【正文】 在此，向張老師以及陳老師、栗老師、武老師致以真摯的謝意和崇高的敬意。用心服務》．山西科學技術出版社，2010年6月千艷青．《物業(yè)管理概論與實務》．北京：化學工業(yè)出版社，2007年1月山西工商學院畢業(yè)論文（設計）李加林、周心怡．《物業(yè)管理實務》．北京：中國建筑工業(yè)出版社，2006年8月滕永健、黃忐潔．《物業(yè)管理實務》北京：中國建筑工業(yè)出版社，2006年張莉祥．《物業(yè)管理法規(guī)》．北京：中國建筑工業(yè)出版社，2004年感謝詞感謝我的導師張塵喜老師，陳福才老師、栗風剛老師、武巖平老師，在我的寫作過程中幫我開拓思路，精心點撥，熱忱鼓勵。物業(yè)服務雖然不是開發(fā)建設的主體骨干，但絕對可以從閂后管理的角度幫您拾遺補缺，使您避免建管分離等可能發(fā)生的弊端。物業(yè)管理公司的前期介入管理應按照公司的各項管理制度進行嚴格的內部管理，在此基礎上建立一套行之有效的工作制度。將前期介入管理作為物業(yè)管理服務的重要項目納入制度化、規(guī)范化、程序化的管理軌道，能夠使房地產(chǎn)開發(fā)商由被動到自覺地考慮物業(yè)的前期介入管理工作，從而規(guī)范了發(fā)展商的開發(fā)與銷售行為。同時不斷完善社區(qū)服務山西工商學院畢業(yè)論文（設計）功能，物業(yè)管理全方位、多層次的管理體系要求我們認真分析不同的消費觀，從而言引導出不同的消費趨向，最終使物業(yè)服務、管理贏得主動，為社區(qū)服務發(fā)展開辟廣闊的空間。社區(qū)服務建設與發(fā)展是衡量社會生存質量和整個城市文明程度的管理是一項以各類房屋和公建配套設施的使用、維修、養(yǎng)護為核心的—與業(yè)鋁；理，是以人為中心發(fā)展活動，為人的生存、發(fā)展、享受提供各種方便。物業(yè)管理以人為本的全方位的服務和鄰里相親為宗旨的社區(qū)文化建設相輔相成。另一方面也為政府各管理職能部門找到了一個社會總代管。同時為項目管理擬定一切有關日常管理所需的文件與表格，包括員工管理守則、業(yè)主手冊、裝修管理規(guī)定、公共區(qū)域行為規(guī)范、自行車管理規(guī)定、停車場管理等，為規(guī)范正常期物業(yè)管理奠定了基礎。是確保物業(yè)的使用質量，為日后漫長的物業(yè)管理奠定基礎的極為重要的物業(yè)管理工作。同時，通過前期介入管理可以提出許多設計和施工方面存在的問題和解決的辦法，從而大大減少物業(yè)管理工作中物業(yè)的返修工作量。物業(yè)管理企業(yè)通過前期介入管理對物業(yè)的土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等情況了如指掌，便于在后期管理中做好物業(yè)及其附屬設施的維修養(yǎng)護工作。前期介入管理的合格咀是物業(yè)可以交付使用和交付管理的前提要件之一。山西工商學院畢業(yè)論文（設計）作為業(yè)主的管家從物業(yè)前期介入管理開始為維護業(yè)主共同的利益，擬定物業(yè)管理公約，清楚界定發(fā)展商、小業(yè)主及物業(yè)管理公司三者之間的權利與義務，建立完善的物業(yè)管理檔案系統(tǒng)，擬定各項安全管理制度和各種緊急情況處理程序，在入伙前了解各工程及設備情況，參與施工管理和設備調試工作。四、物業(yè)管理前期介入的意義(一)物業(yè)前期介入管理是為業(yè)主把好驗收關l、我國的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過多年的發(fā)展，從以生產(chǎn)為龍頭的建設階段，以賣房為龍頭的銷售階段，已經(jīng)發(fā)展到現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)的營銷為龍頭導向的階段。同時，物業(yè)管理公司前期介入時應注意幾點：對開發(fā)商的建議一定要專業(yè)，否則沒人聽；分析產(chǎn)生問題的原因、危害和影響，要準確、有依據(jù)、以理服人；提出的建議能減少損失，能增加效益，最好是開發(fā)商、承包尚和物業(yè)管理公司多方受益；不要只提問題，要有建議，要有方案，要有措施，更要有解決問題的辦法；講原則、講道理、講利弊、講方法、講感情。開發(fā)商能否采納物業(yè)管理公司的建議一般取決山西工商學院畢業(yè)論文（設計）丁以下幾個方面：一是會不會增加其成本；二是難度大不大；三是對設計風格和外立面的影響：四是對其房屋銷售有無好處。要將過去管理和服務中的經(jīng)驗和教訓告知相關人員，要以前瞻性和預見性去感知可能會發(fā)土的問題，積極主動地采取措施，將問題處理在 萌芽狀態(tài)。