【正文】 隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理法制的完善和人們消費水平不斷提高、消費觀念的轉變，物業(yè)服務企業(yè)和小區(qū)業(yè)主的關系會不斷改善，形成“和諧社區(qū)”。在經過一段時間的實踐摸索之后進行細化完善，查漏補缺。一方面便于廣大業(yè)主監(jiān)督服務質量，業(yè)主又能夠明明白白消費。公布服務項目和收費標準。積極協助政府完善物業(yè)自律機制。提升員工綜合素質，營造文明禮貌的服務氛圍。物業(yè)管理在服務過程中要注重與業(yè)主聯系溝通，以達到和諧相處的目的。作為物業(yè)管理的從業(yè)人員要不斷提高自身的綜合素質和管理能力，要做到法規(guī)清楚、管理有方，技術精湛、服務熱情。為此，一方面應引進一些具有相關知識與經驗的高層次管理人才，另一方面應通過培訓、定期考核、評比等手段，提高物業(yè)管理企業(yè)自身員工的素質。關系到物業(yè)管理企業(yè)的生存與發(fā)展。員工的素質是企業(yè)素質的基礎，是服務于業(yè)主的基本條件，員工素質的高低，決定著企業(yè)發(fā)展的速度、成敗與興衰。提高物業(yè)管理從業(yè)人員的綜合素質物業(yè)管理是一項綜合性很強，技術含量很高的工作。業(yè)主因開發(fā)建設遺留問題與開發(fā)建設單位發(fā)生矛盾的，前期物業(yè)管理企業(yè)應當予以協調相關單位及時處理。對于參與前期物業(yè)管理的企業(yè)資質應有較高的要求。企業(yè)在財務分析的過程中,制定出行之有效的行動方針,有效的對資金進行預測、對成本進行預算,以及對利潤進行預測,這對于物業(yè)管理企業(yè)來說都是必不可少的,這也為物業(yè)公司的經營者調整產業(yè)結構、進行科學的經營決策提供可靠依據。最后,企業(yè)的財務管理分為三個部分,投資、融資以及利潤分配。企業(yè)通過財務分析可以及時了解企業(yè)資金的構成比例,充分利用閑置資金,合理安排長期借款或者是短期借款,有效控制資金成本。物業(yè)企業(yè)在開展經營的過程中,經濟收益主要來自于兩個方面,一個是為客戶提供物業(yè)管理,收取管理費,另一個就是開展多種經營,多元化、分散化投資。通過對人力資源的科學整合,激活人才潛力,減少冗員,降低人工成本。二、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展對策分析全面展開財務分析，強化成本觀念,建立財務成本分析控制制度。盡管他們在入住時都在合同上簽字同意按規(guī)定交納物業(yè)管理費，這是當前物業(yè)收費率低的重要原因之一。實施的是福利分房地租金制，房屋產權歸國家所有，職工只需交很低的房租，幾乎不用再交其它的服務費用，雖然住房制度改革了，福利分房停止了，大部分職工已從“無產者”變成了房屋所有權人，但職工不僅要拿出多年的積蓄買房，爾后每月還要按米數交納物業(yè)費。（3）部分物業(yè)從業(yè)人員服務意識差，沒有從根本上樹立為業(yè)主服務的觀念，甚至顛倒了業(yè)主與物業(yè)公司的關系，不能按照規(guī)章制度、崗位責任和應急方案服務，出現緊急情況時不能做到及時處理，保證居民的正常生活。對物業(yè)的不滿，一些物業(yè)管理企業(yè)不是與業(yè)主主動溝通，積極化解矛盾，而是以管理者自居，態(tài)度強硬，造成物業(yè)糾紛。一些物業(yè)管理公司服務理念有差異，收費至上，確服務不到位。（1）但目前的主要問題是矛盾產生后，無法有效地協調，缺少評判依據。（三）、物業(yè)公司服務不到位物業(yè)公司管理的水平參差不齊、服務質量差、收支不透明，使業(yè)主不能明明白白消費。業(yè)主投訴得不到及時有效解決。