【正文】 員和科研機(jī)構(gòu)的工作人員所占的比例將會有所上升。西萬路車流量情況統(tǒng)計如下：（貨車包括拖拉機(jī)）2005年3月3日/星期四/上午11：00南至北：轎車2輛/分鐘，小貨車15輛/分鐘北至南：轎車6輛/分鐘，貨車2輛/分鐘2005年3月3日/星期四/上午17：00南至北：轎車8輛/分鐘，小貨車18輛/分鐘北至南：轎車12輛/分鐘，貨車5輛/分鐘五、項目SWOT分析SWOT分析優(yōu)勢：l 西臨西萬路，出行動向較為便利l 地塊介于高新區(qū)、高教區(qū)之間，為項目開發(fā)提供穩(wěn)定的潛在客源基礎(chǔ)l 地塊呈西低東高的坡地，有利于坡地景觀的塑造l 項目本身自帶部分建筑及景觀，可巧加利用，在節(jié)省前期成本的同時，有利于前期項目的塑造l 地塊現(xiàn)有人工水系，加以利用，可節(jié)省項目水景營造的成本l 項目原有溫泉眼和三個冷水眼，可充分利用（如提供24小時熱水），使之成為產(chǎn)品賣點(diǎn)l 集團(tuán)公司所具備的資金、人脈優(yōu)勢及在多年開發(fā)所積累的成功經(jīng)驗。區(qū)域滯銷的產(chǎn)品為160㎡以上的四房和230㎡以上的復(fù)式住宅。消費(fèi)者購房主要考慮因素分析對區(qū)域客源購房主要考慮因素的分析有利我們對客源需求進(jìn)行細(xì)分，有側(cè)重的打造和宣傳產(chǎn)品，其具體分布如下圖所示：l 價格仍然是區(qū)域客源考慮的最主要因素。消費(fèi)者對衛(wèi)生間需求分析因產(chǎn)品設(shè)計的需要，我們對衛(wèi)生間的需求情況也作了特別的分析，如下圖所示：l 一個衛(wèi)生間的需求為45％，二個衛(wèi)生間的需求為53％，兩者占據(jù)主體，為98％。l 區(qū)域購房者對小高層以及高層在銷售上沒有明顯的抗性。月。l 面積配比區(qū)域產(chǎn)品面積呈現(xiàn)偏大的趨勢，121140平米的占到五成，較大戶型141160平米以上的也占到16%，說明區(qū)域?qū)γ娣e需求是放大的。216。l 廣廈房產(chǎn)、珠江投資、新鴻基、名流置業(yè)等全國知名地產(chǎn)公司進(jìn)駐西安。城西：工礦廠、造紙廠及糧倉的主要集中地，相對其他幾個板塊，該區(qū)域開發(fā)的樓盤較少，旭景碧澤園和八水洋房是區(qū)域的代表樓盤，價格在24703250元/平米之間。l 高新區(qū)產(chǎn)業(yè)情況：園區(qū)內(nèi)落戶有新紀(jì)元廣場、西部電子廣場、創(chuàng)業(yè)廣場、陜西網(wǎng)管中心、高新國際商務(wù)中心、軟件園及一批企業(yè)廠房等，現(xiàn)擁有上市公司25家。供求比例:0103年的西安整體樓市處于一個發(fā)展波動階段：一級市場不規(guī)范、二級市場被少數(shù)開發(fā)商壟斷、產(chǎn)品處于低層面競爭，樓市發(fā)展亦呈現(xiàn)一定無序性發(fā)展，市場處于供小于求的態(tài)勢。 外圍多個方向：布置大型產(chǎn)業(yè):戶縣，結(jié)合高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。人口年份2001200220032004西安市人口725非農(nóng)業(yè)人口292300312318總?cè)丝谠鲩L率%%%%全市城市化率42．02%42．70%40．91%——數(shù)據(jù)來源：《西安房地產(chǎn)年鑒》房地產(chǎn)市場的發(fā)展與城市人口增長、人口導(dǎo)入、城市化之間存在不可分割的聯(lián)系，從西安人口和城市人口變動的數(shù)據(jù)反映，人口導(dǎo)入速度越快、城市化發(fā)展進(jìn)程越快、人口導(dǎo)入動力越大，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)需求量將越大。