【正文】 玲瓏灣 85 萬 萬 首期 1600 戶 東湖大郡二期 19 萬 萬 2 1324 戶 東湖春之韻二期 萬 萬 505 戶 順馳生活，在左岸 高爾夫花園 國際級流金水岸，曠世難逢雙湖板塊 圖 16：金水灣別墅建筑示意圖 ? 規(guī)模、容積率分析 湖東的樓盤規(guī)模明顯較湖西要大，因此樓盤設計和規(guī)劃思路上 顯得更大手筆。湖畔天城 “國際 T－ PARK”中央公園生態(tài)社區(qū) 都市花園 表 14：樓盤主力賣點 項目名稱 主力賣點 南都作為蘇州城區(qū)最大的湖景區(qū)域，每個周邊項目都要以小見大的炒作一番。流動的景觀綠帶交織在建筑群中，委婉的流水穿梭在房前屋后，亦靜亦動的大型流水森林景觀徹底覆蓋建筑群落。其中，主軸綠化帶長 400米、最寬處 85米，內(nèi)設水池、溪流、噴泉、坡地，是整個小區(qū)主要的活動休閉空間。高爾夫花園景致優(yōu)美、人文薈萃的高爾夫花園特聘美國貝爾高林，將三面環(huán)湖無可復制的地形與自然充分結(jié)合，締造具有蘇州水城風采、風格高雅的居住環(huán)境。 大體上來看，以南低北高的樓宇態(tài)勢 分布，均設計了比較開闊的中心活動區(qū)域。各樓盤項目都在景觀上為最大程度的利用“金雞湖”水景用足心思。是為數(shù)不多的臨湖住宅區(qū)。建筑形態(tài)上看小區(qū)整體南低北高，北端房型可觀看到湖景。小區(qū)主要道路為以環(huán)區(qū)道路，樓宇間道路系統(tǒng)結(jié)合景觀點而蜿蜒分布。 都市花園湖畔天城 45% 內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃上，小區(qū)內(nèi)三條綠地主軸，構(gòu)成小區(qū)核心綠化。小區(qū)水系較為豐富，形成部分島嶼區(qū)。 東湖春之韻二期 52% 主要特征為園或橢圓柱型點式高層住宅。玲瓏灣 50% 整個小區(qū)以中心綠化為主，東西基本對稱分布，由于臨湖，小區(qū)內(nèi)僅有中心花園有水池，其他均為綠化。 湖東地區(qū)生活配套設施目前相對湖西不太完 善，但隨著政府對湖東的一系列開發(fā)、改造，未來將有很大改觀。 目前已建成的鄰里中心有“新城”鄰里中心、“貴都”鄰里中心，“師 惠坊”鄰里中心，“湖東”鄰里中心，接近 3萬平方米的“湖東”鄰里中心面積是目前三家鄰里中心中最大的，本項目西面規(guī)劃中也有鄰里中心配套。園區(qū)的住宅圍繞集商業(yè)、文化、社區(qū)服務于一體的鄰里中心分布，園區(qū)還將新建了職業(yè)技術(shù)學校、新加坡國際學校、九年一貫制的星海學校，以及各類幼兒園等教育設施，又配套大交通，極大地改善生活環(huán)境。 由于整個園區(qū)配套采用新加坡“鄰里中心”模式，把商業(yè)服務、社會服務設施都集中在鄰里中心。現(xiàn)湖西樓盤分布密集，且規(guī)模大多在１０萬以下，金雞湖周邊各樓盤為了最大程度的利用景觀資源均在規(guī)劃上用足心思，但能看到湖景的房源比例依然不高。金雞湖形狀不規(guī)則，其中湖東的水岸線略長，較曲折，可享有豐富的湖景資源。 高爾夫花園 園區(qū)機場路與星港街交匯處 優(yōu)越的雙湖環(huán) 境、西北面的水巷鄰里和東北面的望湖角 園區(qū)項目紛紛搶占靠近金雞湖有利地形 ,以獲得最佳的景觀 ,而配套方面則貼近規(guī)劃中的鄰里中心，以此作為樓盤突出的賣點。 湖左岸三期 新港街西面、蘇惠路南 位于湖西，東臨近湖濱公園和金雞湖，北近園區(qū) CBD 地塊。天域 蘇繡路北、星漢街西 位于湖西，南臨園區(qū) CBD 地塊。