【正文】 2020 年有所放緩。 從園區(qū)第一批商品房（ 19982020年）的定價來看一般不超過 2020 元 /平方米左右，而如今園區(qū)湖西板塊的均價定在了 5800 元 /平方米左右。 表 7: 目前在售個案情況列表 板塊 名稱 地址 均價 主力面積 主力總價 去化率 湖 東 東湖大郡 二期 方盛街 方洲路 4600 三房 140 64 70% 湖畔天城 鐘園路 津梁路 5000 三房 135145 6873 20% 東湖春之韻 二期 鐘園路 5300 三房 128138 6873 50% 南都玲瓏灣 現(xiàn)代大道、玲瓏街 4800 三房 140165 6779 80% 金水灣 別墅 金雞湖路 88號 9000 含車庫 雙拼 221263 199236 含車庫 90% 三、園區(qū)銷售情況 近年來，蘇州工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)供銷兩旺。 而有關數(shù)據(jù)顯示，湖東到 2020年底累計商品房竣工量將達 260多萬平方米，超過湖西 2020年年底累計商品房竣工量將達 240 多萬平方米的水平。該地區(qū)主力面積范圍： 110150 平方 米，總價： 6080萬左右。 2020 年開發(fā)量 153 萬平方米， 2020 年預計開發(fā) 200 萬平方米。目的在于創(chuàng)一個高科技的商業(yè)與居住的混合型濱水社區(qū)，以滿足國際化大企業(yè)的辦公與生活標準。 金雞湖景觀設計的核心在于其內(nèi)涵的二元性概念：一方面，表現(xiàn)蘇州古城的歷史文化內(nèi)涵；另一方面，幫助其實現(xiàn)建設一個現(xiàn)代化國際都市的目標。 較少 交通配套 道路擁擠，但交通便利 道路規(guī)劃較好，較為便利 道路規(guī)劃很好，交通目前不便利 道路規(guī)劃很好，公共交通目前很不便利 道路規(guī)劃很好但目前未建 居住人口特質(zhì) 以原地居民為主 以原地居民和工業(yè)區(qū)內(nèi)人員為主 以原地居民和工業(yè)區(qū)內(nèi)人員為主 以原地居民和工業(yè)區(qū)內(nèi)人員為主 以原地居民和工業(yè)區(qū)內(nèi)人員為主 居住性評價 ★★★☆☆ ★★☆☆☆ ★★★★☆ ★★★★★ ★★★★☆ 圖 9：園區(qū)二、三區(qū)景觀規(guī)劃示意圖 圖 10：園區(qū)總體規(guī)劃 問題 3：金雞 湖于蘇 州市究 竟處在 什么地位？ 解答 ：金雞 湖對于 蘇州的意義：它不僅是蘇州工業(yè)園區(qū)的原點，也將是蘇州城市發(fā)展戰(zhàn)略中的重點。該區(qū)域道路和商業(yè)中心正在起建，園區(qū)政府性設施亦同期同步建設，屆時政府機構將遷入該二區(qū)。 一區(qū)（湖西）居住環(huán)境和城市功能都較古城更完善，居住人口以高新科技產(chǎn)業(yè)人員為主。 蘇州新區(qū)： 起步較早，但發(fā)展上 卻落后于后來居上的園區(qū) 新區(qū)位于古城區(qū)的西邊，于 1990 年開始開發(fā)建設，雖然開發(fā)起步較早，但發(fā)展速度卻始終落后于園區(qū)。由 1999 年的 萬平米發(fā)展到 2020 年的 萬平米， 2020 全年成交額 億元，其增長勢頭不斷。因此 100 平米左右或更小的房子依然緊缺，但 140 平米以上的房子可能銷售速度明顯緩慢。高檔房下降并不會引來低收入顧客。因此蘇州房價的走勢也必然取決于蘇州房產(chǎn)市場的供求。其中 2020 年住宅銷售面積 萬平方米 ，同比 2020 年 增長 7%，需求穩(wěn)步增長，逐步攀升。