【正文】 30 典型項(xiàng)目租金與售價(jià)水平參考 名稱 租金 (美元 /月 /套 ) 售價(jià) (美元 /平方米 ) 15002800 12162204 20xx 20xx 12002250 900 1050 20xx5000 3300 2300 890 720 2500 20xx。根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)市場(chǎng)上的酒店項(xiàng)目 61% 位于朝陽區(qū)，并且這些項(xiàng)目所提供的公寓總建筑面積將近占市場(chǎng)總量的 70%以上 。酒店的供應(yīng)量的猛增，勢(shì)必對(duì)其他類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目造成一定的壓力。 近幾年來開盤的新項(xiàng)目，無論在項(xiàng)目的數(shù)量，還是項(xiàng)目提供的總建筑面積，都是很高的。 如果假設(shè) ****************的檔次和目前的主流產(chǎn)品相當(dāng)，考慮到近年房?jī)r(jià)上漲因素，我行認(rèn)為 120xx 元 /平方米左右的價(jià)格是比較接近市場(chǎng)價(jià)格的。中關(guān)村的商務(wù)寫字樓市場(chǎng)客戶群體一方面將吸引具備長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目光的諸如微軟研發(fā)、朗訊、 NTT、高通、松下、聯(lián)想、方正等 企業(yè)巨頭；另一方面則是數(shù)以萬計(jì)的高活力創(chuàng)新企業(yè)和相關(guān)配套行業(yè)的企業(yè)，這其中包括大量已獲得一定發(fā)展積累的各類企業(yè)。這些企業(yè)對(duì)辦公場(chǎng)所的需求量可想而知。這部分客戶不僅自身需求辦公面積大，而且也帶動(dòng)了一些相關(guān)公司進(jìn)駐中關(guān)村，對(duì)于本區(qū)域的寫字樓租售市場(chǎng)起到了主要的推動(dòng)作用。 28 目前中關(guān)村地區(qū)從高檔的甲級(jí)樓到乙級(jí)樓，再到商住公寓，所有的面積加起來約有 800 萬平米，為在中關(guān)村進(jìn)行創(chuàng)業(yè)的和拓展的高科技及企業(yè)、大型企業(yè)集團(tuán)、金融機(jī)構(gòu)、國際的科技企業(yè)，都提供了一個(gè)能容納百川的沃土。這幾個(gè)寫字樓由 于其功能的綜合性（都包含大量商業(yè)），不太可能有大單成交，而散戶銷售市場(chǎng)情況并不樂觀，因此整體銷售價(jià)格還會(huì)下降。 中關(guān)村寫字樓近年來有大量供應(yīng)，包括中關(guān)村科貿(mào)中心寫字樓、中關(guān)村 e世界寫字樓、新中關(guān)寫字樓、第三極寫字樓等。區(qū)域甲級(jí)寫字樓的成交價(jià)多在 1416 美金 /平方米 /月的區(qū)間。 中關(guān)村區(qū)域的甲級(jí)寫字樓當(dāng)中，新建項(xiàng)目占了相當(dāng)比例，因此該區(qū)域項(xiàng)目的品質(zhì)并不遜色于 CBD 及金融街商圈。但由于 20xx年的奧運(yùn)會(huì)限制政策，從 20xx 年到 20xx 年期間不會(huì)有 太多 新增現(xiàn)房，所以從發(fā)展的角度分析，中關(guān)村的寫字樓市場(chǎng)，尤其是高檔寫字樓市場(chǎng)還有一定的上升空間。 26 中關(guān)村地區(qū)寫字樓總的供應(yīng) 量在 20xx 年達(dá)到了 720 萬平方米，預(yù)計(jì) 20xx年將達(dá)到 860 萬平方米。 4． 2 中關(guān)村地區(qū)寫字樓地產(chǎn)市場(chǎng)分析 中關(guān)村寫字樓的分布大致分為七個(gè)區(qū)域 ： 首先，以理想國際大廈、中關(guān)村金融中心等為代表的中關(guān)村廣場(chǎng)及其周邊項(xiàng)目，這個(gè)區(qū)域供應(yīng)量大、項(xiàng)目類型豐富，加之傳統(tǒng)的電子市場(chǎng)中心作用，一直都是中關(guān)村的核心區(qū)； 其次是以威新國際大廈、創(chuàng)業(yè)園、清華科技大廈為代表的清華科技園區(qū)，集中了大量的以清華大學(xué)為依托的高新技術(shù)企業(yè)、創(chuàng)業(yè)公司； 