【正文】 疑點(diǎn)取證：納稅申報(bào)表、營(yíng)業(yè)外收入，其他業(yè)務(wù)收入賬簿、營(yíng)業(yè)外支出及相關(guān)憑證。疑點(diǎn)位置：營(yíng)業(yè)外收入、營(yíng)業(yè)外支出、應(yīng)收（付）賬款及相關(guān)憑證疑點(diǎn)檢查：31：通過(guò)營(yíng)業(yè)外收入，其他業(yè)務(wù)收入賬簿與其納稅申報(bào)表相核對(duì)，是否計(jì)入銷售收入。四、營(yíng)業(yè)外收入及其他收支疑點(diǎn)描述：開(kāi)發(fā)企業(yè)收取更名費(fèi)、出租收入、政 府返還資金等計(jì)入其他收入或營(yíng)業(yè)外收入或在其他應(yīng)付款中掛賬，一些罰款、滯納金計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出直接扣除。33：是否有非公益性捐贈(zèng)稅前扣除34：期間費(fèi)用所取得的票據(jù)是否真實(shí)合法。疑點(diǎn)檢查：31：開(kāi)發(fā)企業(yè)按照按揭貸款為購(gòu)買方擔(dān)保的，其向銀行提供的保證金是否在銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用扣除，在實(shí)際發(fā)生時(shí)可扣除。開(kāi)發(fā)商對(duì)計(jì)入扣除項(xiàng)目期間費(fèi)用的真實(shí)性與合法性有待落實(shí)。36核查其借款合同，看其借款金額與注冊(cè)資本金相比，其借款金額是否超過(guò)注冊(cè)資本金200%，疑點(diǎn)取證：復(fù)印開(kāi)發(fā)成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、注冊(cè)資本金等相關(guān)賬簿憑證。33審查開(kāi)發(fā)間接費(fèi)發(fā)生的原始憑證是否真實(shí)合法，34核查周轉(zhuǎn)房的攤銷是否準(zhǔn)確。為銷售而制作的模型制作費(fèi)直接計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)。開(kāi)發(fā)企業(yè)在售樓部樣板房?jī)?nèi)的資產(chǎn)，不作為固定資產(chǎn)管理，而直接在銷售費(fèi)用中列支。疑點(diǎn)取證：復(fù)印開(kāi)發(fā)產(chǎn)品明細(xì)賬、成本分配計(jì)算表、設(shè)計(jì)勘察施工合同及相關(guān)憑證。疑點(diǎn)檢查：31核查企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品明細(xì)賬，審查是否將有償轉(zhuǎn)讓或自用的配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本計(jì)入可售開(kāi)發(fā)成本，32成本分配計(jì)算表內(nèi)容是否完整，分配比率是否準(zhǔn)確，存在有之分?jǐn)偘惭b工程費(fèi)，而將公共配套設(shè)施費(fèi)等在已售房屋中分?jǐn)?3調(diào)取設(shè)計(jì)勘察施工合同，按合同規(guī)定的邊準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算，抽查大額付款憑證，審查其支付金額，是否超過(guò)合同規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)公共配套設(shè)施工程取得的建筑也發(fā)票有不實(shí)行為。疑點(diǎn)取證：復(fù)印開(kāi)發(fā)產(chǎn)品明細(xì)賬、設(shè)計(jì)勘察施工及相關(guān)合同，相關(guān)的建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票（五）、公共配套設(shè)施費(fèi)疑點(diǎn)描述：公共配套設(shè)施是指城市建設(shè)規(guī)劃的要求為滿足居民的需求與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目配套建設(shè)的各種服務(wù)性設(shè)施。34由于綠化草木大多來(lái)自農(nóng)民自產(chǎn)自銷享受國(guó)家稅收優(yōu)惠，開(kāi)發(fā)企業(yè)往往虛開(kāi)自購(gòu)苗木發(fā)票，虛增綠化成本，轉(zhuǎn)移利潤(rùn)，偷逃企業(yè)所得稅。