【正文】 技術(shù)規(guī)范》 3依據(jù)(1）《中華人民共和國物權(quán)法》(2）《中華人民共和國土地管理法》(3）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(4）《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓哲行條例》（國務(wù)院令第55號(hào)）(5）《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第39號(hào)）(6）《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》《國土資源部令第21號(hào)）(7）《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)?2001?15號(hào)）(8）《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)?2004?28號(hào)）(9）《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》《國發(fā)?2008?3號(hào)）4總則本規(guī)范所稱的土地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)枯，是指土地估價(jià)師按照規(guī)定的程序和方法，參照當(dāng)?shù)卣Ｊ袌鰞r(jià)格水平，評(píng)估擬出讓宗地土地使用權(quán)價(jià)格或應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的地價(jià)款。國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃、集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、國有農(nóng)用地使用權(quán)出讓、土地他項(xiàng)權(quán)利出讓涉及的價(jià)格評(píng)估，可參照本規(guī)范執(zhí)行。本規(guī)范由國土資源部提出并歸口。六、出讓方對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，可申請(qǐng)省級(jí)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)或中國土地估價(jià)師協(xié)會(huì)進(jìn)行技術(shù)審裁，也可以另行組織評(píng)估。從土地出讓收入或土地出讓收益中計(jì)提的各類專項(xiàng)資金，不得計(jì)入出讓底價(jià)。市、縣國土資源主管部門不應(yīng)干預(yù)評(píng)估活動(dòng)，由被委托方客觀、獨(dú)立、公正地出具土地估價(jià)報(bào)告。在國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓前，市、縣國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)組織對(duì)擬出讓宗地的地價(jià)進(jìn)行評(píng)估，為確定出讓底價(jià)提供參考依據(jù)。第一篇：關(guān)于發(fā)布《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范(試行)》的通知(國土資廳發(fā)〔2013〕20號(hào))國土資源部辦公廳關(guān)于發(fā)布《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）》的通知（國土資廳發(fā)〔2013〕20號(hào)）各省、自治區(qū)、直轄市國土資源主管部門，解放軍土地管理局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)國土資源局:為規(guī)范國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估行為，部制訂了《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）》（見附件，以下簡稱“《規(guī)范》”），現(xiàn)予發(fā)布。委托給土地估價(jià)中介機(jī)構(gòu)的，應(yīng)采用公開方式。三、出讓土地估價(jià)報(bào)告，一律按照《關(guān)于實(shí)行電子化備案完善土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒钢贫鹊耐ㄖ罚▏临Y廳發(fā)?2012?35號(hào)）要求，由報(bào)告出具方履行電子備案程序，取得電子備案號(hào)。對(duì)估價(jià)結(jié)果的采用情況及其理由，應(yīng)納入集體決策的記錄文件，存檔備查。七、部將根據(jù)各地實(shí)際和土地市場運(yùn)行情況，適時(shí)修訂《規(guī)范》，各省級(jí)國土資源主管部門可制訂本地實(shí)施細(xì)則。本規(guī)范起草單位：國土資派部土地利用管理司、中國土地估價(jià)師協(xié)會(huì)。2引用的標(biāo)準(zhǔn)下列標(biāo)準(zhǔn)所包含的條文，通過在本規(guī)范中引用而構(gòu)成本規(guī)范的條文。