第三個(gè)區(qū)域是以融科資訊為代表的中關(guān)村東區(qū)，清華南，西區(qū)東面，入住這里的客戶多為與中科院、聯(lián)想集團(tuán)有著業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)的國際國內(nèi)知名研發(fā)公司； 第四個(gè)區(qū)域是以銀網(wǎng)中心、錦秋國際、學(xué)院國際大廈、希格瑪為代表的海淀知春路金融走廊； 第五個(gè)區(qū)域是以數(shù)碼大廈、騰達(dá)大廈為代表的中關(guān)村南大街沿線； 第六個(gè)區(qū)域是以銀科中心為代表的蘇州街，這個(gè)區(qū)域集中了很多乙級(jí)寫字樓及商住公寓；配置相對(duì)較低； 第七個(gè)區(qū)域是以上地為中心的軟件研發(fā)基地。而目前北京優(yōu)質(zhì)商鋪整體的租金水平約為 美金 /使用 平方米 /月，相比之下，中關(guān)村的商鋪?zhàn)饨鸩⒉桓?。另一方面，由于區(qū)域 市場(chǎng) 專業(yè)化程度很高，使得這里成為經(jīng)營(yíng)電子類產(chǎn)品商家的天堂，隨著 IT 產(chǎn)品平均利潤(rùn)率的下降，其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也會(huì)發(fā)生不同程度的變化，如向餐飲、購物、娛樂等其他商業(yè)業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)變。 20xx 年中關(guān)村區(qū)域的 商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目供應(yīng)量可以達(dá)到近 32 萬平 25 方米，而該區(qū)域 商業(yè)地產(chǎn) 的總供應(yīng)量也將超過 60 萬平方米 —— 中關(guān)村 商業(yè)地產(chǎn)僅今年一年的供應(yīng)量就幾乎與此前十年的總供應(yīng)量相 當(dāng)。 這些數(shù)據(jù)都在傳達(dá)著這樣的信息：中關(guān)村有著極其強(qiáng)大的商業(yè)消化能力。而根據(jù)國際慣例，對(duì)于一個(gè)現(xiàn)代城（查看地圖）市而言，某一區(qū)域的人口密度與商業(yè)設(shè)施面積之比應(yīng)在 8∶ 1 左右。 比起西單、王府井等商業(yè)街區(qū)，在中關(guān)村做商業(yè)最大的優(yōu)勢(shì)是豐富而充足的客流量：這其中的支撐點(diǎn)是超過 150 萬平方米的寫字樓、高級(jí)會(huì)展中心和五星級(jí)酒店，以人民大學(xué)、北京大學(xué)為代表的各級(jí)、各類共 68 所高等院校以及 30 多萬左右的在校學(xué)生；在微軟、 IBM 等近 60 家落戶于中關(guān)村的世界 500 強(qiáng)企業(yè)和在國內(nèi)的眾多大型 IT 企業(yè)的白領(lǐng)以及鄰近區(qū)域內(nèi) 300 萬常住人口。此后家樂福內(nèi)人流如織，業(yè)內(nèi)人士逐漸認(rèn)識(shí)到， “ 經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間發(fā)展的中關(guān)村 商業(yè)地產(chǎn) ，不僅需要電子商品賣場(chǎng)，同樣需要能夠滿足人們?nèi)粘Ｉ钕M(fèi)、休閑需要的商業(yè)設(shè)施 ” 。 中關(guān)村商業(yè)模式真正轉(zhuǎn)型契機(jī)出現(xiàn)在 20xx 年。 隨之而來的，是中關(guān)村 公頃的土地放量。它的商業(yè)主要消費(fèi)人群主要是對(duì)電子高科技產(chǎn)品有需求的專業(yè)人士，以及在中關(guān)村商務(wù)區(qū)辦公和周邊辦公的工作和居住的一些人群。 24 第四章 區(qū)域市場(chǎng)分析 4． 1 中關(guān)村地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析 中關(guān)村核心商業(yè)區(qū)是大家認(rèn)為的中關(guān)村最主要的商業(yè)中心，并且是以龐大的電子配套市場(chǎng)為主，同時(shí)即將在中關(guān)村出現(xiàn)一些地下大型超市和購物中心。 20xx年 8 月到北京的國外旅游者有可能達(dá)到 60 萬左右，國內(nèi)旅游者有可能達(dá)到 110萬，共 170 萬左右（ 20xx 年 8月到北京旅游住在星級(jí)飯店的外國游客為 30 萬人 23 次，國內(nèi)游客為 100 萬人次），如果這 170 萬人平均每人在北京停留 5 天，那么共需要 850萬張床位。