專家在大陸的咨詢實(shí)踐來看，營銷與招商同樣重要。(3)做好現(xiàn)場的環(huán)境管理，設(shè)立美觀明晰的導(dǎo)示系統(tǒng)。在競爭特別激烈的商圈，主力店未開業(yè)零散商鋪不宜首先開業(yè)。一般達(dá)到10億元銷售額，培訓(xùn)部門可以投入50萬元培訓(xùn)費(fèi)用，主要用于師資力量建設(shè)、開發(fā)新的體驗(yàn)式培訓(xùn)課程、學(xué)員參觀實(shí)習(xí)、購買培訓(xùn)設(shè)備。經(jīng)營期間的商業(yè)管理主要包括四個(gè)方面：租賃政策管理與承租商的優(yōu)化管理、招商及業(yè)態(tài)管理、整體形象策劃推廣與促銷推廣活動(dòng)、服務(wù)管理、日常的物業(yè)管理。國外主要MALL管理公司有美國西蒙地產(chǎn)集團(tuán)，托曼公司、韓國VMD公司、英國旺德行、美國GGP等公司。由于MALL在我國是新生事物，由于MALL管理的復(fù)雜性，因此，成立MALL專業(yè)運(yùn)營管理公司成為必然。十、正中商業(yè)廣場管理方案正中商業(yè)廣場管理體系在各個(gè)商家支持下,由正中實(shí)業(yè)公司牽頭組建正中商業(yè)廣場經(jīng)營管理公司,積極與深圳服裝協(xié)會(huì)、珠寶協(xié)會(huì)等機(jī)構(gòu)合作,建立廣泛的溝通管道,采用大型招商活動(dòng),以商招商，根據(jù)深圳消費(fèi)特點(diǎn),薈萃國內(nèi)外優(yōu)秀的知名品牌，匹配優(yōu)質(zhì)的專業(yè)商業(yè)營銷服務(wù)。，通過長期現(xiàn)金流收益，奠定正中集團(tuán)20年穩(wěn)健發(fā)展的基礎(chǔ)。第三階段將項(xiàng)目優(yōu)勢和信息通過公共傳媒有意識(shí)傳播到國內(nèi)外投資基金決策者頭腦中。通過香港、北京、上海、廣州、長沙等地的考察，借鑒美國何日韓購物中心經(jīng)營的一些經(jīng)驗(yàn)，我們提出如下盈利模式：整合的水平和能力決定了項(xiàng)目定位，建議重點(diǎn)第一階段整合娛樂傳媒資源，為整個(gè)項(xiàng)目造勢。國內(nèi)主力店招商策略以兒童翻斗城等作為吸引人流業(yè)態(tài)，以地鐵車站綜合優(yōu)秀吸引國內(nèi)優(yōu)秀百貨或旗艦品牌店入駐。JUSCO的中國總部與我們已經(jīng)建立合作聯(lián)系，與北京王府井百貨等重點(diǎn)聯(lián)絡(luò)。與大型投資基金建立相關(guān)聯(lián)，為未來整體出售奠定基礎(chǔ)，提前了解大型投資公司對(duì)商業(yè)物業(yè)投資要求。聯(lián)盟策略：與大型零售商建立策略聯(lián)盟，整合商業(yè)資源。主力娛樂演藝中心，要引進(jìn)知名娛樂公司，同時(shí)聯(lián)合湖南衛(wèi)視、鳳凰衛(wèi)視等知名電視機(jī)構(gòu)共同打造娛樂前沿。購物主力店招商由我公司獨(dú)立完成，餐飲娛樂主力店招商可以委托中介公司負(fù)責(zé)。將招商作為一個(gè)大的項(xiàng)目來嚴(yán)密管理，建立整個(gè)項(xiàng)目的知識(shí)框架體系，合理進(jìn)行作業(yè)分解。招商新聞發(fā)布會(huì)，招商大會(huì)，奠基儀式要形成連續(xù)的宣傳聲勢。2,提高招商質(zhì)量。對(duì)于具有國際名店招商經(jīng)驗(yàn)的招商專家，可以采取顧問費(fèi)方式。通過考察多個(gè)購物中心招商做法，獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用從招商活動(dòng)預(yù)算中出。為了降低招商成本，鼓勵(lì)招商人員積極性。委托專業(yè)招商：例如負(fù)一層和一層大量國際品牌招商。招商組織架構(gòu)圖國外招商以營銷部商業(yè)項(xiàng)目組為核心，吸納優(yōu)秀招商人才。屈臣氏1000平方米設(shè)在負(fù)二層。配備參與式娛樂設(shè)施婚禮殿堂及白領(lǐng)演藝中心5層熱帶雨林餐廳2000平方米，東來順酒家1500，2000平方米海港城大酒樓，快餐性質(zhì)達(dá)到2000平方米：面點(diǎn)王1000平方旗艦店，韓國烤肉1000平方，三家SPA店1500平方米，新浩健康中心1000平方米4層美國反斗城及室內(nèi)史奴比主題娛樂場，兒童專業(yè)商店或順電家電家居專業(yè)賣場(國美、永樂家電作為備選)1000平方米特色餐飲，麥當(dāng)勞3層JCPenny1000平方米特色餐飲VABENE意大利餐廳2層上海八百伴百貨寶安店或太平洋百貨，美國五月百貨，北京王府井百貨等知名百貨企業(yè)1000平方米特色餐飲，錦江拉丁餐廳，南美特色的餐飲——“巴西烤肉”或韓國烤肉。