【正文】 商業(yè)用房租價(jià)向下 統(tǒng)計(jì)顯示，上半年深圳商。上半年深圳房屋租賃價(jià)格總水平與上年同期持平。因此，可以判斷，當(dāng)前深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象，房地產(chǎn)業(yè)仍在保持快速、平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面。 ” 房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)理性 對(duì)于深圳當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫，王鋒說， 1993 年深圳房地產(chǎn)過熱時(shí)，也曾出現(xiàn)了開發(fā)投資增長(zhǎng)率高于 倍，當(dāng)年房?jī)r(jià)飛漲 2倍以上的泡沫現(xiàn)象。和商品房預(yù)售面積 萬平方米相比，供求關(guān)系趨于平衡。 6 月份商品房預(yù)售面積達(dá) 萬 平方米，明顯高于上半年的其他月份，接近上半年總預(yù)售面積的 1/4。 住宅均價(jià)同比微升 % 深圳市規(guī)劃與國土資源局于近日發(fā)布的今年上半年全市商品房銷售統(tǒng)計(jì)情況也證實(shí)了這一點(diǎn)：今年上半年深圳的住宅均價(jià)為每平方米 5558 元，與去年底相比僅微升 %。深圳市房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王鋒指出，截至今年上半年，深圳的商品住宅價(jià)格已連續(xù) 5 年保持在 5%的波動(dòng)范圍之內(nèi)，表明深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)在理性、平穩(wěn)的軌道上運(yùn)行。陳善如稱： “ 房地產(chǎn)開發(fā)投資得到有效控制。今年上半年，廣東全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，增長(zhǎng)了 %，比全年預(yù)期目標(biāo)高出 個(gè)百分點(diǎn)，增速為1998 年最高水平。 對(duì) “ 高檔房 ” 概念進(jìn)行界定 廣州人行的通知中提到：高檔商品房是指單位住宅面積超過 150平方米，同時(shí)價(jià)格超過上年度本地區(qū)商品房平均價(jià)格 350%的商品房，在廣州地區(qū)，高檔商品房是指銷售價(jià)格超過 6000 元 /平方米，同時(shí)總售價(jià)超過 90 萬元的住宅單位。如果借款人未提供第一次貸款買房證明材料，商業(yè)銀行要按第二次貸款購房處理。如果經(jīng)查實(shí)借款人提供虛假資料，商業(yè)銀行必須提前收回貸款并加收罰息。 貸款人須證明 “ 首次貸款買房 ” 廣州人行的有關(guān)通知提到，對(duì)于個(gè)人第一次申請(qǐng)住房按揭購買自主住房 (含配偶 )，首期 付款比例仍為 20%。排在前 3 名的建筑業(yè)企業(yè)依次為上海寶鋼冶金建設(shè)公司、上海隧道工程股份公司和上海市第七建筑公司。 這些數(shù)據(jù)說明上海市房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)集中度在提高。 2002 年房地產(chǎn)百強(qiáng)中，銷售超過 10 萬平方米的企業(yè)有 34 家，比上年翻了一番；銷售額超過 10億元的企業(yè)有 8家，比上年增加 3家。 2002 年房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)完成銷售額 億元 ，比上年增長(zhǎng) %；完成銷售面積 萬平方米，同比增長(zhǎng) %；占全市房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)數(shù) %，實(shí)現(xiàn)了全市房地產(chǎn)三分之一的經(jīng)營收入與五成的利潤。