【正文】 2．本項(xiàng)目投資額較大，工程量大，在下一步工作中應(yīng)針對(duì)實(shí)際情況進(jìn)行深入分析與研究，做出較為客觀詳細(xì)的測算，在確保工程進(jìn)度的基礎(chǔ)上，提高資金使用效率。 建議 1．和同類項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目具有較高的容積率要求，如何更好的協(xié)調(diào)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和實(shí)際使用要求之間的關(guān)系將是本項(xiàng)目的難點(diǎn)。項(xiàng)目建設(shè)有利于保障 大別山地區(qū)商品 穩(wěn)定、安全的供應(yīng)，平抑區(qū)域物價(jià)，能夠節(jié)約資源、減少損耗、降低物流成本、促進(jìn)就業(yè)，屬于風(fēng)險(xiǎn)小、利潤長期型、穩(wěn)定型增長項(xiàng)目，具有巨大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。 ? 中國中部物流園區(qū) 項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和 產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃，已被列入 重點(diǎn)建設(shè) 項(xiàng)目。 整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)投資、建設(shè)周期和投資回報(bào)比較協(xié)調(diào)、合理。不僅較好地解決了“賣難”問題，而且有效地增加了農(nóng)民的收入，對(duì)平抑區(qū)域物價(jià)也具有關(guān)鍵作用。 商 品集中交易的場所和服務(wù)，以市場為紐帶，把產(chǎn)地與市場連接起來，再通過市場的輻射帶動(dòng)作用，促進(jìn) 當(dāng)?shù)?農(nóng)產(chǎn)品的商品化，把資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)換為產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、市場優(yōu)勢(shì)和經(jīng)濟(jì)優(yōu) 勢(shì)，最終實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的有效供給。 、流通 大別山 、面向 華中 、輻射 全國 ，建設(shè)成為 大別山 地區(qū)規(guī)模最大、功能完善、配套齊全的綠色、安全、生態(tài)的 商 品現(xiàn)代物流樞紐中心，有效保障 大別山地區(qū) 人 民 的 商 品穩(wěn)定供應(yīng)。加上采取及時(shí)和有效的措施，是可以將上述風(fēng)險(xiǎn)降至最低。 綜上所述， ? 中國中部物流園區(qū) 項(xiàng)目在建設(shè)及運(yùn)營過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)主要有市場風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、 政策風(fēng) 險(xiǎn)、 外部協(xié)作風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。 7． 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) 做好項(xiàng)目建設(shè)必要性的宣傳工作，積極、及時(shí)地按國家和地方政府的政策規(guī)定做好征地補(bǔ)償工作，化解前進(jìn)中碰到的困難，順利推進(jìn)項(xiàng)目規(guī)劃和建設(shè)。 研究政府態(tài)度、社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)、人民群眾生活需求，順應(yīng)大勢(shì)，同時(shí)加強(qiáng)與政府相關(guān)部門溝通，獲取更多政策支持。 面對(duì)資金方面的風(fēng)險(xiǎn)，在前期工作階段，充分考慮可能增加的各種費(fèi)用，在遵循節(jié)約原則的基礎(chǔ)上盡量打足投資。 在項(xiàng)目實(shí)施階段應(yīng)對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)狀情況進(jìn)行全面的現(xiàn)場勘察和實(shí)驗(yàn)，以便為項(xiàng)目設(shè)計(jì)提供可靠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，以降低項(xiàng)目建 設(shè)的工程風(fēng)險(xiǎn)。 