農(nóng)村房屋買賣合同效力-資料下載頁
2025-01-03 15:33本頁面
【正文】 他只能對其建筑物或其他附著物享有占有、使用、收益的權利，而無從行使最重要的處分的權能。如果宅基地上使用權人欲走出農(nóng)村，到外面的世界開辟一番事業(yè)，其宅基地上的合法建筑只能通過出租來發(fā)揮物的效用。無疑，這使其權利的行使很不充分。如果允許地隨房走，即村民有權出售住房，村民對房屋所有權的行使將不存在任何障礙，此舉并不影響集體經(jīng)濟組織對土地享有的所有權。宅基地一旦劃撥給村民使用，集體經(jīng)濟組織對其所有的土地實際上并不能行使更多的權利。當村民出售房屋時，僅僅是宅基地的使用權人換了另外的主體，村民并不能通過出售房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲得出售建筑物的利益。因此，對集體經(jīng)濟的經(jīng)濟利益并不存在侵犯的問題。且允許村民房屋自由轉讓，將使村民的房屋發(fā)揮最大的效用?！ ?jù)《人民日報》報道，根據(jù)最新出臺的蘇州市農(nóng)民宅基地轉讓相關條例，蘇州將允許農(nóng)民住宅有條件轉讓。報道說，作為全國首創(chuàng)的重要舉措，蘇州農(nóng)民進城后，農(nóng)宅將可以轉讓、出售。日前，蘇州各鄉(xiāng)鎮(zhèn)正緊鑼密鼓，成立農(nóng)民住宅置換中心。屆時，農(nóng)民宅基地將可通過住宅置換中心自由轉讓。蘇州土地部門負責人介紹說，制訂這一政策的主要目的是推動蘇州農(nóng)村的城市化進程。長期以來，農(nóng)村住宅一般只有宅基地使用證，土地屬集體所有。由于農(nóng)村住宅缺少土地證、房產(chǎn)證，交換一直存在著困難。農(nóng)民進城后，原先的住宅要么轉讓給屬于同一集體組織的農(nóng)民，要么就只有空置。這樣做的后果是：一方面，城市居民或外來者根本無權購買農(nóng)民房，另一方面，也導致農(nóng)村住宅價格低廉，一定程度上影響了農(nóng)民進城購房、定居的速度?！ ∫虼?，蘇州的作法是，對城市規(guī)劃以確定為居住區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)民宅基地，將由政府確權或征為國有土地，土地上的農(nóng)民住宅則納入城市私房管理，只要補交土地出讓金，這些農(nóng)宅就可以進行房產(chǎn)交易。而在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，則將成立農(nóng)民住宅置換中心，進城農(nóng)民的住宅可由中心預付一定住房交易款后收購儲備后進入市場?！ ∵@樣做的好處是城里人有了在農(nóng)村買房的可能，也將大幅提高蘇州農(nóng)宅價格，讓農(nóng)民也享受到城市化的成果。[5] 因此，筆者也想從法理和目前現(xiàn)有法律法規(guī)闡述一下自己的拙見，認為農(nóng)村房屋產(chǎn)權登記、買賣一是應盡快完善立法，在今年的二會上已有委員提出這個問題，二是在目前沒有法律禁止轉讓的情況下采有條件有效為妥，具體的設想如下： 盡快完善立法，規(guī)定農(nóng)村房屋可自由買賣的辦法。對于一戶只能擁有一處宅基地修改為在沒有宅基地的情況下一戶只能申請一處宅基地，宅基地使用不是永久的，為房屋的壽命內(nèi)(或規(guī)定年限如70年)，房屋到塌或滅失重建時重新申請批準(目前農(nóng)村重建房屋也是要批準的)，放寬農(nóng)村房屋買賣時宅基地使用權在房屋自然壽命內(nèi)(或規(guī)定年限70年)隨房移轉的條件。 參照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第八條：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉為國有土地后，該國有土地的使用權方可有償出讓。所以，可以對城市規(guī)劃以確定為居住區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)民宅基地，由政府確權或征為國有土地，交納土地出讓金，進入市場交易?！ ∧壳霸跊]有法律和國務院法規(guī)對農(nóng)村房屋轉讓沒有禁止性規(guī)定的情況下，法院不宜對已交房付款并訂有買賣契約的，應認定為合同有效為好，特別是對于經(jīng)村集體組織同意備案的應為有效，對于宅基地建房后出售的可規(guī)定村民轉讓其房屋必須經(jīng)村集體組織同意，并規(guī)定一定的轉讓年限?！冻擎?zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條根據(jù)土地的用途對各類用途的使用權最高年限作了規(guī)定，居住用地為70年。所以轉讓也應參照從審批建房開始起算70年為其年限。如享有原宅基地的村民已經(jīng)使用了20年,那么買方所享有的期限則為50年。同時對于原免費的可考慮收取一定的使用費。文章來源：中顧法律網(wǎng) (免費法律咨詢，就上中顧法律網(wǎng)）第 9 頁 共 9 頁
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