隨著國家宏觀調(diào)控政策的施行，房地產(chǎn)企業(yè)購買土地，開發(fā)房產(chǎn)將面臨著更高的風險。 據(jù)測算， 20202020年拍得的房地產(chǎn)項目的地價成本和建筑成本等在 4500 元／平方米左右。而新區(qū)，、園區(qū)和吳中區(qū)內(nèi)的高層標準由各地政府機構制定。同時，房地產(chǎn)投資額漲幅 亦在不斷增長中，雖然 2020年增長幅度與同年固定資產(chǎn)投資額增長幅度相比有所減少，但從 20202020 年房地產(chǎn)投資額平均漲幅 46％的長期發(fā)展態(tài)勢來看，其依然大于固定資產(chǎn)投資 42％的平均漲幅。雖然文化古 城的基礎就是有文化遺存，但城市的文化不單是要保護這些遺存，而重要的是如何利用這些文化、挖掘其精神內(nèi)涵，激勵后人。在合同利用外資和實際利用外資方面均居全國各大中城市第二位，成為中國經(jīng)濟發(fā)展最迅速的現(xiàn)代化新興工業(yè)城市。 蘇州位于中國兩大經(jīng)濟帶－沿海經(jīng)濟帶和長江經(jīng)濟帶交接處，是中國最富 饒地區(qū)之一。 第二部分：區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 問題 4 園區(qū)湖東板塊未來的供應情況如何？園區(qū)房價會出現(xiàn)什么發(fā)展趨勢？ 本項目未來將和湖東板塊的發(fā)展前景緊密的聯(lián)系在一起。 報告單位：上海圖維〃新思維房地產(chǎn)行銷顧問有限公司 報告日期： 蘇州臵信項目市場定位報告 研究背景： 中海蘇州項目位于蘇州工業(yè)園區(qū)，南至現(xiàn)代大道、東近華池街、金雞湖東北，為蘇州工業(yè)園區(qū)地塊，土地面積為 76569 平方米，規(guī)劃總建筑面積 平方米，容積率為 ，建筑密度為≦ 25%，綠化率≧ 45%。未來湖東將大盤云集，目前初步統(tǒng)計將 達到多少供應量。 ■ 行政區(qū)劃分 蘇州市自 1983 年 3 月地市合并， 2020 年初吳縣撤市建區(qū)，現(xiàn)轄滄浪、平江、金閶、虎丘、吳中、相城、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)等 8個區(qū)和常熟、張家港、太倉、昆山、吳江 5個縣級市，130 個鎮(zhèn)。 １ .４ 蘇州文化的過去、現(xiàn)在與將來： ■ 英國的人類學家泰勒定義： 文化為包括知識、信仰、藝術、道德、法律、風俗等的復合整體。 ■ 蘇州文化的將來時：興起一場文化復興運動 人類正在進入“以文化為軸心的時代”，文化的社會角色已經(jīng)從“跟跑”轉(zhuǎn)向“領跑”。 2． 3 蘇州市 20202020 年人均 GDP 及漲幅、人均可支配收入及漲幅 表 3：蘇州 20202020 年人均 GDP 及漲幅、人均可支配收入及漲幅（單位：萬元） 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 人均 GDP 3 漲幅 / % 19% % 人均可支 配收入 9274 元 10515 元 10617 元 12361 元 漲幅 / % % % 蘇州人均 GDP2020 年達到 萬元，比 2020年上漲 ％，為歷年來最高。 ■ 園區(qū)內(nèi)將職工原來按月發(fā)放的購房補貼改為增加單位繳存住房公積金的形式來落實，園區(qū)內(nèi)職工住房補貼到位率大幅度提高，（基本為月工資的 30%）同時園區(qū)內(nèi)公積金只能在園區(qū)使 用，這樣大大推動了園區(qū)的房產(chǎn)市場發(fā)展。