開展土地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估，目的是為出讓方通過集體決策確定土地出讓底價(jià)，或核定應(yīng)該補(bǔ)繳的地價(jià)款提供參考依據(jù)。(l）收益還原法(2）市場比較法(3）剩余法(4）成本逼近法(5）公示地價(jià)系數(shù)修正法出讓地價(jià)評(píng)估，應(yīng)至少采用兩種評(píng)估方法，包括（1）、（2）、(3）之一，以及（4）戲(5）。除依照《城鎮(zhèn)土地佑價(jià)規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：(l）確定土地收益，應(yīng)通過調(diào)查市場案例進(jìn)行比較后得出，符合當(dāng)前市場的正?？陀^收益水平，并假設(shè)該收益水平在出讓年期內(nèi)保持穩(wěn)定。(3）確定還原利率時(shí)應(yīng)詳細(xì)說明確定的方法和依據(jù)，應(yīng)充分考慮投資年期與收益風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系。不能采用樓面地價(jià)歷史最高或最低水平的交易案例。案例不足無法替換的，應(yīng)對(duì)各案例進(jìn)行可比性分折，并作為確定取值權(quán)重考慮因素之一。(2）假設(shè)的項(xiàng)目開發(fā)周期一般不超過3年。利潤率的取值應(yīng)有客硯、明確的依據(jù)，能夠反映當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)開發(fā)行業(yè)平均利潤水平。(3）土地開發(fā)成本應(yīng)通過調(diào)查所在區(qū)域同類土地的客觀成本費(fèi)用水平確定。除依用《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：(1）采用的基準(zhǔn)地價(jià)，應(yīng)當(dāng)已向杜會(huì)公布。6特珠情況下需注意的事項(xiàng) (1）生地評(píng)估。(3）有地上建筑物的土地出讓評(píng)估．對(duì)土地連同建筑物或構(gòu)筑物整體一并出讓的，出讓評(píng)估按出讓時(shí)的規(guī)劃建設(shè)條件進(jìn)行。對(duì)果用“限地價(jià)（房價(jià)）、競房價(jià)或配建（地價(jià)或配建）”等特殊招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓土地使用權(quán)的評(píng)估，需分情況注意以下技術(shù)要點(diǎn)：(l）限地價(jià)、競配建或房價(jià)。(2）限房價(jià)、竟地價(jià)。對(duì)應(yīng)當(dāng)實(shí)行有償使用，且可以不采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓的擬出讓土地，應(yīng)按本規(guī)范評(píng)估其在設(shè)定開發(fā)建設(shè)條件下的正常市場價(jià)格，并提出出讓底價(jià)的建議。(2）類型二。當(dāng)?shù)貙?duì)劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)應(yīng)繳土地收益有明確規(guī)定的，應(yīng)與評(píng)估結(jié)果進(jìn)行對(duì)比，在土地估價(jià)報(bào)告中明確提示對(duì)比結(jié)果，并建議從高繳納土地收益。評(píng)估其在新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)設(shè)條件下的國有出讓土地使用權(quán)的正常市場價(jià)格。調(diào)整容積率的，需補(bǔ)繳地價(jià)款等于樓面地價(jià)乘以新增建設(shè)面積。用途與容積率同時(shí)調(diào)整的，需補(bǔ)繳地價(jià)款等于新用途樓面地價(jià)乘以新增建筑面積，加上新、舊用途樓面地價(jià)之差乘以原建筑總面積，新用途樓面地價(jià)應(yīng)評(píng)估測算以下內(nèi)容后擇高確定：新容積率、新用途規(guī)劃條件在評(píng)估期日的正常市場樓面地價(jià)，原容積率、新用途規(guī)劃條件在評(píng)枯期日的正常市場樓面地價(jià)．舊用途按面地價(jià)，按評(píng)估期日原容積率規(guī)劃條件下的樓面地價(jià)確定。因其它土地利用條件調(diào)整需補(bǔ)繳地價(jià)款的，參照上述技術(shù)思路評(píng)估。在評(píng)估工業(yè)用地出讓地價(jià)時(shí)，不得以當(dāng)?shù)毓I(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，推算各項(xiàng)參數(shù)和取值后，評(píng)估出地價(jià)。(4）設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的相關(guān)文件依據(jù)。本規(guī)范由國土資源部負(fù)責(zé)解釋。使用本規(guī)范的各方應(yīng)使用下列各標(biāo)準(zhǔn)的最新版本。