東北距首都北京900公里。其中04年供（600萬平米）、求（500萬平米）區(qū)域客源對特定公司/產(chǎn)品的品牌認(rèn)同度尚未形成，品牌塑造存在先機(jī)區(qū)域市場由封閉、盲目向開發(fā)、有序發(fā)展，利益群體之間的誠信機(jī)制有待形成區(qū)域重點(diǎn)項目供給主體產(chǎn)品是價格在32003600元/ m178。西安項目產(chǎn)品定位報告（討論稿）二零零五年十月71 / 77報告關(guān)注點(diǎn)西安市國民經(jīng)濟(jì)年增幅在12%以上，%，高于全國的增長速度（%），反映了宏觀經(jīng)濟(jì)較好的增長態(tài)勢。、面積在121140平米、戶型為3/2/2（53%）的產(chǎn)品。轄境東西204公里，南北116公里；面積9983平方公里，其中市區(qū)面積1066平方公里。經(jīng)濟(jì)水平GDP：年增幅在12%以上，%，高于全國的增長速度（%），反映了宏觀經(jīng)濟(jì)較好的增長態(tài)勢。結(jié)論：l 從西安市的GDP、人均GDP、人口的導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)布局、城鎮(zhèn)收入及城市規(guī)劃等方面來看，西安市區(qū)域中心的地位已顯現(xiàn)，對周邊城市輻射作用加強(qiáng)。表5：20022003年供求比例年份02年03年04年供求比1：1:——04年隨著一、二級市場運(yùn)作的日趨規(guī)范、特別是傳統(tǒng)封閉市場被外來品牌企業(yè)打破，整體樓市呈現(xiàn)有序發(fā)展，市場呈現(xiàn)供略大于求的格局，（04年需求量為500萬平方米，批準(zhǔn)預(yù)售商品房為600萬平方米）應(yīng)指出這是結(jié)構(gòu)性不均衡的供大于求的格局即中低、中檔樓盤供應(yīng)仍呈現(xiàn)供大于求的格局，而市場上真正的高檔產(chǎn)品則呈現(xiàn)供小于求的格局。高新房地產(chǎn)發(fā)展概況：以批準(zhǔn)征地及商品房開工、竣工面積而言，如下圖：批準(zhǔn)征地方面，征地的幅度曲線波動較大，供需方面，近兩年，高新區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)供銷兩旺的局面，商品房開工、竣工面積均出現(xiàn)持續(xù)增長的勢頭。城南：城南的文教優(yōu)勢無可比擬，居住氛圍濃厚，社區(qū)生活配套成熟。表7：區(qū)域其他典型個案情況案名建筑面積占地面積容積率價格（元/平米）主力戶型銷售情況八水洋房28003/2/1 項目共400多套房源，剩余三成楓韻藍(lán)灣30不詳13室 40120不等項目共有2000多套房源，分二期開發(fā)，目前一期開發(fā)1500套左右，未銷售，情況不詳家天下5（二期）3050（三期）3100（二期）3/2/2 （三期）2/2/1 90共有1058套，二期房源60套左右，現(xiàn)推出三期共400套房源世紀(jì)頤園35003/2/2 13140共有二棟住宅樓，一棟團(tuán)購，一棟可售房源192套，剩余20多套我愛我家點(diǎn)式：31004400板式住宅：30503600板式：3/2/2 11126平方米點(diǎn)式：1室 3351 平方米項目共分二期開發(fā)，現(xiàn)二期開發(fā)點(diǎn)式小戶型，共672戶，已銷售80%新西蘭(二期)1636003/2/2 131136項目正銷售二期，去化90%，剩余10套左右房源旭景碧澤園( 二期)27803/2/2 101127項目總1817戶，現(xiàn)開發(fā)二期，約612戶左右，剩余約70套，后期開發(fā)三期，約600套左右紫昕花庭31002/2/3/2/286138項目共1076戶，一期全部銷售，剩余600多套區(qū)域樓盤特點(diǎn) 產(chǎn)品面：216。 