湖畔天城 金雞湖東鐘園路南、津梁路西 位于湖東第二個兩萬人組團，小區(qū)位于湖東第二個 2 萬人生活區(qū)，南面有湖東小學、湖東中學。 東湖春之韻二期 鐘園路 上 位于湖東第二個兩萬人組團，小區(qū)南部有鄰里中心，公交車站。玲瓏灣 玲瓏街、現(xiàn)代大道 金雞湖正北、現(xiàn)代大道出行便利 東湖大郡 湖東萬盛街、方洲路口 位于湖東第一個兩萬人組團，可觀望到金雞湖。玲瓏灣 東湖大郡 東湖春之韻 二期 湖畔天城 都市花園 方式：選取湖西板塊中較有特色的典型案例與湖東板塊目前推出的所有樓盤總共包括金水灣、湖左岸三期、高爾夫花 園、都市花園〃天域、湖畔天城、東湖春之韻二期、東湖大郡、南都〃玲瓏灣等，分析角度包含對地理位臵環(huán)境、主力賣點、小區(qū)規(guī)劃環(huán)境、去化情況、面積配比、主力總價、規(guī)模容積率、客源等的綜合分析。 房 型 設計新穎適用，為小區(qū)的銷售創(chuàng)造了便利。周邊規(guī)劃有紅楓園、會展中心、文化水廊、 F 城商業(yè)中心等，目前都已經(jīng)開始施工，部分已經(jīng)竣工，前 景 比較看好。 結(jié) 論 位于湖北緊靠金雞湖，觀景角度比較好。 營 銷 上賣點包括： 蘇州新地標、湖上新世界（姑蘇城外寒山寺、金雞湖畔玲瓏灣） 南 都 集團與建屋發(fā)展，強強聯(lián)手，超強品牌 棲居 平方公里國際城市湖泊公園 新 穎 適用的房型設計 客源 分析 主要為園區(qū)客源，包括北面工業(yè)區(qū)、湖西的私營業(yè)主和部分投資客，其中投資客的比例比以往有所降低，在 20％以下。 營銷 策略 分析 低開高走，保留好房源持續(xù)吸引消費者的手法是勢在必行的。就戶型而言，主打房型均較為通透，其中三房房型中臥室為 2 南 1 北，其中北房一半建議為書房使用。 房型 分析 玲 瓏 灣 本 次 推 出 房 源 戶 型 多 樣 。就一期首批房源來看，臨湖房源由于景 觀優(yōu)勢，因此銷售速度較快。 去化 分析 目前該案一期首批所余房源在十幾套左右，位于一期首批北端。 價格 分析 該案一期銷售均價為 4800 元 /平米，目前屬于一期銷售后期，其出售價格在 5000 元 /平米左右。 產(chǎn)品 分析 該案總體預計將分為三期開發(fā)，房型面積范圍在 46－ 500 平方米之間，主力面積為 130140 平方米左右的三房兩廳兩衛(wèi)，還有極少量的頂層復式公寓，面積高達 400500 平方米左右。 交 通 方面：主要依托現(xiàn)代大道連接園區(qū) CBD 和市區(qū)。在整個玲瓏灣社區(qū)東南部的紅楓林已建成，東部的鄰里中心也即將開建，隨著金雞湖大 橋 的建成 ,交通將更為便捷。 2020 年 11 月 18 日，位于世紀金融大廈一樓的售樓處正式對外接待。 ? 距離本項目地塊最近的 85 萬平方米規(guī)模大盤：南都玲瓏灣。另外該案房型面積上亦以大眾化為主，使 得 該案廣受歡迎?？上硎芘c嘉賓會員相同優(yōu)惠價格，有機 會 獲得新項目優(yōu)先選房安排，同時擁有白金卡。據(jù) 悉 較嘉賓會員有優(yōu)先選房權(quán)。除享受嘉賓會員的優(yōu)惠外，若再次購臵建屋的地產(chǎn)時，享受購房準備金特別優(yōu)惠，同時享受貴賓會員特別優(yōu)惠價格。據(jù)悉較一般客戶有優(yōu)先選房權(quán)。 嘉賓會員指：在建屋地產(chǎn)各售樓現(xiàn)場完成調(diào)查問卷，個人資料填寫完整的到場客戶，憑身份證，即可成為嘉賓會員。嘉賓會員和貴賓會員均為免費，所以不僅到場登記 的人多，觀望者也較多。其會員共分為三種：嘉賓會員，貴賓會員，禮遇會員。 