審慎原則：在評(píng)估中確定相關(guān)參數(shù)和結(jié)果時(shí)，應(yīng)分析并充分考慮土地市場運(yùn)行狀況、有關(guān)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，以及存在的風(fēng)險(xiǎn)。（1）土地估價(jià)機(jī)構(gòu)接受國土資源主管部門（或出讓方）委托，明確估價(jià)目的等基本事項(xiàng)；（2）擬訂估價(jià)工作方案，收集所需背景資料；（3）實(shí)地查勘；（4）選定估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估；（5）確定估價(jià)結(jié)果，并根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r、有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，給出底價(jià)決策建議；（6）撰寫估價(jià)報(bào)告并由兩名土地估價(jià)專業(yè)評(píng)估師簽署，履行土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赋绦?，取得電子備案?hào)；（7）提交估價(jià)報(bào)告；（8）估價(jià)資料歸檔。用于測算收益水平的比較實(shí)例應(yīng)不少于3個(gè)。除依照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：（1）在綜合分析當(dāng)?shù)赝恋厥袌鼋杲灰讓?shí)例的基礎(chǔ)上，優(yōu)先選用正常市場環(huán)境下的交易實(shí)例。（3）各比較實(shí)例修正后的比準(zhǔn)價(jià)格之間相差不能超過40％。除依照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：（1）在假設(shè)項(xiàng)目開發(fā)情況時(shí)，按規(guī)劃建設(shè)條件評(píng)估；容積率、綠地率等規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)是區(qū)間值的，在區(qū)間上限、下限值中按最有效利用原則擇一進(jìn)行評(píng)估。（5）利潤率宜采用同一市場上類似不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤率。（2）土地取得成本應(yīng)通過調(diào)查當(dāng)?shù)卣Ｇ闆r下取得土地實(shí)際發(fā)生的客觀費(fèi)用水平確定，需注意與當(dāng)?shù)赝恋卣魇铡⒎课菡魇蘸桶仓醚a(bǔ)償?shù)葮?biāo)準(zhǔn)的差異。除依照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：（1）采用的基準(zhǔn)地價(jià)，應(yīng)當(dāng)已向社會(huì)公布。土地開發(fā)程度未達(dá)到當(dāng)?shù)卣Ｋ降模仍u(píng)估當(dāng)?shù)卣ｉ_發(fā)程序下的熟地地價(jià)，再根據(jù)當(dāng)?shù)馗黜?xiàng)通平開發(fā)所需的客觀費(fèi)用水平，逐項(xiàng)減價(jià)修正。作為整體出讓的土地連同地上建筑物或構(gòu)筑物，權(quán)屬應(yīng)為國有且無爭議。當(dāng)起始價(jià)≤地價(jià)上限≤出讓底價(jià)時(shí)，地價(jià)上限與出讓底價(jià)之間的差額，應(yīng)按配建方式和配建成本，折算最低應(yīng)配建的建筑面積，并在土地估價(jià)報(bào)告中明示。（3）出讓時(shí)約定租賃住宅面積比例。應(yīng)按本規(guī)范評(píng)估其在設(shè)定開發(fā)建設(shè)條件下的正常市場價(jià)格，并提出建議的出讓底價(jià)。（2）劃撥土地辦理協(xié)議出讓。 已出讓土地補(bǔ)繳地價(jià)款（1）估價(jià)期日的確定。核定新增建筑面積，可以相關(guān)部門批準(zhǔn)變更規(guī)劃條件所新增的建筑面積為準(zhǔn)，或竣工驗(yàn)收時(shí)實(shí)測的新增建筑面積為準(zhǔn)。調(diào)整用途的，需補(bǔ)繳地價(jià)款等于新、舊用途樓面地價(jià)之差乘以建筑面積。工業(yè)用地調(diào)整用途的，需補(bǔ)繳地價(jià)款等于新用途樓面地價(jià)乘以新用途建筑面積，減去現(xiàn)狀工業(yè)用地價(jià)格。需補(bǔ)繳地價(jià)款等于新用途樓面地價(jià)乘以新增建筑面積，加上新、舊用途樓面地價(jià)之差乘以原建筑總面積。7估價(jià)報(bào)告內(nèi)容除需符合《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定的報(bào)告內(nèi)容和格式外，出讓地價(jià)的土地估價(jià)報(bào)告還應(yīng)符合下列要求：。