【正文】 20xx 年依然還是北京商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展的一年，而且機(jī)會更多。 ■商業(yè)物業(yè)市場短期內(nèi)銷售難度可能增大 現(xiàn)在市面的許多商業(yè)物業(yè)項目租售價格基本是同等區(qū)位寫字樓和住宅物業(yè)的 2到 3 倍 ,有的甚至更高 ,在這種高額利潤回報的驅(qū)使之下 ,許多開發(fā)商加大了商業(yè)物業(yè)的開發(fā) ,并且在追趕開發(fā)“末班 車”之時 ,有些原非開發(fā)商業(yè)物業(yè)項目也被轉(zhuǎn)型為商業(yè)物業(yè)項目。伴隨著商業(yè)環(huán)境的日漸成熟及房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，現(xiàn)在底商式社區(qū)商業(yè)衍生出另一種形式 —— — 特色商業(yè)街，它的出現(xiàn)是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平提高的重要表現(xiàn)，標(biāo)志著社區(qū)商業(yè)已經(jīng)從原始的配套型物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N新的“外向型”市場形態(tài)，并且已經(jīng)形成了自己相對獨(dú)立的市場空間，同時也彌補(bǔ)了20xx 年北京大面積拆除臨建街鋪，在生活上與居民消費(fèi)脫節(jié)的需要。在眼下的城市新區(qū)建設(shè)中，如果我們在規(guī)劃上大膽突破商業(yè)街的傳統(tǒng)模式，在不同地區(qū)設(shè)計不同的商業(yè) 組合，體現(xiàn)“社區(qū)商業(yè)”的多樣性和適應(yīng)性，未來的衢州商業(yè)會更加充滿青春活力。衢州要成為現(xiàn)代化城市，自然要把“社區(qū)商業(yè)”的建設(shè)放到戰(zhàn)略地位。 居住區(qū)和郊區(qū)城鎮(zhèn)商業(yè)的發(fā)達(dá)程度，是衡量一個城市及商 業(yè)綜合競爭能力的重要方面，一些發(fā)達(dá)國家和地區(qū)都 非常重視社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。以物質(zhì)消費(fèi)為主的傳統(tǒng)消費(fèi)觀念，必然轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代的綜合消費(fèi)觀，以家庭為載體 的休閑消費(fèi)、文化消費(fèi)、娛樂消費(fèi)、服務(wù)消費(fèi)將成為生活主流，并逐步向體驗消費(fèi)發(fā)展。另一方面，隨著中心城區(qū)居民外遷和新建居住區(qū)不斷增多，城郊結(jié)合部和郊區(qū)城 鎮(zhèn)商業(yè)設(shè)施 相對不足，市場空間和消費(fèi)潛力巨大，迫切需要配備完善的現(xiàn)代化社區(qū)商業(yè)來加以滿足。 就衢州而言，有兩大背景凸現(xiàn)了“社區(qū)商業(yè)”這一亮點(diǎn)?，F(xiàn)代化社區(qū)商業(yè)，應(yīng)該以滿足和提升居民綜合生活質(zhì)量、營造高品質(zhì)的居住生活新 天地為目標(biāo)，成為家的延伸。 一些專家認(rèn)為，超市（大賣場、便利店）連鎖經(jīng)營是現(xiàn)代流通業(yè)的重要標(biāo)志，當(dāng)一個國家或地區(qū)的人均 GDP 達(dá) 到 3000 美元以上時，連鎖商業(yè)就會進(jìn)入大發(fā)展時期。目前僅上海就有 24 小時便利 店 20xx 家左右，世界上一些便利店強(qiáng)國都在作進(jìn)入中國市場的準(zhǔn)備。其實，這些業(yè)態(tài)設(shè)置緊扣“便利”主題 ，正是現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的具體體現(xiàn)。然而，如果 我們看看自己居住的小區(qū)，看看周圍的便利店群體，你不覺得：這些便利店正在孵化新興的“社區(qū)商業(yè)”嗎？ 就說衢城的安居小區(qū)吧，連鎖超市、便利店、藥店、快餐店、餐館和理發(fā)、洗染、專賣店、休閑娛樂等服務(wù)設(shè) 施隨處可見，居民樓下、屋旁的商業(yè)味是越來越濃，已初現(xiàn)“社區(qū)商業(yè)”的雛形。