【正文】 第五篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理浙江廣廈建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院管理工程學(xué)院2009/2010學(xué)年第1學(xué)期課程名稱物業(yè)管理實(shí)務(wù)授課教師劉團(tuán)輝教研室主任。要深化物業(yè)管理法規(guī)宣教。在這方面，我市已行動(dòng)起來(lái)，2012年，我市的人大住宅樓、醫(yī)藥公司住宅樓完成了老舊小區(qū)改造工程，2013年，東門(mén)外建設(shè)局住宅樓也實(shí)施了改造工程。拓寬資金渠道，改造老舊小區(qū)。理順物業(yè)行政管理體制。據(jù)了解，公用事業(yè)管理辦公室與廣寧鎮(zhèn)、廣寧鄉(xiāng)及各社區(qū)積極溝通配合，多次在業(yè)主中走訪動(dòng)員，推動(dòng)小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，并按規(guī)定向物業(yè)主管部門(mén)、各社區(qū)辦理備案登記。加強(qiáng)完善業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，提高服務(wù)收費(fèi)率。二是集中組織各個(gè)物業(yè)公司學(xué)習(xí)相關(guān)規(guī)范內(nèi)容，組織物業(yè)相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)，讓其持證上崗，并要求物業(yè)公司保障其合法權(quán)利，減少人員的流動(dòng)性，讓其服務(wù)能高效、持續(xù)、穩(wěn)定。市政府相關(guān)職能部門(mén)要從源頭上加強(qiáng)物業(yè)管理工作，認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)監(jiān)管措施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。我市尚存很多老舊小區(qū)，最早追溯到家屬樓的時(shí)代，大多配套不齊全、綠地面積小、停車(chē)位不足、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損嚴(yán)重等問(wèn)題，加之規(guī)模小，戶數(shù)少，大的物業(yè)公司不原接手，這些舊住宅小區(qū)目前尚無(wú)法開(kāi)展物業(yè)管理，其中存在的諸多問(wèn)題已成為廣大業(yè)主反映強(qiáng)烈的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題。此外，物業(yè)管理涉及到房管、城建、物價(jià)、供電、供水、消防、公安等多個(gè)部門(mén)，有時(shí)各種矛盾交織在一起，僅靠房管部門(mén)難以協(xié)調(diào)各方，容易造成物業(yè)糾紛投訴率高、調(diào)解率低的局面。物業(yè)行政管理體制尚未理順。三是業(yè)主參與意識(shí)不強(qiáng)，即使有業(yè)主委員會(huì)，其成員組成復(fù)雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。造成這種現(xiàn)象的原因是：一是大多數(shù)業(yè)主認(rèn)識(shí)不足，新的小區(qū)設(shè)施、管理要好一些，多數(shù)人認(rèn)為沒(méi)有必要；部分老舊小區(qū)開(kāi)發(fā)的較早，那時(shí)沒(méi)有專門(mén)的物業(yè)，只是開(kāi)發(fā)商代管，由于贏利不高或收費(fèi)率低等原因，對(duì)小區(qū)棄之不顧，造成無(wú)物業(yè)管理的現(xiàn)象，其業(yè)主認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)更無(wú)必要，造成業(yè)主大會(huì)遲遲不能召開(kāi)。業(yè)主委員會(huì)，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織。五是各個(gè)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)不一，收費(fèi)高的與收費(fèi)低的相比認(rèn)為不值，不愿主動(dòng)交費(fèi)。三是業(yè)主反映的問(wèn)題得不到及時(shí)解決，引發(fā)居民不滿情緒而影響交費(fèi)。從物業(yè)管理費(fèi)收繳率方面看，收繳率高的如“港宇花園”達(dá)到98％，而有的老舊小區(qū)收費(fèi)率低，更有甚者沒(méi)有物業(yè)，只是業(yè)主自己交一點(diǎn)費(fèi)用，用來(lái)作為垃圾清理和雇傭打掃樓梯的人工費(fèi)用，造成收費(fèi)難的原因是多方面的，一是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位。２、費(fèi)率不統(tǒng)一，老舊小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)率低。盡管我市很早就成立了公共事業(yè)管理辦公室對(duì)物業(yè)行業(yè)進(jìn)行管理，也出臺(tái)了很多政策和法規(guī)，例如《北鎮(zhèn)市物業(yè)管理辦法》對(duì)我市物業(yè)管理方面進(jìn)行指導(dǎo)和約束，但是由于物業(yè)方面的廣博性與繁雜性，我市對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理和培訓(xùn)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，普遍存在著聘用人員未取得相關(guān)物業(yè)管理上崗證就上崗的現(xiàn)象，從業(yè)人員整體素質(zhì)不夠高，服務(wù)水平參差不齊。