供應量分析 東湖大郡是湖東第一個居住項目，總占地 萬平方米，總建筑面積為 23 萬平方米，目前開出的二期共 有 1300 余套，共分三批推出，第一批 400 余套推出三天就搶購一空，二期第二批 416 套于 5 月 6 日推出，均價 4500 元 /平方米，目前也 已 經(jīng)全部銷售完畢。除 此 之外，建屋的品牌在蘇州亦是吸引客源的動力。從目前東湖大郡和順馳〃湖畔天城的預約客源可以 看 出，前者與房源的比值為 2： 1，后者為 1： 1。 價格 分析 近期，由于東湖大郡將推出的二期三批售價在 4800 元 /平方米左右，之前其二期均價在 4400～ 4500 元 /平方米左右，其主要原因為開發(fā)商所獲得土地成本相對其他地塊較低，因此可以使用相對市場較低的售價進入市場。 產(chǎn)品 分析 該案目前以小高和高層建筑為主，房型在 130 平方米左右。 表 9： 東湖大郡（二期） 基 礎(chǔ) 信 息 開發(fā)商 園 區(qū) 建 屋 發(fā) 展集團 基地位臵 湖東萬盛街方洲路口 建 筑 設計 / 住宅形態(tài) 排 屋 、多層 、 小 高 層、高層 銷 售 企劃 上 海 新聯(lián)康 投 資 顧問 主推賣點 售價低 公 開 日期 二期中 一批： 2020/05 二批： 2020/07 交房日期 售 樓 熱線 051267620208 工程進度 / 市 調(diào) 信 基 地 面積： 萬 平方米 建 筑 面積： 23 萬 平 方米 容 積 率： 綠 化 率： 54％ 得 房 率： 可 售 戶數(shù) 二期： 1348 銷 售 率： 70% 二 期 二批 100％ 二 期 三批未開 主 力 總價 64 萬元 二房： 息 單價 元 /m2 二期 一批： 4600 二批： 4800 面 積 配比 三房： ~四房： 躍層： ~主 力 單價 4800 元 建 筑 層數(shù) 12~18F 目 標 客源 配 套 設施 湖 東 鄰里中心 競 爭 分 析 規(guī)劃 分析 項 目 綜合分析 東湖大郡二期位于一期東面，南施街以西，方洲路以南，總占地 10 萬平方米，容積率 ，總戶數(shù) 1348 戶，產(chǎn)品類型為小 高層 及高層 ，二期 銷售 分組團 分期推 出， 銷售的 戶型中 ，90130 平方米的中小戶型，仍然是客戶最為關(guān)注和需求的戶型，另外品字型無障礙規(guī)劃設計也得到了廣大客戶的好評，景觀 設計 的主要 特色為 主題 性的硬 景規(guī)劃 ，加 州陽光 的風尚 主題；整個小區(qū)的建筑布局呈西北高、東南低的走勢；房型從兩房 到 復式結(jié)構(gòu)共有數(shù)十種。我們將通過競爭個案、在售項目產(chǎn)品力研究，對本項目的產(chǎn)品塑造提供參考。 湖西對于本項目不是傳統(tǒng)意義上的競爭，而是一種互動關(guān)系 隨著湖西的開發(fā)后續(xù)量減少，更多的消費者將 會把關(guān)注的目光轉(zhuǎn)向湖東，從而對本案產(chǎn)生了客觀上的推動作用，因此湖西對于本項目不是傳統(tǒng)意義上的競爭，而是一種互動關(guān)系。概括地說，就是湖西地區(qū)緩漲，湖東地區(qū)大漲。園區(qū)未來二三年的發(fā)展勢頭，我們認為，園區(qū)房地產(chǎn)市場雖然處于高位運行狀態(tài)，但需求仍很旺盛，房地產(chǎn)價格仍處于上升空間，具體表現(xiàn)是由于湖西地區(qū)前兩年房地產(chǎn)價格上漲速度和幅度過快，今后兩年價格上漲 幅度將有所回落。玲瓏灣 384000 270000 596700 東湖大郡 110000 20200 40000 順馳 園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)八年，中新合作區(qū)內(nèi)已批準預售商品房面積 350 萬平方米，樓盤總體銷售形勢看好，銷售率近 99％。