【正文】 結合本案的處理，從尊重歷史、照顧現實出發(fā)，確認該賣賣協議有效，實現了法律效果與社會效果的有機統一。這主要是因為：一是部分城鎮(zhèn)居民在購買農村房屋后進行了依法登記和產權變更手續(xù)；二是出賣方已經轉為城鎮(zhèn)居民；三是法院認定買賣行為發(fā)生的時間較長，購買方已經在農村長時間居住，且房屋已經翻蓋或者重建，從保障當事人居住權和穩(wěn)定農村社會關系的角度認定有效。判決要以“有利于妥善解決現有糾紛、有利于規(guī)范當事人交易行為”為指導，起到制約農民審慎處分自己房屋的積極效果。確認農村私有房屋買賣合同效力，要全面考慮到合同無效對雙方當事人利益影響，尤其出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格差異受到的損失；對買受人翻建、擴建房屋的，還要考慮對其添附價值進行補償；對主張返還、騰退房屋德，要考慮到對房屋買受人的妥善安置問題，避免單純判決騰退房屋造成“案結事起”的后果。二是需要認真審查房屋買賣的現實情況，包括協議履行、房屋的權屬、是否經過審批、登記、有無翻建、擴建是否具備騰房條件等進行綜合衡量。由于農村私有房屋買賣糾紛主要發(fā)生在村民和城鎮(zhèn)居民之間，這類房屋買賣行為多發(fā)生在上世紀90年代，至今時隔10年以上，大多買賣行為依約履行了合同義務，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，并且辦理了房屋登記變更或宅基地使用權變更登記手續(xù)；甚至房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為。關于如何確認農村私有房屋買賣合同的效力，筆者應綜合上述觀點，結合具體案情，區(qū)分不同情況，以認定農村私有房屋買賣合同無效為原則，以認定有效為例外。最后，在買受人占有房屋后，一般會對房屋進行修繕、裝修，甚至擴建、翻建，確認協議無效還要涉及對因房屋翻建、擴建、添附等價值評估鑒定、費用補償標準難題，甚至遭遇執(zhí)行難題，如此判決的結果很難實現法律效果與社會效果的有機統一。再次，在我國房屋被賦予了很多的社會意義，不僅是安身立命之所，更體現為居住人的密切財產、社會依附關系。因此，當前司法判決確認此類合同無效導向的后果是嚴重損害社會的公序良俗和誠實信用的社會根基，應當引起司法決策者的高度重視。而目前有關土地管理法規(guī)關于農村宅基地流轉的規(guī)定皆為禁止性規(guī)定，而不是強制性效力規(guī)范，不能以次確認買賣合同的效力，而國務院辦公廳的兩個通知不能算作法規(guī)，不能作為合同無效的依據。首先，我國法律沒有明確規(guī)定城市居民不得購買農村房屋。最后，認定買賣合同有效不利于保護出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關涉到其生存權益。農村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經濟組織的權益，是法律法規(guī)明確禁止的。因此，根據《中華人民共和國合同法》第52條第5項規(guī)定，農村私有房屋買賣合同由于違反了國家政策和相關法律、法規(guī)應確定無效?！薄罢貙儆谵r民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。我國《物權法》第153條明確規(guī)定了宅基地使用權的取得、行使和轉讓，要符合土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。由于司法實踐對私有房屋買賣合同效力認定的不統一，造成司法實務上的困惑。繼“畫家村”系列案件出現后，隨著農村小產權房糾紛不斷，農村房屋買賣糾紛成為當前司法實踐中的熱點和難點問題。結合以上幾點，對于原告上述訴訟請求，不予支持。從尊重歷史、照顧現實出發(fā)，該買賣行為有效。就此，可以認定雙方買賣行為并不違反當時國家有關政策；目前，本區(qū)農村房屋辦理產權證書尚未開展，雙方履行上述房屋買賣合同后，即無相關部門辦理產權證書。二、審判結果一審法院經審理認為，孫某某與趙某某就訴爭房屋已形成買賣合同關系，該合同系雙方真實意思表示，且已履行完畢，至今已有二十年。被告買受農村房屋，損害了集體經濟組織及原告的合法權益，原被告之間買賣農村房屋的行為不符合法律規(guī)定。當時原告系板凳溝生產隊村民，此房宅基地屬農民集體所有，而被告為城市居民。第五篇：農村私有房屋買賣合同效力的認定農村私有房屋買賣合同效力的認定作者：張英周 楊小花發(fā)布時間：20090722 15:52:42一、基本案情原告孫某某訴稱,原告與被告于1988年9月21日協商，由被告購買原告位于北京市石景山區(qū)某村的房屋，原告收取被告購房款7000元。如果是現在可以辦理集體土地流轉或者國有手續(xù)。朱茂海將房屋賣 給皮遠桂不合法，他們買賣土地的行為是《土地管理法》不允許的，2008年以后集體土地才可以辦理抵押、流轉、交易等。對于此事我們咨詢了澧縣國土部門。對于此點，要尊重歷史，照顧現實。本案被告皮遠桂系中武鄉(xiāng)玉圃村2組村民未分的宅基地，其符合買房人的主體。