【正文】 當起始價≤地價上限≤出讓底價時，地價上限與出讓底價之間的。采用“限地價、競房價(或競自持面積)”方式出讓的，在評估時應按本規(guī)范，評估出正常市場條件下的土地價格。作為整體出讓的土地連同地上建筑物或構筑物，權屬應為國有且無爭議。當出讓時以及出讓后不改變現狀、不重新設定規(guī)劃建設條件的，評估結果等于凈地價加地上建筑物重置價減去折舊。(2)有地上建筑物的土地出讓評估。6特定情況評估要點(1)土地開發(fā)程度不足。采用已完成更新但尚未向社會公布的基準地價，需經市、縣國土資源主管部門書面同意。對擬出讓宗地超出所在區(qū)域開發(fā)同類土地客觀費用水平的個例性實際支出，不能納入成本。(2)土地取得成本應通過調查當地正常情況下取得土地實際發(fā)生的客觀費用水平確定，需注意與當地土地征收、房屋征收和安置補償等標準的差異。(5)利潤率宜采用同一市場上類似不動產開發(fā)項目的平均利潤率。(3)對于開發(fā)完成后擬用于出售的項目，售價取出讓時當地市場同類不動產正常價格水平，不能采用估算的未來售價。容積率、綠地率等規(guī)劃建設指標是區(qū)間值的，在區(qū)間上限、下限值中按最有效利用原則擇一進行評估。即(高比準價格低比準價格)/低比準價格≤40%，對超過40%的，應另選實例予以替換。(2)比較實例的修正幅度不能超過30%，即：(實例修正后的比準價格實例價格)/實例價格≤30%。不能采用樓面地價歷史最高或最低水平的交易實例。除依照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現以下技術要求：(1)在綜合分析當地土地市場近三年交易實例的基礎上，優(yōu)先選用正常市場環(huán)境下的交易實例。(3)確定還原率時應詳細說明確定的方法和依據，應充分考慮投資年期與收益風險之間的關系。用于測算收益水平的比較實例應不少于3個。除依照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現以下技術要求：(1)確定土地收益，應通過調查市場實例進行比較后得出，符合當前市場的正常客觀收益水平，并假設該收益水平在出讓年期內保持穩(wěn)定。(8)估價資料歸檔。(6)撰寫估價報告并由兩名土地估價專業(yè)評估師簽署，履行土地估價報告?zhèn)浒赋绦?，取得電子備案號?4)選定估價方法進行評估。(2)擬訂估價工作方案，收集所需背景資料。因土地市場不發(fā)育等原因，無法滿足上述要求的，應有詳細的市場調查情況說明。公開市場原則：評估結果在公平、公正、公開的土地市場上可實現。除《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定的土地估價基本原則外，土地使用權出讓地價評估還需考慮以下原則：價值主導原則：土地綜合質量優(yōu)劣是對地價產生影響的主要因素。GB/T 185082014《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》GB/T 185072014《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》GB/T 210102017《土地利用現狀分類》GB/T 284062012《農用地估價規(guī)程》TD/T 10522017《標定地價規(guī)程》TD/T 10092007《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術規(guī)范》3依據(1)《中華人民共和國物權法》(2)《中華人民共和國土地管理法》(3)《中華人民共和國城市房地產管理法》(4)《中華人民共和國資產評估法》(5)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(國務院令第55號)(6)《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