房地產(chǎn)沙盤(pán)介紹說(shuō)辭(參考版)
2024-11-09 18:56本頁(yè)面
【正文】 客戶(hù)是千變?nèi)f化的，但萬(wàn)變不離其宗?？蛻?hù)認(rèn)可我，才會(huì)買(mǎi)我的房子，客戶(hù)是先 接受人，后接受房子?？偡靠睿酵顿Y回報(bào)率％，在與客戶(hù)溝通時(shí)可明確計(jì)算出該房屋的租金價(jià)值，以周邊租金范圍為例，計(jì)算出本案未來(lái)2——3年的租金價(jià)格，每3年為一個(gè)階段，年租金上浮比例12％——15％，15年時(shí)間可以初步調(diào)整浮動(dòng)5次，（這是最為保守的計(jì)算）租金肯定是逐年上升的，同時(shí)該物業(yè)也存在升值的空間，租金收益好，升值速度快！關(guān)于固定年回報(bào)率（返租）的商業(yè)說(shuō)辭：作為投資商業(yè)型的物業(yè)，最擔(dān)心的問(wèn)題是今后的收租金問(wèn)題，如今開(kāi)發(fā)商按照每年固定的8％保證，你的投資的風(fēng)險(xiǎn)性得到了保證，10年以后你可以繼續(xù)出租，可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)葙嵰话寻?！關(guān)于不返租的商業(yè)說(shuō)辭：門(mén)面房肯定是不愁租的，對(duì)吧？和8％的年收益相比較，肯定是這個(gè)租金收益要高出他的，也許第一年的租金收益不是很理想，但這是個(gè)放水養(yǎng)魚(yú)的過(guò)程，以周邊的租金價(jià)格來(lái)計(jì)算，逐年遞增的租金是歸您自己所有的，而固定返租的8％以外的部分都?xì)w開(kāi)發(fā)商所有了，還有一個(gè)很關(guān)鍵的問(wèn)題是，如果開(kāi)發(fā)商把資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，申請(qǐng)破產(chǎn)，您的錢(qián)找誰(shuí)要去？您說(shuō)是吧？（停頓半分鐘，看客戶(hù)的反應(yīng)如何？要拿出一張紙，和客戶(hù)寫(xiě)下你要講解的內(nèi)容，比如租金的計(jì)算方法，要把該門(mén)面房的收益多少用數(shù)字的形式表現(xiàn)出來(lái)。15年247。假如您總時(shí)征求性的詢(xún)問(wèn)您的客戶(hù)，那樣反而容易導(dǎo)致他的疑慮，增加客戶(hù)拒絕的機(jī)會(huì)，這是自毀財(cái)路。利用三招：必須給客戶(hù)強(qiáng)烈的暗示，您必須買(mǎi)，您絕對(duì)買(mǎi)，您遲早要買(mǎi)。說(shuō)話(huà)就是談判的一部分，它并不受時(shí)間和場(chǎng)合的限制，不論何時(shí)何地，只要處理得當(dāng)，均可完成為極有效的輔助武器。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，前幾年的過(guò)剩開(kāi)發(fā)，購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)較弱，使房?jī)r(jià)緩慢上升，所以這幾年買(mǎi)房人相對(duì)較多，將來(lái)人民幣貶值的速度是什么樣，現(xiàn)在很難說(shuō)清楚，現(xiàn)在收入的增長(zhǎng)速度實(shí)在太快。②收入的增長(zhǎng)速度，超過(guò)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度。而能跑贏通脹的投資手段只有購(gòu)置物業(yè)這條路。15年前萬(wàn)元戶(hù)就是大款，一個(gè)縣才有幾個(gè)，現(xiàn)在不一樣了，家家都是萬(wàn)元戶(hù)，十萬(wàn)元不算富，百萬(wàn)才起步，千萬(wàn)才是富。比如：20年前，現(xiàn)在就不行了。通貨膨脹是貨幣的發(fā)行大于經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。人民幣一直在貶值，美元、港幣都有這個(gè)問(wèn)題。有人喜歡高層，有人偏愛(ài)多層，可謂是“籮卜白菜各有所愛(ài)”，作為投資置業(yè)者，重要的是在選擇高層和多層時(shí)，要多從樓型、價(jià)格、地段、配套、物業(yè)管理、增值潛力等方面考慮，這樣才能買(mǎi)到自己理想的住宅。物業(yè)管理費(fèi)高層一般是多層的兩倍左右，但高層的物業(yè)管理相對(duì)完善：袋裝垃圾、來(lái)人整理、基本能做到無(wú)異味，至于價(jià)錢(qián)，高層雖比多層貴50%左右，但裝修高檔，一分錢(qián)一分貨，加上電梯和物業(yè)管理的因素，住得舒服，住得滿(mǎn)意，可以說(shuō)，高層住宅越來(lái)越成為現(xiàn)代人的一種生存環(huán)境。欲購(gòu)房者一般會(huì)以實(shí)用面積、管理費(fèi)、價(jià)格幾個(gè)因素來(lái)比較。