疑點(diǎn)位置：基礎(chǔ)設(shè)施配套工程合同開(kāi)發(fā)產(chǎn)品明細(xì)帳成本分配表，重大設(shè)備和采購(gòu)合同及付款憑證。（四）、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)疑點(diǎn)描述：包括小區(qū)內(nèi)的道路供水供電供氣通訊照明門禁系統(tǒng)環(huán)衛(wèi)綠化擋土墻等。疑點(diǎn)取證：復(fù)印建安成本明細(xì)賬、施工合同與決算書及相關(guān)發(fā)票。并審查單項(xiàng)合同，補(bǔ)充協(xié)議，以確定其真實(shí)性，33,、審核工程施工合同發(fā)票，工程進(jìn)度驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，決算報(bào)告監(jiān)理報(bào)告，等入賬憑證，對(duì)已入賬的票據(jù)是否有資金的實(shí)際支付，查實(shí)是否存在，虛開(kāi)發(fā)票和資金空轉(zhuǎn)的行為，已達(dá)到虛增建安費(fèi)的情況。疑點(diǎn)位置：建造安裝合同發(fā)票工程進(jìn)度驗(yàn)收?qǐng)?bào)告決算報(bào)告，監(jiān)理報(bào)告等入賬憑證。33：審核人員還應(yīng)計(jì)算出前期工程費(fèi)占全部開(kāi)發(fā)成本的比值，并將該比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重偏差，則應(yīng)進(jìn)一步核實(shí)疑點(diǎn)取證：復(fù)印銷售合同、前期工程費(fèi)、開(kāi)發(fā)成本及相關(guān)憑證。應(yīng)注意是否實(shí)際發(fā)生。疑點(diǎn)位置：工程合同，取得發(fā)票、銀行、現(xiàn)金賬簿疑點(diǎn)檢查：31：根據(jù)合同內(nèi)容，取得的合法票據(jù)及對(duì)應(yīng)的款項(xiàng)審核期是否正式發(fā)生，是否有虛列情形，同事要注意實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用是否與其開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目相對(duì)應(yīng)，如不對(duì)應(yīng)予以刪除。開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得設(shè)計(jì)勞務(wù)費(fèi)等中存在是否有虛假發(fā)票進(jìn)行列支。疑點(diǎn)取證：復(fù)印開(kāi)發(fā)成本明細(xì)賬，及土地成本分配表，土地評(píng)估費(fèi)及相關(guān)憑證。疑點(diǎn)位置：土地購(gòu)買合同、房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議等。將未動(dòng)工的開(kāi)發(fā)借款利息未達(dá)到資本化的借款費(fèi)用計(jì)入土地成本。在對(duì)土地成本檢查中一些開(kāi)發(fā)商常常將后期開(kāi)放商品房的成本計(jì)入前期商品房的成本，也就是說(shuō)如開(kāi)發(fā)兩期商品房，開(kāi)發(fā)商可能在開(kāi)發(fā)第一期商品房時(shí)將所有土地成本全部計(jì)入，待開(kāi)發(fā)第二期商品房再將后期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地成本計(jì)入其中，已達(dá)到始終有一塊成本重復(fù)列支。疑點(diǎn)取證：復(fù)印銷售合同，應(yīng)收賬款賬簿、銷售收入明細(xì)賬及相關(guān)憑證。是否有收到貨款未及時(shí)計(jì)入收入現(xiàn)象。（七）、未全款交房款的是否掛記往來(lái)未及收入疑點(diǎn)描述：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品簽訂銷售合同后，按照合同約定收款日期，客戶未交全款，企業(yè)長(zhǎng)期在應(yīng)收賬款中掛賬，未按合同約定的收款日期確認(rèn)收入。3收款收據(jù)與其他應(yīng)付款核對(duì)。疑點(diǎn)位置：其他應(yīng)付款等往來(lái)帳薄，自制收據(jù)。預(yù)收賬款及相關(guān)憑證等。