區(qū)域客源對諸如品質(zhì)、品牌等表現(xiàn)出一定的關(guān)注度銷售推廣面：216。l 各戶型面積分布u 二室二室的戶型中，以二室二廳一衛(wèi)為主體，所占比例為91%?；谑忻裨谖飿I(yè)管理費(fèi)支付上的有限性，建議本案在該項費(fèi)用上應(yīng)結(jié)合市場、合理定價。消費(fèi)者房屋朝向選擇分析對購房者的消費(fèi)行為進(jìn)行研究后，我們發(fā)現(xiàn)，在區(qū)域內(nèi)，購房者對房屋朝向的選擇極其看重，如下圖所示：南北對流的純板式住宅最受關(guān)注，其次為朝南的房型，而朝北及東西向的房型有明顯抗性。l 對三個衛(wèi)生間和四個衛(wèi)生間的需求極少，這和區(qū)域客源對房型和面積的需求基本吻合。l 其次為交通、項目區(qū)域、居住環(huán)境以及房屋朝向選擇。癥結(jié)為總價高、功能設(shè)計不合理、通風(fēng)采光性差。劣勢：l 原有地塊對產(chǎn)品規(guī)劃，有一定程度限制，如平整土地將會增大前期建設(shè)成本l 項目西面西萬路，過往車輛以重型機(jī)車為主，廢氣、環(huán)境污染嚴(yán)重l 目前項目周邊生活及商業(yè)配套較為缺乏，基本依靠紫薇田園都市l(wèi) 地塊西南方向為農(nóng)民回遷房，受其素質(zhì)影響，會對產(chǎn)品的品質(zhì)提升有一定影響l 由于當(dāng)?shù)貧夂蚧覊m較大，水資源缺乏，對項目水景建設(shè)、維護(hù)提出挑戰(zhàn)機(jī)會：l 按照西安市“住宅開發(fā)中心南移”的規(guī)劃格局，會加快區(qū)域相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施配套的建設(shè)，無形之中可提升項目自身的價值l 區(qū)位消費(fèi)心理日趨理性化、強(qiáng)調(diào)生活品質(zhì)，基本吻合公司一貫的生活居住理念l 西安本身區(qū)位優(yōu)勢及高新的規(guī)劃優(yōu)勢，已引發(fā)區(qū)外人士的關(guān)注和現(xiàn)實購買實踐，可為我項目提供一定的客戶來源l 以外地品牌公司介入為契機(jī)，區(qū)域市場運(yùn)作日趨規(guī)范，這為項目開發(fā)提供一個健康的發(fā)展環(huán)境l 區(qū)域現(xiàn)有水景樓盤，其營造過于表面化，真正類似“頤景園”的產(chǎn)品仍屬空白。l 考慮到西安的特殊性，政府部門工作人員在項目中所占的比例也不可忽視?？驮垂残约跋M(fèi)特性l 年齡集中在40歲以下，家庭結(jié)構(gòu)小型化，多為兩口或三口之家，因此居住空間不宜過度放大l 整體素質(zhì)較高，對新鮮事物有較快的接收能力l 目前價格因素為購房首要考慮因素，心理單價在區(qū)間在3500－4000元之間，總價在55萬以下l 對多層有一定程度的偏好，但對高層的抗性表現(xiàn)不明顯l 對居住品質(zhì)有相當(dāng)向往，但為其提供一定量的支付有所抗性，消費(fèi)心理尚需要引導(dǎo)和培養(yǎng)l 對采光有特別的喜好，對通風(fēng)條件也有一定程度的偏愛。