【正文】 10 / 10?！　?zhí)燧啠骸懂?dāng)前農(nóng)民自建住房確權(quán)案件的審理難點(diǎn)及思考》，載《政治與法律》2002年第6期，第92頁。　　張濤：《城市居民購買農(nóng)村房屋合同效力之我見》?！　∫娡跤恚骸洞迕襁x舉法律問題研究》，北京大學(xué)出版社2002年7月第1版，第2頁。　　參見王利明：《中國統(tǒng)一合同法的制定問題》，載《民商法研究》第三輯，法律出版社1999年版，第418頁?！　⒁婈愋庞轮骶帲骸斗康禺a(chǎn)法原理》，浙江大學(xué)出版社2003年3月第1版，第305頁。關(guān)于區(qū)分原則問題的詳細(xì)論述，可參見孫憲忠：《論物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果的區(qū)分原則》，載孫憲忠著：《論物權(quán)法》法律出版社2001年10月第1版，第3652頁?！　⒁娡趵鳎骸蛾P(guān)于債權(quán)與物權(quán)及合同無效與撤銷權(quán)的關(guān)系》，載《判解研究》2001年第4輯，人民法院出版社2002年1月第1版，第112頁?！　⒁姸采骸睹袷路尚袨椤?，中國人民大學(xué)出版社2002年12月第1版，第185頁。強(qiáng)行規(guī)定，是否為效力規(guī)定抑為取締規(guī)定，應(yīng)探求其目的以定之?！　×簳摹⒒販?、馬建華主編：《房地產(chǎn)法及配套規(guī)定新釋新解》（上），人民法院出版社1998年4月第1版，第444頁?！　⒁姟逗贤ā返诙偃畻l。 　　根據(jù)《合同法》第五十一條：“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”的規(guī)定，非房屋所有權(quán)人出賣他人房屋的，買賣合同并不必然無效，而是處于效力待定狀態(tài)。”　　綜上所述，筆者認(rèn)為，城鎮(zhèn)居民未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)不得購置農(nóng)村宅基地，也不得購買農(nóng)戶住房，相關(guān)當(dāng)事人之間所簽訂的農(nóng)戶房屋買賣合同依法應(yīng)認(rèn)定為無效，而不能拘泥于現(xiàn)行法律法規(guī)中未明確規(guī)定這類合同無效而片面地從尊重當(dāng)事人的契約自由及鼓勵(lì)交易、物盡其用原則出發(fā)，確認(rèn)合同有效。我國農(nóng)村農(nóng)戶的社會保障水平與城鎮(zhèn)居民相比還是處于較低水平的，農(nóng)村土地所發(fā)揮的社會保障作用是不容忽視的，否則，大刀闊斧式的土地制度及農(nóng)戶住房制度改革，所帶來的負(fù)面影響是不容低估的。農(nóng)地在一個(gè)相當(dāng)長時(shí)期內(nèi)仍將是大部分地區(qū)、大部分農(nóng)民獲取收益和維持生存保障的基石。據(jù)此，應(yīng)當(dāng)能夠得出城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購買農(nóng)戶住房的結(jié)論?！钡诙钜?guī)定：“農(nóng)戶依照前款規(guī)定轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，不得再申請宅基地?！　⌒陆嫉摹段餀?quán)法草案》第一百六十二條第一款規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶；住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。如果房屋的買賣成立，也將與房屋不可分割的宅基地使用權(quán)一并進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，這勢必將宅基地使用權(quán)的主體擴(kuò)大化。房屋不是空中樓閣，而是依附于一定土地之上的，即便是可以移動(dòng)的活動(dòng)房屋，它也與一定范圍內(nèi)的土地分不開的。”有人認(rèn)為，該種規(guī)定在文字表面含義上似乎并不能直接得出農(nóng)村村民將農(nóng)村私房出售給城鎮(zhèn)居民的合同當(dāng)然無效的結(jié)論，因?yàn)槠渲械摹八恕辈⑽疵鞔_不包括城鎮(zhèn)居民，且農(nóng)村村民出售住房后，只是不能再申請宅基地罷了，而購買房屋的城鎮(zhèn)居民可以行使房屋的居住使用權(quán)，但不能取得土地使用證和房產(chǎn)證?！