由此可見社區(qū)商業(yè)蘊(yùn)藏的巨大商機(jī)。 從發(fā)展趨勢判斷，社區(qū)商業(yè)將是未來商業(yè)投資的重要市場機(jī)會，同時也將是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要推動力。 社區(qū)商業(yè)中心將普遍位于小區(qū)的中心位置，要求必備的商業(yè)行業(yè)種類有：早點(diǎn)快餐 店、美發(fā)美容店、洗染店、 攝影店、日用品小超市、生鮮副食土產(chǎn)店、肉制品專賣店、修配服務(wù)站、物資回收站、洗浴中心、服裝加工等。從 各城市的社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃可以看出未來社區(qū)商業(yè)將具有以下特點(diǎn)： 各商業(yè)行業(yè)種類將采取超市、便利店、專賣店、連鎖店、專業(yè)店等先進(jìn)業(yè)態(tài)形式，根據(jù)用戶的需求，有效開展 網(wǎng)上銷售、電話訂購、送貨上門，送餐、送貨、上門理發(fā)、維修等項服務(wù) 居民日常購物消費(fèi)將在居住地 500 米范圍內(nèi)完成 各城市將大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)中心，社區(qū)商業(yè)中心是相對集中的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)所形成的具有多業(yè)態(tài)的綜合性商業(yè) 市場。 國內(nèi)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展方向 我國社區(qū)商業(yè)正朝向統(tǒng)一規(guī)劃，科學(xué)選址，集中布置的方向發(fā)展。 amp。它們可能在定位上提出超出社區(qū)服務(wù)范圍的口號，但是從實際情況來看，它們多數(shù)仍是以服務(wù)社區(qū)居民為主要 目的的，特別是居住區(qū)內(nèi)部的商業(yè)設(shè)施。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是商業(yè)房地產(chǎn)的逐漸成熟，社區(qū) 商業(yè)得到了巨大的進(jìn)步。 我國的社區(qū)商業(yè)還處于起步階段，社區(qū)商業(yè)主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。國外社區(qū)購物中心在總體布局確定以后，還充分考慮商店的裝飾效果，承租戶的平面布局和店 面裝飾需要在統(tǒng)一和個性之間維持一種平衡，既要有必要的控制，保證所有商店具有整體性，又要避免標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè) 計，提供給承租戶表現(xiàn)個性的機(jī)會。三是食品零售店，包括肉店、魚店、面包店等。一般來說，國外的社區(qū)商業(yè)中心，會把四種類型的經(jīng)營項目分別匯集 在一起，一是男士 用品店，包括男鞋、男裝、運(yùn)動用品等應(yīng)當(dāng)集中布置。購物中心 重視對承租戶的科學(xué)組合與安置，核心承租戶對引導(dǎo)人流起關(guān)鍵作用，占總購物中心面積的約 40％，其位置最先確 定。開發(fā)商負(fù)責(zé)前期開發(fā)，經(jīng)營商負(fù)責(zé)租賃經(jīng)營，形成良性的運(yùn)作機(jī)制。 商業(yè)企業(yè)和地產(chǎn)物業(yè)公司聯(lián)合開發(fā)的做法也比較普遍，如澳大利亞的 ，日本的太丸、伊勢丹、高島屋等大 零售企業(yè)和當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)物業(yè)公司聯(lián)合建設(shè)的社區(qū)購物中心在上述國家到處可見。而在美國，政府對社區(qū)商業(yè)開發(fā)的干預(yù)要少得多，主要是一些私人開發(fā)商以贏利為目的而進(jìn)行開 發(fā)。各種連鎖經(jīng)營品牌是支撐社區(qū)商業(yè)中心的骨干力量，是社區(qū)商業(yè)中心形成和發(fā)展的基 礎(chǔ)。購物中心的核心店基 本上都是知名的連鎖企業(yè)，例如，美國的沃爾瑪、日本的大榮等都是它們國家許多社區(qū)商業(yè)中心的核心店，社區(qū)