到金融機(jī)構(gòu)調(diào)取企業(yè)開(kāi)戶信息和企業(yè)主要負(fù)責(zé)人、銷售負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人等相關(guān)人員的個(gè)人銀行儲(chǔ)蓄賬戶、信用卡賬戶信息，核實(shí)有無(wú)隱匿賬外資金的情況。調(diào)查部分業(yè)主，核實(shí)開(kāi)具發(fā)票的金額與收取的價(jià)款是否一致。到財(cái)務(wù)部查看預(yù)收賬款、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入賬戶、納稅申報(bào)表等疑點(diǎn)檢查：實(shí)地察看、了解樓盤開(kāi)發(fā)、銷售情況，核對(duì)房源銷售平面圖，調(diào)查、詢問(wèn)閣樓、停車位、地下室是否單獨(dú)作價(jià)出售，掌握住宅、閣樓、停車位、地下室的銷售狀況。疑點(diǎn)位置： 2實(shí)地察看。疑點(diǎn)取證：復(fù)制銷控臺(tái)賬、銷售合同、銷售發(fā)票及相關(guān)憑證和對(duì)有關(guān)人員的學(xué)問(wèn)筆錄。根據(jù)銷售合同與銷售發(fā)票相核對(duì)，有無(wú)價(jià)格明顯偏低。疑點(diǎn)位置：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售明細(xì)賬、銷控臺(tái)賬、銷售合同、銷售發(fā)票。（四）、銷售價(jià)格明顯偏低，少計(jì)收入疑點(diǎn)描述：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)涉及的行業(yè)、部門較多，在銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品中難免有一些人情世故。調(diào)查、詢問(wèn)部分債權(quán)人，核實(shí)長(zhǎng)期掛賬的大額未付款項(xiàng)的真實(shí)性，檢查是否有隱匿售房款的行為。3審查各項(xiàng)會(huì)議記錄、董事會(huì)決議，核實(shí)有無(wú)抵債、贈(zèng)送等特殊事項(xiàng)發(fā)生。疑點(diǎn)位置：其他應(yīng)付款、營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)成本，累計(jì)折舊等。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)入資產(chǎn)，未視同銷售。（三）、以物易物，以房抵賬少計(jì)收入疑點(diǎn)描述：在大額費(fèi)用支付中常用其開(kāi)發(fā)的商品房抵頂其所欠施工款、材料款、廣告費(fèi)、職工福利，抵償債務(wù)等費(fèi)用，而在商品房“銷售收入”中卻不記載，造成了稅款的流失。疑點(diǎn)取證：復(fù)印預(yù)收賬款和主營(yíng)業(yè)務(wù)收入帳薄及對(duì)應(yīng)憑證 4復(fù)印往來(lái)帳薄及對(duì)應(yīng)憑證。是否有大額資金長(zhǎng)期掛賬。采用銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，參閱商品房買賣合同，確認(rèn)付款方式，檢查首付款是否及時(shí)確認(rèn)收入，是否記入其他應(yīng)付款等往來(lái)科目隱瞞收入，收到銀行按揭款是否記入短期借款，往來(lái)等科目隱瞞收入。將合同到款時(shí)間與實(shí)際到款時(shí)間逐一核對(duì)，分月統(tǒng)計(jì)。（二）、收到購(gòu)房款掛往來(lái)賬疑點(diǎn)描述：房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋收款方式一般為全款和分期付款等形式，房地產(chǎn)企業(yè)將收取的房款在“預(yù)收帳款”或“其他應(yīng)付帳款”科目中長(zhǎng)期掛帳不作銷售處理，通過(guò)推遲“預(yù)收帳款”結(jié)轉(zhuǎn)“銷售收入”的時(shí)間，有意識(shí)的延緩銷售收入實(shí)現(xiàn)，影響納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，造成企業(yè)所得稅申報(bào)納稅滯后。