三、物業(yè)管理前期介入時怎樣與開發(fā)商配合物業(yè)管理公司的前期介入工作能否順利進行，關鍵在于與刀：發(fā)商的配合。(三)在物業(yè)的驗收期介入及時發(fā)現(xiàn)存在問題落實整改物業(yè)管理公司介入竣工驗收，嚴把物業(yè)驗收關，可以明確責任，避免物業(yè)管理公司在今后的管理中背上沉重的包袱；可以促進建設單位嚴格按照國家有關規(guī)范和設計要求對工程進行認真驗收；有利于分清工程缺陷的整改責任，及時為業(yè)主追時應得的補償，避免業(yè)主不必要的負擔。山西工商學院畢業(yè)論文（設計）(二)在項目建設期介入強化物業(yè)的施工監(jiān)理從物業(yè)管理的角度對施工、設備安裝的質量進行監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理及服務帶來缺憾在物業(yè)建設期，物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)建成后的管理者，對建設質量的關切非常強烈。而前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設計方案，提出一些合理化建議，完善設訓‘細’節(jié)，降低管理成本，從而使物業(yè)的功能設計更有利于閂后的使用和管理。二、物業(yè)管理前期介入的時機和方法(一)在規(guī)劃設計階段介入積極參與物業(yè)建設項目的設計完善物業(yè)的作用和管理功能，避免物業(yè)建成后存在使用和管理[：的問題規(guī)劃設計是決定今后物業(yè)管理能夠提供高效、優(yōu)質服務的關鍵。(2)籌備成立業(yè)主管理委員會。因此，物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用之前，還要為物業(yè)的交接做好準備。(3)招標競爭、洽談、簽訂物業(yè)管理合同。(1)進行可行性、可靠性、可盈利性分析。因此說重視物業(yè)管理的前期介入對于開發(fā)商和購房者來說都是一個雙贏的策略。為驗收接管打下基礎。有利于后續(xù)工作的順利進行。能最大限度上滿足客戶的要求，體現(xiàn)“以人為本，客戶至上”的精神。很多人把物業(yè)管理看成是開發(fā)商進行房地產(chǎn)開發(fā)的附屬，并不把物業(yè)管理行業(yè)看成是一個獨立的行業(yè)，但是，在開發(fā)建設的前期，物業(yè)管理企業(yè)通過前期介入活動，本著“服務第一，誠信服務，以質取勝”的態(tài)度，將長期積累的物業(yè)知識與經(jīng)驗應用與規(guī)劃設計，并且在建設施工銷售階段同步跟進配合，協(xié)助開發(fā)建設單位及時發(fā)現(xiàn)和處理建設銷售過程中存在的問題，不僅能從源頭上堵住漏洞，避免或減少一些問題的發(fā)生，減 3山西工商學院畢業(yè)論文（設計）少房地產(chǎn)開發(fā)建設的糾紛，使房地產(chǎn)開發(fā)建設得以順利進行，而且可以在物業(yè)丌發(fā)建設初期把不利于物業(yè)管理、損害業(yè)主利益的因素盡可能消除或減少，是物業(yè)投入使用后，物業(yè)管理順利開展，業(yè)主利益得到保障。物業(yè)管理前期介入的目的是為了后續(xù)物業(yè)管理的正式實施能夠順利地丌展或更好的進行。．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．(一)物業(yè)前期介入管理是為業(yè)主把好驗收關．．．．．．．．．．．．．．(二)物業(yè)前期介入管理是后期管理的基礎．．．．．．．．．．．．．．．．(三)物業(yè)前期介入管理是社區(qū)服務持續(xù)發(fā)展的保證．．．．．．．．五、結論．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 參考文獻．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 感謝詞．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 作者簡介．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．4 5 5 5 5 5 6 6 7 7 8 8 9 9山西工商學院畢業(yè)論文（設計）淺談住宅小區(qū)物業(yè)管理的前期介入作者：任麗軍 指導教師：張塵喜摘要：物業(yè)管理公司的前期介入，能從業(yè)主對物業(yè)的使用和居家生活的需要考慮，秉承“用心服務”的理念，為開發(fā)商和業(yè)主提供前期的專業(yè)性服務，使新開發(fā)的樓盤真正成為為業(yè)主量身定做的，符合業(yè)主心愿的居家樂園，提升物業(yè)使用的附加值，形成開發(fā)商的新賣點，有利于開發(fā)商建造精品物業(yè)和房屋促銷，更有利于今后物業(yè)管理公司的管理和服務。