物流園區(qū)資金申請(qǐng)報(bào)告 48 項(xiàng)目通過引進(jìn)權(quán)威物流專家組、設(shè)計(jì)院進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)目建設(shè)的高技術(shù)性、可擴(kuò)展性和體現(xiàn)決策的前瞻性。（ 2） 利用 公司 政策性優(yōu)勢(shì) ，為物流園區(qū)內(nèi)經(jīng)營者和采購商提供更加高效、廉價(jià)、個(gè)性化的、高附加值的服務(wù)。 致使項(xiàng)目不能順利進(jìn)行或要追加 大量投資才能順利完成。 項(xiàng)目的施工可能會(huì)給項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的居住區(qū)造成一定的影響，對(duì)當(dāng)?shù)鼐用駧矶虝旱牟槐恪? 物流園區(qū)資金申請(qǐng)報(bào)告 47 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目與所在地互適程度可能出現(xiàn)的問題。 由于 ?中國中部物流園區(qū) 項(xiàng)目是 近年來國家振興發(fā)展的物流業(yè)， 由國家政府部門進(jìn)行政策扶植， 物流園 項(xiàng)目的開發(fā)，不可避免的受政策因素的影響，有些影響可能是負(fù)面的。 工程風(fēng)險(xiǎn)主要包括方案、工程地質(zhì)、施工與工期等存在的各種不確定性給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)。另外，隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，生產(chǎn)工藝也在日益完善，特別是技術(shù)更新速度的加快與新技術(shù)新科學(xué)領(lǐng)域的開辟，使得新的產(chǎn)品在不斷涌現(xiàn)。 技術(shù)方面的風(fēng)險(xiǎn)主要指項(xiàng)目采用先進(jìn)技術(shù)和新技術(shù)應(yīng)用上物流園區(qū)資金申請(qǐng)報(bào)告 46 的可靠性和適用性等存在不確定性，可能給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)。近年來，超市的發(fā)展非常迅速，超市的銷售總額已占據(jù)整個(gè)社會(huì)零售總額相當(dāng)高的比例，一些產(chǎn)品繞過中間環(huán)節(jié)，從產(chǎn)地（廠家）直接進(jìn)入直 銷店銷售；部分產(chǎn)品加工配送大戶直接從產(chǎn)地來貨，繞過批發(fā)市場直接送到采購商手中。在如此激烈的環(huán)境中謀求生存與發(fā)展，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目市場風(fēng)險(xiǎn)主要有兩個(gè)方面（ 1） 行業(yè)內(nèi)競爭。同時(shí)，由于項(xiàng)目建設(shè)過程中存在一些不確定因素，因此，項(xiàng)目的建設(shè)也同樣存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，下面把項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)以及相應(yīng)的對(duì)策進(jìn)行分析綜述。 第十 二 章 風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策 ?中國中部物流園區(qū) 項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營是一物流園區(qū)資金申請(qǐng)報(bào)告 45 個(gè)龐大而復(fù)雜的系統(tǒng)工程，項(xiàng)目對(duì) 物流業(yè) 的發(fā)展至關(guān)重要，對(duì) 大別山 地區(qū) 工 農(nóng) 業(yè) 產(chǎn)品運(yùn)銷體系的提升與發(fā)展也具有重大意義。 項(xiàng)目建成后 ,可以給 本地及周邊地區(qū)豐富的農(nóng)副產(chǎn)品提供更好存儲(chǔ)及銷售渠道 ,在帶動(dòng)區(qū)域及周邊農(nóng)民致富的同時(shí)實(shí)現(xiàn)公司的發(fā)展 ,短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)效益不明顯 ,但其社會(huì)效益明顯 ,從長遠(yuǎn)看 ,它蘊(yùn)含的較大商機(jī)將帶動(dòng) 及周邊地區(qū)農(nóng)業(yè)發(fā)展 ,推進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的步伐 ,解決產(chǎn) 品信息閉塞和加工困難等問題 ,提高農(nóng)民收入。 