將確認(rèn)的已售面積及銷售金 額與“預(yù)收賬款”、“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”賬戶及納稅申報(bào)表進(jìn)行核對(duì)，檢查企業(yè)收取的銷售款是否全部入賬并申報(bào)納稅。調(diào)取售樓處資料，收集銷控臺(tái)賬、銷售合同、銷售發(fā)票、收款收據(jù)等紙質(zhì)資料以及銷售合同統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、預(yù)售房款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、售房發(fā)票記錄等電子文檔，統(tǒng)計(jì)已售面積及銷售金額。疑點(diǎn)位置：查看企業(yè)報(bào)表預(yù)收賬款期末余額及主營(yíng)銷售收入結(jié)轉(zhuǎn)疑點(diǎn)檢查：對(duì)照檢查“預(yù)收賬款”等賬戶及納稅申報(bào)資料，核實(shí)預(yù)收的房款是否按規(guī)定申報(bào)納稅。此時(shí)要注意追查資金來(lái)源渠道，要多翻看憑證，要看日期和數(shù)字是否奇異、是否違背常理。（四）注意檢查“現(xiàn)金”和“銀行存款”科目，特別是大額的現(xiàn)金增、減變化。而土建成本主要是由人工成本和材料成本組成，就某一個(gè)地區(qū)來(lái)說(shuō)，人工成本和材料成本差異不會(huì)太大，所以，只要測(cè)算出土建成本，再加上土地成本和政府收取的費(fèi)用就基本上可以確定房屋的單位成本。開(kāi)發(fā)成本主要由土地成本、建筑成本和政府收取的費(fèi)用三大快組成。有的房地產(chǎn)企業(yè)為了加大成本或者少計(jì)收入，而編造假合同。（二）注意到建筑施工企業(yè)調(diào)查取證，其中建筑施工合同非常關(guān)鍵。加強(qiáng)和上述部門的合作，有時(shí)可以得到意想不到的效果。（四）利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤(rùn)筆者曾在檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)過(guò)這種情況，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了少繳納企業(yè)所得稅，就新成立了一家軟件信息公司（企業(yè)所得稅在國(guó)稅局繳納，免征企業(yè)所得稅一年），軟件公司以向房地產(chǎn)企業(yè)提供信息服務(wù)為名，收取信息費(fèi)４００萬(wàn)元。其二、是不按期結(jié)算項(xiàng)目成本，暫估多轉(zhuǎn)銷售成本。其一、是虛列開(kāi)發(fā)成本；常見(jiàn)的手法是通過(guò)虛開(kāi)建筑業(yè)發(fā)票加大“開(kāi)發(fā)成本”科目，一些企業(yè)為了少繳３３％的企業(yè)所得稅而虛開(kāi)建筑業(yè)發(fā)票，雖然發(fā)票是真的，但工程價(jià)款是假的，合同也是假的。常見(jiàn)的情況是使用收據(jù)收取售房款不入帳，使用資金時(shí)，以向某人借款的名義轉(zhuǎn)入賬內(nèi)。因?yàn)閹げ竞蛨?bào)表仍然是平的，所以，檢查時(shí)如果不注意是很難發(fā)現(xiàn)的。三、房地產(chǎn)常見(jiàn)的偷稅手法（一）少結(jié)轉(zhuǎn)收入。５、合同金額欄合計(jì)數(shù)是房地產(chǎn)企業(yè)繳納印花稅的依據(jù)。４、可以查出收入不入帳的情況。總面積（指可出售的面積）；主營(yíng)業(yè)務(wù)成本＝已銷售面積單位面積成本。２、是計(jì)算房屋單位面積成本和主營(yíng)業(yè)務(wù)成本的依據(jù)。內(nèi)容如下：（一）填寫此表的數(shù)據(jù)來(lái)源：１、面積欄目可根據(jù)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門提供的測(cè)繪圖填列，此測(cè)繪圖可從房地產(chǎn)企業(yè)或者房產(chǎn)管理部門得到；２、購(gòu)房人、單價(jià)和金額欄目可根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)具的發(fā)票或者收據(jù)填列，在填列時(shí)要與房屋銷售合同核對(duì)；３、發(fā)現(xiàn)房屋售價(jià)明顯偏低、贈(zèng)與房屋、自用房屋等情況備在在備注欄注明。（四）“預(yù)收賬款”賬戶期初如果有余額，應(yīng)當(dāng)是已經(jīng)繳納過(guò)營(yíng)業(yè)稅的。