【正文】 《物權(quán)法》第七十八條規(guī)定“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會做出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)利的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷”，這是業(yè)主撤銷權(quán)的法律依據(jù)。案例小結(jié)案例由某業(yè)主對業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的有關(guān)采用邀請招標(biāo)方式重新選聘物業(yè)公司決議不滿提起訴訟而引出：業(yè)主是否具有原告的訴訟主體資格？業(yè)主是否有撤銷權(quán)？這兩個問題在實踐中具有普遍的意義。本案業(yè)主委員會依法組織召開業(yè)主大會，就采用何種方式選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行表決，是其依法履行正常的管理事務(wù)，并沒有侵害余某的人格權(quán)。三、余某要求被告消除影響及賠禮道歉的理由是否成立？余某要求被告消除影響及賠禮道歉的理由不能成立。如果余某認(rèn)為業(yè)主委員會召開程序違法，業(yè)主大會的決定侵害了其合法權(quán)益，其可以要求撤銷業(yè)主大會的決定。可見，業(yè)主委員會已經(jīng)撤銷了決議，《決議》在《公告》發(fā)布后已不再具有法律效力。關(guān)于第一個理由，業(yè)主委員會在答辯意見中提出：業(yè)主委員會對小區(qū)商住的性質(zhì)認(rèn)識錯誤，其已經(jīng)根據(jù)政府部門的指導(dǎo)意見進(jìn)行了改正，將邀請招標(biāo)改為公開招標(biāo)。二、余某要求撤銷《決議》的理由是否成立？余某要求撤銷《決議》的理由不成立?！段餀?quán)法》第78條規(guī)定：“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會做出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。訴訟期間，一審法院應(yīng)原告的申請，于2009年2月23日向被告發(fā)出《關(guān)于暫時中止邀請招標(biāo)活動的通知》。業(yè)主委員會作出的決議已經(jīng)失去了法律效力，原告起訴要求撤銷《決議》的理由已經(jīng)不存在。（2）業(yè)主委員會原來對商住小區(qū)的認(rèn)識有誤但業(yè)主委員會收到區(qū)政府主管部門要求將“邀請招標(biāo)”改為“公開招標(biāo)”方式的指導(dǎo)意見后業(yè)主委員會已經(jīng)改正并向全體業(yè)主進(jìn)行了通告，各主管部門也是按照改正后的招標(biāo)方式進(jìn)行指導(dǎo)的。被告答辯稱：（1）業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，一法向業(yè)主大會負(fù)責(zé)。小區(qū)業(yè)主余某對業(yè)主委員會的招標(biāo)行為不滿，將業(yè)主委員會告上法庭，要求法院撤銷業(yè)主委員會于2008年10月31日做出的關(guān)于邀請招標(biāo)物業(yè)管理公司的《決議》，并就業(yè)主委員會違規(guī)召集業(yè)主大會事宜向全體業(yè)主公開說明理由并賠禮道歉、消除影響。同年11月23日，業(yè)主委員會發(fā)布《業(yè)主大會關(guān)于是否同意授權(quán)業(yè)委會邀請招標(biāo)物業(yè)管理公司事項表決通告》稱：根據(jù)書面業(yè)主大會統(tǒng)計結(jié)果，本次業(yè)主大會同意授權(quán)業(yè)主委員會采用邀請招標(biāo)方式選聘物業(yè)公司。