【正文】 轄市規(guī)定的標準。該協(xié)議約定原告將樓房一幢及兩間廚房等賣給被告，價款***萬元；房屋的產權證和宅基地使用權證書由原告負責辦理，被告預交房款***萬元，余款８萬元在兩證交付后付清。于某系城郊某村農民，其經(jīng)有關部門批準在村里建了樓房一幢及兩間廚房，該房屋的宅基地所有權屬于村委會。同時對于宅基地使用權不得轉讓而使農村房屋所有權人無法行使所有權中的處分權，讓我們先來看看下面兩個案例：1992年某城市居民向北京市順義區(qū)后沙峪一村民趙某的丈夫購買了一處民房，由于趙某的丈夫是居民，趙某是農民，所以1993年宅基地確權時使用權人登記為趙某。因為土地資源的有效性，不可能給每個農村居民提供更多的宅基地，而每戶申請到一處宅基地，即足以保證其基本的生活需要，如果允許申請多處，則將導致土地資源的浪費。宅基地作為用益物權，首先表現(xiàn)在權利人可以對宅基地長期享有占有、使用的權利。關于宅基地使用權的性質，我國學者大都認為，宅基地使用權本質上屬于土地使用權。它指的是農村居民及少數(shù)城鎮(zhèn)居民為建造自有房屋對集體土地所享有的占有、使用的權利。而擁有房屋的所有權而占有土地使用權的情況大量存在，如所有的私有建造（包括農村在宅基上建設的房屋）和商品房屋的所有權人，所以通常情形下，我國目前都是表現(xiàn)為房屋所有權人占有使用土地，而不是土地所有權人占有使用房屋。第二篇：農村房屋的買賣合同效力農村房屋的買賣合同效力[關鍵詞]：農村房屋宅基地使用權房屋所有權合同效力地隨房走一、房地產權現(xiàn)狀和農村宅基地使用權談農村房屋買賣，首先要分析目前我國的房地產權現(xiàn)狀，我國的土地所有權有二種所有制：，且土地所有權是不允許買賣的。因此，對宅基地上住房的出售應當采用放開的政策。作為村民，其無償使用宅基地是基于其特定的社員身份，通過購房取得他人宅基地使用權的人如果不具有社員身份，完全可以通過向土地的所有權人交納一定的費用取得宅基地使用權。城市的房改房與農村的房屋有一定的相似之處，房改房的售價中不含土地收益，因此建設部規(guī)定已售公房上市應當向國家或產權單位補交一部分土地收益。由此可見，草案對房屋所有權與宅基地使用權的關系采地隨房走。且允許農村房屋自由轉讓，將使農村的房屋發(fā)揮最大的效用。如果允許地隨房走，即村民有權出售住房，村民對房屋所有權的行使將不存在任何障礙，那么此舉是否有礙集體經(jīng)濟組織對土地享有的所有權呢？筆者認為，并不影響。如果只能允許房隨地走，那么村民因不享有土地的所有權將影響其房屋的所有權的行使。作為宅基地使用權人，有權在取得的土地上享有占有、使用的權利，可以在該土地上建造住房以及其他附著物。通過前述提到的法律、法規(guī)規(guī)定，不難看出，國家對宅基地申請是嚴格控制的，而上述規(guī)定并不涉及村民已按規(guī)定申請到宅基地并按審批手續(xù)建造房屋，但關系到在出售房屋問題上發(fā)生爭議如何認定。因此，即使是售房行為發(fā)生在村民集體組織內部成員之間，也將難以進行。三是已在集體組織落戶，但尚沒有被分到宅基地。如果這種觀點成立，村民售房的權利將無從行使。１９９３年１１月１日實施的《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》規(guī)定：農村村民建房的，應先向村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會提出建房申請，經(jīng)村民會議討論通過后，如果是需要使用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)級人民政府審核、縣級人民政府建設行政主管部門審查同意，再向縣級人民政府土地管理部門申請用地，經(jīng)縣級人民政府批準后，由縣級人民政府土地管理部門劃撥土地；如果是使用原有宅基地、村內空閑地和其他土地，也應由鄉(xiāng)級人民政府根據(jù)村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃批準。對農村房屋買賣合同持審慎的態(tài)度，緣于國家對農村土地的一貫政策規(guī)定。但農村宅基地屬農民集體經(jīng)濟組織所有，只有集體組織的成員才享有宅基地的使用權。一種意見認為，如果購房者能取得宅基地使用權，買賣合同不存在其他違法行為，則應認定合同有效。第一篇：農村房屋買賣合同效力的探討農村房屋買賣合同效力的探討作者： 夏正芳發(fā)布時間： 20021101 09:19:18近年，農村的房地產市場逐漸活躍，農民往往將其在宅基地上所建房屋或者出租、或者售與他人。另一種意見認為，村民對宅基地只享有使用權，而無處分的權利，而出售住房的行為，實際上已處分了宅基地使用權，故合同應認定無效。而通過房屋的轉讓，也將與房屋不可分割的宅基地使用權一并轉讓，將宅基地使用權的主體擴大到非集體組織成員、甚至是城鎮(zhèn)戶口的居民?！锻恋胤ā访鞔_：珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。城鎮(zhèn)居民如需使用集體土地建房，還應經(jīng)其所在單位或者居民委員會同意，再按上述兩種情況辦理審批手續(xù)。