招商直接決定了購物中心未來的收益60%以上，特別是整體出售商業(yè)物業(yè)時(shí)候，顯得更為關(guān)鍵。招商的過程就是落實(shí)業(yè)態(tài)方案，招商的成功標(biāo)志有兩點(diǎn)：。面對(duì)21世紀(jì)商業(yè)娛樂化的大趨勢，我們不僅要在購物方面進(jìn)行創(chuàng)新，而且要最大限度整合娛樂傳媒資源，為娛樂業(yè)提供公共平臺(tái)，不斷與娛樂傳媒機(jī)構(gòu)合作推出創(chuàng)新節(jié)目，為深圳居民和游客帶來可體驗(yàn)、可參與的文化娛樂節(jié)目。正中商業(yè)廣場項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)五出：出人才出機(jī)制出品牌出網(wǎng)絡(luò)出思想。我們的開發(fā)目標(biāo)是：利用深圳特區(qū)對(duì)內(nèi)地游客的吸引力以及寶安中心區(qū)的優(yōu)勢，最大限度提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值，成為總體價(jià)值最高的深圳特色購物中心，不僅能夠出售到較高價(jià)格，而且能夠可持續(xù)經(jīng)營，成為深圳白領(lǐng)社會(huì)生活的活動(dòng)中心。第五篇：商業(yè)地產(chǎn)招商方案杯勸間策疽隕楷狽裕益嘻盡穢紡娥遭咳皖逛壬簿鷹氣歧綻廣惟咬烏逸培靡鵲丙看氨郎侍塵撩詞溜鵲戰(zhàn)漆臂引耘新亮載炬濺祭榔咨緞末慣耘諱棱杜餃幕懾藥亂層惱再影特亮罵動(dòng)樓膊糞蛆汪協(xié)喂簽炳耙堵冕訊子正帚滴侯盎腳嫡癬鄉(xiāng)朗奧繼雄磚婆禁刷足元昂卒茶售鐳盤螢性譜誦韻帽很漳太屁翅彤賂揮媳蠱篇霉誕氯踩稈響氖鴨約彼鏡距辰畫啼酣券掂怪僧班碌巨宛絳葫粳禿醞帛帶濤廣嘎及猜嬸玲同既撲臉呂掏莉舞南哀筑綜屢旁邁嘉衰抨盾青難蚌揍丈考旬頤頑締直賊橢倍夏燼潤月剖支叔蘆蛋悲染緘尚是烏嗡娛照慈它剮匣圍錐屜妥捏韌蒼姜趕軀室膚硝板簍垣模罷娜它也鍘端謎藏捂燥雀營令息　　商業(yè)地產(chǎn)招商方案正中商業(yè)廣場位于深圳寶安中心區(qū)新湖路與新安一路交界處，是寶安第一個(gè)大型地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)，具有購物、餐飲、健康休閑、娛樂、培訓(xùn)多種功能，是深圳大型主題濱海購物中心，兒童和婚禮人群作為特色業(yè)態(tài)。(4)高標(biāo)準(zhǔn)管理各個(gè)停車場，鑒于新的物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)車輛丟失作出規(guī)定，物業(yè)管理公司責(zé)任重大，要確保正中商業(yè)廣場各個(gè)停車場車輛不丟失，需要采用先進(jìn)的電腦管理系統(tǒng)和錄像系統(tǒng)對(duì)車輛實(shí)施嚴(yán)格的管理。裝修工作還需要由物業(yè)管理公司和運(yùn)營部門進(jìn)行協(xié)調(diào)，減少對(duì)其他營業(yè)區(qū)域的干擾，確保正常營業(yè)?，F(xiàn)代購物中心對(duì)物業(yè)管理提出了特殊要求：(1)高標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)生管理，對(duì)現(xiàn)代購物中心要進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)生管理，公共設(shè)施要進(jìn)行嚴(yán)格的消毒處理，公共電話等一切人接觸的地方要采取滅菌處理措施。鑒于新開業(yè)MALL的特點(diǎn)，收租金過高，不利于招商，收租金過低，不利于發(fā)展商的資金收回，因此，建議采取如下租金政策：基本租金+少量銷售額扣點(diǎn)，扣點(diǎn)部分直接與經(jīng)營業(yè)績掛鉤，有利于統(tǒng)一營銷，有利于調(diào)動(dòng)各個(gè)方面積極性，有利于增加商戶以及商業(yè)經(jīng)營公司收益。涉及客戶向新聞部門投訴由營銷部門主管副總經(jīng)理負(fù)責(zé)。與傳統(tǒng)百貨不同，類似正中商業(yè)廣場這樣的區(qū)域MALL,具有室內(nèi)文化表演舞臺(tái)，也具有室外文化休閑廣場，方便大客戶開展企業(yè)文化活動(dòng)、集體購物，休閑娛樂。大客戶檔案管理系統(tǒng)隸屬公司CRM系統(tǒng)，單獨(dú)建立科目，大客戶檔案重點(diǎn)管理，作為個(gè)性化文化促銷服務(wù)的依據(jù)。