這一排序涉及申城的工業(yè)、零售商業(yè)、連鎖超市、住宿業(yè)、交易市場(chǎng)、建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)等眾多行業(yè)的1334 個(gè)企業(yè)。絕大多數(shù)樓盤建筑面積在十萬平方米以上，它們的設(shè)計(jì)理念已為市場(chǎng)所接受，并成為其他樓盤的效仿對(duì)象。入選的 “ 十大 ” 典范住宅分別是：世茂濱江花園、湯臣豪庭、浦江名邸、古北瑞仕花園、綠洲比華利花園、香梅花園、東方曼哈頓、尊園、太陽都市花園和東郊長(zhǎng)島。開發(fā)商預(yù)計(jì)明年 4 月拿出樣板房。這批別墅由上海華麗家族房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，名為 “ 檀宮 ” ，與西郊賓館為鄰。 返回 = 上海打造世界頂級(jí)別墅 上海一家房地產(chǎn)開發(fā)公司日前宣布，將在上海開發(fā)世界頂級(jí)別墅。這些地區(qū)區(qū)位價(jià)值的提高，也促使二手房?jī)r(jià)格上漲。成熟的生活配套和便捷的公共交通環(huán)境，使目前普陀區(qū)二手房的毛坯價(jià)格一般在 40008000 元 /平方米之間，總價(jià)一般在40100 萬元之間，這一價(jià)格非常適合普通中等收入家庭。該板塊擁有眾多高等學(xué)府，四通八達(dá)的交通，建設(shè)中的新五角場(chǎng)商業(yè)中心將大力改善該區(qū)域商業(yè)檔次偏低的狀況，上述諸多優(yōu)勢(shì)直接帶動(dòng)了該區(qū)域二手房交易的活躍 ，并誘發(fā)房?jī)r(jià)大幅上升。最近兩個(gè)月，楊浦區(qū)一手住宅市場(chǎng)的新盤供應(yīng)偏少，但區(qū)區(qū)域內(nèi)的住房需求卻日益旺盛，從而迅速加劇了楊浦區(qū)房源緊張的情況，大量持幣待購的買房人涌入二手房市場(chǎng)尋求合適的房源。 楊浦區(qū)成為上海中檔二手住宅市場(chǎng)上的熱點(diǎn)區(qū)域。 上海中原市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示， 6月份，上海中高檔二手住宅的租賃和買賣成交套數(shù)較上月分別增長(zhǎng)了 %和 %。由瑞安 集團(tuán)開發(fā)建造，位于盧灣區(qū)復(fù)興中路自忠路上的翠湖天地共有 268 套高檔公寓單元，其中近半成小業(yè)主計(jì)劃將房屋出租，從而影響了位于同一個(gè)區(qū)的其他高檔公寓的出租。由于高檔公寓的租戶多為在上海工作的外籍或外地中高級(jí)管理人士，他們的租期往往與工作合約有關(guān)，因此不受短期不穩(wěn)定因素的影響，高檔公寓平均出租率從 %上升到 %。上海盛捷服務(wù)公寓、新天地 88 號(hào)服務(wù)式公寓等，入住率均有所下降。在二季度，一些商務(wù)旅行和大型會(huì)議以及各類展覽因?yàn)镾ARS 而取消，市場(chǎng)需求相對(duì)減弱，造成服務(wù)式公寓入住率下 挫。 服務(wù)式公寓市場(chǎng)需求相對(duì)疲軟。其中，長(zhǎng)寧區(qū)入住率達(dá)到 88%，為全市別墅租賃市場(chǎng)入住率最高的地區(qū)。 別墅租賃成交穩(wěn)定。位于高安路 4號(hào)的高安園自今年 5月底開盤后，憑借自身的優(yōu)越地段和產(chǎn)品高質(zhì)量，預(yù)租的 22 個(gè)單元中，入住率已達(dá)到 60%；碧云花園，東櫻花園和盈標(biāo)花園等樓盤，因?qū)Σ糠謫卧M(jìn)行了重新裝修而帶動(dòng)了平均租金的上升。據(jù)戴德梁行預(yù)測(cè)，近來跨國公司和海外移居者紛紛部署在滬拓展和居住計(jì)劃，高檔租賃市場(chǎng)需求有望在第三季度打個(gè) “ 跳躍仗 ” 。在受 SARS 影響 的二季度，高檔住宅租賃市場(chǎng)的租金并沒有大落，部分產(chǎn)品的入住率和租金還出現(xiàn)微升。也就是說，今后，不管是房地產(chǎn)主管部門還是房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員，應(yīng)當(dāng)隨著市場(chǎng)的變化而轉(zhuǎn)變觀念，決定其操作取向。