【正文】 。因其它土地利用條件調整需補繳地價款的，參照上述技術思路評估。核定需補繳地價款時，不能以土地出讓金、土地增值收益或土地純收益代替。用途與容積率同時調整的，需補繳地價款等于新用途樓面地價乘以新增建筑面積，加上新、舊用途樓面地價之差乘以原建筑總面積，新用途樓面地價應評估測算以下內容后擇高確定：新容積率、新用途規(guī)劃條件在評估期日的正常市場樓面地價，原容積率、新用途規(guī)劃條件在評枯期日的正常市場樓面地價．舊用途按面地價，按評估期日原容積率規(guī)劃條件下的樓面地價確定。調整用途的，需補繳地價款等于新、舊用途樓面地價之差乘以建筑面積。調整容積率的，需補繳地價款等于樓面地價乘以新增建設面積。按照《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)?2004?28號）有關規(guī)定執(zhí)行。國有土地協(xié)議出讓自行改造的，(2)。評估其在新設定規(guī)劃建設設條件下的國有出讓土地使用權的正常市場價格。對舊廠房、舊城鎮(zhèn)、舊村莊改造過程中，涉及的土地出讓評估．分為兩種類型：(1）公開出讓。當?shù)貙潛芡恋厥褂脵嘌a辦出讓手續(xù)應繳土地收益有明確規(guī)定的，應與評估結果進行對比，在土地估價報告中明確提示對比結果，并建議從高繳納土地收益。應按本規(guī)范評估在現(xiàn)狀使用條件下的出讓土地使用權的正常市場價格，減去劃撥土地使用權價格，作為評估給果，并提出底價建議。(2）類型二。當?shù)匚垂紖f(xié)議出讓最低價標準的，按擬出讓土地所在級別基準地價的70％側算對比；擬出讓土地在基準地價覆蓋范圍外的，與新增建設用地有償使用費、征地拆遷樸償費用以及按照國家規(guī)定應繳納的各項稅費之和進行對比。對應當實行有償使用，且可以不采用招標拍賣掛牌方式出讓的擬出讓土地，應按本規(guī)范評估其在設定開發(fā)建設條件下的正常市場價格，并提出出讓底價的建議。對不能上市流轉，或只能由政府按原協(xié)價回購，或上市前需補繳土地收益的限價房開發(fā)項目，在采用剩余法評估時，按限定的房價取值。(2）限房價、竟地價。采用“限地價、競配建”方式的，土地估價報告中應評估出正常市場條件下的土地價格，給出底價建議，以及報據市場情況建議采用的地價上限，并提出建議的起始價或起拍價，一般情況下應符合：起始價≤出讓底價≤地價上限。對果用“限地價（房價）、競房價或配建（地價或配建）”等特殊招標拍賣掛牌方式出讓土地使用權的評估，需分情況注意以下技術要點：(l）限地價、競配建或房價。作為整體出讓的土地連同地上建筑物或構筑物，權屬應為國有且無爭議。(3）有地上建筑物的土地出讓評估．對土地連同建筑物或構筑物整體一并出讓的，出讓評估按出讓時的規(guī)劃建設條件進行。(2）通平不完全時的地價評估。6特珠情況下需注意的事項 (1）生地評估。需經市、縣國土資渾主管部門書面同意。除依用《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術要求：(1）采用的基準地價，應當已向杜會公布。(4）確定土地增值收益率或收益傾，應符合《國土資派部辦公廳關于完獸企業(yè)改例土地枯價報告?zhèn)浒赣嘘P問題的通知》（國土資廳函（2009?311號）的規(guī)定。(3）土地開發(fā)成本應通過調查所在區(qū)域同類土地的客觀成本費用水平確定。除依照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術要求：(1）國家或地方從土地出讓收入成土地出讓收益中計提（安排）的各類專項資金，包括農業(yè)土地開發(fā)資金、國有土地收益基金、農田水利建設資金、教育資全、保障性安居工性資金等，以及新增建設用地土地有償使用費，不得計入土地成本，也不得計入出讓底價。利潤率的取值應有客硯、明確的依據，能夠反映當?shù)夭粍赢a開發(fā)行業(yè)平均利潤水平。(4）開發(fā)完成后用于出租或自營的項目，按照前述收益還原法的有關技術要求評估。(2）假設的項目開發(fā)周期一般不超過3年。案例不足無法替換的，應對各案例進行可比性分折，并作為確定取值權重考慮因素之一。(2）各比較案例修正后的比準價格相差不能超過40%。