【正文】 物業(yè)管理差異的存在，從表面上看是地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異，實(shí)質(zhì)上是發(fā)展的觀念、發(fā)展的方式、發(fā)展的機(jī)制的差異，是行業(yè)發(fā)展的共性的問題沒有解決好。對比分析物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地域優(yōu)于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地域，大城市好于小城市，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展好的地方具備有市場、有需求、有效益、工作規(guī)范較為清晰、經(jīng)營穩(wěn)定的特征。業(yè)主與物業(yè)管理公司缺乏相互信任，收支內(nèi)容與服務(wù)項(xiàng)目的關(guān)系模糊，管理隨意性較大，人員素質(zhì)不高，服務(wù)意識淡薄。物業(yè)管理公司與業(yè)主的初始關(guān)系不自主，糾紛不斷，職責(zé)不明確。與此同時，企業(yè)本身缺乏規(guī)模、缺少品牌、自建自管，也違背和破壞了“優(yōu)勝劣汰”的市場規(guī)則。物業(yè)管理公司利微，企業(yè)發(fā)展困難。物業(yè)管理的服務(wù)水平與規(guī)范化要求相距甚遠(yuǎn)。但是，行業(yè)缺乏一個承諾性的文件，示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)對一般的物業(yè)管理企業(yè)缺乏約束力，形成一個企業(yè)一個管法的局面。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)不清晰，住戶對物業(yè)管理普遍不滿。先天的、難選擇的物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系阻礙了市場機(jī)制的發(fā)揮，同時使物業(yè)管理企業(yè)生存發(fā)展也受到限制。企業(yè)作為經(jīng)濟(jì)組織卻對競爭的信號不敏感，崗位對員工的競爭要求不明顯。其問題的根源在于：機(jī)制的非競爭性。在一些地方，物業(yè)管理首先是靠一種壟斷的方式介入，是以一種半強(qiáng)加的形式出現(xiàn)和存在；許多物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的責(zé)任心不強(qiáng)，遇事扯皮推諉，不能讓業(yè)主滿意；由于一些體制的欠缺，使一些在房屋生產(chǎn)建設(shè)管理過程出現(xiàn)的問題在進(jìn)行物業(yè)管理時顯現(xiàn)出來，責(zé)任關(guān)系混亂；一些物業(yè)管理企業(yè)缺少管理規(guī)范和規(guī)則，把過去針對公有住宅的那一套管理方式用到住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)當(dāng)中去。隨著我國住宅商品化的發(fā)展，物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)逐步被社會廣泛的接受，城市化進(jìn)程的加速也促使物業(yè)管理的步伐加快。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會消費(fèi)水平的提高，物業(yè)管理作為服務(wù)行業(yè)有很大的市場需求空間，而且這個空間在不斷擴(kuò)大。其八、確立物業(yè)管理公司是對小區(qū)物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的唯一，改變多頭管理的局面應(yīng)該明確物業(yè)管理企業(yè)是小區(qū)物業(yè)唯一的管理企業(yè)，一個小區(qū)應(yīng)盡量安排一個物業(yè)管理公司。其七、處理好社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系物業(yè)管理是一種企業(yè)行為，而社區(qū)管理則是一種政府行為，社區(qū)管理和物業(yè)管理不可替代，但又互相配合，在實(shí)施具體的經(jīng)營、管理中是密切聯(lián)系、互相依存的。四是要增加物業(yè)服務(wù)內(nèi)容透明度的宣傳，對服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)都要在小區(qū)內(nèi)的布告欄內(nèi)張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。二是要引導(dǎo)物業(yè)管理公司提高服務(wù)水平，總結(jié)已有的成功經(jīng)驗(yàn)，向其他物業(yè)企業(yè)宣傳。建議在老舊小區(qū)制訂物業(yè)管理合同，通過使用人或產(chǎn)權(quán)人與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，建立物業(yè)管理的委托關(guān)系，約束雙方的利益關(guān)系，改變居民普遍存在的“你搞物業(yè)是你愿意，跟我沒關(guān)系”的觀念。對無力發(fā)放物業(yè)管理補(bǔ)貼的單位和無業(yè)、失業(yè)人員，政府有關(guān)部門應(yīng)研究制定相應(yīng)的政策，配套執(zhí)行。政府有關(guān)部門要研究老舊小區(qū)推行物業(yè)管理的困難，針對每個小區(qū)存在的問題，逐步推進(jìn)和實(shí)施物業(yè)管理，充分發(fā)揮政府行政管理部門的作用。至于政府、產(chǎn)權(quán)人單位、居民三方投資的比例，可以根據(jù)每個小區(qū)的不同情況，進(jìn)行測算，決定投資量，尤其是居民的投資，不能超過居民的經(jīng)濟(jì)承受能力。