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家所走道路的實(shí)踐證明，二手房交易量越大，越說明市場(chǎng)成熟，因?yàn)橐粋€(gè)國家當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度之后，人們住宅改善不是全靠蓋新房解決的，而是主要通過二手房市場(chǎng)，即舊房的租售解決。目前，上海的存量房交易量已日漸接近增量房交易量，部分區(qū)域內(nèi)存量房交易量甚至超過了增量房交易量。 與此同時(shí)，上海市存量房交易面積的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過增量房的增長(zhǎng)速度。同時(shí)，商品房供應(yīng)面積也連年放量， 2002 年商品房竣工 面積達(dá)到 萬平方米。 返回 = 二手房交易量 8 年翻了 倍 近年來，由于政府的大力支持和產(chǎn)業(yè)運(yùn)作模式的不斷創(chuàng)新，上海房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)初步顯現(xiàn)，上海市居民對(duì)住宅的巨大潛在需求得以釋放，不僅一手房前景看好，二手房更是火爆， 8 年翻了 倍。 另外規(guī)模達(dá) 40 萬平方米的金橋新城即將推出 5000 元上下的二期樓盤；規(guī)模達(dá) 20 萬平方米的 外金橋 地區(qū)的麗都康城近日將以低于 5000 元價(jià)格上市；規(guī)模達(dá) 16 萬平方米的博興路同方錦城也將推出二期樓盤，價(jià)格定在 4000 元至 5000元之間。目前高橋、張江和金橋地區(qū)大批白領(lǐng)企業(yè)正密切關(guān)注改盤的動(dòng)向。為了此盤的開發(fā)，他們整整做 大量管理資料下載 每周房產(chǎn) 2020 年 7 月 28日 星期一 北京東方信邦投資顧問有限公司提供 17 了一年的前期準(zhǔn)備工作。 按照開發(fā)商的意圖，此舉一方面為政府分挑沉重的造 中低價(jià)房 的壓力，為工薪階層緩解 買不起房子 的困難；一方面適時(shí)薄利多銷盡可能為企業(yè)創(chuàng)利。 目前房市的 三、四、五 大都位于金橋、楊高北路及外環(huán)線兩側(cè)地區(qū)。 隨著住宅建設(shè)管理的深化、住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化工作的推進(jìn)和創(chuàng) “ 四高 ” 優(yōu)秀小區(qū)的發(fā)展，浦東新區(qū)住宅建設(shè)品質(zhì)亦不斷提高，今年上半年有 11 個(gè)住宅小區(qū)通過 “ 四高 ” 優(yōu)秀住宅小區(qū)的評(píng)審， 9個(gè)小區(qū)通過《綠化導(dǎo)則》專家評(píng)審， 80 萬平方米新建住宅實(shí)行了全裝修房。 據(jù)了解，今年上半年新區(qū) 住宅建設(shè)施工區(qū)域，主要集中在四大板塊中。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年 16月，新區(qū)住宅新開工量為 萬平方米，同比增加 %，住宅竣工量 萬平方米，同比增長(zhǎng) %，其中多層竣工量 萬平方米，高層竣工量 萬平方米，別墅竣工量 萬平方米，在建總量為 萬平方米。因此，投資未建的商鋪，投資者應(yīng)當(dāng)特別謹(jǐn)慎，簽訂更為詳細(xì)的 “ 預(yù)訂合同 ” ，以保證自己的權(quán)益不受損害。投資者之所以看好這些尚未建設(shè)的商業(yè)規(guī)劃用地有幾方面原因：一是為了取得一個(gè)上佳的商鋪位置；二是有利于滿足投資者的特定需要；三是有利于投資者以相對(duì)低廉的價(jià)格購買到商鋪。 返回 = 上海 “ 商鋪投資圈地 ” 風(fēng)行 時(shí)下，上海人鐘情投資商鋪，但商鋪投資熱點(diǎn)悄然發(fā)生轉(zhuǎn)移，一些尚 未動(dòng)工的商業(yè)規(guī)劃用地受到了商鋪投資者特別的關(guān)注。 