不能采用樓面地價歷史最高或最低水平的交易案例。除依照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術要求：(1）在綜合分析當?shù)氐禺a市場歷年交易案例的基礎上，優(yōu)先選用正常市場環(huán)境下的實際交易案例。(3）確定還原利率時應詳細說明確定的方法和依據，應充分考慮投資年期與收益風險之間的關系。用于測算收益水平的比較案例應不少于3個。除依照《城鎮(zhèn)土地佑價規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術要求：(l）確定土地收益，應通過調查市場案例進行比較后得出，符合當前市場的正?？陀^收益水平，并假設該收益水平在出讓年期內保持穩(wěn)定。(1）接受委托，明確估價目的等基本事項；(2）擬訂估價工作方案．收集所需背景資料；(3）實地調查；(4）選定枯價方法進行評估；(5）確定估價結果，并根據當?shù)厥袌銮闆r、有關法律法規(guī)和政策規(guī)定，給出底價決策建議；(6）撰寫估價報告，履行土地估價報告?zhèn)浒赋绦?，取得電子備案號?7）提交估價報告；(8）估價資料歸檔。(l）收益還原法(2）市場比較法(3）剩余法(4）成本逼近法(5）公示地價系數(shù)修正法出讓地價評估，應至少采用兩種評估方法，包括（1）、（2）、(3）之一，以及（4）戲(5）。審慎原則：在評估中確定相關參數(shù)和結果時，應分析并充分考慮土地市場運行狀況、有關行業(yè)發(fā)展狀況，以及存在的風險。開展土地使用權出讓地價評估，目的是為出讓方通過集體決策確定土地出讓底價，或核定應該補繳的地價款提供參考依據。使用本規(guī)范的各方應使用下列各標準的最新版本。2引用的標準下列標準所包含的條文，通過在本規(guī)范中引用而構成本規(guī)范的條文。1適用范圍在中華人民共和國境內出讓國有建設用地使用權涉及的地價評估，以及因調整土地使用條件、發(fā)生土地增值等情況需繳補地價款的評估，適用本規(guī)范。本規(guī)范起草單位：國土資派部土地利用管理司、中國土地估價師協(xié)會。附件：國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范（試行）2013年4月8日附件國有建設用地使川權出讓地價評估技術規(guī)范（試行）前言為規(guī)范國有建設用地使用權出讓地價評枯行為，根據《物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》、《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》等相關規(guī)定和土地估價的國家標準、行業(yè)標準，制定本規(guī)范。七、部將根據各地實際和土地市場運行情況，適時修訂《規(guī)范》，各省級國土資源主管部門可制訂本地實施細則。五、省級國土資源主管部門要加大監(jiān)督指導力度，定期組織土地估價行業(yè)協(xié)會或專家，對已備案的土地估價報告進行隨機抽查和評議，并向社會公布抽查評議結果。對估價結果的采用情況及其理由，應納入集體決策的記錄文件，存檔備查。四、市、縣國土資源主管部門或國有建設用地使用權出讓協(xié)調決策機構，應以土地估價報告的估價結果為重要參考依據，并統(tǒng)籌考慮產業(yè)政策、土地供應政策和土地市場運行情況，集體決策確定土地出讓底價。三、出讓土地估價報告，一律按照《關于實行電子化備案完善土地估價報告?zhèn)浒钢贫鹊耐ㄖ罚▏临Y廳發(fā)?2012?35號）要求，由報告出具方履行電子備案程序，取得電子備案號。二、出讓土地估價報告應由土地估價師完成，并且符合《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》和《規(guī)范》。委托給土地估價中介機構的，應采用公開方式。同時，為進一步完善國有土地出讓底價確定程序，加強出讓地價評估管理，促進土地市場平穩(wěn)健康運行，現(xiàn)就有關問題通知如下：一、要進一步健全國有建設用地使用權出讓的定價程序，地價需經專業(yè)評估，底價應由集體決策。