農(nóng)村房屋買賣合同效力(參考版)
2025-01-05 15:33本頁面
【正文】 文章來源：中顧法律網(wǎng) (免費法律咨詢，就上中顧法律網(wǎng)）第 9 頁 共 9 頁。如享有原宅基地的村民已經(jīng)使用了20年,那么買方所享有的期限則為50年。《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條根據(jù)土地的用途對各類用途的使用權(quán)最高年限作了規(guī)定，居住用地為70年。所以，可以對城市規(guī)劃以確定為居住區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)民宅基地，由政府確權(quán)或征為國有土地，交納土地出讓金，進入市場交易。對于一戶只能擁有一處宅基地修改為在沒有宅基地的情況下一戶只能申請一處宅基地，宅基地使用不是永久的，為房屋的壽命內(nèi)(或規(guī)定年限如70年)，房屋到塌或滅失重建時重新申請批準(zhǔn)(目前農(nóng)村重建房屋也是要批準(zhǔn)的)，放寬農(nóng)村房屋買賣時宅基地使用權(quán)在房屋自然壽命內(nèi)(或規(guī)定年限70年)隨房移轉(zhuǎn)的條件?！ ∵@樣做的好處是城里人有了在農(nóng)村買房的可能，也將大幅提高蘇州農(nóng)宅價格，讓農(nóng)民也享受到城市化的成果。 因此，蘇州的作法是，對城市規(guī)劃以確定為居住區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)民宅基地，將由政府確權(quán)或征為國有土地，土地上的農(nóng)民住宅則納入城市私房管理，只要補交土地出讓金，這些農(nóng)宅就可以進行房產(chǎn)交易。農(nóng)民進城后，原先的住宅要么轉(zhuǎn)讓給屬于同一集體組織的農(nóng)民，要么就只有空置。長期以來，農(nóng)村住宅一般只有宅基地使用證，土地屬集體所有。屆時，農(nóng)民宅基地將可通過住宅置換中心自由轉(zhuǎn)讓。報道說，作為全國首創(chuàng)的重要舉措，蘇州農(nóng)民進城后，農(nóng)宅將可以轉(zhuǎn)讓、出售。且允許村民房屋自由轉(zhuǎn)讓，將使村民的房屋發(fā)揮最大的效用。當(dāng)村民出售房屋時，僅僅是宅基地的使用權(quán)人換了另外的主體，村民并不能通過出售房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲得出售建筑物的利益。如果允許地隨房走，即村民有權(quán)出售住房，村民對房屋所有權(quán)的行使將不存在任何障礙，此舉并不影響集體經(jīng)濟組織對土地享有的所有權(quán)。如果宅基地上使用權(quán)人欲走出農(nóng)村，到外面的世界開辟一番事業(yè)，其宅基地上的合法建筑只能通過出租來發(fā)揮物的效用?！ ∪绻荒茉试S房隨地走，那么村民因不享有土地的使用權(quán)將影響其房屋的所有權(quán)的行使。而房屋與土地緊密結(jié)合的特點決定了二者必有一方要妥協(xié)，或者地隨房走或者房隨地走。作為使用權(quán)人無權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓宅基地，但如果使用權(quán)人在宅基地上以建造了房屋，房屋的所有權(quán)的完整權(quán)能屬于宅基地的使用權(quán)人。[4] 宅基地所有權(quán)屬農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，其使用權(quán)由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民使用。這樣，雖然房屋和土地是相互獨立的物，但土地和房屋使用權(quán)的一體性，使我國的房地產(chǎn)權(quán)也一體化。這些與法理上相悖。同時，按照意思自治原則，對于買賣合同，以雙方意思達成一致為準(zhǔn)。從法理上分析，村民對其房屋具有絕對的支配權(quán)。它具有對抗第三人的效力。所以，這樣的規(guī)定不利于社會的穩(wěn)定，會帶來某些不安定因素，也違反了所有權(quán)人可行使房屋所有權(quán)處分原則，在沒有改變宅基地所有權(quán)現(xiàn)狀和對土地的占有和利用狀況下，也違反了合同意思自治的原則，不管是買方還是賣方都不利，而對集體土地的使用權(quán)也沒有實質(zhì)的影響 而農(nóng)村房屋也應(yīng)享有完全的物權(quán)，所謂物權(quán)，是指公民、法人依法享有的直接支配特定物并對抗第三人的財產(chǎn)權(quán)利。[3] 三、目前在對于農(nóng)村房屋買賣法律欠缺的情況下，農(nóng)村房屋買賣應(yīng)采有條件有效原則 筆者曾經(jīng)碰到過這樣一個案子，一城市老婦購買了農(nóng)村的民房用以養(yǎng)老，當(dāng)?shù)丶w組織也是知道的，從沒有反對過，從集體組織方面考慮認(rèn)為宅基地使用權(quán)已給村民使用建房，村民賣房這是很正常的，但十幾年過去了，法院卻判令買賣合同無效。我們也應(yīng)該看到，如果不允許農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓，這會使得農(nóng)村的不動產(chǎn)難以進入市場進行交易，使房屋的交換價值不能實現(xiàn)，在一定程度上會限制農(nóng)民的融資的手段，甚至?xí)璧K農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。同樣對于農(nóng)村村民申請取得宅基地并建房后，對于房屋的所有應(yīng)采完全權(quán)利的
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