目前，面積超過 150 平方米的大房型住宅和小于 70 平方米的小房型住宅在 大量管理資料下載 每周房產(chǎn) 2020 年 7 月 28日 星期一 北京東方信邦投資顧問有限公司提供 16 市場(chǎng)成交比重均有上升態(tài)勢(shì)。 在頂級(jí)房 (單價(jià)大于 10000 元 /平方米 )市場(chǎng)未來的供應(yīng)中，未來三年中，每平方米 14000 元到 18000 元左右的頂級(jí)住宅供給相對(duì)較少，市場(chǎng)比重為 20%；而每平方米為 10000 元到 14000 元的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將非常激烈，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大。集中供應(yīng)區(qū)域有自西向東的趨勢(shì)，傳統(tǒng)的西區(qū)已經(jīng)較為成熟，未來熱點(diǎn)地區(qū)將伴隨著大規(guī)模舊區(qū)改造、黃浦江和蘇州河改造而涌現(xiàn)。 自 2000年以來，每平方米 3000元以下的商品房市場(chǎng)交易比重不斷下降， 2002年 9 月份時(shí)，其市場(chǎng)占有率僅為 16%；而每平方米 5000 元到 7000 元的中檔價(jià)位商品房市場(chǎng)比重由 2000 年的 %上升到 %，逐漸成為市場(chǎng)重要組成成份；而每平方米 價(jià)格大于 7000 元的高檔商品房比重也呈現(xiàn)不斷上升的勢(shì)頭， 2002 年9月其市場(chǎng)比重已經(jīng)達(dá)到 %。 返回 = 上海中價(jià)房需求仍將增加 據(jù)戴德梁行預(yù)測(cè)，上海未來商品房供需規(guī)模為：供給每年約在 2000 萬平方米左右，需求在 17001800 萬平方米之間。 據(jù)錦智房產(chǎn)咨詢公司介紹， 7月上旬，上海一大批小戶型酒店式公寓到寧波推銷，凡是樓型地處中心城區(qū)的著名地段，一批寧波買家都是幾套一買，十分好銷。尤其是一批高收入的中青年人群，他們的投資眼光和技巧更為精明。如人文氣息濃厚的華山路興國路區(qū)域、現(xiàn)代色彩濃烈的虹橋、古北、金橋碧云區(qū)域、擁有具天然近水資源的青浦淀山湖區(qū)域，這里的高檔盤依然是奇貨可居的態(tài)勢(shì)。有人估計(jì)少數(shù)開發(fā)商將頂著住宅市場(chǎng)的壓力而拋售這些存量 “ 阻力盤 ” ，但是更多人估計(jì)年內(nèi) “ 阻力盤 ” 將在平穩(wěn)中運(yùn)行，不會(huì)有跌價(jià)拋售情況出現(xiàn)，但到明年就很難估計(jì)了。 據(jù)戴德梁行住宅部統(tǒng)計(jì)， 2020 年一季度全市共有 12 個(gè)超過 1萬元以上的高檔盤上市，總量達(dá)到 萬平方米，供應(yīng)量十分充足。而不少大房型樓盤都處于緩慢消化狀態(tài)，如蘇州河以北區(qū)域 140 平方米以上的三房已遭遇銷售阻力，還有徐匯 160 平方米、虹口150 平方米、楊浦 115 平方米、閔行 140平方米以上的房型不少都已成為 “ 阻力 大量管理資料下載 每周房產(chǎn) 2020 年 7 月 28日 星期一 北京東方信邦投資顧問有限公司提供 15 盤 ” 。 目前市場(chǎng) “ 阻力盤 ” 大致有兩類，一是大房型、二是價(jià)格 “ 超高 ” 。與其他熱銷盤不同的是，這些 “ 阻力盤 ” 銷售人員至今仍然打著笑臉迎來送往每一位客戶。 在當(dāng)前上海住宅市場(chǎng)嚴(yán)重供不應(yīng)求的狀況下，確實(shí)還存在一批 “ 阻力盤 ” 在艱難的跋涉之中。 據(jù)有關(guān)專家預(yù)測(cè)，如果調(diào)控得當(dāng)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)高位運(yùn)行、穩(wěn)中有升的走勢(shì)預(yù)計(jì)將持續(xù)至 2020 年。 據(jù)悉，市房地資源局正通過一系列調(diào)控措施，確保中低收入家庭住房需求得以盡快釋放。如果按此消費(fèi)習(xí)慣衡量，未來上海樓市的消費(fèi)需求將是持續(xù)的。 