第一篇：關于發(fā)布《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范(試行)》的通知(國土資廳發(fā)〔2013〕20號)國土資源部辦公廳關于發(fā)布《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范（試行）》的通知（國土資廳發(fā)〔2013〕20號）各省、自治區(qū)、直轄市國土資源主管部門，解放軍土地管理局，新疆生產建設兵團國土資源局:為規(guī)范國有建設用地使用權出讓地價評估行為，部制訂了《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范（試行）》（見附件，以下簡稱“《規(guī)范》”），現(xiàn)予發(fā)布。請轉發(fā)至轄區(qū)內各級國土資源主管部門、相關行業(yè)協(xié)會和土地估價中介機構，結合本地實際遵照執(zhí)行。在國有建設用地使用權出讓前，市、縣國土資源主管部門應當組織對擬出讓宗地的地價進行評估，為確定出讓底價提供參考依據。因改變土地使用條件、發(fā)生土地增值等情況，需要補繳地價款的，市、縣國土資源主管部門在確定補繳金額之前，也應按照上述要求組織評估。市、縣國土資源主管部門不應干預評估活動，由被委托方客觀、獨立、公正地出具土地估價報告。報告出具方無法登錄“土地估價報告?zhèn)浒赶到y(tǒng)”的，市、縣國土資源主管部門應將單位名稱、單位性質、土地估價師姓名和資格證書號等情況，經省級國土資源主管部門核實匯總后，報部土地利用管理司，按規(guī)定登錄。從土地出讓收入或土地出讓收益中計提的各類專項資金，不得計入出讓底價。起拍（始）價應當根據當?shù)赝恋厥袌龅膶嶋H情況合理確定，可以高于、低于或等于出讓底價，但成交價不能低于底價。六、出讓方對估價結果有異議的，可申請省級土地估價師協(xié)會或中國土地估價師協(xié)會進行技術審裁，也可以另行組織評估。本文件的有效期為五年。本規(guī)范由國土資源部提出并歸口。本規(guī)范由國土資源部負責解釋。國有建設用地使用權租賃、集體建設用地使用權流轉、國有農用地使用權出讓、土地他項權利出讓涉及的價格評估，可參照本規(guī)范執(zhí)行。本規(guī)范頒布時，所示版本均為有效。GB/T 185O8一2001《城鎮(zhèn)土地枯價規(guī)程》 GB/T 18507一2001《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》 GB/T 210lO一2007《土地利用現(xiàn)狀分類》TD/T 10O9一2007《城市地價動態(tài)監(jiān)側技術規(guī)范》 3依據(1）《中華人民共和國物權法》(2）《中華人民共和國土地管理法》(3）《中華人民共和國城市房地產管理法》(4）《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓哲行條例》（國務院令第55號）(5）《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》（國土資源部令第39號）(6）《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》《國土資源部令第21號）(7）《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》（國發(fā)?2001?15號）(8）《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)?2004?28號）(9）《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》《國發(fā)?2008?3號）4總則本規(guī)范所稱的土地使用權出讓地價評枯，是指土地估價師按照規(guī)定的程序和方法，參照當?shù)卣Ｊ袌鰞r格水平，評估擬出讓宗地土地使用權價格或應當補繳的地價款。