》(國土資源部令第39號)(7)《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》(國土資源部令第21號)(8)《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》(國土資源部令第61號)(9)《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》(國發(fā)〔2001〕15號)(10)《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發(fā)〔2004〕28號)4總則本規(guī)范所稱的土地使用權出讓地價評估，是指土地估價專業(yè)評估師按照規(guī)定的程序和方法，參照當地正常市場價格水平，評估擬出讓宗地土地使用權價格或應當補繳的地價款。本規(guī)范頒布時，所示版本均為有效。國有建設用地使用權租賃、集體建設用地使用權依法入市、國有農用地使用權出讓等涉及的地價評估，可參照本規(guī)范執(zhí)行。本規(guī)范由國土資源部負責解釋。本規(guī)范由國土資源部提出并歸口。是否出具了土地估價報告，可通過機構檔案、行政部門檔案和土地估價報告?zhèn)浒赶到y(tǒng)綜合判斷。《規(guī)范》從2018年4月9日起正式施行，4月9日前受理但仍未出具土地估價報告的，可適用《規(guī)范》。十六、本合同由國土資源部和國家工商行政管理總局負責解釋。國家新出臺的法律政策對受讓人不能按時支付國有建設用地使用權出讓價款的違約金比例有規(guī)定的，簽訂出讓合同時，應當按照最新規(guī)定填寫。十三、本合同第二十一條中，屬于房屋開發(fā)的，選擇第一項；屬于土地綜合開發(fā)的，選擇第二項。十二、本合同第十八條中，在土地出讓期限內，非經營性用地改變?yōu)榻洜I性用地的，應當按照《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3號）的規(guī)定執(zhí)行。十一、本合同第十六條中，受讓宗地用于商品住宅項目建設的，出讓宗地的開工時間和竣工時間，按照國土資源部《關于認真貫徹進一步加強土地供應調控的通知》（國土資發(fā)〔2007〕236號）的有關規(guī)定填寫，原則上開發(fā)時間最長不得超過三年。選擇第一項的，宗地范圍內用于企業(yè)行政辦公及生活服務設施的占地面積占受讓宗地面積的比例，按照國土資源部《關于發(fā)布和實施的通知》（國土資發(fā)〔2008〕24號）的有關規(guī)定填寫，原則上不得超過7％；選擇第二項的，按照《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)［2008］3號）、國土資源部《關于認真貫徹進一步加強土地供應調控的通知》（國土資發(fā)〔2007〕236號）的有關規(guī)定填寫。十、本合同第十四條中，宗地建設配套情況根據建設項目的性質選擇和填寫。九、本合同第十三條中，受讓宗地用于工業(yè)項目建設的，應當按照國土資源部《關于發(fā)布和實施的通知》（國土資發(fā)〔2008〕24號）要求，建筑容積率、建筑密度只填寫最低限指標，即“不低于 ”。八、本合同第十二條中，宗地開發(fā)投資強度根據建設項目的性質選擇和填寫。七、本合同第十條中，建設用地使用權出讓價款支付方式按雙方實際約定選擇和填寫。六、本合同第六條中，土地條件按照雙方實際約定選擇和填寫。依據規(guī)劃用途可以劃分為不同宗地的，應先行分割成不同的宗地，再按宗地出讓。如：出讓宗地的豎向界限以標高+60米（1985年國家高程系統(tǒng)）為上界限，以標高－10米（1985年國家高程系統(tǒng)）為下界限，高差為70米。出讓宗地的平面界限按宗地的界址點坐標填寫；出讓宗地的豎向界限，可以按照1985年國家高程系統(tǒng)為起算基點填寫，也可以按照各地高程系統(tǒng)為起算基點填寫。