有的小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差，配套不齊全；有的小區(qū)建設(shè)規(guī)模小，相關(guān)手續(xù)不完備；個(gè)別小區(qū)還是敞開(kāi)式的，給物業(yè)管理工作帶來(lái)一定難度。老舊小區(qū)遺留問(wèn)題多。㈡住宅小區(qū)的特點(diǎn)住宅小區(qū)檔次差距大。有住宅小區(qū)147個(gè)，有28個(gè)小區(qū)由物業(yè)管理企業(yè)管理，其余小區(qū)部分由所屬單位管理，部分由業(yè)主自行管理?，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：一、我市物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀㈠小區(qū)物業(yè)管理的基本情況物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)隨著我市近年來(lái)的住宅小區(qū)的不斷增多而顯得越來(lái)越重要，它關(guān)系到千家萬(wàn)戶，因此，我市在2010年9月就成立了公用事業(yè)管理辦公室，主管和規(guī)范北鎮(zhèn)市物業(yè)管理行業(yè)，通過(guò)采取物業(yè)公司申報(bào)考核機(jī)制、建立專項(xiàng)維修基金制度、成立業(yè)主委員會(huì)、頒布相關(guān)法律法規(guī)等一系列措施，將全市的物業(yè)管理工作逐步推向法制化、規(guī)范化。建議采用網(wǎng)格化管理機(jī)制，由街道、居委成立一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)片區(qū)內(nèi)的無(wú)物業(yè)小區(qū)，進(jìn)行統(tǒng)一管理。七、老舊小區(qū)的物業(yè)托管我市老舊小區(qū)多數(shù)集中在老市區(qū)，且多數(shù)還是無(wú)物業(yè)管理的。（二）我市2010年出臺(tái)了《汕頭市住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)施辦法》，但在維修資金的提取和使用標(biāo)準(zhǔn)、程序等，可操作性較差。六、進(jìn)一步規(guī)范住宅專項(xiàng)維修資金的歸集、提取（一）在1998年10月1日到2003年8月31日期間取得商品房預(yù)售許可證的住宅項(xiàng)目，按省《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定是必須由開(kāi)發(fā)商來(lái)繳存住宅專項(xiàng)維修資金的，政府需要通過(guò)各種措施督促開(kāi)發(fā)商補(bǔ)繳住宅專項(xiàng)維修資金。（四）建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信檔案。（三）定期開(kāi)展物業(yè)小區(qū)服務(wù)等級(jí)核定。（二）建立物業(yè)服務(wù)退出機(jī)制。五、提高物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)化水平（一）出臺(tái)招投標(biāo)、評(píng)標(biāo)辦法。小區(qū)的管理涉及到許多部門(mén)，如出現(xiàn)違規(guī)裝修、亂搭亂建等違法行為，需要有執(zhí)法權(quán)的規(guī)劃主管部門(mén)牽頭、城管執(zhí)法部門(mén)、街道及居委會(huì)、公安派出所、房管等部門(mén)協(xié)同處理。建議學(xué)習(xí)順德地區(qū)的做法,出臺(tái)法規(guī)，給業(yè)委會(huì)發(fā)放組織機(jī)構(gòu)代碼證，使其能順利開(kāi)設(shè)銀行公戶。由房管局組織街道、居（村）委相關(guān)工作人員，小區(qū)業(yè)委會(huì)人員或業(yè)主代表，小區(qū)物管負(fù)責(zé)人等人員學(xué)習(xí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其它物管相關(guān)的法規(guī)，以提高街道、居委、村委今后在指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)、選舉業(yè)主委員會(huì)，協(xié)調(diào)物管糾紛等方面的業(yè)務(wù)水平；提高業(yè)委會(huì)、物管服務(wù)企業(yè)的依法履職水平。應(yīng)通過(guò)媒體、市物管協(xié)會(huì)、各小區(qū)物管、業(yè)委會(huì)等多渠道廣泛宣傳《汕頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，讓業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)明確自己的權(quán)利與義務(wù)。諸如業(yè)委會(huì)成立比例偏低；業(yè)委會(huì)運(yùn)轉(zhuǎn)困難、缺乏指導(dǎo)；部分業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)利義務(wù)不明晰；物管行業(yè)市場(chǎng)化程度低、缺乏退出機(jī)制；物業(yè)管理糾紛有時(shí)涉及多個(gè)部門(mén)，存在執(zhí)法難；住宅專項(xiàng)維修資金歸集難、提取難；老舊小區(qū)的物業(yè)管理缺位。標(biāo)志著我市物業(yè)管理開(kāi)始有法可依。物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員約1萬(wàn)人。截止至2012年9月，我市現(xiàn)有528個(gè)物業(yè)管理小區(qū)中，成立業(yè)主大會(huì)及選舉業(yè)主委員會(huì)的只有64個(gè)。第三篇：關(guān)于促進(jìn)我市住宅小區(qū)物業(yè)管理的若干建