【正文】 不能獲得租賃房屋的承租人懇求解除合同、賠償損失的，按照合同法的有關(guān)規(guī)定處理,第五十二頁(yè)，共五十二頁(yè)。出租人就未獲得建立工程規(guī)劃容許證或者未按照建立工程規(guī)劃容許證的規(guī)定建立的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。ngzh232。ir243。,第五十一頁(yè)，共五十二頁(yè)。 【理解與適用】 鑒于本司法解釋于2021年9月1日施行，據(jù)此： 2021年9月1日前的行為引起的糾紛，在2021年9月1日之后提起訴訟的，應(yīng)當(dāng)適用本解釋； 2021年9月1日前提起的訴訟，2021年9月1日后案件尚在訴訟中，無(wú)論處于一審還是二審(232。,第五十頁(yè)，共五十二頁(yè)?！芭e重以明輕〞，在第三人好心購(gòu)置出租房屋，并辦理登記手續(xù)情形下，可對(duì)抗承租人的優(yōu)先購(gòu)置權(quán)。 出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)提早通知承租人，承租人在接到通知后應(yīng)及時(shí)答復(fù)，假設(shè)承租人接到通知后15日內(nèi)未明確表示購(gòu)置的，那么喪失優(yōu)先購(gòu)置權(quán)，這里強(qiáng)調(diào)“明確表示〞。 家庭成員之間的房屋買賣，具有濃重的人身色彩，與純粹的買賣關(guān)系有很大區(qū)別，故本條確認(rèn)出租人將租賃(zūl236。 【理解與適用】 房屋共有人的優(yōu)先購(gòu)置權(quán)產(chǎn)生于共有人所有權(quán)關(guān)系之中，具有物權(quán)性質(zhì)，而承租人優(yōu)先購(gòu)置權(quán)基于租賃關(guān),第四十九頁(yè)，共五十二頁(yè)。,第四十八頁(yè)，共五十二頁(yè)。 〔2〕優(yōu)先購(gòu)置權(quán)人應(yīng)按照拍賣通知或拍賣公告的要求，與其他競(jìng)買人一樣進(jìn)展競(jìng)買登記、繳納競(jìng)買保證金，在拍賣日到場(chǎng)參加競(jìng)拍。,第四十七頁(yè)，共五十二頁(yè)。i)程序亦不例外，詳細(xì)可見下述條文： ?最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定?第16條規(guī)定,“拍賣過程中,有最高價(jià)時(shí),優(yōu)先購(gòu)置權(quán)人可以表示以該最高價(jià)買受,如無(wú)更高應(yīng)價(jià)，那么拍歸優(yōu)先購(gòu)置權(quán)人；如有更高應(yīng)價(jià),而優(yōu)先購(gòu)置權(quán)人不作表示的,那么拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買人。,【理解與適用】 拍賣(pāim224。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)置權(quán)。 承租人的優(yōu)先購(gòu)置權(quán)約束的只是出租人對(duì)締約相對(duì)人的選擇權(quán)，而非約束出租人對(duì)房屋的處分權(quán)。nzh224。nzh224。,第四十五頁(yè)，共五十二頁(yè)。 tong)成立之前或之后，出租人均享有優(yōu)先購(gòu)置權(quán)。承租人懇求以同等條件優(yōu)先購(gòu)置房屋的，人民法院應(yīng)予支持。,第四十四頁(yè)，共五十二頁(yè)。 承租人行使優(yōu)先購(gòu)置權(quán)主張以同等條件與出租人成立買賣合同后,獲得房屋所有權(quán),由此將導(dǎo)致出租人無(wú)法向第三人繼續(xù)履行合同,第三人可以主張出租人承擔(dān)違約責(zé)任。,其一，承租人優(yōu)先購(gòu)置權(quán)受到損害時(shí)，承租人懇求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任僅為其救濟(jì)措施之一；〔本條所規(guī)定的〕 其二，承租人優(yōu)先購(gòu)置權(quán)受到損害時(shí)，還可以可以懇求法院判令其直接(zh237。n)上存在爭(zhēng)議，但最高院民一庭認(rèn)為房屋優(yōu)先購(gòu)置權(quán)的主體應(yīng)為承租人而非次承租人，其理由為：從條文文義解釋上，租賃房屋優(yōu)先購(gòu)置權(quán)的主體應(yīng)為租賃合同關(guān)系中的出租人的對(duì)方當(dāng)事人，租賃合同和轉(zhuǎn)租合同雖是兩個(gè)嚴(yán)密相連的合同，但在租賃合同中，次承租人并不是合同當(dāng)事人，其地位不是出租人的承租人。,第四十二頁(yè)，共五十二頁(yè)。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)置權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以懇求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效〞，但該條目前已被廢止。,法律關(guān)系的標(biāo)的物時(shí)發(fā)生(fāshēng)，在贈(zèng)與、互易以及因公征用等法律關(guān)系中那么不得適用，亦不能主張優(yōu)先購(gòu)置權(quán)的損害賠償懇求權(quán)。但懇求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的,人民法院不予支持。 房屋在出租前已被人民法院依法查封的。,第四十頁(yè)，共五十二頁(yè)。 