r(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或贈與他人后，再申請宅基地的，不得批準(zhǔn)。改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。”為進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，國發(fā)〔2004〕28號《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定：“禁止擅自通過‘村改居’等方式將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地。這種隱形市場交易與法律形成了矛盾，亟需解決！　　《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。國家政策明確禁止農(nóng)民住房的買賣、抵押、流通，其目的是防止集體土地流失，保障農(nóng)民的基本生存權(quán)利不受侵害。對于相同的法律事實(shí)，卻出現(xiàn)了截然相反的判決，這種同案不同判決的現(xiàn)象不但無法起到定紛止?fàn)幍淖饔?，而且將損害司法部門的權(quán)威，造成極大的負(fù)面影響。受案法院在房屋買賣合同效力的確認(rèn)上認(rèn)識不一：認(rèn)定合同無效的理由主要是違反了《土地管理法》規(guī)定的“農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”和國辦發(fā)〔1999〕39號中“農(nóng)村房屋不得向城市居民出售”的規(guī)定；認(rèn)定合同有效的理由主要是出于當(dāng)事人真實(shí)意思表示而訂立的房屋買賣合同是依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力?！睆拈L遠(yuǎn)發(fā)展的眼界考慮，王禹博士關(guān)于應(yīng)從實(shí)質(zhì)上認(rèn)定村民資格的觀點(diǎn)無疑是具有進(jìn)步意義的，但在當(dāng)前形勢下，全國人大和民政部對村民范圍的界定還是符合客觀實(shí)際的，也是較有利于保護(hù)祖祖輩輩生活居住在一定農(nóng)村區(qū)域的村民利益的。凡是具有本村農(nóng)業(yè)戶口的，都是本村村民。王禹博士認(rèn)為：“所謂村民，也就是農(nóng)民，但農(nóng)民屬于社會學(xué)上的概念，而不是法律上的概念。”實(shí)際上，多數(shù)地方法規(guī)也是以農(nóng)業(yè)戶籍作為判斷村民的基本依據(jù)。事實(shí)上，弄清村民的概念，就是要弄清“本村村民”這一概念，具備什么條件才能成為本村村民？全國人大、民政部等有關(guān)部門編寫的《中華人民共和國村委會選舉規(guī)程》、《村委會組織法學(xué)習(xí)讀本》中，對“本村村民”作了專門規(guī)定：“本村村民，地域性戶籍概念?！　。ㄒ唬┖螢椤稗r(nóng)村村民”　　我國的法律條文中關(guān)于“村民”的規(guī)定五花八門，根本找不到對村民的明確界定。相某將自己的私房出賣給李某，系對其私有財(cái)產(chǎn)的合法處分，不違背國家法律的強(qiáng)制性規(guī)定，故應(yīng)認(rèn)定為有效。終審判決駁回上訴，維持原判。雙方當(dāng)事人之間的買賣房屋協(xié)議符合民事法律行為的有效要件，該協(xié)議可以并應(yīng)當(dāng)履行。　　R市中級法院審理認(rèn)為：房屋管理部門的登記檔案材料證實(shí)涉案房屋系相某于1995年6月份提出登記申請，同年7月份予以批準(zhǔn)，辦理了城市私房所有權(quán)登記。雙方違反通知中的上述禁止性規(guī)定簽訂房屋買賣合同，侵犯了社會公共秩序，損害社會公共利益，依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同無效。（訴訟費(fèi)負(fù)擔(dān)部分略）　　相某不服該民事判決，向R市中級法院提起上訴稱，根據(jù)國辦發(fā)〔1999〕39號第二條“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”的規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售系強(qiáng)制性規(guī)定，不因城市居民購買目的差異或其他因素的存在而可以變通。依照《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第四十四條、第六十條、第一百零七條之規(guī)定，判決：一、相某于判決生效后1