住高層獨(dú)享寧?kù)o，無(wú)限風(fēng)光收眼底，從某種程度上說(shuō)，與自然的距離更近，又無(wú)嘈雜的噪音，一般15樓以上噪音會(huì)越來(lái)越小，夜里可以安心睡個(gè)好覺(jué)。高層上下樓方便和沒(méi)有電梯的多層相比顯得優(yōu)越。高層空氣好，離污染源較遠(yuǎn)，受別人影響也少，而多層常?？拷睗竦牡貧?，骯臟的污染源。鐘情高層的人則另有一番“高論”，認(rèn)為“獨(dú)處高樓”好處多多。住多層人沒(méi)有這一煩惱，每天爬幾十級(jí)樓梯是很好的被動(dòng)鍛煉。人會(huì)一天天長(zhǎng)大，變老，離終點(diǎn)越近越是珍惜生命，這就需要鍛煉，而現(xiàn)代人大多是懶于、疏于鍛煉身體的，住在高層大樓里，上上下下絕對(duì)抵御不了電梯誘惑。從投資角度看，多層比高層應(yīng)該更具升值潛力，我們可以用購(gòu)買(mǎi)高層住宅的資金買(mǎi)一套多層住宅，剩余的錢(qián)用以投資證券、股票、藝術(shù)品，或者別的什么項(xiàng)目，也可以買(mǎi)下兩套多層住宅，一套自住，一套出租，坐收漁利。磚混、框架、剪力墻結(jié)構(gòu)的成本、壽命、質(zhì)量比較結(jié)構(gòu)磚混框架剪力墻建設(shè)費(fèi)600元1500—1800元3000元壽命30年40年—50年60年—100年防震3級(jí)4級(jí)—5級(jí)、6級(jí)—8級(jí)配套差一般好一般成本價(jià)分析法：（清水房）地價(jià): 450元/㎡建設(shè)費(fèi): 1100元/㎡配套費(fèi): 350——400元/㎡稅費(fèi): 400元/㎡ ？假定有兩棟住宅樓在我們面前，一棟多層，另一棟是高層，許多人會(huì)毫不猶豫地選擇多層住宅，首先它是出于經(jīng)濟(jì)的考慮。李嘉誠(chéng)就是這樣發(fā)達(dá)的。例：我有一個(gè)客戶(hù)是個(gè)作家，叫劉紹棠，在他21歲時(shí)，也就是56年時(shí)，就在北京中南附近買(mǎi)了一套四合院，里面有很多房間，他回憶說(shuō)，他當(dāng)時(shí)出了一部中篇小說(shuō)，才11萬(wàn)字，他拿到8000元稿費(fèi)，他的四合院才花了2000元，現(xiàn)在這樣的房子最起碼也要500萬(wàn)，增值 250倍。從風(fēng)水角度講：雙塔造型，中間留有開(kāi)闊空間，風(fēng)水上講，它是強(qiáng)龍出沒(méi)的地方，更像凱旋門(mén)，寓意勝利凱旋的意思，也是一種身份和地位的象征。臨門(mén)一腳：這套房子一定是最好的，如果失去這次機(jī)會(huì)，就會(huì)漲價(jià)。②縱向比較，與其他城市比。房子的品牌，價(jià)格最合理。推薦戶(hù)型：只能推薦一種戶(hù)型，一旦確定不要隨意變動(dòng)，描繪一種生活畫(huà)面，給客戶(hù)一 些想象空間。房子的含金量：硬件，開(kāi)發(fā)、承建的一流；軟件，物業(yè)、配套的一流。所以南北向的房子不一定最好，東西向的房子不一定不好，先生您說(shuō)是嗎？ 見(jiàn)客套路： 開(kāi)場(chǎng)白：（自我介紹、贊美、贊美、再贊美）沙盤(pán)介紹：（地理位置、交通、配套）大環(huán)境和小環(huán)境，主要給客戶(hù)一種希望。雖然朝西的房子夏天有西曬之苦，但這可以用設(shè)計(jì)裝潢等技巧克服。至于南北向的房子是有其優(yōu)點(diǎn)，但亦有其缺點(diǎn)。我們這里屬于亞熱帶濕潤(rùn)氣候，室內(nèi)濕氣較重，如果購(gòu)了向西的房子，則室內(nèi)永遠(yuǎn)保持干燥，也不會(huì)患風(fēng)濕病、關(guān)節(jié)炎等。關(guān)于房子的朝向問(wèn)題：先生認(rèn)為東西向的房子不好，比較喜歡南北朝向的房子，的確一般人都喜歡南北向的房子。第五篇：房地產(chǎn)萬(wàn)能說(shuō)辭配給靠?jī)?yōu)惠靠減免，全是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)那一套，上面的那部分是油，它只有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，那就是錢(qián)，您有錢(qián)就來(lái)買(mǎi)房子，有多少錢(qián)就買(mǎi)多貴的房子。：項(xiàng)目的中心區(qū)域是由圓形天橋連接的4棟精品區(qū)，其位于兩條22米寬的主干道交匯處，可以為整個(gè)項(xiàng)目吸引大量人流。：本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，四通八達(dá)，出北二路主大門(mén)向東直達(dá)市區(qū)，向北直達(dá)墾利，向西直達(dá)利津
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