（二）適當(dāng)抽取幾個(gè)月份，把“預(yù)收賬款”賬戶總賬數(shù)字和明細(xì)帳數(shù)字核對(duì)，以防止企業(yè)故意調(diào)整會(huì)計(jì)科目做假賬。這樣就可以推算出應(yīng)納稅營(yíng)業(yè)額計(jì)算公式如下：應(yīng)納稅營(yíng)業(yè)額＝“預(yù)收賬款”賬戶本期貸方發(fā)生額＋主營(yíng)業(yè)務(wù)收入－“預(yù)收賬款”賬戶本期借方發(fā)生額 公式①根據(jù)會(huì)計(jì)賬戶原理又可得下列公式：期初余額＋本期貸方發(fā)生額＝本期借方發(fā)生額＋期末余額 公式②公式②移項(xiàng)后，可得下列公式：本期貸方發(fā)生額－本期借方發(fā)生額＝期末余額－期初余額 公式③把公式③代入公式①后得下列公式：應(yīng)納稅營(yíng)業(yè)額＝主營(yíng)業(yè)務(wù)收入＋期末余額－期初余額這樣，稅務(wù)人員在檢查時(shí)，可以直接根據(jù)總賬“預(yù)收賬款”科目期末數(shù)、期初數(shù)和“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目貸方累計(jì)數(shù)三個(gè)數(shù)字計(jì)算出應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額。因此，企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅營(yíng)業(yè)額是“預(yù)收賬款”賬戶本期貸方發(fā)生額與“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”賬戶貸方發(fā)生額之和。而企業(yè)收到購(gòu)房款時(shí)可能有兩種帳務(wù)處理方式。納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。在稅務(wù)檢查時(shí)，稅務(wù)人員有事會(huì)感到很麻煩，筆者在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)檢查過(guò)程中，總結(jié)了一點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，感覺(jué)很實(shí)用，下面結(jié)合實(shí)際工作介紹給大家。稅收稽查可以通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的誠(chéng)信進(jìn)行綜合分析，檢查是否存在做假賬的可能性，對(duì)存在做假賬的，在實(shí)施稅收稽查時(shí)，可以重點(diǎn)稽查其相關(guān)信息。若稅收稽查中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，稅收稽查可以要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行相應(yīng)賬務(wù)進(jìn)行調(diào)整，計(jì)提相應(yīng)的房地產(chǎn)涉稅稅金。針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品捐贈(zèng)、分配利潤(rùn)、對(duì)外投資、自用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品及以地?fù)Q房、合作建房不作視同銷售收入入賬達(dá)到少計(jì)當(dāng)期計(jì)稅依據(jù)，從而達(dá)到少計(jì)繳稅金行為。在查實(shí)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已與購(gòu)房業(yè)主辦理了移交手續(xù)并入住的情況下，稅收稽查可以根據(jù)會(huì)計(jì)核算實(shí)質(zhì)重于形式的基本原則確認(rèn)此項(xiàng)售房銷售收入已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將長(zhǎng)期掛賬的往來(lái)款項(xiàng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)延遲工程決算、延遲開(kāi)具房地產(chǎn)銷售發(fā)票從而達(dá)到隱瞞收入的行為手段。我們?cè)趯?shí)施稅收稽查時(shí)，首先可