配套設(shè)施2萬平米商業(yè)、超市、會所（書吧、健身房）、社區(qū)配有雕塑公園、流泉、蓮花池組團(tuán)、文化廣場、兒童樂園等交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯現(xiàn)房主力戶型（二期）3/2/2 （三期）2/2/1 90單價范圍（二期）28503350（三期）均價3100總價范圍（二期）（三期）物業(yè)管理西安紫薇物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)：1元（電梯費(fèi)：）車位配比1：去化情況（二期）65%（剩余60多戶）營銷概念及手段概念：文化成就夢想 居住演繹人生手段：首付可分期付款（30%首付，先付2萬元，后再付二次分別是6月和年底）一次性購房可享受5%優(yōu)惠 按揭享受4%優(yōu)惠報刊媒體推廣為主 戶外硬廣點(diǎn)評紫薇地產(chǎn) 樓盤信譽(yù)度高坡地造景，設(shè)計新穎城南樓盤房地產(chǎn)項目調(diào)研表 樓盤名稱我愛我家地址東儀路電子西路售樓電話02988262888開發(fā)商西安蒂森實業(yè)發(fā)展有限公司總占地面積總建筑面積當(dāng)期開發(fā)建面容積率綠化率41%建筑形態(tài)由六棟板式樓和一棟點(diǎn)式樓構(gòu)成景觀特點(diǎn)整個社區(qū)由四大親水主題區(qū)——主題運(yùn)動園、兒童游戲區(qū)、野趣水景區(qū)和老年活動區(qū)構(gòu)成，擁10000平米大規(guī)模中心花園，共享18000平米綠化配套設(shè)施運(yùn)動廣場、水景池、幼兒園、羽毛球場地及親子樂園等交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯現(xiàn)房，其中點(diǎn)式住宅可選擇裝修主力戶型板式：3/2/2 11126平方米點(diǎn)式：1室 3351 平方米單價范圍點(diǎn)式：31004400板式住宅：30503600總價范圍點(diǎn)式：板式住宅：物業(yè)管理車位配比1：去化情況85%（點(diǎn)式+板式）營銷概念及手段概念：我愛我家 特別的愛給特別的你我愛我家 只為我而精彩手段：首付可分期付款（限04年過年時間） 如，小戶型首付25%，先付5%，后分二次付清，樓盤封頂時和入住前報刊媒體推廣為主 戶外硬廣點(diǎn)評位于電子城成熟生活區(qū)，與紫薇城市花園、唐園小區(qū)等相鄰交通便捷，5路、205路716路出行方便小戶型房型設(shè)計精致，基本戶戶全明，采光、日照充足樓盤總體品質(zhì)較高，宣傳力度大，市場反映效果較好房地產(chǎn)項目調(diào)研表樓盤名稱豪盛時代華城（三期）地址吉祥路168號（吉祥村什字以西300米）電話02988212222投資商開發(fā)商西安豪盛置業(yè)有限公司占地面積 總建筑面積總13萬平方米當(dāng)期下期容積率綠化率40%以上規(guī)劃社區(qū)規(guī)劃 23000平方米江南山水園林 2000多平方米會所產(chǎn)品規(guī)劃l 共由9棟23樓高層組成l 其中三期由3棟高層組成配套周邊配套西安電子科技大學(xué)、省醫(yī)院、太白醫(yī)院等社區(qū)配套l 會所（咖啡吧、游泳池、健身房等）l 戶外運(yùn)動場（籃球、羽毛球等）l 露天兒童游樂組合機(jī)械產(chǎn) 品格局（室/廳/衛(wèi)）建筑面積（平方米）戶數(shù)3/2/2131501844/2/2135465/2/217417646戶型特征分析l 3室150平米設(shè)計豪華，客廳5米6開間 l 4室書房設(shè)計狹小，l 5室過道設(shè)計偏長，造成面積浪費(fèi)，其中有一衛(wèi)為暗室物業(yè)管理管理公司西安怡人物業(yè)管理公司管理費(fèi)（）車位配