規(guī)模較大的小區(qū)還可印制業(yè)主手冊，將業(yè)主公約、小區(qū)建設規(guī)劃、服務內容及標準、公眾應急電話等集于一冊，使業(yè)主不出門便知物管事，提高物業(yè)管理的服務水平第五篇：淺談住宅小區(qū)物業(yè)管理的前期介入論文山西工商學院畢業(yè)論文（設計）淺談住宅小區(qū)物業(yè)管理的前期介入作者：任麗軍指導教師：張生喜摘 要物業(yè)管理公司的前期介入，能從業(yè)主對物業(yè)的使用和居家生活的需要考慮，秉承“用心服 務”的理念，為開發(fā)商和業(yè)主提供前期的專業(yè)性服務，使新開發(fā)的樓盤真正成為為業(yè)主量身定 做的、符合業(yè)主心愿的居家樂園，提升物業(yè)使用的附加值，形成開發(fā)商的新賣點，有利于開發(fā) 商建造精品物業(yè)和房屋促銷，更有利于今后物業(yè)管理公司的管理和服務。前期物業(yè)管理，是在新建住宅小區(qū)中進行的，業(yè)主來自五湖四海，個人的職業(yè)、品行、生活習慣各不相同，想法各異。以保證在前期物業(yè)管理結束后繼續(xù)在該小區(qū)實施物業(yè)管理為最終目標。在這三者關系之中，物管公司既不能得罪開發(fā)商，更不能得罪業(yè)主，因為前期物業(yè)管理結束后，物管企業(yè)能否繼續(xù)在這里實施管理服務，不是開發(fā)商說了算，而是業(yè)主大會說了算。物管公司與業(yè)主是管理服務與被管理服務的關系，是主與從的關系，在管理上物管公司是主，業(yè)主是從；在服務上，業(yè)主是主，物管公司是從。前期物業(yè)管理中，存在著開發(fā)商、物管公司、業(yè)主之間相互關聯(lián)制約的關系。因此，物管公司人員尤其是物管公司的經(jīng)理既要懂得管理，更要熟悉有關的法律法規(guī)，要有依法經(jīng)營的意識，切不可盲目蠻干。因此物管企業(yè)要根據(jù)小區(qū)建設的實際情況，合理確定收費標準，及時報物價部門審核批準后才能服務收費。合理收費?！痹谇捌谖飿I(yè)管理中，無論是開發(fā)商指定的或是自己直接成立的物管公司，都是獨立的法人，而且在房地產(chǎn)開發(fā)過程中開發(fā)公司與物管公司是兩個不同的環(huán)節(jié)，一個是建房，一個是管房。簽訂協(xié)議。同時積極協(xié)調，根據(jù)存在問題的大小和難易程度，在最短的時間解決業(yè)主反映的問題。同時物管公司決不能將業(yè)主反映的問題一概承諾解決，尤其是一些涉及工程質量的問題更不能擅自做主，承諾解決的具體時間。對此，物管公司既不能將所有矛盾推卸給開發(fā)商，認為與己無關，更不能大拍胸口承諾解決。在這些矛盾當中絕大多數(shù)不是物管公司造成的，也不是物管公司能夠解決的，但業(yè)主認為交了物管費，物管公司就應該負責解決。協(xié)調各種矛盾。三是要充分利用好已有的安全設施，如防盜門、窗、電子對講門等，減少失竊案件發(fā)生機率。前期物業(yè)管理的安全防范工作，一是要抓好以防盜竊為主的安全防范，由于進出小區(qū)人員比較多且雜，加之小區(qū)安全防范的配套設施沒有到位，容易給一些偷盜者可乘之機，因此要加強小區(qū)的巡查次數(shù)，記錄好巡查情況，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)可疑情況要及時處置，發(fā)現(xiàn)失竊事件要及時報案。四是適當增加保潔力量，增加保潔次數(shù)，盡量使業(yè)主從一入住小區(qū)就感受到溫馨整潔的環(huán)境。其次是加強宣傳和督查力度，嚴禁裝修施工人員隨地大小便和從樓上向下拋雜物的行為。另外裝修工人隨地大小便，個別業(yè)主圖方便，從樓上向下拋雜物和垃圾，等等。衛(wèi)生保潔工作是小區(qū)管理最直觀最形象的環(huán)節(jié)，前期物業(yè)管理的衛(wèi)生保潔應根據(jù)收費標準來確定保潔的方法和任務。在巡查裝修施工過程中，重點是巡查水電安裝，敲墻打洞階段，俗稱瓦工、水電工階段，業(yè)主擅自更改裝修方案，拆改房屋墻體也就在這一階段，這一階段如果沒有發(fā)生問題，一般情況下這一戶的裝修就不會發(fā)生問題。其次要抓好裝修方案的審核，對違反房屋裝飾裝修規(guī)定的方案要及時發(fā)現(xiàn)糾正，做好說服解釋。物管公司在業(yè)主裝修之前要制定周密的管理計劃，將業(yè)主必須遵守的規(guī)則和要求公布上墻，以便業(yè)主了解和執(zhí)行。裝修管理。其次，要派人伴隨業(yè)主看房，及時發(fā)現(xiàn)室內水電、門窗、墻壁、地面出現(xiàn)的瑕疵，解答業(yè)主提出的問題，記錄好存在的問題，以