根據(jù)奧運(yùn)會(huì)奧組委的要求，到20xx 年北京舉辦奧運(yùn)會(huì)時(shí)星級(jí)飯店應(yīng)達(dá)到 800 家，客房數(shù)應(yīng)達(dá)到 13 萬間。第三是 WTO 的影響，隨著中國更大程度上融入國際主流社會(huì)，也會(huì)有越來越多的國際性的會(huì)議及相關(guān)活動(dòng)在北京舉行，加上娛樂、體育等專項(xiàng)旅游產(chǎn)品境內(nèi)外需求的擴(kuò)大，北京飯店產(chǎn)業(yè)的國際服務(wù)貿(mào)易量必然會(huì)有一個(gè)持續(xù)而穩(wěn)定的增長(zhǎng)。首先是奧運(yùn)概念的滯后效應(yīng)，入境旅游和國內(nèi)旅游需求，特別是國內(nèi)旅游需求不會(huì)下降太多。這一階段至少需要 5 年的時(shí)間。對(duì)這階段北京飯店市場(chǎng)的樂觀估計(jì)是客房出租率在 80－ 88%之間，平均房?jī)r(jià)在 900－ 950之間。第二階段即 20xx 年夏季奧運(yùn)會(huì)前后，北京飯店市場(chǎng)將進(jìn)入由奧運(yùn)概念為主導(dǎo)的需求拉動(dòng)的穩(wěn)定增長(zhǎng)期。在此過程中可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)飯店企業(yè)并購的活躍期，特別是那些地理位置優(yōu)越、經(jīng)營(yíng)管理方面存在障礙的國有飯店會(huì)成為北京飯店市場(chǎng)上資本運(yùn)作的追逐對(duì)象。第一階段是從現(xiàn)在開始到 20xx 年，北京飯店市場(chǎng)肯 定會(huì)出現(xiàn)一個(gè)由投資拉動(dòng)的高增長(zhǎng)期，一方面是老飯店的裝修改造，另一方面由多元化投資主體在奧運(yùn)概念利好預(yù)期影響的大規(guī)模進(jìn)入。 奧運(yùn)概念影響幾何一個(gè)由投資拉動(dòng)的高增長(zhǎng)期，一方面是老飯店的裝修改造，另一方面由多元化投資主體在奧運(yùn)概念利好預(yù)期影響的大規(guī)模進(jìn)入，就奧運(yùn)概念對(duì)北京飯店市場(chǎng)的影響，有關(guān)人士解答到，按現(xiàn)在京城酒店業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)， 22 到 20xx 年之前星級(jí)酒店的數(shù)量肯定會(huì)超過向國際奧委會(huì)承諾的 800 家。北京華貿(mào)中心與萬豪國際集團(tuán)的酒店管理合同簽約儀式上，國家旅游局局長(zhǎng)助理王軍致辭：中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，吸引了全球的目光，特別是中國加入世界貿(mào)易組織以后，為中外企業(yè)發(fā)展和合作創(chuàng)造了更好的市場(chǎng)環(huán)境和法律環(huán)境，實(shí)踐充分說明，中國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展不僅給中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了新的活力，也為外商進(jìn)入中國市場(chǎng)帶來了前所未有的機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)了雙贏。填補(bǔ)空缺除了通過新建的星級(jí)酒店以外，還通過對(duì)原有基礎(chǔ)較好飯店的升級(jí)、改造和擴(kuò)建， 4 月中旬由北京市發(fā)展和改革委員會(huì)舉辦的奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)推介會(huì)上，國家旅游局的官員就說過，增加酒店這一塊應(yīng)該會(huì)成為北京吸引外商投資的亮點(diǎn)。就星級(jí)酒店來說，根據(jù)獲得的最新資料，北京市目前有星級(jí)酒店 614 家，而北京市在申奧報(bào)告中承諾，到 20xx 年，整個(gè)北京市的星級(jí)酒店總數(shù)將達(dá)到 800 家。 中國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展不僅給中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了新的活力，也為外商進(jìn)入中國市場(chǎng)帶來了前 所未有的機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)了雙贏。 