【理解與適用】 ?合同法?第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力〞。w224。,第二十條 【“買賣不破租賃〞及適用的例外情形】 租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人懇求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。 認(rèn)定個(gè)人合伙，首先要根據(jù)合伙協(xié)議；沒有合伙協(xié)議且未辦理工商登記手續(xù)的，只要具備合伙條件〔共同出資、共同參與經(jīng)營(yíng)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益〕，并有兩個(gè)以上無(wú)利害關(guān)系人證明合伙人之間存在口頭合伙協(xié)議的，也可認(rèn)定為個(gè)人合伙〔?民通意見?第50條〕。)，該共同經(jīng)營(yíng)人或合伙人取代承租人在原合同中的地位，成為新的承租人。,租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，假設(shè)承租人在租賃期間死亡〔包括宣告死亡、宣告失蹤〕，共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人可以概括繼受原租賃合同的權(quán)利和義務(wù)(y236。〞本條司法解釋將前述規(guī)定中的“共同居住〞擴(kuò)大為“共同經(jīng)營(yíng)〞，包括個(gè)體工商戶和個(gè)人合伙。d224。,第十九條 【房屋租賃合同的概括繼受】 承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人懇求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。ng)費(fèi)。 【理解與適用】 房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或者解除的情形下，承租人應(yīng)將房屋返還出租人；但實(shí)際占有房屋的是次承租人，次承租人在房屋租賃關(guān)系終止時(shí)，即不再擁有占有、使用(shǐy242。,次承租人代出租人支付租金與違約金后，對(duì)承租人享有兩種權(quán)利,一是對(duì)于承租人的追償權(quán),二是對(duì)于其支付的租金和違約金可以和轉(zhuǎn)租合同中其應(yīng)支付的租金相折抵。在轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的場(chǎng)合，如轉(zhuǎn)租合同未經(jīng)出租人同意，次承租人無(wú)代償懇求權(quán)。〞在轉(zhuǎn)租合同有效的場(chǎng)合，假設(shè)(jiǎsh232。 次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。,第十七條 【次承租人的代償懇求權(quán)】 因承租人拖欠租金，出租人懇求解除合同時(shí),次承租人懇求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的,人民法院應(yīng)予支持。)不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成要件。 理由：在出租人與承租人的房屋租賃法律關(guān)系中，出租人以租金為對(duì)價(jià)將租賃物交于承租人占有、使用、收益，其收益已經(jīng)確定而不能再對(duì)租賃物進(jìn)展使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的變形形式，無(wú)論其收取多少，出租人的租金并不因此而受到損害，故不能因?yàn)槌凶馊艘蜣D(zhuǎn)租而獲益就認(rèn)為損害了出租人的利益，承租人收取租金不符合(f,第三十四頁(yè)，共五十二頁(yè)。,關(guān)于次承租人的訴訟地位 在房屋租賃合同被解除或被認(rèn)定無(wú)效情形下，都涉及房屋的返還問題，此時(shí)，案件的處理結(jié)果必然與次承租人具有法律上的利害關(guān)系，當(dāng)次承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)展裝飾裝修或者擴(kuò)建，那么次承租人對(duì)訴訟標(biāo)的享有獨(dú)立的懇求權(quán)。該6個(gè)月期限的性質(zhì)為除斥期間，不適用訴訟時(shí)效關(guān)于中斷與中止、延長(zhǎng)的規(guī)定。 【理解與適用】 “6個(gè)月〞期限的性質(zhì) ?合同法?第224條規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。n)不予支持。nm237。,第三十二頁(yè)，共五十二頁(yè)。等等諸如此類，均應(yīng)視為本條所稱的“出租人與承租人另有約定。okuǎn)。,第三十一頁(yè)，共五十二頁(yè)。 sān)人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過局部的約定無(wú)效。,關(guān)于“擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用〞 關(guān)于擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用的計(jì)算，一般有“支出費(fèi)用年度分?jǐn)偡è暋ⅰ肮こ坦こ淘靸r(jià)費(fèi)用支出法〞、“現(xiàn)存價(jià)值審計(jì)鑒定法〞，最高院主張采用工程造價(jià)費(fèi)用支出法，即以