宗地是指土地權屬界線封閉的地塊或者空間。三、出讓人出讓的土地必須是國有建設用地。出讓人（章）： 受讓人（章）：法定代表人（委托代理人）法定代表人(委托代理人)：(簽字)：（簽字）：二○ 年 月 日附件1: 出讓宗地平面界址圖 附件2: 出讓宗地豎向界限附件3: 市(縣)政府規(guī)劃管理部門確定的出讓宗地規(guī)劃條件國有建設用地使用權出讓合同使用說明一、《國有建設用地使用權出讓合同》包括合同正文、附件1（出讓宗地平面界址圖）、附件2（出讓宗地豎向界限）和附件3（市縣政府規(guī)劃管理部門確定的出讓宗地規(guī)劃條件）。第四十五條 本合同未盡事宜，可由雙方約定后作為合同附件，與本合同具有同等法律效力。第四十三條 本合同和附件共 頁，以中文書寫為準。第九章 附 則第四十一條 本合同項下宗地出讓方案業(yè)經 人民政府批準，本合同自雙方簽訂之日起生效。第八章 適用法律及爭議解決第三十九條 本合同訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決，適用中華人民共和國法律。第三十八條 出讓人未能按期交付土地或交付的土地未能達到本合同約定的土地條件或單方改變土地使用條件的，受讓人有權要求出讓人按照規(guī)定的條件履行義務，并且賠償延誤履行而給受讓人造成的直接損失。由于出讓人未按時提供出讓土地而致使受讓人本合同項下宗地占有延期的，每延期一日，出讓人應當按受讓人已經支付的國有建設用地使用權出讓價款的 ‰向受讓人給付違約金，土地使用年期自實際交付土地之日起算。第三十六條 工業(yè)建設項目的綠地率、企業(yè)內部行政辦公及生活服務設施用地所占比例、企業(yè)內部行政辦公及生活服務設施建筑面積等任何一項指標超過本合同約定標準的，受讓人應當向出讓人支付相當于宗地出讓價款 ‰的違約金，并自行拆除相應的綠化和建筑設施。第三十四條 項目固定資產總投資、投資強度和開發(fā)投資總額未達到本合同約定標準的，出讓人可以按照實際差額部分占約定投資總額和投資強度指標的比例，要求受讓人支付相當于同比例國有建設用地使用權出讓價款的違約金，并可要求受讓人繼續(xù)履約。第三十三條 受讓人未能按照本合同約定日期或同意延建所另行約定日期開工建設的，每延期一日，應向出讓人支付相當于國有建設用地使用權出讓價款總額‰的違約金，出讓人有權要求受讓人繼續(xù)履約。第三十一條 受讓人因自身原因終止該項目投資建設，向出讓人提出終止履行本合同并請求退還土地的，出讓人報經原批準土地出讓方案的人民政府批準后，分別按以下約定，退還除本合同約定的定金以外的全部或部分國有建設用地使用權出讓價款（不計利息），收回國有建設用地使用權，該宗地范圍內已建的建筑物、構筑物及其附屬設施可不予補償，出讓人還可要求受讓人清除已建建筑物、構筑物及其附屬設施，恢復場地平整；但出讓人愿意繼續(xù)利用該宗地范圍內已建的建筑物、構筑物及其附屬設施的，應給予受讓人一定補償：（一）受讓人在本合同約定的開工建設日期屆滿一年前不少于60日向出讓人提出申請的，出讓人在扣除定金后退還受讓人已支付的國有建設用地使用權出讓價款；（二）受讓人在本合同約定的開工建設日期超過一年但未滿二年，并在屆滿二年前不少于60日向出讓人提出申請的，出讓人應在扣除本合同約定的定金，并按照規(guī)定征收土地閑置費后，將剩余的已付國有建設用地使用權出讓價款退還受讓人。第七章 違約責任第三十條 受讓人應當按照本合同約定，按時支付國有建設用地使用權出讓價款。當事人遲延履行期間發(fā)生的不可抗力，不具有免責效力。地上建筑物、構筑物及其附屬設施失去正常使用功能的，出讓人可要求土地使用者移動或拆除地上建筑物、構筑物及其附屬設施，恢復場地平整。第二十七條 土地出讓期限屆滿，土地使用者沒有申請續(xù)期的，土地使用者應當交回國有土地使用證，并依照規(guī)定辦理國有建設用地使用權注銷登記，國有建設用地使用權由出讓人無償收回。第二十六條 土地出讓期限屆滿，土地使用者申請續(xù)期，因社會公共利益需要未獲批準的，土地使用者應當交回國有土地使用證，并依照規(guī)定辦理國有建設用地使用權注銷登記，國有建設用地使用權由出讓人無償收回。