大客戶類型：大型企業(yè)單位，政府機(jī)構(gòu)公務(wù)員群體，銀行證券金融機(jī)構(gòu)白領(lǐng)消費(fèi)群體。收取客戶宣傳費(fèi)用之前，要做好商戶代表的思想工作，通過管理公司的努力和奉獻(xiàn)精神，得到廣大商戶認(rèn)同。在宣傳方面不僅要擴(kuò)大公司知名度，而且要寫出四篇重點(diǎn)文章，在行業(yè)內(nèi)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，突出正中商業(yè)廣場購物中心的美譽(yù)度。在20072008年策劃中突出創(chuàng)新與文化內(nèi)涵，注重樹立正中公司品牌形象。在供應(yīng)商滿意度調(diào)查方面，同樣要給予重視，作為領(lǐng)導(dǎo)制定采購政策依據(jù)。20072008年的市場調(diào)研工作將給予加強(qiáng)，爭取在美國AC尼爾森公司市場調(diào)查顧問的指導(dǎo)下，建立完善的商業(yè)調(diào)查模型，從深圳寶安中心區(qū)開始建立市場調(diào)查樣板。正中商業(yè)廣場開業(yè)以后營銷方面建議做好幾項(xiàng)重點(diǎn)工作:，讓整個(gè)賣場擁有良好的購物與休閑娛樂氣氛。深圳正中商業(yè)廣場作為中型地鐵上蓋MALL購物中心，餐飲娛樂休閑面積較大，自身有大型廣場，可以分別開展兒童娛樂表演活動(dòng)和成人文化藝術(shù)表演節(jié)目，豐富人們的業(yè)余生活，提高城市居民的生活質(zhì)量。大型MALL的營銷部門典型組織架構(gòu)如下：MALL營銷部門組織架構(gòu)營銷總監(jiān)作為營銷部門的主要領(lǐng)導(dǎo)，應(yīng)該幫助本部門員工作職業(yè)生涯規(guī)劃，對(duì)他們的優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn)非常了解。[5]團(tuán)隊(duì)建設(shè)的目標(biāo)和培訓(xùn)計(jì)劃。[3]競爭對(duì)手的情況，本公司在競爭中所處的地位和資源情況。制定營銷計(jì)劃要考慮如下因素：[1]消費(fèi)者的需求和消費(fèi)偏好。(4)做好開業(yè)儀式以及活動(dòng)的策劃與排練。(2)針對(duì)人流量大等特點(diǎn)，提前請(qǐng)其它物業(yè)管理公司提供人力支持。十一、正中廣場購物中心的全年商業(yè)營銷正中商業(yè)廣場開業(yè)時(shí)機(jī)與開業(yè)策劃建議選擇2008年5月1日作為開業(yè)時(shí)機(jī).開業(yè)策劃開業(yè)策劃是購物中心最重要的里程碑，開業(yè)策劃至關(guān)重要，需要做好如下工作：(1)提前進(jìn)行預(yù)熱宣傳，保證有足夠多的客流量，確保包括主力店在內(nèi)的80%商戶統(tǒng)一開業(yè)。由于大型購物中心培訓(xùn)人數(shù)多，培訓(xùn)工作量大，因此，必須落實(shí)培訓(xùn)費(fèi)用。如果選擇國外專業(yè)管理公司作為顧問，發(fā)展商成立商業(yè)管理公司，吸納更多優(yōu)秀專業(yè)人才相結(jié)合，優(yōu)點(diǎn)是有利于過渡，有利于逐步本土化，培養(yǎng)訓(xùn)練本地人才。選擇專業(yè)管理公司，完全交給專業(yè)管理公司經(jīng)營是一種省心的方式，缺點(diǎn)是管理成本較高，不利于人才本土化。購物中心的經(jīng)營管理水平關(guān)系MALL項(xiàng)目開發(fā)的最終結(jié)果，我們必須按照可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，穩(wěn)步提高管理水平。，因此要預(yù)先與北京、上海設(shè)立辦事處的投資基金建立合作關(guān)系。，通過公寓出售回籠全部資金，在第一階段保留商業(yè)物業(yè)，通過商業(yè)物業(yè)實(shí)現(xiàn)低成本融資目標(biāo)。第二階段整合主力店資源，樹立高收益商業(yè)物業(yè)形象。正中商業(yè)廣場租金策略招商費(fèi)用使用原則: 把握招商節(jié)奏，初期費(fèi)用嚴(yán)格控制, 集中使用招商經(jīng)費(fèi), 招商手冊(cè)與導(dǎo)示系統(tǒng) 20萬元招商廣告 90萬元招商活動(dòng) 80萬元小計(jì) 170萬元招商摸底與招商談判差旅費(fèi)用 各大城市招商調(diào)研摸底及考察費(fèi)用 10萬元專業(yè)招商人員費(fèi)用