2020 年以來園區(qū)地價依然呈上漲勢頭， 4月雅戈爾等企業(yè)拍得的 6 塊地塊，最高樓面地價達 3438元／平方米，最低也有 2548元／平方米，平均樓面地價 2979元／平方米，同比去年上漲了 60％以上。 (1) 供應量 圖 24： 蘇州市自 1998 年以來整個房地產(chǎn)市場呈穩(wěn)步增長趨勢： 1. 2020 年，蘇州市房地產(chǎn)市場依然保持強勁增長勢頭。 (3) 成交價格 圖 67 1. 1998 年以來，蘇州市商品房平均銷售單價一直保持穩(wěn)步增長。按理說比較的東西要有可比性，同樣地段、同樣性質(zhì)的房子比較才有意義 。更重要的是開發(fā)商可以通過減慢售房和開發(fā)速度來待價而沽，損失的只是利息，但贏取的可能是更多的土地增值收益。 2. 地段的成熟度。 蘇州城市規(guī)劃與城市發(fā)展進程 問題 2：未來居住在園區(qū)二區(qū)與居住在老城區(qū)、園區(qū)一期（湖西）有何本質(zhì)變化，湖東的造城運動誕生的新城將如何影響人們的生活方式？ 解答 ： 從蘇州城市的發(fā)展進程，我們看到城市居住文化的升級與更新將是： 蘇州古城區(qū) → 蘇州工業(yè)園區(qū)一區(qū)（湖西 ） → 園區(qū)（二區(qū)、湖東） → 園區(qū)（三區(qū)） 蘇州古城區(qū)： 已形成古色古香，江南風情的宜居氛 圍 蘇州古城區(qū)以古城為中心發(fā)展起來， 古城區(qū)有 2500 年的歷史，城區(qū)內(nèi)園林古跡遍布， 以江南風情為建筑特色， 作為世界文化遺產(chǎn)的一部分。其發(fā)展得益于大量國內(nèi)外制造加工類企業(yè)的入駐，一方面帶動了區(qū)域附屬產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，另一方面也為本區(qū)域帶來了相當數(shù)量有較高購買能力的客源。 園區(qū)一期的開發(fā)已成熟，配套設施逐步完善，目前房地產(chǎn)增值效應十分明顯，園區(qū)板塊已經(jīng)成為蘇州乃至周邊地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的風向標和當之無愧的領頭羊。今后該區(qū)主要以居住為主，是園區(qū)居住中心地帶，連通一、三區(qū)的工業(yè)設施。 圖 11：金雞湖景觀規(guī)劃 金雞湖位于工業(yè)園區(qū)的中心地帶，環(huán)湖區(qū)域 70平方公里， 1994年中國政府與新加坡政府簽訂了一個合資協(xié)議，正式啟動對這片 平方公里濱水社區(qū)的開發(fā)，旨在建造一個符合國際標準、具備環(huán)保 功能的混合型濱水新社區(qū)。 金雞湖是蘇州市的“城中湖”、“城市肺”，園區(qū)將打造長三角規(guī)模最大、現(xiàn)代化程度較高的“城市休閑勝地”。這片地區(qū)最終將容納超過 60 萬的居民。 圖 12： 19982020 年園區(qū)開發(fā)量變化走勢（單位：萬平方米） 目前竣 工戶數(shù) 占批準 預售商 品房套數(shù)的 %，目前實際入住及裝修完畢套數(shù)占竣工戶數(shù)的 % 至今中新合作區(qū)已批準預售商品房面積 350 萬平方米，共計 25926 套，樓盤總體銷售形勢看好。湖西代表樓盤：湖左岸、都市花園天域。換而言之，湖東住宅開發(fā) 4 年（ 20202020）的水平將超 過湖西 10 年（ 1995— 2020）的水平，在二三年后園區(qū)湖東就是一個成熟的社區(qū)。但由于價格突破 5000 元 /平方米后，受到市政規(guī)劃配套的相對滯后性影響，逐漸進入了瓶頸階段，樓盤銷售遇阻，漲幅趨緩。在這短短幾年的時間里，房價卻翻了 2 番多， 園區(qū)的房價上漲幅度實在快的驚人，與買房者的承受范圍差距逐步拉大，目前市場觀望情緒濃重，樓盤銷售可謂進入了瓶頸時期。