案例101 業(yè)主狀告業(yè)主委員會違法招標(biāo)侵權(quán)案情介紹2008年10月31日，深圳某住宅小區(qū)業(yè)主委員會發(fā)布《業(yè)主委員會決議》稱：業(yè)主委員會決定按深圳市物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定，采用書面形式召開業(yè)主大會，就是否同意授權(quán)業(yè)主委員會采用邀請招標(biāo)方式重新選聘物業(yè)公司進(jìn)行表決。請問小王要做些什么？第五篇：物業(yè)管理典型案例物業(yè)管理典型案例匯編第一章 業(yè)主與業(yè)主委員會典型案例本章綜述本章主要介紹了業(yè)主與業(yè)主委員會的問題，涉及到業(yè)主的撤銷權(quán)、業(yè)主委員會備案的性質(zhì)、業(yè)主拒交管理費、業(yè)主委員會的權(quán)限、業(yè)主維權(quán)的限度等幾個方面。請問：物業(yè)公司要求張某的做法對嗎？ 請說明理由。要求物業(yè)管理公司停止收取機(jī)動車輛的保管費。除自行車免費保管外，物業(yè)管理公司每月向摩托車、汽車的車主收繳一定的費用。案例某業(yè)主違反業(yè)主公約的規(guī)定，在樓頂搭建了一間小棚，物業(yè)管理公司將棚子破壞。李某認(rèn)為其摔倒主要是因為地滑，因此物業(yè)公司應(yīng)負(fù)擔(dān)一定責(zé)任，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償其醫(yī)藥費、誤工費和精神損失費。談?wù)勀銓Υ耸碌目捶?。請問他們到底有沒有責(zé)任？案例吳某是某市A小區(qū)的業(yè)主。前兩天小區(qū)物業(yè)通知我說，我家空調(diào)室外機(jī)著火燒毀了。物業(yè)管理公司向有關(guān)專家進(jìn)行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。羅先生找到屋主，屋主說花盆是臺風(fēng)吹下來的，屬于不可抗力，他不應(yīng)當(dāng)賠償。問題：顧某能否在自己的房屋內(nèi)添裝衛(wèi)生設(shè)備？ 為什么？應(yīng)如何處理？顧某不能擅自在自己的房屋內(nèi)添裝衛(wèi)生設(shè)備案例一天下午，羅先生將一輛轎車停在小區(qū)住宅樓下，樓上掉下一個花盆將車的擋風(fēng)玻璃砸壞。第四篇：物業(yè)管理典型案例物業(yè)管理典型案例案例設(shè)計本“一衛(wèi)” 業(yè)主改“兩衛(wèi)”案情：樓上業(yè)主顧某在房屋的儲藏室內(nèi)擅自安裝了電動抽水馬桶、洗臉盆，改變廢水立管的下水三通，致使樓下業(yè)主王某儲藏室內(nèi)的儲柜及物品受損。因為，事實勝于雄辯。點評：遇到一些可能產(chǎn)生爭議的問題時，聰明人從一開始就注意搜集和留存相關(guān)證據(jù)。派出所的工作人員認(rèn)真查閱記錄和勘察現(xiàn)場，詢問有關(guān)人員和周邊住戶，然后簽署意見，斷定車窗是在車場之外破碎的，由車主自行負(fù)責(zé)，并且對車主駕禍于人的行為提出了嚴(yán)厲批評。車主橫生節(jié)枝，否認(rèn)記錄和現(xiàn)場具有真實性……一方據(jù)理評說，一方拒不認(rèn)帳，一時難以扯清。不料車主竟一口咬定是停進(jìn)私家車位后被高空拋物所致，反倒要求管理處予以賠償。當(dāng)時打擾一下，可能就少了后面的麻煩）?？紤]到車主可能已經(jīng)就寢，且現(xiàn)場情況可以認(rèn)定車窗是在車場以外損壞的，就沒有打擾他予以核對確認(rèn)（盡量不打擾業(yè)主，并不是就不能打擾。