開發(fā)企業(yè)對一些遺留問題不能及時解決，采取能生就省，能不解決就不解決的策略；工程一旦完工，開發(fā)企業(yè)撤走后，問題都甩給了物業(yè)企業(yè)，從而造成物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間糾紛不斷。（2）開發(fā)建設中的配套設施不到位影響物業(yè)費的收繳。不僅影響了小區(qū)的整體環(huán)境，而且在居民入住不到一年時間里，電動自行車、殘摩、自行車，丟失數十輛。擅自變更規(guī)劃、設計不完善及開發(fā)建設遺留的問題為小區(qū)開展物業(yè)管理留下了諸多后患。主要有：開發(fā)企業(yè)為追求利潤最大化，而有意損害業(yè)主的利益，減少必備的配套設施建設。（二）、開發(fā)建設遺留大量問題開發(fā)建設遺留問題主要表現在：擅自變更規(guī)劃、設計不完善；拆遷中遺留的矛盾（含開發(fā)商的承諾不能兌現）；房屋及附屬設施質量缺陷??面積縮水、配套設施不全；物業(yè)管理配套設施權屬界定不清，不能按時發(fā)放產權證。企業(yè)經營活動的各個方面基本上都有財務管理的存在。由于業(yè)主最關心的是物業(yè)管理收費的使用狀況及其效益等信息,因此物業(yè)管理企業(yè)所提供的財務信息必須充分滿足這一特殊的需求。物業(yè)管理不僅是勞動密集型的行業(yè),而且也是管理密集型的行業(yè)。綜合分析小區(qū)糾紛的問題主要存在以下幾個問題：（一）、物業(yè)管理公司財務管理欠妥近幾年來,我國物業(yè)行業(yè)發(fā)展很快,物業(yè)管理市場環(huán)境日趨成熟,物業(yè)管理行業(yè)面臨著良好的發(fā)展機遇,但同時也面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)。業(yè)主大多以不繳物業(yè)費為主要表現形式，使一些小區(qū)的物業(yè)費收繳率僅為百分之十幾，造成物業(yè)服務難以持續(xù)，形成惡性循環(huán)。眾所周知，當今物業(yè)管理已經成為城市建設與管理的基礎性工作，是社區(qū)服務的重要組成部分。但在物業(yè)管理的發(fā)展過程中，隨著物業(yè)管理范圍的擴大，由于地理環(huán)境、經濟發(fā)展水平以及業(yè)主觀念認識上的不同，在全區(qū)發(fā)展也不平衡。然而，隨著物業(yè)管理范圍的擴大；物業(yè)糾紛日益增多，嚴重影響了居民的正常生活及和諧社會的建設，并已經成為社會各界普遍關注的焦點和政府管理工作的難點。Property management。因此,如何解決城市住宅小區(qū)物業(yè)管理所面臨的問題,是一項長期的、艱巨的、緊迫的重要任務。在城市住宅小區(qū)發(fā)展過程中遇到諸多的困難和壓力，暴露出很多問題和矛盾。有關部門要加大對老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和投資力度，努力提高車棚、綠化、封閉等相關配套設施建設；物業(yè)管理企業(yè)要與社區(qū)緊密結合，加強對弱勢居民的扶助。開發(fā)商遺留問題日漸成為新建小區(qū)的物業(yè)管理難點。業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務合同，仔細斟酌條款，確定服務項目和服務費價格，并定期召開業(yè)主大會，監(jiān)督經費使用情況，受理業(yè)主投訴。提高業(yè)主意識，加快業(yè)主委員會制度規(guī)范化。通過本文分析，我們經過討論提出以下幾點建議與對策：加強政府管理和引導，完善物業(yè)管理法制建設。物業(yè)管理用房是實施物業(yè)管理活動最基本的條件之一。（5）多方籌集資金，做好老住宅小區(qū)基礎設施的整治工作，每年重點改造幾個小區(qū)，逐年分批進行，改善老舊住宅的面貌，同時整管結合，在整治時同步成立業(yè)主委員會，特別對目前的“三無小區(qū)”可由附近的社區(qū)或物業(yè)公司實施管理，政府給予管理的社區(qū)或物業(yè)公司補貼，擴大物業(yè)管理覆蓋面。