從需求分析來看，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在需求很大，當(dāng)前需要引起重視的是將中低收入家庭住房的潛在需求逐步轉(zhuǎn)化為實(shí)際需求。據(jù)預(yù)測(cè)，今年房地產(chǎn)開發(fā)投資額將達(dá)到 800 億元。從投資需求分析來看，上海經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定、快速發(fā)展的勢(shì)頭不減，將為房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長(zhǎng)提供強(qiáng)有力的支撐。 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展必須依靠投資與消費(fèi)的雙向拉動(dòng)。值得注意的是，上海二手房交易量直逼新建商品房，這在一定程度上表明，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步趨向成熟。 當(dāng)前，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于新一輪發(fā)展的繁榮期，主要特點(diǎn)是高位運(yùn)行、供求兩旺。 返回 = 投資消費(fèi)雙拉動(dòng)，上海樓市穩(wěn)中有升 今年上半年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)中新建商品房銷售、二手房買賣和新建商品房竣工量三項(xiàng)指標(biāo)創(chuàng)歷史新高。據(jù)了解，該政策分為兩個(gè)層面，一般的工薪階層和高收入者將分別實(shí)施不同的政策，近期將出臺(tái)的政策是面向普通工薪階層的，對(duì)于同樣的首付比例，根據(jù)購房者購買不同價(jià)位的房子進(jìn)行比例不等的貼息，政策還將對(duì)中低收入者購買第一套住房有適度的傾斜。 返回 = 申城購房新政 8 月出臺(tái)，對(duì)中低收入者適度傾斜 日前從上海市住房工作會(huì)議上獲悉，在今年 5 月底結(jié)束 “ 購房退稅 ” 后， 8月份將出臺(tái)新的延續(xù)性的鼓勵(lì)購房政策，主要是通過貸款財(cái)政貼息的辦法。據(jù)悉，列入土地出讓公開招標(biāo)擴(kuò)大范圍的包括：新增的商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、商品房等六類經(jīng)營性項(xiàng)目用地；工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)、開發(fā)區(qū)內(nèi)的六類經(jīng)營性用地；工業(yè)用地、教育用地等原非經(jīng)營性項(xiàng)目用地轉(zhuǎn)變?yōu)榱惤?jīng)營性用地的；舊區(qū)改造、小城鎮(zhèn)開發(fā)、郊區(qū)片林建設(shè)中涉及六類經(jīng)營性用地范圍的。如果現(xiàn)在就斷言個(gè)人按揭貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款低風(fēng)險(xiǎn)還為時(shí)尚早，因此，有必要提醒商業(yè)銀行在開展個(gè)人住房按揭貸款和發(fā)放房地產(chǎn)貸款時(shí)，需時(shí)時(shí)警醒，規(guī)范操作。個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)快于房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)類貸款的增長(zhǎng)，說明目前商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款在繼續(xù)向購房者傾斜，總的貸款形態(tài)和導(dǎo)向符合市場(chǎng)發(fā)展方向。 返回 = 央行上海分行提醒：不能輕言房貸低風(fēng)險(xiǎn) 截至 6月末，上 海中