本項(xiàng)目率先實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品物流管 理的現(xiàn)代化、自動(dòng)化和信息化，將成為 農(nóng)產(chǎn)品物流配送乃至整個(gè) 中南地區(qū) 農(nóng)產(chǎn)品流通產(chǎn)業(yè)的示范基地，從而對(duì)我國農(nóng)產(chǎn)品流通產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到重大的推動(dòng)作用。同時(shí)，產(chǎn)品通過集中交易，提高了 產(chǎn)品物流配送的效率，大大節(jié)約了物流成本，降低了流通費(fèi)用，提高了 農(nóng)產(chǎn)品 鮮活程度。 敏感性分析 項(xiàng)目的敏感因素為 :主要為項(xiàng)目交易量 ,其大小決定市場的經(jīng)營收入 。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈值按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率標(biāo)準(zhǔn)制定為 8%,經(jīng)計(jì)算 ,所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn) 值為 24094 萬元 ,所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為12656 萬元 。 財(cái)務(wù)分析 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率所得稅前為 %,所得稅后為 %。 城鄉(xiāng)建設(shè)及教育附加稅 城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅按城鎮(zhèn) 5%計(jì)算 ,教育附加稅為 3%。 銷售收入 項(xiàng)目建成后 ,按目前的經(jīng)驗(yàn)估算 ,年租金收入將達(dá)到 9398 萬元，交易傭金收入 1000 萬元 ，共計(jì)銷售收入 10398 萬元 。 費(fèi)用 營業(yè) 費(fèi)用包括銷售人員工資，業(yè)務(wù)運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)等到 ，按收入的 3%計(jì)算 。 其它費(fèi)用 其它費(fèi) 用包括生產(chǎn)管理人員工資及其它不定的費(fèi)用如 :機(jī)物料消耗費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、辦公費(fèi)、存貨盤虧等。 制造費(fèi)用 折舊費(fèi) 根據(jù)項(xiàng)目的總投資估算表可知 ,固定資產(chǎn)總值為 13232 萬元 ,其中 :機(jī)械設(shè)備 1980 萬元 ,建設(shè)工程 4310 萬元 ,其中機(jī)械設(shè)備折舊 15 年 ,殘值率為 5%,建筑及構(gòu)筑物按 30 年折舊 ,殘值為 10%。水每年成本估算價(jià)為 85 萬元 。 動(dòng)力及原材料 項(xiàng)目經(jīng)營生產(chǎn)主要 消耗為電力和水 。 第十章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)說明 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)計(jì)算期為 15年 。 資金籌措與使用計(jì)劃 資金籌措 本項(xiàng)目總投資經(jīng)估算為 50080 萬元，其中 2億來自于公司自籌資金，剩余 3億元 資金 采用 銀行貸款方式籌集。 物流園區(qū)資金申請(qǐng)報(bào)告 40 流動(dòng)資金估算 本項(xiàng)目采用滾動(dòng)開發(fā)方式，鑒于本項(xiàng)目招商特點(diǎn)，本項(xiàng)目各階段建設(shè)期間即可開展招商工作，在建成運(yùn)營前即可獲得一定收入，由于本項(xiàng)目建設(shè)期運(yùn)營所占流動(dòng)資金較少，因此本項(xiàng)目各建設(shè)期間可以不考慮流動(dòng)資金的投入。