對于生活確有困難的低保戶，可在其低保工資中增加物業(yè)管理費補貼，以減輕生活負擔。（4）對于經濟實在有困難的低保戶，實行費用補貼。物業(yè)管理屬于微利性性質，同事也承擔了一定的社會職能，為下崗工人和生活困難人員提供了就業(yè)機會。為確保補助資金的來源，可在房屋維修基金或者在新建小區(qū)的配套費中劃撥，還可以通過財政撥款，建立老住宅物業(yè)管理補助專項基金等多種渠道來加以落實。（2）對于進入老住宅區(qū)進行管理的物業(yè)公司進行補助，管轄小區(qū)經測算所需管理費，用在合理收費基礎上，不足部分有政府財政給予補貼。這點上目前杭州市、寧波市政府已經在加快實施。二、城市老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理對策由于老住宅小區(qū)是當前物業(yè)管理的難點和重點，也是過去在城市規(guī)劃、基層設施建設中欠賬較多的區(qū)域，對物業(yè)管理或社區(qū)來說，難以依賴自身努力承擔起老住宅小區(qū)物業(yè)管理真正改觀的重任，為此，對老住宅小區(qū)物業(yè)管理需要出臺更多的扶持政策?，F在一些老住宅小區(qū)要不就是沒有物業(yè)管理，要不就是一些國有單位在管理，卻一直在虧損，需要國家補助。承租人認為反正房屋不是自己的，租賃期滿就會搬走，房屋的問題又不是自己的問題，物業(yè)費自然不會交；而原有業(yè)主的認為反正不是自己在住，自己人沒在，物業(yè)也找不到自己拿錢，要斷水斷電跟自己也沒關系。他們一般是租來臨時居住的，很多人在承租房屋的時候并沒有跟業(yè)主談好物業(yè)管理費有誰來交著一事情，雙方相互推托，誰也不愿意繳納。所以即使有物業(yè)管理愿意接收老住宅小區(qū)，進行管理，卻也因為一直無法收取物業(yè)費，而入不敷出，使得物業(yè)管理公司對于小區(qū)的維護只能是有心無力了，這使得一部分已經交納物業(yè)費的業(yè)主的利益受到影響，業(yè)主對物業(yè)公司失去信心，不愿再交物業(yè)費。長期計劃經濟下的觀念已經根深蒂固，把物業(yè)管理當作一種服務性消費來支出還是有待時日。（二）居住人群分析老住宅小區(qū)居住人群主要分三類：(1)老住宅小區(qū)居住的很多是老人，他們的收入低，經濟承受能力差。這導致很多小區(qū)大量存在占行車道，人行道，小區(qū)走道，綠地停車和違章停車等行為。(2)隨著城市建設的發(fā)展和居民生活水平的不斷提高，各種類型的車輛越來越多，特別是私人轎車數量飛速增長，停車位數量無法適應汽車增長的需求。一、城市老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理現狀（一）硬件設施不到位(1)老住宅小區(qū)硬件設施嚴重不足，配套不到位，已經形成了歷史欠賬，加上過去住宅建設一直是重建設輕管理，長期失管失修，造成道路破損、下水道堵塞等問題嚴重。為何只有短短23年房齡的房子會突然發(fā)生倒塌。【關鍵詞】物業(yè)管理，老舊住宅小區(qū)，問題，對策，物業(yè)公司2012年12月16日中午12點10分，寧波市江東區(qū)徐戎三村的一棟居民樓突然發(fā)生倒塌，事故造成1死1傷，附近400多位居民被迫疏散。第四篇：城市老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題與對策研究老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題與對策【摘要】研究政府在老舊小區(qū)物業(yè)管理方面存在的問題，可以從宏觀地角度解決物業(yè)管理在老舊小區(qū)中遇到的政