除《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定的附件內(nèi)容外(機(jī)構(gòu)依法備案的有關(guān)證明為必備要件)，應(yīng)視委托方提供材料情況，在土地估價(jià)報(bào)告后附具：（1）涉及土地取得成本的相關(guān)文件、標(biāo)準(zhǔn)，以及委托方提供的征地拆遷補(bǔ)償和安置協(xié)議等資料；（2）已形成土地出讓方案的，應(yīng)附方案；（3）報(bào)告中采用的相關(guān)實(shí)例的詳細(xì)資料（包括照片）；（4）設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的相關(guān)文件依據(jù)。本規(guī)范由國土資源部負(fù)責(zé)解釋。使用本規(guī)范的各方應(yīng)使用下列各標(biāo)準(zhǔn)的最新版本。審慎原則：在評(píng)估中確定相關(guān)參數(shù)和結(jié)果時(shí)，應(yīng)分析并充分考慮土地市場運(yùn)行狀況、有關(guān)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，以及存在的風(fēng)險(xiǎn)。（1）土地估價(jià)機(jī)構(gòu)接受國土資源主管部門（或出讓方）委托，明確估價(jià)目的等基本事項(xiàng)；（2）擬訂估價(jià)工作方案，收集所需背景資料；（3）實(shí)地查勘；（4）選定估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估；（5）確定估價(jià)結(jié)果，并根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r、有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，給出底價(jià)決策建議；（6）撰寫估價(jià)報(bào)告并由兩名土地估價(jià)專業(yè)評(píng)估師簽署，履行土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赋绦?，取得電子備案?hào)；（7）提交估價(jià)報(bào)告；（8）估價(jià)資料歸檔。用于測算收益水平的比較實(shí)例應(yīng)不少于3個(gè)。除依照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：（1）在綜合分析當(dāng)?shù)赝恋厥袌鼋杲灰讓?shí)例的基礎(chǔ)上，優(yōu)先選用正常市場環(huán)境下的交易實(shí)例。（3）各比較實(shí)例修正后的比準(zhǔn)價(jià)格之間相差不能超過40％。除依照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：（1）在假設(shè)項(xiàng)目開發(fā)情況時(shí)，按規(guī)劃建設(shè)條件評(píng)估；容積率、綠地率等規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)是區(qū)間值的，在區(qū)間上限、下限值中按最有效利用原則擇一進(jìn)行評(píng)估。（5）利潤率宜采用同一市場上類似不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤率。（2）土地取得成本應(yīng)通過調(diào)查當(dāng)?shù)卣Ｇ闆r下取得土地實(shí)際發(fā)生的客觀費(fèi)用水平確定，需注意與當(dāng)?shù)赝恋卣魇?、房屋征收和安置補(bǔ)償?shù)葮?biāo)準(zhǔn)的差異。6特定情況評(píng)估要點(diǎn) （1）土地開發(fā)程度不足。當(dāng)出讓時(shí)以及出讓后不改變現(xiàn)狀、不重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的，評(píng)估結(jié)果等于凈地價(jià)加地上建筑物重置價(jià)減去折舊；當(dāng)出讓時(shí)重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的，評(píng)估結(jié)果等于新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的凈地價(jià)減去場內(nèi)拆平工作費(fèi)用。采用“限地價(jià)、競配建”方式的，土地估價(jià)報(bào)告中應(yīng)評(píng)估出正常市場條件下的土地價(jià)格，給出底價(jià)建議，以及根據(jù)市場情況建議采用的地價(jià)上限，并提出建議的起始價(jià)或起拍價(jià)，一般情況下應(yīng)符合：起始價(jià)≤出讓底價(jià)≤地價(jià)上限。對(duì)不能上市流轉(zhuǎn)，或只能由政府定價(jià)回購，或上市前需補(bǔ)繳土地收益的限價(jià)房開發(fā)項(xiàng)目，在采用剩余法評(píng)估時(shí)，按限定的房價(jià)取值。 協(xié)議出讓（1）對(duì)應(yīng)當(dāng)實(shí)行有償使用，且可以不采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓的。評(píng)估結(jié)果低于協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)在土地估價(jià)報(bào)告中有明確提示。