有理有據(jù)——車輛破損進(jìn)入車場后推卸責(zé)任怎么辦?……去年7月15日23時40分，某花園B棟一業(yè)主將私家車駛進(jìn)小區(qū)，停放在地面私家車位后上樓休息。因為許多難題的成因,都是相當(dāng)復(fù)雜的。采取這些辦法以后,雖說還未能完全制止住宅樓內(nèi)亂派招貼的現(xiàn)象,但其頻度和數(shù)量已經(jīng)大為減少。治為輔。教為先。據(jù)此管理處采取了一系列新辦法:管為本。但在樓內(nèi)亂塞亂貼搬家、裝修、送餐、美容之類廣告的現(xiàn)象卻屢禁不絕。海富花園管理處下大力氣加以整治,力求辟出一方凈土。這種市場經(jīng)濟(jì)發(fā)育過程中出現(xiàn)的流行病,蔓延到大街小巷。健身和擾民的矛盾終于得到圓滿解決。物業(yè)公司經(jīng)過與居委、業(yè)委會多方協(xié)調(diào)，小區(qū)健身隊的晨練時間改在早上7:30－8:30，避開了上學(xué)、上班的高峰時間段；練功、學(xué)舞改在晚上7：00以后，健身隊不再隨意調(diào)高音量，隊員們在健身中還常常相互提醒，不要大聲聊天影響別人。此舉令這位女主人很感動，她激動地說：“失去親人是一件很悲痛的事情，在我失去親人、最痛苦的時候，物業(yè)管理處能給予理解，并滿足我的要求，我永遠(yuǎn)不會忘記。小區(qū)一業(yè)主遭不幸，全家沉浸在悲痛之中。從此皆大歡喜，投訴也煙消云散。小區(qū)中庭花園處在兩幢高層、一排多層中間，雖然這里環(huán)境宜人，但正對著高層的南窗，加上早晨上學(xué)、上班時人來車往，無論是從安全角度還是從不擾民角度，都不宜考慮。物業(yè)管理處經(jīng)過實地調(diào)查研究，擬定了一套解決方案。但是，健身活動遭到了部分業(yè)主的反對，底樓業(yè)主把家里的音響、喇叭搬到窗口“對著干”；高層業(yè)主朝下扔蛋殼、澆水，健身隊伍只好打一槍換一個地方。小區(qū)中老年健身隊領(lǐng)隊表示，自從退休回家，內(nèi)心充滿失落感和空虛感，身體一天不如一天。物業(yè)公司收到業(yè)主投訴后，管理處經(jīng)理多次親臨現(xiàn)場，一探究竟。她們昨天學(xué)十八法，今天練太極拳，明天跳健身舞，鮮艷奪目的服裝、多姿多彩的動作成了小區(qū)一道靚麗的風(fēng)景線。小區(qū)有人因健身放音樂，有人因休息、學(xué)習(xí)需安靜，這個矛盾擺在了物業(yè)公司面前，疏導(dǎo)是最好的化解辦法。社區(qū)文化建設(shè)方面案例二十、物業(yè)公司合理應(yīng)對業(yè)主健身擾民案例分析……“做文明業(yè)主，塑城市精神”，是每一個業(yè)主的份內(nèi)事，但不是每一個業(yè)主都能自覺做到的。事情以至此，一方面管理處要求清潔工向業(yè)主道歉，另一方面也要把情況向業(yè)主講清楚，希望得到業(yè)主的諒解；最好讓業(yè)主看一下家里，看是否有東西丟失，以確認(rèn)清潔工的清白，一般這樣處理業(yè)主不會故意刁難，只要在情在理，業(yè)主都會諒解的。最好的處理辦法是趕快通知管理處，管理處一方面可以通過電話和業(yè)主聯(lián)系，讓業(yè)主趕快回家，以確認(rèn)家中是否被盜竊。我個人認(rèn)為，首先向業(yè)主說明阿霞錯在哪里？導(dǎo)致這種事情發(fā)生的原因是什么？在這種情況下，業(yè)主一般會轉(zhuǎn)怒為喜，緩和氣氛，在賠禮道歉，并說明我的工作還有不完善的地方，希望這位業(yè)主以后多提建議，來提高我們的工作質(zhì)量，并對業(yè)主的做法表示感謝，是這位業(yè)主給我們公司發(fā)現(xiàn)這種問題的（業(yè)主雖然處理的有點過激，相對物業(yè)公司），避免以后出現(xiàn)類似問題，并有肯恩格幫助我們避免以后更大的危險或損失！員工入職培訓(xùn)刻不容緩！