蘇州都市花園主題定位報(bào)告(參考版)
2025-05-13 09:52本頁面
【正文】 2． 1． 3 不利因素分析（略） 。 n 通過前期業(yè)主調(diào)查顯示，有 50%認(rèn)為都市花園是有品牌力的項(xiàng)目； %認(rèn)為華新國際集團(tuán)公司是有品牌力的企業(yè)。 n 華新國際榮膺“ 2001 年全國優(yōu)秀樓盤 30 強(qiáng)”。沈陽、錦州、成都、重慶、蘇州、廣州等相繼開發(fā)建設(shè)幾十個(gè)高級(jí)商品住宅，寫字樓和休閑、康體、文化旅游項(xiàng)目。 n 由此可見，消費(fèi)者對(duì)都市花園產(chǎn)品持歡迎態(tài)度，產(chǎn)品口碑好，其形象逐漸深入市場，住戶對(duì)產(chǎn)品的忠實(shí)度帶動(dòng)了客戶資源擴(kuò)充。接受新生事物能力強(qiáng)。如組織各種活動(dòng)，增強(qiáng)住戶間交流與溝通；保安、清潔等物業(yè)管理都有嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，住戶滿意度高。 n 小區(qū)內(nèi)環(huán)境營造方面：綠化率高，景觀設(shè)計(jì)突出，動(dòng)靜結(jié)合，空氣質(zhì)量好、寧靜，適合居住。 2． 1． 2 隱性競爭力 經(jīng)分析，現(xiàn)階段本案的隱性競爭力在以下幾個(gè)方面： 大量管理資料下載 1． 前期建立的市場美譽(yù)度 本案已開發(fā)四期和正在接受預(yù)訂的第五期，建立了良好的市場認(rèn)知，表現(xiàn)在以下方面： n 產(chǎn)品創(chuàng)新意識(shí)方面：戶型設(shè)計(jì)有特色，比較超前。其次，都市花園前期的實(shí)體示范效應(yīng)很好，已成型的小區(qū)環(huán)境，井井有條的物業(yè)管理帶來的良性發(fā)展，后期消費(fèi)者的信心將增強(qiáng)。大規(guī)模開發(fā)的優(yōu)勢，首先，由于土地早期儲(chǔ)備成本較低，同時(shí)批量生產(chǎn)也大幅降低成本。前者是前幾年開發(fā)的項(xiàng)目，現(xiàn)僅對(duì)租賃市場產(chǎn)生影響；后者是新推項(xiàng)目，總建筑面積為 27 萬㎡，第一期與都市花園的第五期和第六期產(chǎn)生直接競爭，但第二期可能與本案推出時(shí)間接近，區(qū)位優(yōu)勢均等，所以本案的差異性表現(xiàn)要突出，避免與其同質(zhì)化。 本案的區(qū)位優(yōu)勢是其是離上述三大資源最近的項(xiàng)目之一。 無論對(duì)于園區(qū)內(nèi)還是園區(qū)外的住宅消費(fèi)者，園區(qū)的吸收在三大點(diǎn)，依次是：全國最美最大的金雞湖公園、前景遠(yuǎn)大的中央商貿(mào)區(qū)以及城市廣場。 但上述兩者并非一成不變的，在一定的條件下，兩者之間會(huì)相互轉(zhuǎn)換：在形成市場競爭壁壘時(shí)，顯性競爭力可以轉(zhuǎn)化為隱性競爭力；同樣，隱性競爭優(yōu)勢衰減時(shí)，也可能轉(zhuǎn)化為顯性競爭 力。 所謂“隱性競爭力”是指項(xiàng)目獨(dú)有的、競爭對(duì)手難以和超越的、或者在競爭中占據(jù)領(lǐng)導(dǎo)地位的競爭因素，如新穎的開發(fā)理念所引導(dǎo)的新型生活方式、項(xiàng)目獨(dú)有的稀缺資源、企業(yè)品牌等等。它是項(xiàng)目進(jìn)行競爭的基礎(chǔ)，展示了產(chǎn)品的核心功能；另一方面，它比較直觀且誰知門檻較低， 能快速傳播。 在進(jìn)行分析之前，我們對(duì)項(xiàng)目的競爭力進(jìn)行區(qū)分，將之分為“顯性競爭力”和“隱性競爭力”兩種。 1． 3． 3 評(píng)述 由這前五期的主題中可看出： 1． 各期對(duì)總的主題思路（“都市居住”概念）都有所反映，但都市主題的實(shí)質(zhì)未能真正展示； 2． 五個(gè)分期主題的內(nèi)容上相互差距較大，表述語言概念核模糊，都只是介于產(chǎn)品和配套上的特點(diǎn)所定； 3． 利益點(diǎn)不突出，消費(fèi)者不能直接地從中意識(shí)到自 己的受讓價(jià)值所在。 四期 —— “英華苑”的主題則不太明朗，一方面沿用了三期所提出的“蘇州住宅新標(biāo)準(zhǔn)”；而另一方面為突出三級(jí)綠化的規(guī)劃，提出了“精品家園的精致所在”。 二期 —— “茗華苑”倡導(dǎo)“國際綠色風(fēng)采社區(qū)計(jì)劃”，將主題定為：“讓我們更國際、更自然、更健康”。對(duì)于都市居住，我們總結(jié)特征如下： 1． 居住于城市中心區(qū)和副中心區(qū)，以城市中高收入階層為目標(biāo)客戶； 2． 以日常生活居住為目的，重視建筑，園林 是建筑的輔助，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)以滿足國家規(guī)范為準(zhǔn)則； 3． 配套以利用城市已有配套為主，小區(qū)內(nèi)補(bǔ)充城市配套的不足； 大量管理資料下載 4． 對(duì)社區(qū)文化的建設(shè)有一定的重視，管理服務(wù)以常規(guī)服務(wù)為主，缺少個(gè)性服務(wù)和特殊服務(wù)。 產(chǎn)品市場差異性：都市花園第五期發(fā)揮其固有的技術(shù)優(yōu)勢，在市場中領(lǐng)先推出高層產(chǎn)品及板式小高層，以其出色的產(chǎn)品將繼續(xù)獲得市場的肯定。超大型的景觀陽臺(tái)，經(jīng)濟(jì)實(shí)用的生活陽臺(tái)。每棟每單元高層的垂直交通均配設(shè)電梯（ 10 人） 2 部，突出都市生活的優(yōu)越性。采用優(yōu)質(zhì)外墻涂料及新型建筑材料，對(duì)東西山墻進(jìn)行節(jié)能保溫處理。 建筑技術(shù)應(yīng)用：主體結(jié)構(gòu)采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，建筑層高 米。 建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格走完全現(xiàn)代主義風(fēng)格的設(shè)計(jì)路線。每幢樓設(shè)有單體地下自行車庫，可就近停放摩托車和自行車。 都市花園第五期 —— 銀色貴族 戶型：都市花園五期采用南北通風(fēng)的板式小高層及高層，推出了 13 種戶型，是開發(fā) 至今戶型最多的一期，面積從 81 至 240 多㎡都有，并且在高層中推出錯(cuò)層、躍層式房型，產(chǎn)品形成多樣化，以錯(cuò)位競爭房型，產(chǎn)品精致度比以往有了較大的提高。 道路規(guī)劃：在小區(qū)內(nèi)實(shí)行人車分流，使車輛的行使對(duì)小區(qū)
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