住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續(xù)期。第二十四條 國有建設用地使用權轉讓、抵押的，轉讓、抵押雙方應持本合同和相應的轉讓、抵押合同及國有土地使用證，到國土資源管理部門申請辦理土地變更登記。第二十三條 國有建設用地使用權全部或部分轉讓后，本合同和土地登記文件中載明的權利、義務隨之轉移，國有建設用地使用權的使用年限為本合同約定的使用年限減去已經使用年限后的剩余年限。首次轉讓的，應當符合本條第 項規(guī)定的條件：（一）按照本合同約定進行投資開發(fā)，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上；（二）按照本合同約定進行投資開發(fā)，已形成工業(yè)用地或其他建設用地條件。第二十條 對受讓人依法使用的國有建設用地使用權，在本合同約定的使用年限屆滿前，出讓人不得收回；在特殊情況下，根據社會公共利益需要提前收回國有建設用地使用權的，出讓人應當依照法定程序報批，并根據收回時地上建筑物、構筑物及其附屬設施的價值和剩余年期國有建設用地使用權的評估市場價格及經評估認定的直接損失給予土地使用者補償。在出讓期限內，需要改變本合同約定的土地用途的，雙方同意按照本條第 項規(guī)定辦理：（一）由出讓人有償收回建設用地使用權；（二）依法辦理改變土地用途批準手續(xù)，簽訂國有建設用地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂國有建設用地使用權出讓合同，由受讓人按照批準改變時新土地用途下建設用地使用權評估市場價格與原土地用途下建設用地使用權評估市場價格的差額補繳國有建設用地使用權出讓價款，辦理土地變更登記。受讓人同意政府為公用事業(yè)需要而敷設的各種管道與管線進出、通過、穿越受讓宗地，但由此影響受讓宗地使用功能的，政府或公用事業(yè)營建主體應當給予合理補償。受讓人不能按期開工，應提前30日向出讓人提出延建申請，經出讓人同意延建的，其項目竣工時間相應順延，但延建期限不得超過一年。第十五條 受讓人同意在本合同項下宗地范圍內同步修建下列工程配套項目，并在建成后無償移交給政府：（一）；（二）；（三）。本合同項下宗地范圍內配套建設的經濟適用住房、廉租住房等政府保障性住房，受讓人同意建成后按本項下第 種方式履行： 1．移交給政府； 2．由政府回購；3．按政府經濟適用住房建設和銷售管理的有關規(guī)定執(zhí)行； 4．。其中，套型建筑面積90平方米以下住房套數不少于 套，住宅建設套型要求為。第十四條 受讓人同意本合同項下宗地建設配套按本條第 項規(guī)定執(zhí)行：（一）本合同項下宗地用于工業(yè)項目建設，根據規(guī)劃部門確定的規(guī)劃設計條件，本合同受讓宗地范圍內用于企業(yè)內部行政辦公及生活服務設施的占地面積不超過受讓宗地面積的 ％，即不超過平方米, 建筑面積不超過平方米。第十三條 受讓人在本合同項下宗地范圍內新建建筑物、構筑物及其附屬設施的，應符合市（縣）政府規(guī)劃管理部門確定的出讓宗地規(guī)劃條件（見附件3）。本合同項下宗地建設項目的固定資產總投資包括建筑物、構筑物及其附屬設施、設備投資和出讓價款等。第十一條 受讓人應在按本合同約定付清本宗地全部出讓價款后，持本合同和出讓價款繳納憑證等相關證明材料，申請出讓國有建設用地使用權登記。第 期 人民幣大寫 元（小寫 元），付款時間： 年 月 日之前。第二期 人民幣大寫 元（小寫 元），付款時間： 年 月 日之前。第十條 受讓人同意按照本條第一款第 項的規(guī)定向出讓人支付國有建設用地使用權出讓價款：（一）本合同簽訂之日起 日內，一次性付清國有建設用地使用權出讓價款；（二）按以下時間和金額分 期向出讓人支付國有建設用地使用權出讓價款。第八條 本合同項下宗地的國有建設用地使用權出讓價款為人民幣大寫 元（小