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的不予批準。《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定農村宅基地屬農民集體經濟組織所有，只有該組織成員才享有 宅基地使用權。目前農村私有房屋買賣買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分 了宅基地，損害了集體經濟組織的合法權益，況且本案中二被告朱茂海與皮遠桂房屋及土地買賣的行為未征得當地村委會的同意，也未到相關部門辦理土地變更登記 等手續(xù)。農村私有房屋買賣合同應定無效，其理由有：首先，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣 是我國法律法規(guī)所禁止的，根據土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農民集體所有，由農村集體經濟組織或者村民委員會經營管理。來源： 中國法院網澧縣頻道責任編輯： 邊江精品文檔第四篇：農村私有房屋及宅基地買賣合同效力問題農村私有房屋及宅基地買賣合同效力問題案件所涉及農村私有房屋及宅基地買賣合同的效力問題。綜上，本案原、被告爭議的房屋未經村委會書面同意，亦未辦理審批、過戶手續(xù)，被告皮遠桂已經在中武鄉(xiāng)玉圃村有一處房產，雖土地性質為國有租賃土地，但該宗土地的初始登記是玉圃村集體所有的土地。其次，被告皮遠桂在中武鄉(xiāng)玉圃村2組另有一處新建房屋已竣工，并辦理了該房屋國有土地使用權證，其土地來源據玉圃村支部書記王軍林反映，今年上半年，皮遠桂向玉圃村村民委員會提出宅基地申請，經村委會同意，該宗土地出讓后變更為國有土地，屬于租賃土地。其夫妻共同享有的位于關堰村的宅基地已轉讓給他人。目前，農村房屋買賣無法辦理產權證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權人的保證，該合同因合同標的不能而無效，所謂標的的可能是指合同規(guī)定的債權人的權利或債務人的義務在客觀上有成為現實的可能，如果標的無法實現則不發(fā)生法律上的效力，當事人簽訂的宅基地上買賣合同，其標的是買受人交付價款，出賣人移轉房屋所有權，但現實生活中，房產管理部門要么只辦理了城市國有土地上所建房屋的權屬證書，要么依據有關法律不予辦理，導致農村房屋及土地無法辦理過戶登記。綜合國土部門及村里的咨詢意見來看，對其違反土地管理法的問題均可以通過上述方式解決問題。如果國土部門當時查處應當沒收非法所得、責令停止違法行為，然后補辦成國有手續(xù)。他們對于此事的處理：孫元珍買賣戴成然的土地是不合法的，如果他們發(fā)現這個情況，將對其處理是：責令停止違法行為、沒收違法所得、罰款以后再補辦精品文檔精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有手續(xù)，將其辦理為國有。農村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)人口流動加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產生的，相關部門監(jiān)管不力、農村集體經濟組織相對渙散是造成這種現狀的制度誘因，只要交錢就可蓋章并同意申報。本案涉及只是未經村里同意雙方私自買賣的行為。從上述規(guī)定來看，法律雖未禁止農村村民出賣、出租宅基地上所建住宅，但對售房主體卻有限制。農村村民一戶只能擁有一處宅基地。第二類意見：此類合同有效。其次，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利與特定的身份關系相聯系，不允許轉讓。第一種意見：此類合同無效。本案所涉宅基地上的房屋，目前朱茂海并未全部賣出，靠北邊山墻一間平房仍然為朱茂海夫婦所有。朱茂海與孫元珍至今還系夫婦關系，雙方是一個利益的共同體，正如朱茂海所說正是由于被告皮遠桂夫婦不讓自己夫婦在家里居住由此引發(fā)關系不和，據此推論孫元珍也應知道賣房的始終。法庭查明原告經常往返于長沙與中武鄉(xiāng)玉圃村2組的家中，當時皮遠桂夫婦就在購買的宅基地上做生意，孫元珍的偏屋就在皮的隔壁。其四、本案原告孫元珍明知房屋買賣活動的始終?！吨腥A人民共和國合同法》也對善意取得不動產所有權的予以保護?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用若干問題的解釋(一)》第十七條(二)項規(guī)定：夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻應當平等協商，取得一致意見。此前朱茂海經中武鄉(xiāng)關堰村村民委員會同意將中武鄉(xiāng)關堰村9組的房屋賣給了朱召將(未辦理變更登記)。被告皮遠桂系中武鄉(xiāng)玉圃村二組村民未分得宅基地。嗣后，孫元珍夫婦多次從長沙返回澧縣中武鄉(xiāng)玉圃村，因居住權問題，孫元珍與皮遠桂夫妻發(fā)生分歧。2007年3月17日被告皮遠桂給付被告朱茂海購房款650