建設(shè)投資估算包括設(shè)計(jì)規(guī)模和設(shè)計(jì)方案提出的全部建筑、構(gòu)筑物工程 和供電、照明、給排水、消防、空調(diào)通風(fēng)、環(huán)保、綠化等公用工程和輔助工程以及工程建設(shè)其它費(fèi)用等； 、計(jì)量設(shè)備、消防設(shè)備、監(jiān)控設(shè)備及信息系統(tǒng)設(shè)備等； 、籌建、建設(shè)、聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)、竣工驗(yàn)收交付使用及后評(píng)估等全過程管理所需費(fèi)用； 、可行性研究報(bào)告及設(shè)計(jì)文件等所需費(fèi)用； %計(jì)； ； 8%計(jì)； 設(shè)投資經(jīng)估算總額約為人民幣 50080 萬元，見項(xiàng) 目建設(shè)投資估算表。發(fā)布招標(biāo)公告，招標(biāo)公告的內(nèi)容：招標(biāo)單位的招標(biāo)工程的名稱，招標(biāo)工程簡介，工程承包方式，投標(biāo)單位資質(zhì)，領(lǐng)取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和應(yīng)繳費(fèi)用等。結(jié)合當(dāng)?shù)睾蛦挝坏膶?shí)際情況建筑設(shè)計(jì)采用多方案專家評(píng)審的方式擇優(yōu)委托中選單位設(shè)計(jì)。 施工階段 20xx 年 10 月 20xx 年 12 月，完成工程土建施工工作， 20xx年 1月 20xx年 5月，完成裝修及設(shè)施、設(shè)備安裝調(diào)試。 本項(xiàng)目整個(gè)工期 24個(gè)月，進(jìn)度計(jì)劃安排如下： 前期準(zhǔn)備階段 20xx年 5 月 20xx年 7月完成可行性研究報(bào) 告和考察工作。 組織施工：按照計(jì)劃、設(shè)計(jì)文件的規(guī)定，編制施工組織設(shè)計(jì)，物流園區(qū)資金申請(qǐng)報(bào)告 36 進(jìn)行文明施工。 第二階段：施工階段 本階段的主要工作包括制定年度工作計(jì)劃、建設(shè)準(zhǔn)備、組織施工，生產(chǎn)準(zhǔn)備等到工作，具體工作內(nèi)容如下： 制定年度工作計(jì)劃： 合理安排各個(gè)單項(xiàng)工程的建設(shè)規(guī)模及建設(shè)進(jìn)度； 合理安排建設(shè)資金。 第一階段：前期準(zhǔn)備階段。真正做到項(xiàng)目業(yè)主負(fù)責(zé)制；工程發(fā)包招標(biāo)制；項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)理制。要嚴(yán)格按照基本建設(shè)程序辦事 ,要妥善處理好各個(gè)環(huán)節(jié)之間的關(guān)系 ,權(quán)衡協(xié)調(diào) 。因此，各職能部門的有關(guān)人員必須經(jīng)培訓(xùn)、實(shí)習(xí)，做到持證上崗。 是指員工暫時(shí)離開現(xiàn)職，脫產(chǎn)到有關(guān)學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)、學(xué)校或組織參加為期較長的培訓(xùn)。主要是對(duì)新員工上崗前的崗位操作技術(shù)的培訓(xùn)，目的是讓新員工能夠盡快適應(yīng)新的業(yè)務(wù)工作。主要目的是讓新員工了解公司的概況，如組織架構(gòu)、運(yùn)作系統(tǒng)、經(jīng)營理念、發(fā)展規(guī)劃和員工的權(quán)利義務(wù)等。物流園區(qū)資金申請(qǐng)報(bào)告 32 第 六 章 組織機(jī)構(gòu)及定員 管理體制及組織機(jī)構(gòu) 該項(xiàng)目是大型的 商品 物流配送、第三方物流、倉儲(chǔ)中心，根據(jù)物流中心管理的特點(diǎn)，組織結(jié)構(gòu)如圖 61所示。 ，實(shí)施節(jié)水目標(biāo)責(zé)任制，節(jié)約設(shè)物流園區(qū)資金申請(qǐng)報(bào)告 31 備用水和生活用水，嚴(yán)禁跑、冒、滴、漏和長流水等一切浪費(fèi)水的現(xiàn)象。 ，防止污染，以提高供電效率，降低能耗。 、長壽、節(jié)能的光源和燈具（如節(jié)能、高壓水銀燈、高壓鈉燈、金屬鹵素?zé)簦┘岸嘟M合控制開關(guān)，分區(qū)、分功能控制，按實(shí)際需要進(jìn)行開關(guān)。 ，減少車輛在配送中心迂回。其次是用水的能耗，包括 生產(chǎn)用水，員工的辦公、生活用水、制冷系統(tǒng)用水等。 編制依據(jù) 1.《中華人民共和國節(jié)能法》中華人民共和國主席令第 90號(hào)； 2.《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》； 3.