作物業(yè)管理，無論哪位員工，都要有詳細(xì)的上崗培訓(xùn)，特別是相關(guān)法律法規(guī)的培訓(xùn)（附帶一些案例分析）。通知管理處，讓管理處人員來解決，先打電話聯(lián)系業(yè)主，如果聯(lián)系的上，就說明情況，讓其盡快回家，并派人在門口守著；如果不在家，管理人員或保安兩人以上，進(jìn)入室內(nèi)檢查有無危險情況，作適當(dāng)處理，這種處理方式，在法律上是允許的。觀點二、阿霞不懂法律，公司大概培訓(xùn)沒有跟上。對于如何才能平息事態(tài)。以后對于這種情況一定要向上級反映，不能自己單干。自己私自進(jìn)入業(yè)主屋內(nèi)。）一見大門未關(guān)，張先生先是吃了一驚，進(jìn)到家中，又看見一陌生女子在自己家里，更是又急又氣，大聲質(zhì)問阿霞是干什么的，不由分說要把她送到派出所。案例十九、物業(yè)管理人員入室引起的誤會……某日清晨，某大廈新來的保潔員阿霞在18樓的公共通道拖地時，發(fā)現(xiàn)1805號業(yè)主家的客廳亮著燈，但大門內(nèi)側(cè)的防火開著，外面的“通透式”防盜門也虛掩著，她便上前按業(yè)主家的門鈴，但是按了好幾次，室內(nèi)也不沒有反應(yīng)，阿霞便懷著好廳的心理，側(cè)身進(jìn)入室內(nèi)，到客廳、陽臺、廚房等一一查看有沒有人。凡屬正當(dāng)?shù)?，都?yīng)當(dāng)盡力襄助。點評：業(yè)主是物業(yè)公司的衣食父母，物業(yè)公司不能漠視他們的要求。要求賠償醫(yī)療費、誤工費、恢復(fù)名譽(yù)（倘若當(dāng)初在勸說其離開房間無效時，我們主動請有關(guān)部門來處理，事情的結(jié)局是否可能更好些呢？）。一場**總算平息。110到后，該女子態(tài)度仍很蠻橫，毫無收斂之意，還與業(yè)主動了手。其他幾名裝修工人也被勸出房間。這時，業(yè)主強(qiáng)烈要求管理處幫助把人請出家門。該女子情緒激動，百般糾纏。隨后，保安主管陪王先生一起回家。一進(jìn)門就大聲叫喊，要物業(yè)公司幫忙，說他家原來那伙裝修工人賴著不走，不讓別人干活。而善于借助各方面的力量，處理起來就相對容易得多。不了了之既會挫傷我們員工的積極性，又會助長不良現(xiàn)象。事情很快就有了圓滿的結(jié)局：肇事者當(dāng)眾向護(hù)衛(wèi)員賠禮道歉，并且賠償了扯破衣服的損失。然后管理處約定時間，請業(yè)主委員會主任、轄區(qū)民警和業(yè)主一起協(xié)商解決這一問題（類似問題請業(yè)主委員會主任參與處理是管理處明智之舉，參與處理也是業(yè)主委員會主任的職責(zé)所在）。管理處領(lǐng)導(dǎo)得知后, 首先冷靜、客觀、公正、全面地了解情況。誰知他竟勃然大怒，破口大罵，隨后趕來的他的樓上朋友還動手打了護(hù)衛(wèi)員一拳，隨手又撕破了護(hù)衛(wèi)員的衣服。案例十七、訪客無理打罵護(hù)衛(wèi)員怎么辦……去年9月12日15時40分，一訪客到租住在某花園A棟的朋友家取VCD機(jī)。本案一、二審訴訟費各人民幣5250元,均由維修公司負(fù)擔(dān)。據(jù)此,依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條的規(guī)定,廈門市中級人民法院于2001年3月25日判決如下:一、撤銷廈門市開元區(qū)人民法院(2000)開民初字第2831號民事判決。鑒于上述批復(fù)及合同內(nèi)容可以明確得出物業(yè)公司系對其經(jīng)營的停車場收取車位使用費,而對停車場的交通及車輛停放秩序進(jìn)行管理,與其停車人之間形成的是停車場地有償使用合同關(guān)系。從1995年廈門市物價局《關(guān)于閩南大廈管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》對物業(yè)公司管理收費標(biāo)準(zhǔn)作出的批復(fù)看,該文第一條第(5)項規(guī)定是:“交通工具停車場所的管理”。