當(dāng)?shù)貙?duì)劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)應(yīng)繳土地收益有明確規(guī)定的，應(yīng)與評(píng)估結(jié)果進(jìn)行對(duì)比，在土地估價(jià)報(bào)告中明確提示對(duì)比結(jié)果，合理確定應(yīng)繳土地收益。調(diào)整容積率的，需補(bǔ)繳地價(jià)款等于樓面地價(jià)乘以新增建筑面積，樓面地價(jià)按新容積率規(guī)劃條件下估價(jià)期日的樓面地價(jià)確定。（3）調(diào)整用途補(bǔ)繳地價(jià)。各用途的樓面地價(jià)按調(diào)整結(jié)構(gòu)后確定。用途與容積率同時(shí)調(diào)整的。核定需補(bǔ)繳地價(jià)款時(shí)，不能以土地出讓金、土地增值收益或土地純收益代替。各市、縣國土資源管理部門要按照《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本（GF20082601）的要求，規(guī)范簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，督促用地者嚴(yán)格履行合同。第一章 總 則第一條根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律、有關(guān)行政法規(guī)及土地供應(yīng)政策規(guī)定，雙方本著平等、自愿、有償、誠實(shí)信用的原則，訂立本合同。本合同項(xiàng)下的出讓宗地坐落于。出讓宗地空間范圍是以上述界址點(diǎn)所構(gòu)成的垂直面和上、下界限高程平面封閉形成的空間范圍。第八條 本合同項(xiàng)下宗地的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款為人民幣大寫 元（小寫 元），每平方米人民幣大寫 元（小寫 元）。第二期 人民幣大寫 元（小寫 元），付款時(shí)間： 年 月 日之前。第十一條 受讓人應(yīng)在按本合同約定付清本宗地全部出讓價(jià)款后，持本合同和出讓價(jià)款繳納憑證等相關(guān)證明材料，申請(qǐng)出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)登記。第十三條 受讓人在本合同項(xiàng)下宗地范圍內(nèi)新建建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)符合市（縣）政府規(guī)劃管理部門確定的出讓宗地規(guī)劃條件（見附件3）。其中，套型建筑面積90平方米以下住房套數(shù)不少于 套，住宅建設(shè)套型要求為。第十五條 受讓人同意在本合同項(xiàng)下宗地范圍內(nèi)同步修建下列工程配套項(xiàng)目，并在建成后無償移交給政府：（一）；（二）；（三）。受讓人同意政府為公用事業(yè)需要而敷設(shè)的各種管道與管線進(jìn)出、通過、穿越受讓宗地，但由此影響受讓宗地使用功能的，政府或公用事業(yè)營建主體應(yīng)當(dāng)給予合理補(bǔ)償。第二十條 對(duì)受讓人依法使用的國有建設(shè)用地使用權(quán)，在本合同約定的使用年限屆滿前，出讓人不得收回；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益需要提前收回國有建設(shè)用地使用權(quán)的，出讓人應(yīng)當(dāng)依照法定程序報(bào)批，并根據(jù)收回時(shí)地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的價(jià)值和剩余年期國有建設(shè)用地使用權(quán)的評(píng)估市場價(jià)格及經(jīng)評(píng)估認(rèn)定的直接損失給予土地使用者補(bǔ)償。第二十三條 國有建設(shè)用地使用權(quán)全部或部分轉(zhuǎn)讓后，本合同和土地登記文件中載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，國有建設(shè)用地使用權(quán)的使用年限為本合同約定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。第二十七條 土地出讓期限屆滿，土地使用者沒有申請(qǐng)續(xù)期的，土地使用者應(yīng)當(dāng)交回國有土地使用證，并依照規(guī)定辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)注銷登記，國有建設(shè)用地使用權(quán)由出讓人無償收回。當(dāng)事人遲延履行期間發(fā)生的不可抗力，不具有免責(zé)效力。第三十一條 受讓人因自身原因終止該項(xiàng)目投資建設(shè)，向出讓人提出終止履行本合同并請(qǐng)求退還土地的，出讓人報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)土地出讓方案的人民政府批準(zhǔn)后，分別按以下約定，退還除本合同約定的定金以外的全部或部分國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款（不計(jì)利息），收回國有建