農村房屋買賣的出售方一般為農村集體組織的村民，而購買方存在兩種情況：一是集體組織內部成員，二是集體組織以外的成員。根據(jù)一戶村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定，對已有宅基地且符合國家標準的村民，再申請宅基地是不可能得到批準的。售房者首先要審查購房者的具體情況，這無疑是不現(xiàn)實的?？创@一問題，究其實質是如何認定宅基地的權利性質，以及宅基地上的權利與地上建筑物的權利關系。作為使用權人無權單獨轉讓宅基地，但如果使用權人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有權的完整權能屬于宅基地使用權人。他只能對其建筑物或其他附著物享有占有、使用、收益的權利，而無從行使最重要的處分的權能。宅基地一旦劃撥給村民使用，集體經(jīng)濟組織對其所有的土地實際上并不能行使更多的權利。物權法草案第十五章規(guī)定了宅基地使用權，從草案規(guī)定可看出，草案允許農村房屋出售。應該說草案的規(guī)定是積極、合理并可行的。國家對城市房地產二級市場持積極的開放政策。如果是具有社員身份的人，可分為兩種情況：其已有宅基地且達到國家規(guī)定的標準，可以購買他人的住房，但必須繳納一定的土地費用。關于宅基地的控制應當在宅基地的申請上從嚴把關。而對于房屋是指建筑于地上的供人居住和從事營業(yè)或其他社會活動的建筑物，其總是建立在土地之上。國家為了發(fā)展房地產也建立了國有土地使用權出讓的有關法律法規(guī)，在日常中只要土地使用權還在使用期限內，應是地隨房走，而當土地使用權使用期限已到，這時才有一個房隨地走還是地隨房走的問題。宅基地使用權一般分為兩種：農村宅基地使用權和城鎮(zhèn)宅基地使用權。宅基地使用權具有如下的特點：農村的宅基地與集體經(jīng)濟組織成員的權利和利益是聯(lián)系在一起的。對于宅基地，權利人有權在宅基地上建屋和附屬物。從以上定義可知，不僅是農村村民所享有，也有極少數(shù)城市居民所享有，在宅基地上建造的房屋對于土地的使用權是永久占有的，所有地隨房走是必然的，由于建造人對于房屋所有權的長久性，而房屋只要沒有倒塌、滅失，即便申請人失去社員的資格，也是享有宅基地使用權的。這個民房買賣是趙某的丈夫將夫妻共同民房轉讓給了城市居民。被告諸某系城鎮(zhèn)定量戶口人員。該協(xié)議簽訂后，原告將房屋交給了被告，被告也實際給付了原告***萬元，并住進了該房屋。農村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。從此條可以看出農村村民房屋是可以出賣、出租的。第2條：中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。從上面法條可知集體土地使用權可以依法轉讓，所以集體土地使用權是可以依法轉讓在法律上不存在障礙的。”筆者認為這條規(guī)定是針對宅基地所有權嚴禁買賣、出租和違法轉讓。對于已批宅基地農民建房后賣房而引起的宅基地使用權的移轉并沒有禁止?！薄渡綎|省高級人民法院關于審理房地產案件若干問題的意見》第56條更加明確的規(guī)定：“農村宅基地使用權的轉移，必須經(jīng)合法批準……未經(jīng)審查批準，宅基地使用權不能隨房轉移給買主，房屋買賣、贈與等行為也應認定為無效。也不符《合同法》、《民法通則》關于合同無效的規(guī)定還有筆者認為在實際的操作中，嚴格禁止宅基地使用權的買賣、轉讓和出租是不完全合理的。對此人們可能會擔心一旦允許農村房屋可以向任何人轉讓，則宅基地就不再與農村集體的成員權聯(lián)系在一起，這不符合宅基地使用權的固有屬性，是沒有必要的，因為國家規(guī)定了一戶一次申請的原則，社員的身份屬性主要在申請時體現(xiàn)出來，申請建房后強調房屋所有權完全行使的權利，只是轉讓時設定一定的條件，如需經(jīng)村集體同意、征為國有土地、需補交土地費用等。這使得老婦住了十幾年的房子一轉眼就不屬于自己了，現(xiàn)在無家可歸，境況十分可悲。從法理上分析，村民對其房屋具有絕對的支配權。這些與法理上相悖。宅基地所有權屬農村集體經(jīng)濟組織所有，其使用權由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民使用。而房屋與土地緊密結合的特點決定了二者必有一方要妥協(xié)，或者地隨房走或者房隨地走。如果宅基地上使用權人欲走出農村，到外面的世界開辟一番事業(yè)，其宅基地上的合法建筑只能通過出租來發(fā)揮物的效用。當村民出售房屋時，僅僅是宅基地的使用權人換了另外的主體，村民并不能通過出售房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲得出售建筑物的利益。報道說，作為全國首創(chuàng)的重要舉措，蘇州農民進城后，農宅將可以轉讓、出售。長期以來，農村住宅一般只有宅基地使用證，土地屬集體所有。因此，蘇州的作法是，對城市規(guī)劃以確定為居住區(qū)范圍內的農民宅基地，將由政府確權或征為國有土地，土地上的農民住宅則納入城市私房管理，只要補交土地出讓金，這些農宅就可以進行房產交易。對于一戶只能擁有一處宅基地修改為在沒有宅基地的情況下一戶只能申請一