而湖東的大片土地開發(fā)尚未全面動工，配套設施也基本沒有，但就東湖春之韻、湖畔天城幾個盤的售價情況看，均價也已突破 5000 元 /平方米。 2020 年 6 月，湖西板塊的均價已漲至 5800 元 /平方米左右，而湖東也已突破 5000 元 /平方米大關(guān)。中心城區(qū)為 3414 元 /平方米 (其中定銷房為 1987元 /平 方米，其他商品住宅為 3628 元 /平方米 )，高新區(qū)為 4489 元 /平方米，吳中區(qū)為 2953 元 /平方米，相城區(qū)為 3073 元 /平方米。但從 2020 年年中以來，園區(qū)與蘇州市區(qū)其50001556 16941899 204525554300353501000202030004000500060001997年 1998年 1999年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020園區(qū)房地產(chǎn)均價他區(qū)域的房地產(chǎn)價格差異在縮小。蘇州市區(qū)的房價上漲是 2020 年下半年起由園區(qū)先行領(lǐng)跑的，隨后推進到古城區(qū)補漲，然后再完成新 區(qū)的補漲過程，通過這二年的補漲，市區(qū)各區(qū)的房價都達到了一個相對的高度。 2020 年以來，園區(qū)房價繼續(xù)上漲，湖西地區(qū)的毛坯房房價從年初的均價 4300 元左右漲到目前的 4700 元左右，但漲幅有所減緩。 由于園區(qū)房地產(chǎn)的品牌效應，自 1999 年起園區(qū)房地產(chǎn)價格在蘇州市區(qū)一直處于領(lǐng)漲地位。但今年一季度，園區(qū)新開樓盤房屋均價近 5000 元／平方米，比上年增長了％。 四、園區(qū)商品房價格走勢及與其他片區(qū)房價比較情況 得益于高起點規(guī)劃的園區(qū)，近年來房價持續(xù)上漲。 與之相比順馳集團雖然開發(fā)商規(guī)模也不小，但業(yè)務主要在天津、河北和上海，在蘇州園區(qū)遭受了冷遇，湖畔天城推出后市場反響平淡，連蘇州媒體的配合度也明顯比較差。 蘇州園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)可謂有較強的地域性，且蘇州的買房者具較強的“地方 品牌”意識，對于外來的，非蘇州本地，不熟知的開發(fā)商品牌，無論開發(fā)實力大小，均有一定的抵制情緒。在這短短幾年的時間里，房價卻翻了 2 番多， 園區(qū)的房價上漲幅度實在快的驚人，與買房者的承受范圍差距逐步拉大，目前市場觀望情緒濃重，樓盤銷售可謂進入了瓶頸時期。與之相反單價 5000 元 /平方米以上則去化費力， 2020 年 6 月開盤的順馳湖畔天城定價在 5000 元 /平方米以上，雖經(jīng)過半年來的蓄水，開盤后銷售情況仍不 理想。 但 2020 年，園區(qū)的樓盤單價逐個突破 5000 元 /平方米大關(guān)后，銷售火爆的趨勢明顯有所降溫。這一方面說明園區(qū)世界一流的規(guī)劃，理想的居住環(huán)境在消費群中已獲得認可，另一個重要的原因，應歸功于蘇州工業(yè)園區(qū)特殊的社會保障體系，作為全國唯一的區(qū)域性公積金制度，目前已為萬名以上園區(qū)內(nèi)工作人士提供 了完備的公積金貸款，且目前公積金會員仍以每半年將近 5000人的數(shù)量遞增。但由于價格突破 5000 元 /平方米后，受到市政規(guī)劃配套的相對滯后性影響，逐漸進入了瓶頸階