3． 6 酒店類物業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析 我國近年來經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、國家鼓勵(lì)外來投資、對(duì)外貿(mào)易往來頻繁、國內(nèi)外商旅人士增多，加上 20xx 年奧運(yùn)會(huì) 帶來的人流與商機(jī)，這都是旅店、酒店類物業(yè)發(fā)展的大好消息。一般優(yōu)質(zhì)寫字樓的“活躍期”（保持優(yōu)質(zhì)寫字樓的市場(chǎng)地位）與其設(shè)計(jì)、建材及設(shè)備的選用密切相關(guān)。 此外，北京的優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)本身是一個(gè)動(dòng)態(tài)發(fā)展的市場(chǎng)，產(chǎn)品更新?lián)Q代的特點(diǎn)明顯。根據(jù)《財(cái)富》雜志的一項(xiàng)調(diào)查顯示：全球 4萬多家跨國公司， 90%以上的企業(yè)若干年內(nèi)會(huì)考慮在中國設(shè)立地區(qū)性總部，其中首選北京的約占 15%。以上三個(gè)區(qū)域集中了北京市 90%以上的 20xx20xx 年完工的甲級(jí)寫字樓，是否 座 落于這三大傳統(tǒng)商圈現(xiàn)今仍然是衡量甲級(jí)寫字樓的重 要標(biāo)準(zhǔn)之一。根據(jù)規(guī)劃， 20xx20xx 年期間，北京平均每年寫字樓的新增供應(yīng)量都將突破百萬平 20 方米。 近 年 來 北京市 迎來了優(yōu)質(zhì)寫字樓入住的高潮。 3． 5 寫字樓 市場(chǎng)分析 自上個(gè)世紀(jì) 90 年代初以來，北京寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展共經(jīng)歷了四個(gè)階段， 1992年至 1996年的高速發(fā)展階段， 1997年至 1999年的蕭條階段，以及 20xx年至 20xx年的復(fù)蘇階段，相當(dāng)于剛剛走完了一個(gè)波形周期。很顯然， CBD 和中關(guān)村地區(qū)是商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量最大的地方，大家看 好其投資價(jià)值，但也正是因?yàn)槭袌?chǎng)普遍的關(guān)注，所以一定程度上渙散了開發(fā)商的責(zé)任心、專業(yè)心，換言之，這兩個(gè)區(qū)域也潛藏風(fēng)險(xiǎn)。購物中心 /綜合項(xiàng)目的比例印證了當(dāng)前中國購物中心投資開發(fā)趨熱的狀況，社區(qū)商業(yè)的比例目前較低，正說明成長(zhǎng)空間 比較大，各類商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)普遍關(guān)注并認(rèn)同其投資空間。 北京市各區(qū)域在建商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)情況 18 從 上 圖可以看出，北京商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)主要集中在三環(huán)到五環(huán)之間，而且主要集中在東部、北部和西部，投資機(jī)構(gòu)除關(guān)注以上區(qū)域外，也特別關(guān)注南部區(qū)域，因?yàn)樯悼臻g比較高。 北京大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是大型購物中心項(xiàng)目，開發(fā)商整體上看，比較謹(jǐn)慎，并不象南方很多城市的開發(fā)商不管商鋪銷售 是否 可能對(duì)未來 的 經(jīng)營(yíng)管理產(chǎn)生 影響， 都 進(jìn)行大面積商鋪的銷售，而是以長(zhǎng)期出租經(jīng)營(yíng)為核心思想，進(jìn)行項(xiàng)目的運(yùn) 作 。 