(二)物業(yè)公司的經(jīng)營范圍中并元保管業(yè)務(wù),該停車場亦未對外明示其提供車輛保管服務(wù)。因此物業(yè)公司與維修公司間的法律關(guān)系性質(zhì)顯然不能簡單地以該5元停車費的繳交與否來判斷,而應(yīng)從以下幾方面進(jìn)行分析一)從保管合同的概念和特征看,保管合同是保管人保管寄托人交付的保管物,并返還該物的合同,其法律特征不僅是雙方當(dāng)事人關(guān)于保管的意思表示一致還必須有寄托人將保管物交付保管人,使保管物置于保管人的實際占有控制之下的事實存在。因此,物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。維修公司將車交由物業(yè)公司保管,就負(fù)有繳納保管費的義務(wù),并享有取回保持原狀的車輛權(quán)利,物業(yè)公司收取車主的停車費用,其義務(wù)是妥善提供停車場地,且保管好車輛,物業(yè)公司收取維修公司的停車費后,先例行了停車權(quán)利,就應(yīng)對停車場的車輛負(fù)責(zé)安全保障義務(wù)。案例十六、停車場意外丟失車輛物業(yè)管理公司究竟有無責(zé)任?1999年7月9日,廈門某汽車維修有限公司(以下稱維修公司)駕駛員駕駛一輛“美鹿”牌小轎車到閩南大廈辦事,駕駛員交付5元停車費后,將車停放由廈門某物業(yè)管理股份有限公司(以下稱物業(yè)公司)經(jīng)營的停車場,后來駕駛員要提車時,發(fā)現(xiàn)轎車已丟失,駕駛員立即報案,廈門市公安局刑警支隊于1999年7月14日發(fā)出協(xié)助通報,但至今未將失竊的轎車追回。點評：發(fā)現(xiàn)問題馬上盯上去做工作，一次不行兩次，兩次不行三次，不厭其煩，直到問題圓滿解決了為止。誰知護(hù)衛(wèi)員前腳下樓，樓上又吵了起來，護(hù)衛(wèi)員只好再上去做工作?？上蚱渫▓罅饲闆r后，兩人不理不睬，依舊爭吵不休。從樓下查看，玻璃是9樓F座的，護(hù)衛(wèi)員當(dāng)即上樓查證。案例十五、發(fā)生高空墮物怎么辦……去年9月17日14時51分，一塊玻璃從天而降，砸落在某花園A棟前的地面。事故發(fā)生后，小俊的父母趕快把孩子送到了深圳紅十字會醫(yī)院治療了18天，后因付不起醫(yī)療費無法繼續(xù)治療而被迫出院。案情回放據(jù)原告鄭某訴稱，2002年5月7日，他們6歲的兒子小俊和另外兩個小朋友10歲的小浩、11歲的小文一起玩，3人到了他們的暫住地、深圳市羅湖區(qū)某花園的一棟樓后玩耍，從該樓后一堆放雜物的臨時搭建的小房子里，孩子們發(fā)現(xiàn)了房子里面有幾個放天那水的小鐵桶。具體劃分責(zé)任比例是：原告對小孩的死亡負(fù)15％的責(zé)任，由其自負(fù)；被告物業(yè)公司承擔(dān)45％的責(zé)任；另一孩子小豪由于直接引起爆炸承擔(dān)25％責(zé)任；％的責(zé)任。羅湖區(qū)法院審理后認(rèn)為：被告某物業(yè)管理公司對易燃易爆物品天那水置于兒童容易獲得的地方，對爆炸事故負(fù)重要責(zé)任。孩子的父母把該花園的物業(yè)管理公司和另3個肇事孩子告上了法庭。至于質(zhì)量安全問題由電梯公司承擔(dān)。如果在保修期外，電梯超過了保修期，而物管又沒通知業(yè)主更換，當(dāng)然由物管公司承擔(dān)。問題的關(guān)鍵是：電梯是有誰來負(fù)責(zé)，是電梯公司？還是物管公司？那就得看是電梯質(zhì)量問題嗎，還是其他原因。近日，普陀法院一審判決普陀大樓物業(yè)公司賠償胥某醫(yī)療費、營養(yǎng)費、誤工費等６８００余元。普陀法院遂委托市高院對胥某的傷情進(jìn)行了鑒