但今年一季度，園區(qū)新開樓盤房屋均價近 5000 元／平方米，比上年增長了％。但從 2020 年年中以來，園區(qū)與蘇州市區(qū)其50001556 16941899 204525554300353501000202030004000500060001997年 1998年 1999年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020園區(qū)房地產(chǎn)均價他區(qū)域的房地產(chǎn)價格差異在縮小。 園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)八年，中新合作區(qū)內(nèi)已批準預售商品房面積 350 萬平方米，樓盤總體銷售形勢看好，銷售率近 99％。 湖西對于本項目不是傳統(tǒng)意義上的競爭，而是一種互動關系 隨著湖西的開發(fā)后續(xù)量減少，更多的消費者將 會把關注的目光轉(zhuǎn)向湖東，從而對本案產(chǎn)生了客觀上的推動作用，因此湖西對于本項目不是傳統(tǒng)意義上的競爭，而是一種互動關系。 價格 分析 近期，由于東湖大郡將推出的二期三批售價在 4800 元 /平方米左右，之前其二期均價在 4400～ 4500 元 /平方米左右，其主要原因為開發(fā)商所獲得土地成本相對其他地塊較低，因此可以使用相對市場較低的售價進入市場。其會員共分為三種：嘉賓會員，貴賓會員，禮遇會員。除享受嘉賓會員的優(yōu)惠外，若再次購臵建屋的地產(chǎn)時，享受購房準備金特別優(yōu)惠，同時享受貴賓會員特別優(yōu)惠價格。 ? 距離本項目地塊最近的 85 萬平方米規(guī)模大盤：南都玲瓏灣。 產(chǎn)品 分析 該案總體預計將分為三期開發(fā)，房型面積范圍在 46－ 500 平方米之間，主力面積為 130140 平方米左右的三房兩廳兩衛(wèi)，還有極少量的頂層復式公寓，面積高達 400500 平方米左右。 房型 分析 玲 瓏 灣 本 次 推 出 房 源 戶 型 多 樣 。 結 論 位于湖北緊靠金雞湖，觀景角度比較好。玲瓏灣 東湖大郡 東湖春之韻 二期 湖畔天城 都市花園天域 蘇繡路北、星漢街西 位于湖西，南臨園區(qū) CBD 地塊?，F(xiàn)湖西樓盤分布密集，且規(guī)模大多在１０萬以下，金雞湖周邊各樓盤為了最大程度的利用景觀資源均在規(guī)劃上用足心思，但能看到湖景的房源比例依然不高。 湖東地區(qū)生活配套設施目前相對湖西不太完 善，但隨著政府對湖東的一系列開發(fā)、改造，未來將有很大改觀。湖畔天城 45% 內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃上，小區(qū)內(nèi)三條綠地主軸，構成小區(qū)核心綠化。是為數(shù)不多的臨湖住宅區(qū)。其中，主軸綠化帶長 400米、最寬處 85米，內(nèi)設水池、溪流、噴泉、坡地，是整個小區(qū)主要的活動休閉空間。湖畔天城 “國際 T－ PARK”中央公園生態(tài)社區(qū) 都市花園生活，在左岸 高爾夫花園 國際級流金水岸，曠世難逢雙湖板塊 圖 16：金水灣別墅建筑示意圖 ? 規(guī)模、容積率分析 湖東的樓盤規(guī)模明顯較湖西要大，因此樓盤設計和規(guī)劃思路上 顯得更大手筆。流動的景觀綠帶交織在建筑群中，委婉的流水穿梭在房前屋后，亦靜亦動的大型流水森林景觀徹底覆蓋建筑群落。各樓盤項目都在景觀上為最大程度的利用“金雞湖”水景用足心思。 都市花園玲瓏灣 50% 整個小區(qū)以中心綠化為主，東西基本對稱分布，由于臨湖，小區(qū)內(nèi)僅有中心花園有水池，其他均為綠化