除《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定的土地估價基本原則外，土地使用權出讓地價評估還需考慮以下原則：價位主導原則：土地綜合質量優(yōu)劣是對土地價格產生形響的主要因素。公開市場原則：評估結果在公平、公正、公開的土地市場上可實現(xiàn)。因土地市場不發(fā)育等原因，無法滿足上述要求的．應有詳細的市場調查情況說明。5評估方法的運用。對于待建、在建的土地，按規(guī)劃建設條件選用可比較案例。(2）確定各項費用時，應采用當前市場的客觀費用。原則上不采用競價輪次較多、濫價率較高的交易案例。近3年內所在或相似區(qū)城的交易案例不足3個的，原則上不應選用市場比較法。即（高比準價格一低比準價格》／低比準價格≤40%，對超過40%的，應另選案例予以替換。(3）各比較案例的修正幅度不能超過30%，即：（案例修正后的比準價格一案例價格）／案例價格≤30%。除依照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術要求：(1）在假設項目開發(fā)情況時，按規(guī)劃建設條件評估；容積率、綠地率等規(guī)劃建設指標是區(qū)間值的，在區(qū)間上限、下限值中按最有效利用原則擇一進行評估。(3）對于開發(fā)完成后擬用于出協(xié)的項目，售價取出讓時當?shù)厥袌鐾惒粍赢a正常價格水平，不能采用枯算的未來售價。(5）利潤率宜采用同一市場上類似不動產開發(fā)項目的平均利潤率。(2）土地取得成本應通過調查當?shù)卣Ｇ闆r下取得土地實際發(fā)生的容觀費用水平確定，需注意與當?shù)赝恋卣魇?、房屋拆遷和安置補償?shù)葮藴实牟町?。對擬出讓宗地超出所在區(qū)域同類土地普遺開發(fā)費用水平的個例性實際支出，不能納入成本。采用已完成更新但尚未向杜會公布的基準地價。(2)在已經部署開展標定地價公示的城市，可按照國家制訂的相關評估指導辦法，運用標定地價系數(shù)修正法進行出讓地價評估。生地出讓評估，應先評估熟地地價，再核減通平所需的開發(fā)費用。視開發(fā)程度不同，報據當?shù)馗黜椡ㄆ介_發(fā)所需的平均費用水平，對熟地地價進行逐項減價修正。當出讓時以及出讓后不改變現(xiàn)狀、不重新設定規(guī)劃建設條件的，評估結果等于現(xiàn)狀下的凈地價加地上建筑物重里價減去折舊；當出讓時重新設定規(guī)劃建設條件的，評估結果等于新設定規(guī)劃建設條件下的凈地價減去場內拆平工作費用。采用“限地價、競房價”方式出讓的，在評估時應按本規(guī)范，評估出正常市場條件下的土地價格。當起始價≤地價上限（出讓底價時，地價上限與出讓底價之間的差額，應按之建方式和配建成本，折算最低應配建的建筑面積，并在土地估價報告中明示。采用“限房價、竟地價”方式出讓的土地，在出讓評估時，應充分考慮建成房屋首次協(xié)出后是否可上市流轉。(l）類型一。同時，還應在土地估價報告中側算并對比說明該建議出讓底價是否符合當?shù)氐膮f(xié)議出讓最低價標準。建議出讓底價低于協(xié)議出讓最低價標準的，應在土地估價報告中明確提示。對劃撥土地使用權人申請以協(xié)議出讓方式辦理出讓，出讓時不改變土地及建筑物、構筑物現(xiàn)狀的。出讓時重新設定規(guī)劃建設條件的，應按木規(guī)范評估在新設定規(guī)劃建設條件下的出讓土地使用權的正常市場價格，減去現(xiàn)狀使用條件下的劃撥土地使用權價格，作為評估結果，并提出底價建議。 “三舊”改造。無論是國有土地還是集體土地，采用公開方式出讓的，均假設宗地為國有土地的凈地狀態(tài)。(2）協(xié)議出讓。現(xiàn)狀為集體土地自行改造的，應按出讓時新設定規(guī)劃建設條件下的國有出讓土地使用權正常市場價格，減去現(xiàn)狀下集體土地使用權價格，作為評估結果，并提出底價建議。土地出讓后經原出讓方批準改變用途或容積率等土地使用條件的，在評估需補繳地價款時，評估期日應以國土資源主管部門同憊補繳地價時為準，同時還需體現(xiàn)以下技術要求：(l）工業(yè)用地調整容積率。(2）用途、容積率等利用條件調整。樓面地價應評估測算以下內容后擇高確定：新容積率規(guī)劃條件下評估期日的樓面地價，原容積率規(guī)劃條件下評估期日的樓面地價，原容積率