在改造舊小區(qū)中，可以嘗試由居民參與設(shè)計(jì)、參與投資、參與建設(shè)的公眾參與方式。其二、逐步加大對住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的投資，改善居民生活環(huán)境城市的管理者是各級政府，政府樹立經(jīng)營城市的概念，使城市的資產(chǎn)增值，并應(yīng)從城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)中，拿出專項(xiàng)資金，逐年逐步地有計(jì)劃地實(shí)施改造，為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造一個良好的基礎(chǔ)條件。有的社區(qū)委員會出租小區(qū)經(jīng)營用房，開早市、菜攤、飯館、理發(fā)店等，對小區(qū)內(nèi)綠化、衛(wèi)生、保安造成一些影響。九、社區(qū)管理與物業(yè)管理存在矛盾社區(qū)管理與物業(yè)管理在對小區(qū)物業(yè)實(shí)施管理的問題上存在矛盾。八、管委會作用有待進(jìn)一步發(fā)揮實(shí)施了物業(yè)管理的小區(qū)一般都成立了物業(yè)管理委員會或業(yè)主委員會，但受方方面面因素的影響，很難發(fā)揮其應(yīng)有的作用。盡管是如此低廉的費(fèi)用，很多物業(yè)管理公司只能收到70%左右。六、物業(yè)管理收費(fèi)困難已經(jīng)實(shí)施了物業(yè)管理的小區(qū)，甚至物業(yè)管理水平比較好的小區(qū)，也存在物業(yè)管理收費(fèi)困難的問題。根據(jù)改造項(xiàng)目的多少和改造等級的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬，甚至上千萬。主要有：“單位自管房”物業(yè)管理公司，“房管局直管公房”物業(yè)管理公司，社區(qū)管理單位，居委會或家委會，市政設(shè)施單位，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)單位等。住房的產(chǎn)權(quán)人多樣，有居民個人、房管局、單位產(chǎn)權(quán)人（包括中央單位、市屬單位、區(qū)屬單位）、公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)人（如各市政設(shè)施部門、郵局、銀行、區(qū)屬商業(yè)單位所有的房產(chǎn)）、托管房、二手房產(chǎn)權(quán)人等。隨著城市人民生活水平的提高，硬件設(shè)施主要有以下一些不足：包括綠化面積較小、機(jī)動車停車位缺少、體育健身設(shè)施和文化活動空間較小等等三、產(chǎn)權(quán)形式多樣老舊小區(qū)普遍存在住房產(chǎn)權(quán)形式多樣的特點(diǎn)。一、居民觀念需轉(zhuǎn)變多年來計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念，習(xí)慣了由單位的房產(chǎn)管理部門或房管所管房的模式，認(rèn)為實(shí)行物業(yè)管理就是想多收錢，如果實(shí)施物業(yè)管理需要收費(fèi)，也應(yīng)該由單位交。根據(jù)政府關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，新建小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理制度，而老舊小區(qū)卻在推行物業(yè)管理的過程中，遇到了很多困難和問題。第四篇：關(guān)于老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題與建議（最終版）關(guān)于老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題與建議物業(yè)管理是隨著國家房地產(chǎn)業(yè)，尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來的。其八、確立物業(yè)管理公司是對小區(qū)物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的唯一性，改變多頭管理的局面應(yīng)該明確物業(yè)管理企業(yè)是小區(qū)物業(yè)唯一的管理企業(yè)，一個小區(qū)應(yīng)盡量安排一個物業(yè)管理公司。其七、處理好社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系物業(yè)管理是一種企業(yè)行為，而社區(qū)管理則是一種政府行為，社區(qū)管理和物業(yè)管理不可替代，但又互相配合，在實(shí)施具體的經(jīng)營、管理中是密切聯(lián)系、互相依存的。四是要增加物業(yè)服務(wù)內(nèi)容透明度的宣傳，對服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)都要在小區(qū)內(nèi)的布告欄內(nèi)張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。二是要引導(dǎo)物業(yè)管理公司提高服務(wù)水平，總結(jié)已有的成功經(jīng)驗(yàn)，向其他物業(yè)企業(yè)宣傳。建議在舊小區(qū)制訂物業(yè)管理合同，通過使用人或產(chǎn)權(quán)人與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，建立物業(yè)管理的委托關(guān)系，約束雙方的利益關(guān)系，改變居民普遍存在的你搞物業(yè)是你愿意，跟我沒關(guān)系的觀念。對無力發(fā)放物業(yè)管理補(bǔ)貼的單位和無業(yè)、失業(yè)人員，政府有關(guān)部門應(yīng)研究制定相應(yīng)的政策，配套執(zhí)行。政府有關(guān)部