北京市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 （ 1） 北京在建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的供應(yīng)結(jié)構(gòu) 從 上 圖統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，北京大中型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的數(shù) 量占市場(chǎng)的主體，這完全說明了北京商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的現(xiàn)狀。 20xx 年前三季度，外商投資我國商業(yè)出現(xiàn)熱潮，商務(wù)部累計(jì)批準(zhǔn)新設(shè)了 554 家外商投資商業(yè)企業(yè)，合同利用外資 億美元，開設(shè) 17 了 1130 個(gè)店鋪，營(yíng)業(yè)面積約 萬平方米。 這一政策對(duì) 20xx 年北京優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)生了極大的影響。 優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目潛力巨大 自 20xx 年 12 月 11 日我國有關(guān)零售業(yè)重大政策的出臺(tái)，中國零售業(yè)市場(chǎng)從此全面向外資開放，促使國際知名零售品牌大批擁入。 16 （三）需求分析 1998 年以來我國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，北京居民住房購買力得到持續(xù)增強(qiáng)，需求歷年遞增明顯，商品住宅銷售面積年均增長(zhǎng)率為 %，進(jìn)入 20xx年和 20xx 年后，市場(chǎng)交易出現(xiàn)了大幅放量。商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)由 20xx 年的 上升到了。進(jìn)入 20xx 年，受購買需求的強(qiáng)烈拉動(dòng)，以及土地拆遷原材料等開發(fā)成本上升、供應(yīng)量減少等因素的影響，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭更為明顯，期房單月價(jià)格在 5 月份創(chuàng)歷史最高，為每平方米 7136 元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自 20xx 年北京市住宅竣工量首次突破 1000 萬平方米以來，每年都是保持著兩位數(shù)的增 長(zhǎng)速度。進(jìn)入 20xx 年之后，受國家宏觀經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的影響，住宅市場(chǎng)仍然保持著持續(xù)增長(zhǎng)勢(shì)頭。 20xx 年是北京住宅市場(chǎng)不平凡的一年，雖然經(jīng)歷了 8導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲的因素是多方面的，有經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、人均收入水平提高下的 合理因素，也有利益驅(qū)動(dòng)下的投機(jī)行為；有住房消費(fèi)觀念的影響，也有深層次的制度制約。但受一系列宏觀調(diào)控政策特別是北京市土地出讓政策微調(diào)的影響，預(yù)計(jì) 20xx 年地價(jià)雖會(huì)有上升，但將保持平穩(wěn)，不會(huì)出現(xiàn)大漲。 住宅商品房用地方面，將優(yōu)先支持中小戶型普通商品房建設(shè)，鼓勵(lì)節(jié)約型住宅，限 制高檔住宅，禁止高檔別墅建設(shè)。 14 （ 2）土地供應(yīng)政策導(dǎo)向作用加強(qiáng) 在土地供應(yīng)的空間分布上，將繼續(xù)貫徹落實(shí)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃等各類規(guī)劃確定的城市空間布局和區(qū)縣功能定位，促進(jìn)中心城、新城、小城鎮(zhèn)和新農(nóng)村的協(xié)調(diào)發(fā)展。 從已供應(yīng)土地情況來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)上 土地供應(yīng)量充足 。 13 20xx 年北京土地市場(chǎng)分析 （ 1）土地供應(yīng)量充足 20xx 年 1 月到 20xx 年 6 月，北京市國土資源局供應(yīng)住宅項(xiàng)目土