《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》建設(shè)部令第 143 號(hào)； 《關(guān)于加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查工作的通知》發(fā)改投資〔 20xx〕 2787 號(hào)； 5.《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。合理利用能源、提高能源 利用效率，從源頭上杜絕能源的浪費(fèi)，以及促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)具有重要意義，綠色、環(huán)保、節(jié)能、安全、健康已成為各行各業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)。 2. 防盜措施 (1) 建立一個(gè)智能化的保安系統(tǒng)； (2) 定期組織防盜宣傳教育； (3) 加強(qiáng)保安人員的防盜培訓(xùn)； (4) 劃分防盜片區(qū)，落實(shí)責(zé)任； (5) 加強(qiáng)對(duì)盜竊常發(fā)地如成品區(qū)的保安力量； (6) 不定期組織司法工作者到加工中心進(jìn)行法律宣傳教育。 防火、防盜、防傳染措施 (1) 建立防火檔案，確定消防安全重點(diǎn)部位，設(shè)置防火標(biāo)志，實(shí)行嚴(yán)格管理； (2) 實(shí)行每日防火巡查， 并建立巡查記錄； (3) 對(duì)職工進(jìn)行消防安全培訓(xùn)； (4) 制定滅火和應(yīng)急疏散方案，定期組織消防演練； (5) 執(zhí)行上級(jí)有關(guān)防火安全規(guī)定和文件，組織實(shí)施各項(xiàng)消防安全制度； (6) 制訂崗位防火責(zé)任制和安全操作規(guī)程，定期檢查執(zhí)行情物流園區(qū)資金申請(qǐng)報(bào)告 28 況； (7) 劃分防火責(zé)任區(qū)，指定區(qū)域防火負(fù)責(zé)人，配置必要的消防器材，落實(shí)防范措施； (8) 對(duì)職工進(jìn)行消防安全教育，普及消防知識(shí)，新職工、臨時(shí)工要做好上崗位前的防火安全教育； (9) 組織專職、義務(wù)消防隊(duì)，定期開展消防訓(xùn)練、消防演習(xí)，不斷提高防火滅火技能； (10) 組織職工和警消 人員進(jìn)行護(hù)庫值班、值宿、夜間巡邏檢查。 嚴(yán)格的按照 1988 年 7 月 21 日國務(wù)院發(fā)布《女職工勞動(dòng)保護(hù)規(guī)定》的條例對(duì)女職工的勞動(dòng)進(jìn)行保護(hù)。制定安全操作規(guī)程應(yīng)根據(jù)生產(chǎn)工藝、機(jī)械設(shè)備 的特性和參考安全操作經(jīng)驗(yàn)及事故教訓(xùn)。企業(yè)安全管理制度要根據(jù)國家規(guī)定和待業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及本單位實(shí)際來制訂。 企業(yè)安全教育工作應(yīng)納入本單位培訓(xùn)教育年度計(jì)劃和中長期計(jì)劃，所需人員、資金和物資應(yīng)予保證。 育責(zé)任 企業(yè)法定代表人或總經(jīng)理對(duì)本企業(yè)安全教育工作負(fù)責(zé)。從事特種作業(yè)的人員必須經(jīng)過專門的安全知識(shí)與安全操作技能培訓(xùn)，并經(jīng)過考核，取得特種作業(yè)資格方可上崗工作。三級(jí)完全教育時(shí)間不得少于 40 學(xué)時(shí)。因此，項(xiàng)目在建設(shè)過程及建成投產(chǎn)后，如能嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)項(xiàng)目“三同時(shí)”的有關(guān)規(guī)定，落實(shí)污染治理措施，則對(duì)項(xiàng)目所在地區(qū)的環(huán)境質(zhì) 量不會(huì)造成太大影響，本項(xiàng)目在環(huán)保治理方面是可行的。 結(jié)論 綜上所述， 本 項(xiàng)目建成投產(chǎn)后，產(chǎn)生的污染物主要有污水、噪聲、廢氣、固體廢棄物等。 3．危險(xiǎn)廢棄物（如廢舊電池、廢舊日光燈管等）收集到專門容器和場地，由專業(yè)公司負(fù)責(zé)對(duì)其定期清運(yùn)及無害化處理。處理方式如下： 1．果蔬類廢棄物和肉類海鮮類廢棄物等富含有機(jī)質(zhì)的廢棄物，送到有機(jī)肥廠加工成有機(jī)肥。 將物 流園的固體廢棄物分類收集，富含有機(jī)質(zhì)的廢棄物送到