農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力(存儲(chǔ)版)
【正文】 基地使用權(quán)已給村民使用建房，村民賣(mài)房這是很正常的，但十幾年過(guò)去了，法院卻判令買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。同時(shí)，按照意思自治原則，對(duì)于買(mǎi)賣(mài)合同，以雙方意思達(dá)成一致為準(zhǔn)。作為使用權(quán)人無(wú)權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓宅基地，但如果使用權(quán)人在宅基地上以建造了房屋，房屋的所有權(quán)的完整權(quán)能屬于宅基地的使用權(quán)人。如果允許地隨房走，即村民有權(quán)出售住房，村民對(duì)房屋所有權(quán)的行使將不存在任何障礙，此舉并不影響集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)土地享有的所有權(quán)。屆時(shí)，農(nóng)民宅基地將可通過(guò)住宅置換中心自由轉(zhuǎn)讓?！ ∵@樣做的好處是城里人有了在農(nóng)村買(mǎi)房的可能，也將大幅提高蘇州農(nóng)宅價(jià)格，讓農(nóng)民也享受到城市化的成果。如享有原宅基地的村民已經(jīng)使用了20年,那么買(mǎi)方所享有的期限則為50年?！冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條根據(jù)土地的用途對(duì)各類(lèi)用途的使用權(quán)最高年限作了規(guī)定，居住用地為70年?！ ∫虼?，蘇州的作法是，對(duì)城市規(guī)劃以確定為居住區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)民宅基地，將由政府確權(quán)或征為國(guó)有土地，土地上的農(nóng)民住宅則納入城市私房管理，只要補(bǔ)交土地出讓金，這些農(nóng)宅就可以進(jìn)行房產(chǎn)交易。報(bào)道說(shuō)，作為全國(guó)首創(chuàng)的重要舉措，蘇州農(nóng)民進(jìn)城后，農(nóng)宅將可以轉(zhuǎn)讓、出售。如果宅基地上使用權(quán)人欲走出農(nóng)村，到外面的世界開(kāi)辟一番事業(yè)，其宅基地上的合法建筑只能通過(guò)出租來(lái)發(fā)揮物的效用。[4] 宅基地所有權(quán)屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，其使用權(quán)由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民使用。從法理上分析，村民對(duì)其房屋具有絕對(duì)的支配權(quán)。我們也應(yīng)該看到，如果不允許農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓?zhuān)@會(huì)使得農(nóng)村的不動(dòng)產(chǎn)難以進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易，使房屋的交換價(jià)值不能實(shí)現(xiàn)，在一定程度上會(huì)限制農(nóng)民的融資的手段，甚至?xí)璧K農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?！薄 ∫陨线@些規(guī)定筆者認(rèn)為從物權(quán)的法理上分析都有其欠缺的一面，既然房屋的產(chǎn)權(quán)是村民所有的，建房也是經(jīng)審批的，而宅基地所有權(quán)是村集體所有，一戶(hù)只能一次申請(qǐng)，也就是說(shuō)在房屋的自然壽命中法定占有宅基地的使用權(quán)是經(jīng)審批的，所以宅基地使用權(quán)是依附于房屋上表現(xiàn)出來(lái)，所有權(quán)人不能單獨(dú)行使占有土地，只能是地隨房走，而現(xiàn)房屋贈(zèng)與、買(mǎi)賣(mài)是對(duì)所有權(quán)的一種處分，是否有效筆者認(rèn)為應(yīng)按法律和國(guó)務(wù)院的法規(guī)，其他的規(guī)章和地方性法規(guī)都不能否認(rèn)合同的效力。農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。 任何單位和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地?！ ?2條可以看出這是對(duì)宅基地使用權(quán)的一種規(guī)定，且是針對(duì)農(nóng)村宅基地申請(qǐng)及建房的規(guī)定，而此條中對(duì)于農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房沒(méi)有禁止性規(guī)定，只是說(shuō)農(nóng)村村民出賣(mài)、出租房屋后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)，這是對(duì)一戶(hù)只能申請(qǐng)一次宅基地的限制。該協(xié)議簽訂后，原告將房屋交給了被告，被告也實(shí)際給付了原告10萬(wàn)元，并住進(jìn)了該房屋。2002年趙某以未經(jīng)其本人同意被丈夫私自出售房屋為由起訴這個(gè)城市居民，要求法院確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同為無(wú)效合同，要對(duì)方返還房屋。由于房屋可以繼承所以宅基地使用權(quán)實(shí)質(zhì)上也可以繼承，因此宅基地使用權(quán)是一種無(wú)期限限制的權(quán)利。農(nóng)村宅基地和城鎮(zhèn)宅基地的區(qū)別在于：農(nóng)村宅基地是與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格是聯(lián)系在一起的，在一定程度上，宅基地具有社會(huì)福利和社會(huì)保障的功能，而城鎮(zhèn)宅基地則不具有這一特質(zhì)。土地上一旦建了房屋，對(duì)土地的占有、利用在一定時(shí)期內(nèi)已完成，以后主要表現(xiàn)為對(duì)房屋的占有、利用，故房屋和土地不可分及其占有的相排斥，事實(shí)上在兩個(gè)所有權(quán)不一致時(shí)只能表現(xiàn)為一種占有使用。國(guó)家為了發(fā)展房地產(chǎn)也建立了國(guó)有土地使用權(quán)出讓的有關(guān)法律法規(guī)，在日常中只要土地使用權(quán)還在使用期限內(nèi)，應(yīng)是地隨房走，而當(dāng)土地使用權(quán)使用期限已到，這時(shí)才有一個(gè)房隨地走還是地隨房走的問(wèn)題。宅基地使用權(quán)具有如下的特點(diǎn)[2]： 農(nóng)村的宅基地與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的權(quán)利和利益是聯(lián)系在一起的?！ 囊陨隙x可知，不僅是農(nóng)村村民所享有
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